Es un sistema de ahorro programado que permite adquirir, construir o remodelar un inmueble para uso familiar o comercial.
GESTION. VANESSA DEACOSTA

El préstamo hipotecario no es la única vía para hacer realidad el sueño de la casa propia, también puede concretarlo a través de los fondos colectivos inmobiliarios (FCI).

Estos representan una alternativa de ahorro programado que les permite adquirir, construir o remodelar un inmueble para uso familiar o comercial.

Las administradoras de fondos colectivos que ofrecen este producto son: Promotora Opción con “Opción Inmueble” y Maquisistema con “Casa Ahorro”.

En principio, los clientes interesados eligen hacerse de un certificado de participación del monto que requieren para la inversión inmobiliaria que varía entre US$ 12,500 y US$ 25,000 (ver tabla adjunta) cuyo plazo para juntar el dinero es de 80 meses.

Un cliente que accede al FCI tiene que pagar una cuota de inscripción en el primer mes equivalente al 4% del valor del certificado y una cuota de administración de 21%, cuyo pago se prorratea en los 80 meses para el caso de Maquisistema y de 0.2% mensual para Promotora Opción, según informa cada una de las compañías.

Para términos de comparación se puede decir que el costo promedio anual de los FCI es de menos de 4% anual mientras que actualmente el costo promedio de un crédito hipotecario bancario es de 9% anual en soles y 8% en dólares.

Precisan que los clientes pueden comprar más de un certificado a fin de cubrir el valor del inmueble que desean adquirir.

“Durante la vigencia del certificado el socio puede libremente cambiar el destino de la inversión de una compra a una remodelación de un inmueble, o incluso puede virar a adquirir un vehículo automotriz” resaltó Fernando Canale, gerente general de Promotora Opción.

Grupos

Las administradoras de fondos colectivos conforman grupos de interesados de unas 240 personas que apuntan a adquirir un certificado de un mismo monto.

Los principales criterios para la formación de grupos de asociados son la capacidad de pago demostrable -que garantiza que no deje de cumplir con abonar ninguna de las cuotas mensuales- y el monto de los certificados que se elige. “Nosotros analizamos la capacidad de pago familiar del cliente al momento de formar el grupo porque su situación económica no necesariamente será la misma durante el plazo de vigencia del certificado del FCI”, refirió Mariana Garland, gerente de operaciones de Maquisistema.

Adjudicaciones y remates

En cada grupo se realizan tres adjudicaciones de inmuebles al mes (en casos excepcionales podrían llegar a cinco), explica Garland.

Los asociados se adjudican el bien en asambleas mensuales, donde aquellos que están al día en sus pagos tienen derecho a participar en un sorteo. También tienen la posibilidad de adelantar el pago de cuotas (rematar) para acceder a la adjudicación.

El asociado que mayor número de cuotas adelante se adjudica el bien, acotó.

Perfil del cliente

Para realizar una inversión inmobiliaria en fondos colectivos el interesado debe adoptar el ahorro como un hábito cotidiano para no dejar de pagar sus cuotas y esperar el momento de la adjudicación.

“Nuestro cliente es aquel que sabe que teniendo un poquito de paciencia puede hacer un mejor negocio a través de un FCI que apurado con un banco” señaló Fernando Canale.

cifras&datos

– Entre el 2005 y 2010 Maquisistema ha adjudicado 1,221 certificados de inmuebles.

– Aproximadamente el 50% de los certificados de Promotora Opción se han colocado en provincias.

– En caso uno de los socios de un FCI incumpla con los pagos mensuales, la Administradora de Fondo Colectivo (EAF) se encargará de cubrir la vacante con otro interesado. Las EAF son supervisadas por Conasev.

análisis

Flexibilidad

El sistema de fondos colectivos opera en el Perú por más de 30 años, sin alcanzar dimensiones relevantes. ¿Qué podría explicar ello?

Busquemos respuestas cotejando las características del producto versus los competidores. En primer término, si bien la comparación del valor total de las cuotas con el valor del bien a adquirir refleje un margen adicional no muy alto; el verdadero costo financiero debe ser calculado considerando que existen largos periodos de espera antes de disponer del bien. Si no quiero esperar, debo rematar; es decir, entregar plata por adelantado; con lo cual el saldo a financiar es reducido y consecuentemente el costo financiero elevado.

Asimismo, a diferencia de lo que ocurre en países como Brasil, la elección del bien adjudicado está restringida a determinados proveedores; limitando su atractivo.

La legislación respectiva no ha variado desde sus orígenes. Un cambio que brinde mayor flexibilidad es necesario.

Enrique Díaz Ortega

Presidente de MCIF