DESALOJO NOTARIAL. UN PROCEDIMIENTO ESPECIAL NI TAN NOTARIAL NI TAN ESPECIAL

El 24 de abril 2019 se publicó en El Peruano la Ley N° 30933, denominada “Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”. De inmediato se le ha llamado ley del desalojo notarial. Veremos si lo es.

OBJETO, ÁMBITO Y COMPETENCIA DE LA LEY

Lo primero que hay que decir es que no es un procedimiento exclusivamente notarial. Es importante entender esto porque requiere la participación del Poder Judicial. Así lo dice su artículo primero: “la presente ley tiene por objeto establecer y regular el procedimiento especial de desalojo mediante la intervención de notario y con ejecución judicial”. Al hablar de “procedimiento especial” refiere a un conjunto de actos, trámites y procesos de carácter singular, señalados en dicha ley, diferenciables de otros. No obstante, veremos que se conecta con otros procedimientos ya vigentes en el tema del desalojo.

En segundo lugar, a tenor del artículo segundo pueden acogerse a esta ley el propietario, el arrendador, el administrador y quien se considere con derecho a la restitución de un bien inmueble, “contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento establecido por la presente ley”. Para quienes ya eran arrendatarios antes de su vigencia, la Única Disposición Complementaria de la ley dice que ellos podrán acogerse siempre y cuando suscriban una adenda que cumpla con las mismas formalidades del contrato. En realidad, para que esta norma se aplique, la iniciativa no la va a tener el arrendatario sino el arrendador. Esta ley no comprende los contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble.

En tercer lugar, las autoridades competentes para llevar a cabo este procedimiento especial son dos: el notario y el juez. No es cualquier notario: sólo aquéllos que trabajan dentro de la provincia en la que se ubica el bien inmueble arrendado, a fin de poder constatar las causales de desalojo. Tampoco cualquier juez: sólo el juez de paz letrado del distrito en el que se ubica el bien inmueble arrendado, para ordenar y ejecutar el lanzamiento. En resumen, puede ser cualquier notario asentado en la provincia (ver artículo 3.1 y Segunda Disposición Complementaria Final), y cualquier juez de paz letrado asentado en el distrito.

REQUISITOS Y CAUSALES

Un primer tipo es el de los requisitos de procedibilidad. Para solicitar el desalojo deben cumplirse los siguientes:

1. El inmueble debe estar individualizado de forma inequívoca. La ley dice que deben consignarse las “referencias precisas de su ubicación” en el contrato de arrendamiento. Recuérdese que en el Perú miles de inmuebles no tienen ni numeración, y muchos propietarios no toman mayor interés en subsanar el tema. Por eso, las referencias precisas pueden incluir un plano de ubicación, una foto de la fachada o una descripción en el contrato o como anexo del mismo.
2. El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), o en escritura pública. La base legal del FUA es el Decreto Legislativo 1177 (publicado el 18/07/2015) y su Reglamento el Decreto Supremo Nª 017-2015-VIVIENDA (publicado el 03/11/2015). Esto significa (dado que el modelo y contenido del formulario y del contrato se rigen por esa normativa) que ya no es solo la Ley 30933 la aplicable. Más adelante veremos que no son las únicas.
3. Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad del contrato primigenio. Esto plantea que si el contrato está en escritura pública, la adenda debe hacerse por escritura pública.

En cuanto al contenido del contrato de arrendamiento, debe contener lo siguiente:

1. La cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para restituir el bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta. La base legal de la cláusula de allanamiento a futuro es otra ley: la Ley 30201 (publicada el 28/05/2014). Esta exige por ejemplo que los contratos de arrendamiento que contengan dicha cláusula debe tener firmas legalizadas de las partes ante notario público o juez de paz.
2. La cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933, para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y que el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo. Además, debe contener, de manera expresa, que, al configurarse cualquiera de las causales de desalojo previstas en dicha ley, se someten a la competencia del notario para constatar dicha causal, y a la del juez de paz letrado para ejecutar el desalojo.
3. El número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en un banco o cooperativa (supervisada por la SBS) para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato. Si se cambia la cuenta, el arrendador debe informar al arrendatario con documento de fecha cierta. Mientras no se le comunique, los pagos en la cuenta primigenia son válidos.

Respecto a los requisitos de la solicitud, cabe señalar tres temas:

1. La solicitud de desalojo se presenta por escrito con nombre del propietario o el de aquel que tenga derecho a la restitución del bien, el domicilio, documento de identidad, firma, así como el nombre del arrendatario, su domicilio contractual (de ser el caso), su número o copia del documento de identidad.
2. Los documentos que se adjuntan a la solicitud son: primero, el original o copia legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento, el cual debe cumplir con los requisitos indicados en los artículos 4 y 5 de la ley. Segundo, el original o copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario. En dicha carta se debe requerir la restitución del inmueble por vencimiento del plazo o la resolución del contrato por falta de pago, según corresponda.
3. La solicitud de desalojo sólo puede ampararse en las causales del artículo 7. Esta norma no es aplicable a las demás obligaciones del contrato de arrendamiento. Para ello, las partes podrán recurrir a las autoridades competentes.

Las causales para el desalojo se indican en el artículo 7:

Causal 1. Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento.

