Todos los departamentos que son comprados en planos, es decir, que son comprados antes de ser construidos, valen casi lo mismo: el texto escrito en unas diez páginas del papel en el que se firma el contrato de compraventa de bien futuro. Sí, lo que se señale en esas seis páginas de contrato más cuatro páginas de anexos son todo lo que se tendrá como única garantía de lo que se recibirá en el futuro a cambio del dinero a pagar, o de la deuda de dinero en la que se incurra. Difícilmente se recibirá más, pero si quien compra no se pone listo, fácilmente puede que reciba menos, mucho menos.

Pero para llegar siquiera a pensar en firmar algo con alguna constructora, dándole el “crédito” de que cumplirá en el futuro con entregar lo ofrecido, se supone que quien va a comprar ya debería haber hecho su tarea previa. La parte más obvia de dicha tarea previa consiste en haber investigado al menos todas las referencias de antecedentes públicos disponibles que existen sobre la empresa constructora, y de sus dueños, sin pasar por alto los nombres comerciales alternos que pueda tener la constructora o de las referencias de otras empresas relacionadas a sus mismos dueños, justo de manera análoga a como un banco “evaluaría” y “calificaría” a cualquiera de sus clientes antes de aprobarle la concesión de un “crédito”.Uno de los sitios más evidentes por donde debería empezar a buscar todo consumidor, incluido el comprador de bienes futuros, es en el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y la Propiedad Intelectual (INDECOPI). En el Perú éste es la autoridad de consumo, allí podrá averiguar si la constructora tiene o ha tenido reclamos o denuncias y, lo más importante, la forma como han sido resueltas esas controversias con sus clientes. Obviamente también podría buscar las eventuales referencias negativas que tenga la constructora en cualquiera de las centrales de riesgo (Certicom, Inforcorp, etc.), para ver la trayectoria de cumplimiento de sus compromisos financieros y comerciales, lo que también sirve como una referencia adicional.

Ahora bien, en el hipotético caso que no se encontrara nada negativo sobre la constructora en dichas fuentes de información, esto no significa que haya encontrado algo positivo sobre ella, sino que al menos podría continuarse dándole el beneficio de la duda. No obstante, una forma de tener una mejor idea de la calidad del trabajo de la constructora, y del carácter de sus propietarios, es ir a ver las obras que anteriormente haya ejecutado, no sólo para ver cómo han quedado los acabados de las edificaciones, sino para conversar con algunos de sus clientes, de los que les hayan comprado directamente los departamentos y aún vivan en ellos.

¿Por qué es importante hacer toda esta tarea previa? Porque ella dará luces del nivel de riesgo que representa contratar con esa u otra constructora, lo que es una forma gruesa, pero realista, de simular cómo se podría terminarse en el futuro si las cosas no salen bien, que es como realmente muchas veces suele suceder. Es sólo desde esta perspectiva en la que firmar un contrato para comprar algo, que aún no existe, adquiere su verdadera dimensión, ya sea que se vaya a pagar al contado o al crédito.

En todos los casos los contratos empiezan con una introducción en la que se identifican a las partes que van a firmar la minuta, la que será registrada posteriormente como escritura pública a través de una notaría. Como en este caso una de las partes es una empresa constructora, no basta que ella y su representante se identifiquen, sino que se debe verificar que este último cuente con los poderes suficientes para firmar dicho contrato en representación de la empresa y, obviamente, que estos poderes se encuentran vigentes. La suficiencia y vigencia de los poderes del representante puede ser obtenida en los registros públicos correspondientes.

Luego, en las cláusulas iniciales del contrato, usualmente se describirá el inmueble sobre el que se construirá el edificio, de departamentos y cocheras, inmueble que debería ser propiedad de la misma constructora que los vende. No sólo la descripción del edificio en el contrato debe corresponder con la de los encartes y materiales publicitarios utilizados para vender los departamentos, sino que debe corresponder con el anteproyecto de arquitectura del edificio presentado por la constructora para su aprobación de la municipalidad correspondiente, lo cual también puede ser verificado allí.

Más aún, en dicha sección del contrato la constructora debe declarar si el inmueble sobre el que se construirá la edificación está o no libre de embargos, gravámenes y cargas, excepto la eventual garantía hipotecaria que pudiera haber constituido a favor de la entidad financiera que pueda estar financiando la construcción. De estar hipotecado, debería constar que el levantamiento de la misma correrá por cuenta, costo y riesgo de la constructora en un plazo breve y específico, luego de que ésta logre inscribir en registros públicos el certificado de finalización de obra, la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la independización de los departamentos.

Otra sección del contrato importante es aquella en la que se fija el precio del departamento, incluidos los impuestos, y la forma cómo se pagará. Aún cuando alguien realmente pueda pagar 100% al contado desde el inicio, lo más prudente es fraccionar el pago a lo largo del tiempo de construcción, de tal modo que la constructora tenga incentivos claros y equilibrados para recibir el pago de lo que está vendiendo de acuerdo al avance de obra que realice. Así, si todos los compradores actúan de esta manera, se minimizará el riesgo de que la constructora pueda tener la posibilidad de utilizar el excedente temporal de efectivo recibido, y aún no gastado en la construcción, para incurrir en otros emprendimientos distintos, los mismos que, si no resultan, pudieran impedirle cumplir con terminar la edificación que está construyendo y ya cobró.

