A inicios de 2003 la gente pasaba unos días de invierno fríos en las paradas de buses en las calles de Madrid. La temperatura solía bordear los 0ºC a 2ºC y, mientras la gente de a pie esperaba con expectativa la pasada del siguiente bus, en los paraderos se podían leer avisos de oferta de los propietarios que querían vender directamente sus pisos o departamentos, sin pagar comisiones a intermediarios, a precios que rondaban los € 180,000 a € 200,000 por 90 m2.
Según las estadísticas, en aquel momento el precio promedio de la vivienda de segunda mano en la capital de Madrid bordeaba los € 3,100 por m2. En los distritos más caros de la capital, como Salamanca o Chamartín, el precio superaba los € 3,900 y en la periferia, como en Getafe o Leganes, podían hallarse precios en torno a los € 2,000, aunque yendo a suburbios más lejanos, como Parla o El Escorial, podía encontrarse precios de € 1,400. En aquel momento el euro cotizaba a 1.08 dólares y el dólar cotizaba a S/. 3.49, es decir, un euro equivalía a S/. 3.77.La economía evidentemente marchaba muy bien: España había venido teniendo un crecimiento sostenido desde principios de los años 90. El precio promedio de los inmuebles en el primer trimestre de 2003 subía a un ritmo de 4% trimestral. No obstante, ni siquiera los especialistas se atrevían a aceptar siquiera la posibilidad de estar alentando y menos cabalgando una burbuja inmobiliaria, aunque el precio promedio del m2 en Madrid ya había venido subiendo a ritmos de 26% y 28% en 2001 y 2002 y luego cerró el 2003 en más de 17%.
Por el contrario, ante el reclamo de las propias constructoras, el gobierno central y los gobiernos locales hacían denodados esfuerzos por habilitar una mayor cantidad de suelo urbano. Y es que la demanda inmobiliaria superaba largamente a la naturalmente más rígida oferta que tampoco se daba abasto para construir al mismo ritmo. No obstante, era vox populi la existencia urbanizaciones con gran cantidad de departamentos nuevos y sin habitar, comprados por grandes inversionistas, por lo que se discutían opciones para cómo obligarlos al menos a ponerlos en alquiler.
Lo que más presionaba la demanda no era el incremento de sueldos y salarios, que como mucho se incrementaban de acuerdo a la variación del índice de inflación, que no llegaba al 4% anual, a pesar de que la meta del Banco Central Europeo para toda la zona euro era del 2%. Lo que realmente presionaba la demanda inmobiliaria era la fuerte expansión del crédito bancario. El crédito para la adquisición de vivienda no sólo creció 17%, 17% y 21% en 2001, 2002 y 2003, sino que había venido creciendo a tasas de más 20% entre 1997 y 2000.
Como síntoma de agotamiento del modelo, no sólo había una agencia bancaria casi cada 2 cuadras, sino que el plazo máximo de los créditos hipotecarios ya había pasado de 30 a 40 años, aunque en algunas entidades ya se empezaban a escuchar posibles ofertas hipotecarias de hasta 50 años: más de una vida laboral para pagar. Pero, por si ello al final no fuera suficiente, en ese momento también ya se empezaba también a ofertar masivamente las hipotecas inversas, es decir, créditos que se desembolsan al deudor en una o varias partes hasta un monto máximo en función al valor del inmueble y que luego son pagados a las entidades financieras, por los herederos, con el burbujeante valor remanente de la propiedad inmobiliaria luego que falleciera el propietario.
En ese mismo año 2003, pero al otro lado del mundo, se podían ver en los diarios anuncios de venta donde el precio del m2 en distritos de clase media de Lima, como en Miraflores, podían bordear en torno a los S/. 1,500, unos $ 430 o € 400, es decir casi la quinta parte de lo que costaba el m2 en una zona similar en Madrid. El Perú estaba terminando de salir de la recesión originada por la crisis bancaria de 1998-1999, crisis en la que casi la mitad de los 25 bancos privados existentes desaparecieron. Y como ocurre durante toda crisis bancaria, también se había producido un sinceramiento de los precios inmobiliarios, pues, finalmente son inmuebles los que conforman la mayor parte de las garantías que las entidades bancarias en una crisis.
Y es que en los cuatro años posteriores al pico máximo alcanzado a principios de 1999, durante una recesión profundamente larga y penosa, el precio del m2 de viviendas había caído casi un 30%, aunque el precio de los locales comerciales e industriales había registrado caídas de entre 40% y 50%. La caída en el precio de las viviendas en aquel entonces no fue mayor, ni tuvo tanto impacto social, porque hasta entonces el acceso al crédito hipotecario había estado muy limitado.
Hasta antes de 1997 se exigía una cuota inicial de entre 25% y 30% y demostrar ingresos formales mínimos equivalentes a más de $ 1,500 o $ 2,000 (entre S/. 4,000 y S/. 5,000, mucho más de 10 remuneraciones mínimas vitales), según el solicitante fuera soltero o casado. Se daban créditos hipotecarios sólo en dólares a una tasa efectiva anual de 14% a 18% y con plazos máximos de 12 a 15 años, pero lo frecuente era darlos en promedio a 7 o máximo a 10 años. Así, el acceso al crédito hipotecario estaba dirigido a las clases media y alta de Lima.
Pasaron más de 4 años y a mediados de 2007 estalló la crisis financiera en EEUU, la que empezó precisamente en el sector inmobiliario como consecuencia de las crisis de los créditos hipotecarios de mala calidad que habían sido entregados irresponsablemente durante la fase expansiva de la política monetaria, sin ninguna regulación financiera o supervisión bancaria por la externalidad que pudieran generar. Dicha crisis fácilmente fue transmitida como crisis de liquidez fuera de los EEUU, lo que afectó a las entidades financieras que usaban dicha liquidez para financiar los complejos instrumentos financieros AAA con los que se financiaron dichas hipotecas de mala calidad. Esto luego terminó por pinchar las burbujas inmobiliarias de países como España y Reino Unido, entre otros.
