Impuesto a la renta por la venta de casa-habitación

HACE UNOS DÍAS UN CLIENTE ME PREGUNTABA si debía pagar impuesto a la renta al vender el único inmueble que tenía, un terreno sin construcción alguna, pues había escuchado que, a pesar de ser persona natural, si enajenaba un inmueble que hubiera adquirido después de iniciado el año 2004, debía pagar impuesto a la renta por la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del mismo (a esto se conoce como «ganancia de capital»).

En efecto, esto es cierto en principio, ya que si una persona natural sin negocio vende un inmueble con esas características, deberá pagar impuesto a la renta por dicha venta.

En ese sentido, si una persona natural, actualmente, vende un bien inmueble que hubiese sido adquirido luego del año 2004 (año en que cambió la norma) y que no haya sido su casa-habitación, deberá pagar Impuesto a la Renta respecto de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta. Este ingreso se considera renta de Segunda Categoría y en ese sentido es que la diferencia entre los valores antes mencionados paga impuesto a la renta, siendo la tasa a aplicar de 5% sobre la ganancia bruta.

No obstante, existe otra teoría respecto a este tema, que señala que en este caso en particular, no debería pagarse el impuesto a la renta, ya que al tratarse del único inmueble del contribuyente, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, éste califica como «casa-habitación», siempre que sea el único inmueble de propiedad de esta persona, que haya sido de su propiedad por lo menos 2 años y que “no esté destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares”.

Por tanto, según esta interpretación, los terrenos que no contienen construcciones podrían considerarse como casa-habitación, ya que la norma no señala expresamente qué es lo que se considera casa-habitación, sino sólo expresa lo que NO ES casa-habitación, por lo que, interpretando literalmente dicho artículo del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, podría sostenerse que no hay lugar al pago de este impuesto. Y es que, en efecto, un terreno sin construir puede haber estado en propiedad de su dueño por más de dos años, y también es perfectamente posible que no haya sido usado para ninguna de las actividades económicas señaladas por la norma, ni siquiera como cochera.

Esta posible interpretación deriva del hecho que la ley del impuesto contiene una excepción: no está afecta la venta de la casa-habitación, y por otro lado, el reglamento contiene una definición por negación: no es casa-habitación aquello que no fue usado para ciertas actividades. Como es lógico, si defino una cosa por negación, el alcance de la definición resulta muy amplio. Por ejemplo, si queremos definir a la categoría “mascota” como todo animal que no sea criado para ser consumido como alimento para los humanos, entonces podríamos llegar a tener que admitir que un caimán, un gallinazo o una lombriz son mascotas tanto como los perros y los gatos. Puede sonar absurdo, pero la culpa en cualquier caso es de quien hace la definición, en este caso, el legislador.

No existe jurisprudencia del Tribunal Fiscal al respecto, por lo que dependerá de si el contribuyente quiere arriesgarse a no pagar el mencionado impuesto, pero al menos ya sabe que existen estas dos posibilidades en este tipo de casos, hasta que el legislador quiera precisar el tema, o el Tribunal Fiscal resuelva la duda.

Texto del artículo «Casa habitación: aunque no haya casa», escrito por la abogada ©LORENA SEMINARIO GÓMEZ, publicado en el diario El Tiempo el 18/02/2010.

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Comentarios

  1. deseo vender mi departamento lo compramos en el 2007,esta aun siendo pagado osea esta hipotecado ,si lo vendo como debo hacer el precio que pido es mayor al de la tasacion del año pasado! debo pagar impuesto a cual de los 2 puntos me valgo y como haria para no pagar como me sujeto a esa norma es nuestro unico inmueble y siempre ha sido vivienda casa -habitacion ya mas de 4 años .desearia me pueda ayudar gracias.

    Publicado por Livi el:
  2. me parese muy analitico tu comentario.Es de saber que siempre existen vacios juridicos en la norma, dado que son emitidas por asuntos mediaticos o mejor dicho sin previo nalisis por parte de nuestros malos legisladores.
    saludos

    Publicado por JUANKA el:
  3. Cuando tienes un immueble por mas de 2 años ya se considera como casa- habitación siempre y cuando ests sea tu única propiedad y en tu caso pues como ya tienes viviendo 4 años no pagas impuesto de segunda categoria..

