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BENEFICIOS DEL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL INMOBILIARIO

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

A fin de enfrentar la gran informalidad existente en el ámbito inmobiliario y para promocionar la actividad de la construcción, desde julio de 1999 el Estado viene implementando el procedimiento de Regularización de Edificaciones en el Perú.

Así surgió la Ley 27157 publicada en el 20/07/1999, la misma que establece entre otros, el procedimiento para la tramitación de la regularización de edificaciones, permitiendo a los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en dicha Ley.

A la fecha se han emitido una serie de normas legales reglamentando o determinando criterios para su aplicación, pero todas manteniendo el mismo objetivo: obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones a fin que los propietarios puedan contar con su dominio inscrito ante los Registros Públicos.

Si bien la tramitación de la regularización de edificaciones resulta engorrosa por la cantidad de normas legales que lo regulan, no podemos dejar de lado los múltiples beneficios que conlleva contar con Nuestra edificación debidamente saneada.

BENEFICIOS DEL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL INMOBILIARIO:

1. TENER LA TITULARIDAD DE DOMINIO:
Dicha calidad le otorga todas las atribuciones que la ley le confiere a todo propietario, tales como: usar, disfrutar, disponer, reivindicar un bien.

2. TENER REGISTRADO SU DERECHO DE PROPIEDAD ANTE SUNARP:
Lo cual generará una publicidad registral que le otorgará exclusividad en su Titularidad de Dominio sobre su predio y la facultad de oponer su Derecho de Propiedad frente a terceros que lo pretendan.

3. INCENTIVARÁ LA INVERSIÓN EN LOS BIENES INMUEBLES:
No existirá temor de invertir en el mejoramiento de su espacio físico ni en sus negocios, porque la titularidad exclusiva sobre su predio lo protege.

4. AUMENTA EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES:
La declaración de existencia legal de su edificación y la facultad de oponer su Derecho de Propiedad frente a terceros, aumentan el valor de su inmueble.

5. FACILITA LA TRANSFERENCIA DE LOS BIENES:
La propiedad exclusividad permite su fácil transferencia y circulación en el mercado.

6. FACILITA EL GRAVAMEN DE LOS BIENES:
La propiedad exclusividad permiten el acceso al crédito, al ser objeto de garantías.

Como puede apreciar, la regularización de edificaciones permitirá un mayor desarrollo tanto a nivel individual como colectivo, elevando la calidad de vida de los propietarios y de la población en general y generando mayor inversión no solo inmobiliaria sino también comercial.

Con nuestro apoyo y asesoramiento Usted podrá Edificar y Registrar su propiedad en forma rápida y eficaz.


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Vía Email: victorggc@yahoo.es

Somos un Grupo de ARQUITECTOS ABOGADOS con amplia experiencia en el Campo Inmobiliario Peruano.

Saludos Cordiales.

















































































REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN EL DISTRITO DE SURCO

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Vecino de Surco, ponemos en su conocimiento que la Municipalidad Distrital de Santiago de Surco emitió la Ordenanza 335-MDS mediante la cual se regula el procedimiento especial de regularización de edificaciones sin licencia por campaña.

FINALIDAD DE LA ORDENANZA:
Ø Formalizar las edificaciones en dichos sectores de uso residencial y residencial – mixto con uso comercio vecinal (predominando el uso residencial en un 65% del área del lote).
Ø Condonar las multas impuestas sobre dichas edificaciones, incluso las que se encuentren en ejecución coactiva.

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REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN EL DISTRITO DE LA MOLINA

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Vecino de La Molina, ponemos en su conocimiento que la Municipalidad Distrital de La Molina ha emitido la Ordenanza 187 mediante la cual establecen el Beneficio de Regularización Extraordinaria de Edificaciones sin Licencia de Edificación.

Dicha norma fue expedida por la Municipalidad considerando que a la fecha, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 29090, el plazo establecido para iniciar el procedimiento de regularización de edificaciones ha vencido, situación que ha generado que exista la posibilidad de disponerse la demolición de las construcciones realizadas sin licencia de edificación, estando a que la Ley 29090 no ha establecido solución alguna a este problema.

Por ello la Municipalidad de La Molina ha emitido una norma de carácter temporal que otorga la posibilidad de regularizar las construcciones realizadas después del plazo establecido en la Ley 29090 con la finalidad de dar una solución al problema existente y en forma progresiva erradicar la práctica de las construcciones de edificaciones sin licencia en el distrito de La Molina.

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REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN EL DISTRITO DE MIRAFLORES

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Vecino de Miraflores, ponemos en su conocimiento que la Municipalidad Distrital de Miraflores ha emitido la Ordenanza 315-MM mediante la cual autorizan la Regularización de Edificaciones en el Distrito.

Para ello se ha creado un procedimiento a través del cual los propietarios de edificaciones ubicadas en el Distrito de Miraflores puedan regularizar sus construcciones, remodelaciones y/o ampliaciones de edificaciones ejecutadas sin la respectiva licencia de obra.

Dicha norma fue expedida por la Municipalidad considerando que a la fecha existen en el Distrito inmuebles y/o locales comerciales que no cuentan con licencia de obra respectiva y que requieren ser regularizados para fines de inversión y/o saneamiento predial, lo cual contribuirá además a evitar el irregular funcionamiento de actividades urbanas o la desnaturalización de las edificaciones en el cumplimiento con las normas técnicas y estándares de edificación aplicables para el distrito de Miraflores.

 

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JUNTA DE PROPIETARIOS Y PERSONERÍA JURÍDICA

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

¿Qué edificaciones deben contar con Junta de Propietarios?
Toda edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común.

Las funciones de la Junta de Propietarios son:
Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia.

Funciones adicionales de la Junta de Propietarios:
El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

¿La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos?

En primer lugar debemos preguntarnos si la Junta de Propietarios tiene la capacidad para realizar actos jurídicos tales como:
Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
Adquirir bienes muebles e inmuebles.

Sobre el particular existen diversas opiniones que señalan:
1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica
2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”

1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica:

El Tribunal Registral ha manifestando reiteradamente que la Junta de Propietarios no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunión de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación, por lo que las decisiones adoptadas por la Junta son en realidad las decisiones de los propietarios, siendo por lo tanto éstos quienes finalmente acuerdan los actos.

2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”:

En opinión de esta Superintendencia Nacional de los Registros Públicos las Juntas de Propietarios son entes no personificados con una “relativa subjetividad”, en virtud de los siguientes fundamentos:

a) Las Juntas de Propietarios pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes.
b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares.
c) La Junta de Propietarios para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

Respondiendo a la pregunta ¿ La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos? debemos manifestar lo siguiente:

La Junta de Propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros.

Sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al tráfico patrimonial actualmente la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes.

Finalmente debemos tener en cuenta lo siguiente:

Si bien la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.

Observamos que cada día el Derecho le otorga mayores atribuciones a la Junta de Propietarios, situación que veremos perfeccionada en un futuro cercano con el otorgamiento de su personería jurídica.

Mientras tanto, si somos parte de una edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común, tenemos la obligación legal de constituir una Junta de Propietarios y otorgar un Reglamento Interno para regular nuestras relaciones obligacionales y reales con nuestros vecinos.

En caso desee constituir su Junta de Propietarios y/o Reglamento Interno puede comunicarse con nosotros.


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