En los EEUU la gran mayoría de créditos hipotecarios tradicionalmente se han concedido a tasas de interés fijas, es decir, los créditos se han solido estructurar con cuotas mensuales fijas durante plazos que oscilaban entre 15 y 30 años. Obviamente un crédito a tasa fija no representa mayor incertidumbre para los deudores: todos los meses las cuotas siempre serán las mismas. Y a partir de ellas se logró desarrollar un enorme mercado secundario de hipotecas, primero con agencias que compraban directamente dichos créditos y luego con la emisión en el mercado de instrumentos cuyo pago estaba respaldado por paquetes de dichos créditos hipotecarios.

En 1938 el Gobierno ya había creado una agencia federal, la FNMA (conocida como Fannie Mae), para el desarrollo de viviendas a nivel nacional. El mandato de esta agencia era el de comprar los créditos hipotecarios que estuvieran ya sea garantizados o asegurados por otras entidades gubernamentales. Y ello se hizo con la finalidad de que los bancos y demás intermediarios financieros tuvieran siempre recursos para continuar prestando, aún cuando hubieran corridas bancarias o hubieran incrementos de morosidad que eventualmente les hubiera impedido seguir concediendo más créditos. En 1968 se creó una agencia gubernamental, la GNMA (conocida como Ginnie Mae), la cual se encargó de realizar las mismas actividades, pero esta vez relacionadas a préstamos hipotecarios para familias de bajos ingresos. De hecho, en 1970, dicha agencia institucionalizó la titulización de paquetes de créditos hipotecarios que estuvieran asegurados o garantizados por entidades gubernamentales como la Administración Federal de Vivienda o la Administración de Veteranos. Y casi simultáneamente se creó otra agencia patrocinada por el Gobierno, la FHLMC (conocida como Freddie Mac), para que desarrolle el mercado secundario de préstamos hipotecarios que no tenían ninguna garantía del gobierno. ¿El resultado? El mercado hipotecario se fue convirtiendo en uno de los de mayor capitalización con un tamaño similar al de los títulos del Tesoro de los EEUU. Todo ello producto del claro incentivo a la estandarización de los créditos hipotecarios.

Dadas tales condiciones, el total de activos a tasa de interés variable a principios de 2001 era apenas la quinceava parte del total de hipotecas a tasa fija (menos del 7%). Sin embargo, si bien hasta diciembre de 2000 la Reserva Federal había mantenido sus tasas de interés de referencia en 6.50%, en enero de 2001 inició uno de los procesos de reducción de tasas de interés más rápidos de su historia. En diciembre del mismo 2001 la tasa llegó a apenas 1.75% y luego se fue reduciendo más, hasta 1.00%, tasa que se mantuvo desde junio de 2003 hasta mayo de 2004.

Fue en dicho periodo de más de 3 años en el que la abundancia de dinero barato, el insaciable deseo de lucro y la pobre regulación financiera generaron las condiciones perfectas para que el mercado hipotecario de EEUU desarrollara una debilidad estructural nunca antes vista. No sólo ganó atractivo el endeudarse a tasas de interés variables, cuyo valor de cuotas se reduce cada vez más a medida que las tasas de interés bajan, mientras que las deudas a tasa fija no lo hacen, sino que la industria financiera innovó una serie de prácticas poco ortodoxas que poco a poco fueron introduciendo vulnerabilidades estructurales al sistema. No sólo se generaron créditos hipotecarios a tasas de interés variables, sino que en realidad se desarrollaron créditos hipotecarios a tasas de interés realmente “ajustables”. Y no se trató de una diferencia meramente semántica.

En sentido estricto, las tasas de interés variables efectivamente varían, pero lo hacen porque también varía el índice de mercado al cual se pactó hacerlas variar. Por ejemplo, el cálculo de intereses puede depender de una tasa de interés de corto plazo como la tasa LIBOR a un mes o puede depender de una tasa de interés de un plazo más largo como el rendimiento a un año o a tres años de los títulos del Tesoro de los EEUU. Y esto tiene sentido si se considera que las tasas de interés del mercado se reducen cuando a la economía no le va muy bien (y cuando posiblemente crece el desempleo y no hay mayores aumentos de sueldos y salarios) y, por el contrario, las tasas se incrementan cuando a la economía le va demasiado bien (y cuando cada vez hay menos desempleo y hay mayores aumentos de sueldos y salarios). Así, las reducciones y subidas de tasas de interés de mercado hacen que los montos de intereses por pagar también se reduzcan o suban de manera cíclica, sincronizada favorablemente con las condiciones económicas que enfrentan los deudores de los créditos.

En cambio, cuando un deudor pacta un crédito hipotecario a tasa “ajustable”, en realidad pacta su “ajuste” a un conjunto de reglas más complejas. Es posible que su cuota mensual aumente, y mucho, a pesar de que las tasas de interés del mercado no aumenten. O es posible que sus cuotas no bajen mucho, o no bajen nada, a pesar de que las tasas de interés del mercado sí bajen. De hecho, bajo este tipo de créditos hipotecarios es posible que el deudor termine debiendo más de lo que pidió prestado, a pesar de haber pagado puntualmente todas sus cuotas. Es decir, el problema no es originado por las tasas de interés variables del mercado, sino por el exceso de libertad (¿libertinaje?) en un mercado que por definición debiera haber sido mejor regulado con la finalidad de asegurar la consistencia y armonía entre los intereses privados individuales y los intereses sociales colectivos.

