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VOLVIÓ EL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN EN EL PERÚ – LEY 29090

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

La Ley 29476 amplia el plazo establecido en la Ley 29300, ley que modificó el primer párrafo del Artículo 30° de la Ley 29090 – Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.

Por tanto, las Habilitaciones Urbanas y las Edificaciones que hayan sido ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de obra después del 20 de julio de 1999 hasta el 25 de setiembre del 2007, podrán ser regularizadas hasta el 31 de Diciembre del 2010, siguiendo el procedimiento establecido en el Reglamento de la Ley 29090.

En otra oportunidad realizaremos un análisis integral de esta norma (Ley 29476) que modificación de la Ley 29090, sin embargo, para intercambiar criterios lo invitamos a leer la Ley 29476 y plantear sus comentarios:

LEY Nº 29476
Viernes, 18 de diciembre de 2009

LEY QUE MODIFICA Y COMPLEMENTA LA LEY NÚM. 29090, LEY DE REGULACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES

Artículo 1.- Modificación del artículo 1 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
Modifícase el artículo 1 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones
Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 1.- Objeto de la Ley
La presente Ley tiene el objeto de establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de habilitación urbana y de edificación; seguimiento, supervisión y fiscalización en la ejecución de los respectivos proyectos, en un marco que garantice la seguridad privada y pública.
Establece el rol y responsabilidades de los diversos actores vinculados en los procedimientos administrativos de la presente Ley.”

Artículo 2.- Modificación del artículo 2 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Incorpórase un último párrafo al artículo 2 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 2.- Ámbito de aplicación
(…)
Todos los procedimientos establecidos en la presente Ley están sujetos al silencio administrativo positivo, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley núm. 29060, Ley del Silencio
Administrativo.”

Artículo 3.- Modificación del artículo 3 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Modifícase el numeral 1 del artículo 3 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 3.- Definiciones
Para los fines de la presente Ley, entiéndase por:

1. Habilitación urbana
El proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.

Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de Predios correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. (…)”

Artículo 4.- Modificación del artículo 4 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Modifícanse los numerales 6.1 y 6.2 del punto 6 del artículo 4 de la Ley núm. 29090, Ley
de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 4.- Actores y responsabilidades
Los actores son las personas naturales o jurídicas, y entidades públicas que intervienen en los procesos de habilitación urbana y de edificación. Éstos son:
(…)
6. Los Revisores Urbanos
6.1 Los Revisores Urbanos son profesionales registrados y autorizados para verificar que los proyectos de habilitación urbana y/o edificación, de los interesados que se acojan a la Modalidad C para el otorgamiento de las licencias que establece la presente Ley, cumplan con las disposiciones urbanísticas y/o edificatorias que regulan el predio materia de trámite, de conformidad con las normas de acondicionamiento territorial y/o desarrollo urbano, el Reglamento Nacional de Edificaciones y otras normas que sean de competencia para el proyecto. Emiten el informe técnico de su especialidad para la obtención de la respectiva licencia de habilitación o de edificación.
Cada Revisor Urbano es autónomo en el ejercicio de sus funciones y responsable conforme a la presente Ley. No puede emitir informe técnico respecto de una especialidad distinta para la que se encuentre registrado ni sobre aquellos proyectos en que participe directa o indirectamente, sea por vinculación familiar, laboral o contractual.
6.2 Los profesionales que deseen desempeñarse como Revisores Urbanos deben inscribirse en el Registro de Revisores Urbanos de cada provincia que, para el efecto, implemente la municipalidad provincial correspondiente, mediante decreto de alcaldía; previamente, los profesionales deben obtener la certificación de habilitación profesional de competencia emitida por el colegio profesional respectivo. Un Revisor Urbano puede inscribirse en más de una (1) provincia, de acuerdo a las condiciones que establece el Reglamento de Revisores Urbanos.
Los Revisores Urbanos se desempeñan de manera individual o asociada. Los campos de especialidad, los requisitos y procedimientos para la inscripción, la actuación y lo referente a la supervisión del Revisor Urbano se establecen en el Reglamento de Revisores Urbanos, aprobado por decreto supremo.”