Así, aunque la actual crisis económica de España empezó a inicios de 2008, los precios de la burbuja inmobiliaria ya habían tocado máximos a mediados de 2007 y a partir de allí empezaron apenas a retroceder. A fines de 2007 el precio promedio de la vivienda de segunda mano en la capital de Madrid superó los € 4,200 por m2. En 2004, 2005, 2006 y 2007 la subida anual de precios había ido desacelerándose (7%, 7%, 5% y 0%), pese a que el ritmo del crédito siguió creciendo a tasas de 20% anual, contrariamente a la fuerte subida de precios experimentada en 2001, 2002 y 2003 (más de 25%, 25% y 17%) cuando el crédito creció a tasas de 17% anual. De este modo, como a fines de 2000 el precio promedio del m2 de vivienda no llegaba a € 1,900, hasta el pico de 2007 se acumuló una subida total de 120%.
En los distritos más caros de la capital, como Salamanca o Chamartín el precio llegó bordear los € 5,300 y en la periferia, como en Getafe o Leganes, los precios bordearon casi los € 3,000, aunque yendo a suburbios más lejanos, como Parla o El Escorial, los precios llegaron a los € 2,400 y € 2,600. En aquel momento el euro cotizaba a 1.45 dólares y el dólar cotizaba a S/. 2.95, es decir, un euro equivalía a S/. 4.28.
Desde entonces pasaron otros más de 4 años, pero esta vez de reversión del ciclo inmobiliario en España. En la capital de Madrid el precio del m2 ha acumulado una caída de sólo -19% desde que alcanzó su máximo histórico a mediados de 2007, aunque en otras ciudades han registrado caídas acumuladas que ya superan el -27%. Dentro de Madrid, en los distritos de clase media alta los precios sólo han caído -12%, pero en los de media y baja casi un -33%, aunque todo indica que aún no es suficiente.
Así, en 2011 el precio promedio promedio de la vivienda de segunda mano en la capital de Madrid ha cerrado por debajo de los € 3,500. En los distritos más caros de la capital, como Salamanca o Chamartín el precio cerró en € 4,700 y en la periferia, como en Getafe o Leganes, los precios cerraron en € 2,000, aunque yendo a sitios más lejanos, como Parla o El Escorial, los precios cerraron en € 1,600 y € 1,900. A la misma fecha el euro cotizó a 1.30 dólares y el dólar cotizó a S/. 2.69, es decir, un euro equivalió a S/. 3.50.
¿Hasta donde debieran caer los precios en España para que se restaure el equilibrio? En promedio a fines de 2011 los precios en Madrid se hallan en los mismos niveles de mediados de 2003, pero los precios de Barcelona recién están en los mismos niveles de mediados de 2004. Es decir, el incremento excesivo de precios no se produjo sólo en 2005, 2006 y 2007 como a veces se sostiene, aunque hasta ahora fue en esos años en los que se concedieron la mayor parte de los créditos hipotecarios a los plazos más largos de pago y a los precios más altos de la historia.
Pero volviendo al Perú: si sólo entre 2006 y 2011 el precio promedio del m2 en Lima de las viviendas de las clases media y alta ubicadas en los distritos de Miraflores, Surco, San Isidro, La Molina y San Borja ya llevan un incremento acumulado de 165% medido en dólares, 145% medido en euros y 125% medido en soles, mientras que en los distritos de clase baja la subida ha sido mayor, ¿es esto signo de que nos encontramos cabalgando ya una burbuja inmobiliaria? ¿Está el Perú como estaba España en el año 2000, 2003 o 2006? No se sabe.
Lo que sí se puede intuir es que si hubiera burbuja y se pinchara, no tendría pocas consecuencias para la actividad económica, no sólo porque mucho del crecimiento actual descanse en la demanda interna y una parte de ésta descanse en el sector construcción, sino porque parte muy importante de esa demanda interna descansa en el crédito bancario, el cual a su vez descansa en buena parte en garantías inmobiliarias.
Para muestra, un botón: luego que la crisis en España estallara en 2008, y los precios de los inmuebles empezaran a caer, el crecimiento del crédito, tanto hipotecario como no hipotecario, entró en franca desaceleración: 2009, 2010 y 2011 cerraron con tasas de crecimiento nulas o negativas, para ambos tipos de crédito. ¿Esto se debió a que los créditos hipotecarios llegaron a representar casi el 50% del crédito total, pero habría sido distinto si la participación fuera menor? No.
En el Perú, en la crisis bancaria de 1998-1999 los créditos hipotecarios no llegaron a representar ni el 10% de los créditos totales; pero mientras los precios de los inmuebles caían en 2000, 2001, 2002 y 2003, el otro 90% conformado por créditos no hipotecarios mantuvo tasas de crecimiento nulas o negativas, justo como ocurre hoy en España.
¿Qué se puede hacer entonces? Sin lugar a dudas, moderar la fuente del exceso de demanda inmobiliaria. ¿Cómo? Aumentando significativamente los requerimientos de capital bancario para los créditos hipotecarios que se están concediendo a más de 15 años, o con cuota inicial menor del 20%, o en moneda extranjera. La historia de las crisis crediticas siempre termina enseñando que, para preservar la estabilidad financiera, el acceso al crédito inmobiliario también debe ser, por definición, ordenado, mesurado y sostenible. Si no, no hay inclusión financiera ni inclusión crediticia que valgan la pena.
