¿Derecho Inmobiliario? ¿Por qué no?

 

A raíz del crecimiento del mercado peruano se ha observado mucho el incremento de la inversión en materia inmobiliaria, y eso es sin lugar a dudas algo que los peruanos debemos saludar. La industria de la construcción tiene mucha dinámica en el mercado actual, y eso es una buena señal, que evidencia que la economía está mejorando, y  el mejor  indicador es la gran oferta inmobiliaria que hay en el Perú.

Todo ello, ha llevado a hablarse hoy en día de un Derecho Inmobiliario, porque hay mucha contratación de este tipo, y sobre todo porque es una contratación que tiene un gran impacto social y económico, porque sin duda la industria de construcción mueve grandes sumas de dinero y es trasversal a la economía, porque se comercian no solamente cemento, ladrillos , arena o fierro, sino también servicios, obreros, temas sanitarios, instalaciones eléctricas, gasíferas, entre otros, de esta manera que crezca la construcción es muy significativo porque también crecen otros sectores del mercado que están íntimamente vinculados con esta industria.

Al crecer la demanda interna de inmuebles como departamentos, dúplex, triplex, entre otros; aparejado a este crecimiento inmobiliario, también se ha modificado el Reglamento Nacional de Edificaciones para cuidar que las construcciones que se ofertan al público guarden todas las medidas de seguridad y garantías, porque comprar un inmueble no es un hecho muy simple, es adquirir el bien y dar paso al sueño de la casa propia de muchas familias peruanas, quienes ahorran su dinero por años y acceden a la oferta inmobiliaria y con ello se materializa el sueño anhelado.

En este tema de la construcción inmobiliaria podemos decir lo siguiente: la contratación inmobiliaria es una contratación en masa o masiva, y los contratos para comprar un bien inmueble contienen clausulas predispuestas, que en otros términos, no es más que la contratación de consumo.

El Código Civil establece en los artículos sobre contratos por adhesión y contratos con cláusulas generales de contratación, deben aprobados por la entidad administrativa, pero en materia mobiliaria no hay ninguna autoridad administrativa que revise, de visto bueno, valide, analice y supervise los contratos inmobiliarios. No existe, por ende hay un vacío; diferente situación se da en la contratación bancaria, donde la Superintendencia de Banca Y Seguros (S.B.S.) revisa todo tipo de contratos y documentos que tienen que ver con la oferta de los servicios financieros en el mercado, por parte de las entidades bancarias.

Desde hace buen tiempo, dada mi  experiencia profesional y académica en Derecho del Consumidor, y mi experiencia en  resolver conflictos de consumo en materia inmobiliaria en la Sala Especializada de Protección al Consumidor, he venido trabajando la idea de que esta carencia de un Organismo Supervisor o Regulador en materia inmobiliaria, sea solucionada a través de la elaboración de un clausulado general de contratación o en todo caso un modelo de contrato de adhesión, que sea elaborado por el mismo gremio de la industria de la construcción que puede ser CAPECO O ASEI,  y que se reúnan con el IDNEOCPI, y a través de la Dirección Nacional del Consumidor, validen un clausulado general o un conjunto de cláusulas generales de contratación que sirvan de base, modelo o formato, para los contratos por adhesión en materia de contratación inmobiliaria, y que en este clausulado general vayan definiciones o un glosario de términos ( donde se definan que es fisura, instalación sanitaria, eléctrica, planos de arquitectura etc.) .

Este conjunto de cláusulas generales de contratación sería validadas y aprobadas por la autoridad, en este caso por Indecopi, con la participación de los propios gremios y la asociación de consumidores, y ese sería un formato o formulario que deberían ser utilizados por todas las empresas inmobiliarias, en su contratación respectiva, lo cual nos traería menos conflictos y todos los consumidores sabrían que están accediendo a un contrato inmobiliario, donde gran parte de su contenido es validado por Indecopi, el gremio y la asociación de consumidores, donde se muestra más garantía, porque son clausulas generales que contienen las consideraciones generales del contrato ( evidentemente los acuerdos específicos serán acordados externamente).

Esto sucede en otras realidades, donde las autoridades validan las clausulas conjuntamente con los gremios, eso sería una nueva cosmovisión de la protección del consumidor en el Perú, hay que dar imágenes y motivaciones nuevas a la ciudadanía, para crear confiabilidad en el sistema, de parte de la ciudadanía y los consumidores respecto de nuestra institución tutelar que es el Indecopi, y también de parte de los propios empresarios, de los operadores de mercado frente a esta institución, que últimamente viene siendo seriamente criticada , porque a veces no se entiende el trabajo de Indecopi, generándose críticas de parte de los sectores empresariales, que consideran que las multas, que eventualmente se pueden poner en los procesos, son desproporcionadas.

Bajo este contexto, creemos que la autoridad, conjuntamente con los gremios, deben lograr que se validen cláusulas generales de contratación en materia inmobiliaria, adoptando un modelo de contrato inmobiliario para toda la industria de la construcción, sería un gran paso. Eso en mi concepto es dar nuevas e innovadoras señales al mercado.

Desde esta palestra, propongo lo redactado, y esperamos que algún operador del mercado lo pueda leer, sea algún funcionario de Indecopi, político, asesor, gestor, etc. o personas que se encargan de promover y crear las políticas públicas.

Esta es una nueva cosmovisión de la Protección del Consumidor en el Perú. Mi discurso siempre ha sido claro, el Estado tiene que acercarse a la ciudadanía, y esto no solo implica acercarse al consumidor, sino también a los gremios, que son parte del mercado, entendiéndose este último como una relación dinámica entre quienes compran y quienes venden.

Todas las políticas y toda normatividad que sea estructurada para efectos de protección al consumidor, no sólo debe mirar de lado del consumidor (Indecopi ha venido trabajando una serie de directivas siempre enfocadas al consumidor), sino también mirar a los gremios, es hora de que se pueda dé esta nueva cosmovisión, porque el mercado somos todos.  El mercado necesita nuevas e innovadoras líneas de pensamiento y desarrollo jurídico, los proveedores al igual que los consumidores, esperan leyes y políticas públicas transparentes, sistémicas , modernas, simples,  que denoten imágenes y motivaciones nuevas que ayuden a superar la crisis de confiabilidad ciudadana en el Estado .   Es necesario abrir nuestra mente y nuestro ojo interior para mirar más allá de lo evidente y hacer propuestas coherentes para la protección del consumidor en el país. Proteger no es necesariamente sancionar y multar, sino también persuadir, prevenir, consensuar con los gremios para evitar mayores daños al mercado de consumidores.

No obstante, considero que para que mi propuesta tenga éxito se necesita que los proveedores tengan alineamiento empresarial y buenas prácticas de gobierno corporativo de cara al mercado. Es decir, que exista una clase empresarial que se desenvuelva en el mercado con mínimo de marco ético para evitar conflictos. Y que ponga en valor el rol de los consumidores de buena fe, en un mercado lleno de presiones crecientes y extendidas. Hay que romper paradigmas