¿Pero cómo fue esto posible? Primero, debe entenderse que la mayoría de créditos a tasa ajustable han sido diseñados para que sean más económicos en el largo plazo que los créditos a tasa fija si y sólo si las tasas de interés del mercado bajan, o al menos no suben. Y ello es tautológicamente imposible que ocurra en créditos hipotecarios que, por definición, son de tan largo plazo. En cambio, en dichos créditos normalmente se reciben tasas iniciales más bajas a cambio de asumir más riesgo en el largo plazo. Y eso sólo es sostenible si el deudor tuviera la certeza de que aumentarán sus ingresos cuando suban los intereses y que, además, no tendrá otras nuevas deudas importantes en el futuro.

Segundo, para entender las paradojas existentes en el comportamiento de dichas tasas, debe tenerse muy claro las particulares características de los créditos a tasa ajustable, las cuales generan tan particulares propiedades. Una primera característica que debe ser tomada en cuenta es la “vigencia” de la tasa de interés de oferta inicial, que usualmente oscila entre un mes y cinco años, luego de ese periodo la tasa aumentará, así las tasas del mercado bajen, y obviamente si la tasa aumenta, la cuota mensual también lo hará. Una segunda característica es el “periodo de ajuste”, lo que significa que los intereses pueden variar cada mes, o cada trimestre, o cada año, o cada tres o cinco años, pero obviamente los periodos de ajuste de plazo muy corto harán variar más fuertemente el monto de las cuotas, lo que dificulta más el planeamiento de sus pagos.

Otras dos características cruciales son el “índice” y el “margen” que componen la tasa de interés total del crédito hipotecario, pero la fuente de diferencias entre las tasas variables del mercado y las tasas ajustables provienen de la existencia de límites o topes a las variaciones de las tasas de interés. Inclusive los límites mismos también pueden variar en el tiempo, mientras que la magnitud del margen más bien suele depender inversamente de la cantidad de documentación y buen historial del deudor. Es decir, no es poco frecuente que algunos préstamos a tasa ajustable no permitan que la tasa se ajuste hacia abajo, mientras que en los préstamos que no pudieron subir su tasa por completo, debido a un tope, podría ocurrir que trasladen al futuro los ajustes de tasas no efectuados, a pesar de que en el futuro no haya incrementos de tasas.

Más aún, debido a que algunos de los préstamos a tasa ajustable tienen topes de pago que limitan la cantidad en la que puede aumentar las cuotas mensuales en cada ajuste, los intereses no pagados se sumarán al saldo del préstamo, con lo cual los préstamos se amortizarán “negativamente”. Así, cuando se efectúe el recálculo de la deuda, usualmente cada 5 años, se podrá tener más deuda que al principio, sobre todo si las tasas de interés subieron con más rapidez que los pagos, con lo cual después el pago mensual posterior puede aumentar, y mucho. Y este escenario es precisamente el escenario que sucedió entre junio de 2004 y junio de 2006, periodo de 2 años en el cual las tasas de referencia de la Reserva Federal subieron de 1.00% a 5.25%, intervalo en el cual el cargo por intereses podría haber subido más de 400%, dependiendo de la tasa total pactada.

Por tanto, ahora ya no es tan difícil hacerse una idea del problema generado y la razón por la cual la misma Reserva Federal ha tenido que empezar a bajar sus tasas de interés a una velocidad mucho mayor. Sólo entre setiembre de 2007 y marzo de 2008, en poco más de 6 meses, las tasas de interés ya han bajado de 5.25% a 2.25%, lo que en el extremo podría haber reducido el cargo por intereses en casi 50%. Y es que no son pocos los créditos hipotecarios a tasa ajustable que se aprobaron con pagos de sólo intereses por plazos de ¡3 a 10 años! Sin hablar de la opción que tienen muchos de estos créditos de pagar todos los meses un pago mínimo que ni siquiera cubre los intereses (¡más amortización negativa!). He ahí el origen de la explicación de la crisis inmobiliaria y de la cada vez mayor desesperación del Gobierno por generar medidas para ayudar al sector y a los deudores involucrados, propietarios de las viviendas hipotecadas. Los precios inmobiliarios han sufrido su mayor caída desde la Gran Depresión de 1929.

Ahora se puede percibir mejor la dimensión del daño estructural generado, no sólo a la economía de los EEUU y muchas de sus instituciones financieras, sino a los bancos e intermediarios de otros países que compraron ciegamente los instrumentos ligados a créditos hipotecarios de esta naturaleza. Créditos que, además, como las cuotas habían bajado espectacularmente, habían sido otorgados masivamente a deudores que nunca antes habrían calificado para dichos créditos (hipotecas de baja calidad, denominadas hipotecas subprime).

La responsabilidad entonces no sólo fue la de los bancos comerciales que generaron dichos créditos, ni la de los bancos de inversión que empaquetaron tales créditos para su venta en el mercado mundial, ni la de las agencias clasificadoras de riesgo que bendijeron con calificación de AAA a los títulos estructurados que estaban respaldados con tales hipotecas, sino que la responsabilidad también fue, sobre todo, la de la regulación financiera misma que permitió que todo esto se concretara. Que se potenciara casi al infinito un riesgo no diversificable, el riesgo crediticio derivado del riesgo de tasas de interés. Un ejemplo que sin duda, ningún regulador en el mundo debe olvidar, ni mucho menos seguir.