Artículo 5.- Modificación del punto 7 del artículo 4 de la Ley núm. 29090, Ley de
Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Modifícanse el primer y el segundo párrafo y el literal b), e incorpórese el literal d) en el punto 7 del artículo 4 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 4.- Actores y responsabilidades
Los actores son las personas naturales o jurídicas, y entidades públicas que intervienen en los procesos de habilitación urbana y de edificación. Éstos son:
(…)
7. Delegados Ad hoc
Son representantes Ad hoc los acreditados por instituciones, con funciones específicas para la calificación de proyectos de habilitación urbana y de edificación ante la Comisión Técnica, ante los Revisores Urbanos o ante la entidad municipal competente.
Las instituciones con funciones específicas acreditan Delegados Ad hoc en los siguientes
casos:
(…)
b. Instituto Nacional de Defensa Civil – INDECI, para proyectos de edificaciones de uso residencial mayores de cinco (5) pisos hasta de diez (10) pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican o que se encuentran próximas a las zonas de riesgo.
No requieren pronunciamiento del Delegado Ad hoc del INDECI las edificaciones de vivienda de más de cinco (5) pisos en las cuales la circulación común llegue sólo hasta el quinto piso, y el (los) piso(s) superior(es) forme(n) una unidad inmobiliaria.
(…)
d. Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú – CGBVP, para proyectos de edificación de uso residencial, mayores de diez (10) pisos y las edificaciones establecidas en las modalidades C y D, de uso diferente al residencial y de concurrencia masiva de público.”

Artículo 6.- Modificación del punto 9 del artículo 4 de la Ley núm. 29090, Ley de
Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Agrégase un párrafo al punto 9 del artículo 4 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 4.- Actores y responsabilidades
Los actores son las personas naturales o jurídicas, y entidades públicas que intervienen en los procesos de habilitación urbana y de edificación. Éstos son:
(…)
9. Las municipalidades
Las municipalidades distritales, en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, tienen competencia para la aprobación de proyectos de habilitación urbana y de edificación, de conformidad con lo dispuesto en la Ley núm. 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.
Corresponde a las municipalidades, conforme su jurisdicción, competencias y atribuciones, el seguimiento, supervisión y fiscalización en la ejecución de los proyectos contemplados en las diversas modalidades establecidas en la presente Ley.”

Artículo 7.- Modificación del artículo 10 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Modifícase el artículo 10 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 10.- Modalidades de aprobación
Para la obtención de las licencias de habilitación o de edificación, existen cuatro (4) modalidades:

1. Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales
Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley mediante esta modalidad, se requiere la presentación ante la municipalidad competente de los requisitos establecidos en la presente Ley y los demás que establezca el Reglamento. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se pueden iniciar las obras.

Pueden acogerse a esta modalidad:
a. La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, siempre que constituya la única edificación en el lote.
b. La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original cuente con licencia de construcción o declaratoria de fábrica, y la sumatoria del área construida de ambas no supere los 200 m².
c. La remodelación de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique modificación estructural, cambio de uso o aumento de área construida.
d. La construcción de cercos de más de 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.
e. La demolición total de edificaciones menores de cinco (5) pisos de altura, siempre que no requiera el uso de explosivos.
f. Las ampliaciones consideradas obras menores, según lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones.
g. Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de reclusión penal, los que deben ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
En la presente modalidad, no están contempladas las edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación declaradas por el INC.
No están incluidas en esta modalidad las edificaciones señaladas en los literales a., b., c., d. y f. que requieran la ejecución de sótanos o semisótanos o una profundidad de excavación mayor a 1,50 m, colindantes con edificaciones existentes. En dicho caso, debe tramitarse la licencia de edificación bajo la Modalidad B.

2. Modalidad B: Con firma de profesionales responsables
Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley mediante el procedimiento con firma de profesionales responsables, se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del Formulario Único acompañado de los requisitos establecidos en la presente Ley.
El cargo de ingreso constituye una licencia temporal que permite, a partir de ese momento, iniciar las obras preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de hasta quince (15) días útiles para la verificación administrativa del expediente en los supuestos de edificaciones; y, de veinte (20) días para el supuesto de habilitaciones urbanas; así como de los otros requisitos que establece el Reglamento respectivo para garantizar la idoneidad y correcta ejecución del proyecto.
Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de la ejecución de las obras de habilitación urbana o de edificación.