De hecho, cuando se compra el departamento utilizando un crédito bancario, el banco que financia a la constructora busca hacer algo parecido. Inclusive cuando algunos bancos les desembolsan a las personas el 100% de sus créditos hipotecarios desde el principio, y la construcción de la edificación aún no está terminada o a veces ni siquiera se ha empezado, dichas entidades financieras le hacen retenciones parciales de dicho efectivo a la constructora, con el fin de asegurarse que, en conjunto, ella no disponga más del dinero que sea justo y suficiente en función al avance de construcción de la obra.

En cualquier caso, es fundamental que en dicha sección del contrato no sólo se acuerde la forma cómo se fraccionará el pago del precio total, incluyendo el monto que ya se hubiera pagado por la separación, sino que se acuerde que cada pago no se hará en efectivo. Siempre es más prudente que cada pago se haga a través de un cheque de gerencia a nombre de la constructora, ya que, éste es un instrumento que siempre dejará evidencia de quién lo compró y de quién lo cobró, lo que no sucede con los pagos en efectivo, sin hablar de las posibles controversias en el recuento de billetes o en la autenticidad de los mismos, entre otros.

En algunos casos, la constructora puede solicitar la firma de letras de cambio que respalden cada uno de los pagos pendientes por hacer, un instrumento que también lo puede utilizar para descontar en la entidad financiera a cambio de adelantos de dinero o sólo usarlos por su propia seguridad y facilidad de cobranza, en caso de incumplimiento. Cualquiera sea el motivo de pedirlas, ello debe constar claramente en el contrato para evitar cualquier posible duplicidad en su cobro, ya que las letras son títulos valores que no requieren justificación particular adicional para exigir su pago, por lo que existe el riesgo de que sean desvinculadas del contrato como deuda adicional si no constan en el mismo.

Por ello, de existir dichas letras, es importante que cada una de ellas sean devueltas contra la entrega de cada pago. En el caso que no hubieran letras de por medio, la constructora debería entregar una constancia de recepción por cada cheque recibido en pago. Hacer simples abonos de efectivo en la cuenta bancaria de la constructora no es la forma más prudente de pagar: se asume el riesgo de que la constructora luego pueda o no reconocer el haber recibido dicho dinero, lo confunda con el pago de otro cliente o se pierda o borre el comprobante de depósito. En la gran mayoría de bancos ni siquiera queda registrado en sus sistemas el nombre de quien hace el depósito de efectivo.

Y una tercera sección importante de todo contrato es aquella en la que se establece el acuerdo de las reglas que se seguirán en caso de incumplimiento, por cualquiera de las dos partes. ¿Cuál es el plazo o fecha a partir del cual se dará por resuelto el contrato? ¿Qué penalidades se establecerán en caso que ello ocurra? ¿Quién determinará que hay un incumplimiento que pueda ocasionar la resolución del contrato y cómo comunicará esto de manera incuestionable? Aquí, tal vez la clave sea buscar que en todo momento se mantenga “el equilibrio contractual” entre las partes.

Por ejemplo, si la constructora tiene la opción de retener en calidad de penalidad de incumplimiento un 10% del precio total de venta por impagos que tengan más de 30 días de antigüedad desde la fecha de vencimiento, en el contrato también debería establecerse que la parte compradora tiene el derecho de retener, en calidad de penalidad de incumplimiento, un monto análogo, si la constructora demora en entregar el inmueble un plazo similar adicional después de la fecha originalmente acordada. La idea es que ninguna de las partes pueda tener incentivos oportunistas o desequilibrados por comportamientos análogos que busquen incumplir el objetivo de lo estipulado en el contrato: construir y entregar con certeza, lo que se compra y paga, también, con certeza.

Finalmente, y no por eso menos importante, están los anexos del contrato. ¿Cómo se puede saber si lo que se paga y recibe a tiempo corresponde a lo que se ofreció y entregó a tiempo? El detalle de esa respuesta está en los planos y la lista de características que describen los acabados para cada ambiente del departamento involucrado. No importa lo que se haya visto en el departamento piloto, ni importa lo que se haya fotografiado e impreso en los folletos publicitarios. En caso de conflicto, prevalecerá lo que está descrito en los anexos del contrato que se firma: la ubicación de los jardines, las ventanas y las paredes; el tipo de material de los pisos, las puertas y los zócalos; la calidad y la cantidad de los lavaderos y las griferías; el tipo de acabado de la pared y los techos; la ubicación del calentador de agua, a gas o a electricidad, así como el detalle de los ambientes que contarán con salida de agua caliente; en fin.

Y ahora… ¿quién está listo para firmar el contrato?