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REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN EL DISTRITO DE MIRAFLORES

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Vecino de Miraflores, ponemos en su conocimiento que la Municipalidad Distrital de Miraflores ha emitido la Ordenanza 315-MM mediante la cual autorizan la Regularización de Edificaciones en el Distrito.

Para ello se ha creado un procedimiento a través del cual los propietarios de edificaciones ubicadas en el Distrito de Miraflores puedan regularizar sus construcciones, remodelaciones y/o ampliaciones de edificaciones ejecutadas sin la respectiva licencia de obra.

Dicha norma fue expedida por la Municipalidad considerando que a la fecha existen en el Distrito inmuebles y/o locales comerciales que no cuentan con licencia de obra respectiva y que requieren ser regularizados para fines de inversión y/o saneamiento predial, lo cual contribuirá además a evitar el irregular funcionamiento de actividades urbanas o la desnaturalización de las edificaciones en el cumplimiento con las normas técnicas y estándares de edificación aplicables para el distrito de Miraflores.

 

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JUNTA DE PROPIETARIOS Y PERSONERÍA JURÍDICA

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

¿Qué edificaciones deben contar con Junta de Propietarios?
Toda edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común.

Las funciones de la Junta de Propietarios son:
Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia.

Funciones adicionales de la Junta de Propietarios:
El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

¿La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos?

En primer lugar debemos preguntarnos si la Junta de Propietarios tiene la capacidad para realizar actos jurídicos tales como:
Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
Adquirir bienes muebles e inmuebles.

Sobre el particular existen diversas opiniones que señalan:
1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica
2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”

1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica:

El Tribunal Registral ha manifestando reiteradamente que la Junta de Propietarios no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunión de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación, por lo que las decisiones adoptadas por la Junta son en realidad las decisiones de los propietarios, siendo por lo tanto éstos quienes finalmente acuerdan los actos.

2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”:

En opinión de esta Superintendencia Nacional de los Registros Públicos las Juntas de Propietarios son entes no personificados con una “relativa subjetividad”, en virtud de los siguientes fundamentos:

a) Las Juntas de Propietarios pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes.
b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares.
c) La Junta de Propietarios para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

Respondiendo a la pregunta ¿ La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos? debemos manifestar lo siguiente:

La Junta de Propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros.

Sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al tráfico patrimonial actualmente la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes.

Finalmente debemos tener en cuenta lo siguiente:

Si bien la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.

Observamos que cada día el Derecho le otorga mayores atribuciones a la Junta de Propietarios, situación que veremos perfeccionada en un futuro cercano con el otorgamiento de su personería jurídica.

Mientras tanto, si somos parte de una edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común, tenemos la obligación legal de constituir una Junta de Propietarios y otorgar un Reglamento Interno para regular nuestras relaciones obligacionales y reales con nuestros vecinos.

En caso desee constituir su Junta de Propietarios y/o Reglamento Interno puede comunicarse con nosotros.


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Lo esperamos:

Vía Email: victorggc@yahoo.es

Somos un Grupo de ARQUITECTOS ABOGADOS con amplia experiencia en el Campo Inmobiliario Peruano.

Saludos Cordiales.






































































INC – INTERVENCIÓN EN LA LEY 29090

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Uno de los actores que intervienen en los procesos de habilitación urbana y de edificación previstos en la Ley 29090 es El Instituto Nacional de Cultura – INC, el cual acreditará Delegados Ad hoc para los proyectos de habilitación urbana y/o edificación en los inmuebles o predios comprendidos en el listado de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.

Debemos recordar que la Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación establece dentro de las medidas de protección de los bienes inmuebles que, “Toda obra pública o privada de edificación nueva, remodelación, restauración, ampliación, refacción, acondicionamiento, demolición, puesta en valor o cualquier otra que involucre un bien inmueble integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, requiere para su ejecución de la autorización previa del Instituto Nacional de Cultura“.

