Otros de los temas importantes en materia de contratación inmobiliaria, que se encuentra muy cuestionado en la industria de la construcción, son los llamados contratos de compraventa de bienes inmuebles a quienes se les ha denominado compraventa de bienes futuros, para los cuales se trata de aplicar para esta venta, las reglas del Código Civil sobre bienes futuros.

El punto en discusión es que todos los que hemos estudiado Derecho Civil, sabemos que el Código Civil es uno de los constructos legales mucho más antiguos y más anquilosados que existen, en la medida que sigue teniendo bases romanistas en su estructura jurídica, en nuestro tema específico, parte del hecho que cuando se habla de bienes futuros, se refiere aquellos bienes cuya existencia depende de la futuridad y de la incertidumbre.

El típico caso que se propone en las clases para desarrollar el tema de los bienes futuros, era la venta de la cría de la vaca o de la cosecha futura y en ese entonces, cuando se pacta sobre la venta de un bien futuro, el monto del pago final va a quedar sujeto a la existencia del bien, el cual dependerá de la incertidumbre y futuridad. Evidentemente el contexto era de transacciones basadas de tipo agraristas; sin embargo, esa figura se ha tratado de aplicar ahora, a la venta de bienes inmuebles, lo que no corresponde a su naturaleza.

Si bien es cierto el bien inmueble cuando se contrata  se vende en planos  y  no tiene una existencia determinada o real, lo que esta claro es que cuando ese inmueble esté terminado, tiene que ser tan igual como el que se ha ofrecido en la oferta primigenia, de manera que si compramos en planos un departamento que tiene 100 metros², la aquiescencia futura de ese bien tiene que ser 100 metros², porque las matemáticas son exactas y en las ciencias de la ingeniería se puede establecer científicamente cuantos metros² va a tener un bien inmueble desde que se colocó la primera piedra, no obstante pudiera haber una diferencia mínima  que prevé el Reglamento Nacional de Edificaciones,  de algunas centímetros o decímetros en cuanto al área. Lo que es imposible es que se diga que un bien inmueble que se compró en planos como venta de un bien futuro, comprándolo en el mes de enero, y en diciembre cuando me lo van a entregar, el bien que se pactó por 100 metros², ahora tiene 80 metros², esto es imposible, porque en la ingeniería en la industria de la construcción las mediciones son exactas.

Un departamento que se planifica en planos, o que se prevé técnicamente en el diseño de la obra arquitectónica que va a tener 100 metros², tiene que obligatoriamente, tener los 100 metros², tiene que tener las mediciones que se dice debe tener, por lo tanto, no puede decirse que es una venta de bien futuro y que el pago va a estar en función de la existencia del bien, en cuanto a las mediciones en metros² cuando exista. Esta es una interpretación del Código sobre los bienes futuros, un poco fuera de contexto, es importante que se deba revisar este tema.

Particularmente la Sala Especializada en Protección al Consumidor, ha considerado en su momento, que este contrato se llama venta de bienes inmuebles con entrega diferida, porque en realidad lo que se está difiriendo es la entrega del bien. El bien se compra ahora, pero la entrega es diferida, entonces la denominación más precisa, y que evita  confusiones, es la venta de bien inmueble con entrega diferida, para evitar aplicar las reglas del bien futuro tal como está en el Código Civil.