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JUNTA DE PROPIETARIOS Y PERSONERÍA JURÍDICA

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

¿Qué edificaciones deben contar con Junta de Propietarios?
Toda edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común.

Las funciones de la Junta de Propietarios son:
Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia.

Funciones adicionales de la Junta de Propietarios:
El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

¿La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos?

En primer lugar debemos preguntarnos si la Junta de Propietarios tiene la capacidad para realizar actos jurídicos tales como:
Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
Adquirir bienes muebles e inmuebles.

Sobre el particular existen diversas opiniones que señalan:
1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica
2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”

1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica:

El Tribunal Registral ha manifestando reiteradamente que la Junta de Propietarios no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunión de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación, por lo que las decisiones adoptadas por la Junta son en realidad las decisiones de los propietarios, siendo por lo tanto éstos quienes finalmente acuerdan los actos.

2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”:

En opinión de esta Superintendencia Nacional de los Registros Públicos las Juntas de Propietarios son entes no personificados con una “relativa subjetividad”, en virtud de los siguientes fundamentos:

a) Las Juntas de Propietarios pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes.
b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares.
c) La Junta de Propietarios para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

Respondiendo a la pregunta ¿ La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos? debemos manifestar lo siguiente:

La Junta de Propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros.

Sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al tráfico patrimonial actualmente la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes.

Finalmente debemos tener en cuenta lo siguiente:

Si bien la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.

Observamos que cada día el Derecho le otorga mayores atribuciones a la Junta de Propietarios, situación que veremos perfeccionada en un futuro cercano con el otorgamiento de su personería jurídica.

Mientras tanto, si somos parte de una edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común, tenemos la obligación legal de constituir una Junta de Propietarios y otorgar un Reglamento Interno para regular nuestras relaciones obligacionales y reales con nuestros vecinos.

En caso desee constituir su Junta de Propietarios y/o Reglamento Interno puede comunicarse con nosotros.


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Vía Email: victorggc@yahoo.es

Somos un Grupo de ARQUITECTOS ABOGADOS con amplia experiencia en el Campo Inmobiliario Peruano.

Saludos Cordiales.






































































CÁLCULO DE LOS DERECHOS DE “LICENCIA DE EDIFICACIÓN” – LEY 29090

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Conforme lo estableció el Decreto Supremo 024-2008-Vivienda, las Municipalidades deberán adecuar sus Procedimientos Administrativos a lo establecido en él, otorgando para ello un plazo de 45 días útiles contados a partir de su entrada en vigencia. Dicho plazo vence el 03 de Diciembre del 2008.

La adecuación del Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA) de las Municipalidades a lo establecido en el Reglamento de la Ley 29090, implica la incorporación en su TUPA de los procedimientos administrativos detallados en el Reglamento de la Ley 29090, incluida la determinación del monto por los Derechos del Trámite.

La Ley 29090 expresamente establece los montos que deberán ser tomados en consideración por las Municipalidades al momento de establecer los Derechos de Trámite correspondientes.

Dichos montos podrían ser interpretados como “Topes Máximos” si consideramos que las Municipalidades pueden reducir, exonerar o fraccionar el pago de los Derechos del Trámite establecidos en su TUPA, a fin de incentivar la formalización de la propiedad predial en sus jurisdicciones o con fines de incentivar el desarrollo inmobiliario.

Por ello, a partir del 03 de Diciembre del 2008 los TUPAs de las Municipalidades deberán establecer los montos por Derechos del Trámite señalados en el Reglamento de la Ley 29090, incluido el Procedimiento de Licencia de Edificación.

Actualmente las Municipalidades se encuentran disconformes con el Monto establecido por la Ley 29090 para los Derechos del Trámite por Licencia en la Modalidad “A”, puesto que sólo ascendería a S/. 10.50 Nuevos Soles (0.3% de la UIT) por todo concepto.

A CONTINUACIÓN DETALLAMOS LOS DERECHOS CORRESPONDIENTES A LA LICENCIA DE EDIFICACIÓN SEÑALADA EN LA LEY 29090:

Los derechos correspondientes a la licencia de edificación:
 No serán mayores a 1.5% del valor de la obra para los primeros 3 000 m² de área construida;
 No serán mayores a 1.4% del valor de la obra para el excedente a 3 000 m² hasta los 10 000 m² de área construida;
 No serán mayores a 1.3% del valor de la obra para el excedente a 10 000 m² hasta los 20 000 m² de área construida;
 No serán mayores a 1.2% del valor de la obra para el excedente a 20 000 m² hasta los 30 000 m² de área construida;
 No serán mayores a 1% del valor de la obra para el excedente a 30 000 m² de área construida.
 En ningún caso el valor total de la licencia de edificación excederá de cien (100) UIT. El valor de obra será calculado en base al Cuadro de Valores Unitarios Oficiales.
 Los derechos correspondientes a las clases de licencias, incursos en la Modalidad “A”, ascenderán hasta 0.3% de la UIT, por todo concepto.
 Los derechos correspondientes a la emisión de cada uno de los documentos previos, establecidos en el artículo14º, no excederán al 1% de la UIT. “

Lo invitamos a plantear su comentario.


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