    Publicado por Melissa Macedo el:
  4. Desearía una asesoría en relación a un inmueble que se ha transferido a la sucesión en 2012 (por descuido no se transfierió en la fecha que debía)y ahora se está vendiendo, siempre ha sido casa habitación y pertenece a 4 hnos. actualmente siendo única propiedad
    Debe pagar el impuesto a la Renta de 2da. categoría?
    Gracias

    Publicado por clara Montalván el:
  5. Buenos días, construí un departamento el año 2011 ahora quiero venderlo, es mi único bien inmueble registrado la pregunta es debo pagar el 5% de impuesto?

    Publicado por Arturo Valdivia el:
  6. Con relacion al comentario que haces en la web, debo informarte que mediante informe 091-2012 emitido por la Intendencia nacional Juridica, si vendes un terreno sin construir obligatoriamente tienes que pagar renta de segunda categoria al no encontrarse en el supuesto de casa habitacion

    Publicado por mario alvarez el:
  7. Hola, Que pasa con el tipo de cambio, si yo adquiri un inmueble en dolares y ahora lo vendo en soles… Que tipo de cambio le aplico al valor incial? el de esa fecha? por otro lado, el valor del dinero en el tiempo, se le aplica una tasa inflacionaría tambíen? es obivio que si yo compre un inmueble en 10,000 esa cantidad de dinero vale menos ahora, por inflación y por tipo de cambio.

    Publicado por Diego el:
  8. resoecto a tupregunta: Debes aplicar valor de compra del año de adquisicion multiplicado por el indice de correccion monetaria que establede el MEF, eso incrementara el costo computable.
    Recuerda que la ganancia se determina valor de venta menos costo computable. De este ultimo resultado pagas el 5 por ciento.

    Publicado por mario alvarez el:
  9. pregunto: se compro una casa a su padres x 3 hermanos .ya trancurrieron 2 año se decide vender han vivido los hermanos en la casa habitacion ,pero uno de ellos tiene una casa en provincias,pero vive en lima PREGUNTA LE CORRESPONDE PAGAR IMP RENTA AL HERMANO QUE TIENE CASA EN PROVINCIAS,PERO VIVE EN LIMA EN LA CASA HABITACION QUE AHORA DECIDEN VENDER?

    Publicado por LUIS MIRANDA el:
  10. compre una casa en $12500 dolares el 13 d octubre del dos mil trece y en el mismo año a poco di se lo transferí a mi hijo en 25,ooo soles para pagar la renta para pagar la renta de segunda que tipo de cambio uso y mi hijo le esta vendiendo

    Publicado por orlando el:
  11. tengo un casa habitacion que quiero vender en este año y yo lo compre en el año 2002 estoy afecto apagar el impuesto del 5% de larenta y que ley deberia presentar si en caso no estpy obligado apagar para que no me cobren

    Publicado por angelica Mendoza rodirguez el:
  12. Mi padre quiere va a vender su vivienda por $50,000. La construcción es del año 94.
    Se debe pagar algún tipo de impuesto a la sunat?.

    Publicado por Karla el:
  13. Interesante el artículo, hago una consulta: He vendido mi departamento, en la escritura figura el costo del departamento y el costo del estacionamiento independientemente, en la SUNAT han indicado que se trata de dos bienes y se tiene que pagar renta del estacionamiento, eso es correcto?, ya ambos configurarían a mi entender como mi casa – habitación es correcto? que puedo hacer? gracias por ayudarme

    Publicado por César el:
  14. Cuando compro y vendo un inmueble despues del año 2004, se paga el 5% teniendose en cuenta el indice de de actualización monetaria?

    Publicado por julio meza vara el:
  15. Estoy vendiendo una propiedad que adquiri en 1995. De acuerdo al Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta la propiedad esta exenta de pago del impuesto. La duda que tengo es: Yo resido en el extranjero, por ese hecho estaria afecto al impuesto a la renta por la venta de este inmueble?
    Gracias.

    Publicado por Adolfo Proano el:
  16. Soy extranjera y mi esposo también. Viví tres años en lima y compre un departamento .
    tengo todos los documentos en regla.
    Por razones del trabajo de mi esposo hemos sido trasladados a otro país.
    Al momento ya no tenemos carné de extranjeria vigente. Entraríamos al.país como turistas
    pregunta: que impuestos debo pagar por la venta
    no operaría el impuesto a la renta del 5%?
    Hay algún impuesto que deba pagar por sacar el dinero del país?
    Agradecere su respuesta urgente. Gracias SV.

    Publicado por Silva vascone el:

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