Causal 2. Incumplimiento del pago de la renta establecida en el contrato. Si no se precisa el plazo para caer en falta de pago, se aplica el artículo 1697.1 del Código Civil, esto es, falta de pago de 2 meses y 15 días. Se constata el incumplimiento con la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados en la cuenta de abono acordada por las partes, hasta antes de la recepción de la carta notarial.

PROCEDIMIENTO ANTE NOTARIO Y TRÁMITE DE LANZAMIENTO ANTE JUEZ

¿Cuál es el procedimiento ante notario para constatar las causales de desalojo?

1. Luego de recibir la solicitud de desalojo, el notario constata que se cumplan los requisitos de procedibilidad, el contenido del contrato de arrendamiento, y los requisitos de la solicitud.
2. El notario notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual de ser el caso, a fin de que aquél acredite no estar incurso en alguna de las causales señaladas en el artículo 7. El arrendatario tiene 5 días hábiles (a partir de recibida la comunicación) para responder.
3. El arrendatario puede formular oposición sustentándose en tres opciones: que hay renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio; presentando la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes; o, por incumplirse las formalidades señaladas en la Ley 30933.
4. Luego de la respuesta del arrendatario en el plazo indicado, el notario constata si se configura alguna de las causales de desalojo. De ser positivo, realiza las siguientes acciones: primero, extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, declarando procedente el desalojo, y la protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. Esta acta constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento. En segundo lugar, remitirá la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado. Esta disposición se conecta con el artículo 9.
5. Finalizará el trámite de desalojo notarial si no se configura alguna de las causales de desalojo (en cuyo caso el notario comunica al solicitante el fin del mismo), o si las partes lo acuerdan en cualquier momento del procedimiento (aquí el notario levantará un acta no contenciosa conclusoria).

¿Cómo es el trámite judicial de lanzamiento? Está previsto en el artículo 9.

En el artículo 9.1 hay una contradicción extraña. Dice la norma que “culminada la etapa notarial del procedimiento especial”, el interesado formula solicitud de lanzamiento DIRIGIDA al juez de paz letrado competente para que sea TRASLADADA por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.

Si una solicitud se dirige a un juez de paz, se entiende que quien la hace también la presentará en la Mesa de Partes de ese juzgado. Entonces ¿cómo entender que dicha solicitud será trasladada por el notario junto con el expediente notarial? Dicho de otra manera: ¿quién presenta la documentación (solicitud y copia legalizada del expediente) al juzgado de paz: el interesado o el notario? Tendrá que entenderse que el interesado redactará la solicitud (con firma de abogado y adjuntando la tasa judicial), la llevará al notario y será éste quien la llevará junto con la copia legalizada del expediente notarial, al juzgado de paz.

En el artículo 9.2 se establece que recibida la solicitud y el expediente “remitidos por el notario”, el juez de paz letrado competente, en el plazo de tres días hábiles, verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución que dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble. Quiero detenerme en este punto. Es muy importante que el interesado señale en la solicitud que se disponga el lanzamiento del arrendatario y de quienes se encuentren en el inmueble, a fin de que la resolución del juez lo señale expresamente. La resolución también tiene que consignar la orden de descerraje, en caso de resistencia a cumplir el mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble.

La resolución es impugnable sin efecto suspensivo. ¿Qué significa esto? Que el arrendatario puede impugnar la resolución de lanzamiento, pero no se suspende la ejecución ni los efectos de la resolución del juez.

En el artículo 9.3 se dispone que el juez de paz letrado oficiará a la PNP para que en el plazo de 2 días hábiles (contado desde el día siguiente de la notificación) preste asistencia y garantía para ejecutar el desalojo en la forma y plazo que indique la resolución judicial.

En el artículo 9.4, culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá solicitar ante el mismo juez de paz letrado, el pago de costas y costos del proceso (aquí ver los artículos 417 y 419 del Código Procesal Civil), así como el de los servicios notariales derivados del desalojo.

Finalmente, es importante tener en cuenta que en este trámite no se exige minuta, y que los contratos de arrendamiento suscritos antes de esta ley, podrán acogerse a ella siempre que suscriban una adenda que cumpla con las mismas formalidades del contrato primigenio.

EPÍLOGO

Como ideas finales diremos lo siguiente: este procedimiento no es tan especial como parece, pues por desgracia tiene detalles legales que se desprenden de por lo menos 5 normas (Código Civil, Código Procesal Civil, Ley 30201, Decreto Legislativo 1177 y Ley 30933), lo que obliga al arrendador a consultar con un abogado, ya que cualquier omisión legal puede ser aprovechada por un arrendatario avispado o malicioso (para quedarse sin pagar el mayor tiempo posible). Tanta formalidad hará que la mayoría de los propietarios alquile informalmente, por lo que su aplicación se reducirá a un sector social económicamente privilegiado. Así, una norma que nace para facilitar el mercado de alquiler de inmuebles puede terminar siendo exclusiva y clasista. Tampoco está claro si será tan expeditivo: aunque la norma permite la apelación sin efecto suspensivo de la resolución del juez de paz que dispone el lanzamiento, no está claro si puede ejecutarse el desalojo sin resolverse la apelación (que al ir a un juez civil de primera instancia, no se sabe cuánto demorará dada la carga procesal en este nivel). No queda más que esperar la aplicación de esta norma en la vida real, su casuística.