Pueden acogerse a esta modalidad:
a. Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de cinco (5) ha, que constituyan islas rústicas y que conformen un lote único, siempre y cuando no esté afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
b. Las habilitaciones urbanas de predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado con anterioridad.
c. Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (5) pisos y que no superen los 3 000 m² de área construida.
d. Las obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, con modificación estructural, aumento de área construida o cambio de uso. Asimismo, las demoliciones parciales.
e. La construcción de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.

En la presente modalidad, no están contempladas las habilitaciones urbanas y edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación declaradas por el Instituto Nacional de Cultura (INC).

3. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores
Urbanos o Comisiones Técnicas
Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley, mediante el procedimiento de aprobación con evaluación previa del proyecto se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, de los requisitos establecidos en la presente Ley. El Reglamento puede establecer otros requisitos.
Para el caso en que el interesado opte por los Revisores Urbanos, el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se podrán iniciar las obras.
Para el caso en que el interesado opte por acudir a la Comisión Técnica, la municipalidad
competente convocará a la Comisión Técnica en un plazo no mayor a cinco (5) días útiles. La Comisión dispondrá de veinte (20) días útiles para edificaciones y cuarenta (40) días útiles para habilitaciones urbanas, para la evaluación correspondiente, vencido este plazo sin pronunciamiento se aplicará el silencio administrativo positivo, de acuerdo a la Ley núm. 29060, Ley del Silencio Administrativo.
La Comisión Técnica no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no observados inicialmente, bajo responsabilidad. El reglamento respectivo señala las excepciones correspondientes.

Pueden acogerse a esta modalidad:
a. Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con sujeción a un planeamiento integral de la misma.
b. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes.
c. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, donde el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
d. Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios, que incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos y/o más de 3 000 m² de área construida.
e. Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción de las previstas en la Modalidad D.
f. Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
g. Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente declarados.
h. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo de 30 000 m² de área construida.
i. Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15 000 m² de área construida.
j. Locales para espectáculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes.
k. Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y D.

4. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica
Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley, mediante el procedimiento de aprobación con evaluación previa del proyecto se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, de los requisitos establecidos en la presente Ley. El Reglamento puede establecer otros requisitos.
La municipalidad competente convoca a la Comisión Técnica en un plazo no mayor a cinco (5) días útiles. La Comisión dispondrá de veinte (20) días útiles para edificaciones y cuarenta (40) días útiles para habilitaciones urbanas, para la evaluación correspondiente, vencido este plazo sin pronunciamiento se aplica el silencio administrativo positivo.
La Comisión Técnica no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no observados inicialmente, bajo responsabilidad. El Reglamento respectivo señala las excepciones que correspondan.

Deben seguir esta modalidad:
a. Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden con áreas urbanas o que cuenten con proyectos de habilitación urbana aprobados y, por lo tanto, requieran de la formulación de un planeamiento integral.
b. Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas arqueológicas, bienes culturales inmuebles, previamente declarados, o con áreas naturales protegidas.
c. Las habilitaciones urbanas para fines de gran industria o industria básica, comercio y Usos Especiales (OU).
d. Las edificaciones para fines de industria.
e. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de 30 000 m² de área construida.
f. Las edificaciones para mercados que cuenten con más de 15 000 m² de área construida.
g. Los locales de espectáculos deportivos de más de 20 000 ocupantes.
h. Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio de combustibles y terminales de transporte.

La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las Modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes, en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria y la preindependización una vez obtenida la licencia de edificación. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad puede ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.

5. Verificación Administrativa:
La Verificación Administrativa del expediente, posterior al otorgamiento de la licencia se
realiza en los siguientes supuestos:

a. En el caso del numeral 1, la Verificación Administrativa, a cargo de la municipalidad respectiva, se realiza sobre el cien por ciento (100%) de los expedientes presentados.
b. Para los numerales 2, 3 y 4, la Verificación Administrativa se realiza de acuerdo a lo previsto en el artículo 32 de la Ley núm. 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General.