Asimismo, dentro de las medidas de protección que debe aplicar el Instituto Nacional de Cultura para la ejecución de obras en bienes culturales inmuebles se encuentra la Prohibición de Regularización: Está prohibido conceder autorización de ejecución de obra vinculada a bienes culturales inmuebles, en vía de regularización, que haya sido ejecutada sin autorización previa del INC.

La Ley 29090 tiene por objeto establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de habilitación urbana y de edificación, con la finalidad de facilitar y promover la inversión inmobiliaria.

Para fines de la Ley 29090 debe entenderse por Edificación: El resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.

Asimismo, para efectos de la Ley 29090, se considerarán las siguientes Obras de Edificación:

Edificación nueva
Ampliación
Remodelación
Refacción
Acondicionamiento
Puesta en Valor Histórico Monumental
Cercado
Demolición

PUESTA EN VALOR HISTÓRICO MONUMENTAL:
Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una edificación.
El Instituto Nacional de Cultura – INC deberá remitir a la municipalidad distrital, provincial y a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, el listado de bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.

ACTORES EN LA LEY 29090:
Los actores son las personas naturales o jurídicas, y entidades públicas que intervienen en los procesos de habilitación urbana y de edificación previstos en la Ley 29090. Éstos son:

El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano
Los propietarios
Profesionales responsables del proyecto.
Responsable de la habilitación urbana y/o edificación
Comisión Técnica
Los Revisores Urbanos
Delegados Ad hoc
Delegados de Servicios Públicos
Las municipalidades
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
El Registrador Público

DELEGADOS AD HOC:
Son los representantes acreditados por instituciones, con funciones específicas para la calificación de proyectos de habilitación urbana y de edificación ante la Comisión Técnica o ante los Revisores Urbanos.

El Instituto Nacional de Cultura – INC acreditará Delegados Ad hoc en los siguientes casos:
Para proyectos de habilitación urbana y/o edificación en los inmuebles o predios comprendidos en el listado de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.

FUNCIONES IMPUESTAS POR LA LEY 29090 AL INC
La Ley 29090 establece que el Instituto Nacional de Cultura – INC debe ejecutar las siguientes funciones:

1. Elaboración del listado de bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.
2. Remitir a la municipalidad distrital, provincial y a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, el listado antes señalado.
3. Acreditar a sus representantes para la calificación de proyectos de habilitación urbana y de edificación ante la Comisión Técnica o ante los Revisores Urbanos.

Debe tenerse presente que la Ley 29090 no considera como obras de edificación a la “Regularización de Edificaciones”, por lo que le otorga un tratamiento diferenciado.

PROHIBICIÓN DE REGULARIZACIÓN
Cabe agregar que, la Prohibición de Regularización establecida como medidas de protección que debe aplicar el Instituto Nacional de Cultura para la ejecución de obras en bienes culturales inmuebles, establece además:

1. La Responsabilidad Penal de quien concede autorizaciones en vía de regularización.
2. La Responsabilidad Penal para quien ejecuta las obras.
3. La paralización y/o demolición de obras públicas o privadas ejecutadas en inmuebles vinculados con el patrimonio cultural, en los siguientes casos:
a. Cuando se realizan sin contar con la autorización previa.
b. Cuando, contando la obra con la autorización respectiva, se comprueba que ésta se ejecuta contraviniendo, cambiando o desconociendo las especificaciones técnicas aprobadas por el Instituto Nacional de Cultura – INC o sus recomendaciones, o modificando o alterando las estructuras originales, produciendo la agresión o destrucción del patrimonio cultural.
4. Las paralizaciones de obra y las demoliciones que ordene el Instituto Nacional de Cultura – INC se ejecutarán por la vía coactiva y todo gasto que irrogue serán asumidos por los infractores.
5. La orden de paralización de obra o de demolición conlleva la obligación de los infractores de devolverla al estado anterior a la agresión, salvo imposibilidad material demostrada.

Lo invitamos a plantear su comentario.


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