6. Verificación Técnica:
Mediante la Verificación Técnica la municipalidad respectiva, a cargo de los supervisores de obra, supervisa que la ejecución de las obras estén en correspondencia con las normas y el proyecto aprobado.
La Verificación Técnica es obligatoria en el cien por ciento (100%) de las licencias otorgadas.
Si a consecuencia de la Verificación Técnica se constata que la ejecución de las obras se realiza infringiendo las normas, la municipalidad puede disponer la adopción de medidas provisionales de inmediata ejecución que pueden consistir en lo siguiente:

a. Suspender o cesar en forma provisional la acción constructiva.
b. Retirar bienes y equipos de construcción de la vía pública e internarlos en depósitos municipales hasta la enmienda y pago de la multa respectiva.
c. Cualquier mandato de hacer para evitar perjuicio a la seguridad pública o al urbanismo y la imposición de condiciones para la prosecución de la actividad constructiva.

Los costos de la Verificación Administrativa y la Verificación Técnica están comprendidos en el costo de la licencia. El costo por Verificación Técnica no puede ser menor al cuarenta por ciento (40%) del valor de la licencia. Dicho monto es intangible y sólo puede ser utilizado para los fines de supervisión de las obras.”

Artículo 8.- Modificación del artículo 11 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Modifícase el último párrafo del artículo 11 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 11.- Vigencia
(…)
Los informes técnicos de los Revisores Urbanos y los dictámenes de las Comisiones Técnicas tienen una vigencia de treinta y seis (36) meses.”

Artículo 9.- Modificación del artículo 16 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
Incorpórase el literal o. al artículo 16 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 16.- Requisitos
Los requisitos para solicitar una licencia de habilitación urbana, que conforman el expediente, son los siguientes:
(…)
o. Estudio de mecánica de suelos. Los documentos a que se refiere este artículo deben ser
presentados en original y una (1) copia, excepto en los casos en los que se ha precisado un número de copias diferente.”

Artículo 10.- Modificación del artículo 19 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
Modifícase el último párrafo del artículo 19 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 19.- Recepción de obras
Una vez concluidas las obras de habilitación urbana se solicita la recepción de las mismas, presentando ante la municipalidad que otorgó la licencia, en original y copia, los siguientes documentos:

a. Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente asignado, es decir, la licencia de habilitación urbana.
b. En el caso de que el titular del derecho a habilitar sea persona distinta a la que inició el procedimiento de habilitación urbana, debe presentar los documentos señalados en los literales b. y c. del artículo 16, según corresponda.
c. En el caso de que sea persona jurídica, debe presentar vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas.
d. Conformidad de obra de servicios emitidos por las entidades prestadoras de los servicios públicos.
e. Copia legalizada notarialmente de las minutas que acrediten la transferencia de las áreas de aportes a las entidades receptoras de los mismos y/o comprobantes de pago de la redención de los mismos, de ser el caso.
f. Comprobante de pago por derechos de recepción de obras.
g. Planos de replanteo de trazado y lotización y de ornamentación de parques, cuando se requiera, y memoria descriptiva. Deben ser presentados en original y cuatro (4) copias impresas más una (1) copia en archivo magnético.
h. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben los planos señalados en el literal g.

Estos requisitos tienen la condición de declaración jurada. El funcionario municipal sólo verifica en el acto de presentación que los documentos coincidan; sella y firma en cada uno de ellos en original y copias.
El funcionario municipal remite en el día el expediente al órgano municipal encargado del
control urbano para que en un plazo no mayor a quince (15) días calendario, bajo responsabilidad, efectúe las siguientes acciones:

a. Verificar que los planos de replanteo de trazado y lotización correspondan a la licencia otorgada.
b. Efectuar la inspección de las obras ejecutadas.
c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este acto constituye la recepción de obras de habilitación urbana y autoriza la inscripción registral.

Un juego de copias de los planos de replanteo de trazado y lotización y de la memoria descriptiva correspondiente es remitido a la municipalidad provincial para su conocimiento.
El registrador público se sujeta a lo establecido en la presente disposición, no debe requerir documentación adicional bajo responsabilidad.”

Artículo 11.- Modificación del artículo 25 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Modifícase el artículo 25 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 25.- Requisitos
Los requisitos para solicitar una licencia de edificación, que conforman el expediente, son
los siguientes:

Para la Modalidad A:
a. Formulario Único, debidamente suscrito por el solicitante y, de ser el caso, por los profesionales responsables.
b. Copia literal de dominio, expedida por el Registro de Predios. En caso de demoliciones totales o parciales, debe contar con el rubro de cargas y gravámenes sin limitaciones, caso contrario debe acreditar la autorización del acreedor.
c. En el caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular.
d. En los casos de persona jurídica, se acompaña la vigencia del poder correspondiente.
e. Documentación técnica compuesta por plano de ubicación, planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas, acompañando la boleta de habilitación respectiva; o puede optar por la adquisición de un proyecto del banco de proyectos de la municipalidad respectiva. Esta documentación debe ser presentada en original y una (1) copia.
Para el caso de edificaciones, ampliaciones, modificaciones así como obras menores no mayores a 30 m2, sólo deben presentar: plano de ubicación y arquitectura, y boleta de habilitación; o puede optar por la adquisición de un proyecto del banco de proyectos de la municipalidad. Esta documentación debe ser presentada en original y una (1) copia.
En la demolición total de edificaciones, siempre que no constituyan parte integrante del patrimonio cultural de la Nación, y la que requiera el uso de explosivos, se debe presentar carta de responsabilidad de obra firmada por un ingeniero civil, acompañando la boleta de habilitación profesional.

f. Comprobante de pago de la licencia de edificación.

En los casos de las obras de las edificaciones de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de reclusión penal, los que deberán ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, sólo presentarán lo señalado en los literales a, b y f que anteceden, así como el plano de ubicación y memoria descriptiva.

Para la Modalidad B:
a. Formulario Único, debidamente suscrito por el solicitante y los profesionales responsables.
b. Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios.
c. En el caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular.
d. En los casos de persona jurídica, se acompaña la vigencia del poder correspondiente.
e. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
f. Certificado de factibilidad de servicios para obra nueva de vivienda multifamiliar o fines diferentes al de vivienda.
g. Documentación técnica compuesta por planos de arquitectura, estructuras, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias y otras, de ser el caso. Se debe presentar como parte de los planos de proyecto de estructuras, según sea el caso, el plano de sostenimiento de excavaciones, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33 de la Norma E 050 del Reglamento Nacional de Edificaciones acompañado de la memoria descriptiva que precise las características de la misma, además de las edificaciones colindantes indicando el número de pisos y sótanos, complementando con fotos; asimismo, el estudio de mecánica de suelos, de acuerdo a las características de las obras y según los casos que establece el Reglamento. Esta documentación debe ser presentada en original y una (1) copia impresa.
Se adjunta, asimismo, la Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), o el seguro de accidentes contra terceros según las características de la obra a ejecutarse de acuerdo a lo que establece el Reglamento, con una cobertura por daños materiales y personales a terceros, como complemento al Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo según la Ley núm. 26790, Ley de Modernización de la Seguridad Social en Salud. La póliza debe estar vigente durante todo el período de ejecución de la obra y es exigida por la municipalidad el día previo al inicio de las obras. En los casos de remodelación, ampliación o demoliciones parciales, se exigirá la declaratoria de edificación.
h. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica señalada en el literal g.
i. Comprobante de pago de licencia de edificación.

Para las Modalidades C y D:
a. Formulario Único, debidamente suscrito por el solicitante y los profesionales responsables.
b. Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios. En caso de demoliciones totales o parciales, debe contar con el rubro de cargas y gravámenes sin limitaciones, caso contrario se acredita la autorización del acreedor.
c. En el caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular.
d. En los casos de persona jurídica, se acompaña la vigencia del poder correspondiente.
e. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
f. Certificado de factibilidad de servicios para obra nueva de vivienda multifamiliar o fines diferentes al de vivienda.
g. Documentación técnica compuesta por planos de arquitectura, estructuras, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias y otras, de ser el caso. Se debe presentar como parte de los planos de proyecto de estructuras, según sea el caso, el plano de sostenimiento de excavaciones, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33 de la Norma E 050 del Reglamento Nacional de Edificaciones, acompañado de la memoria descriptiva en la cual se precise las características de la misma, además de las edificaciones colindantes indicando el número de pisos y sótanos, complementando con fotos; asimismo, el estudio de mecánica de suelos. Asimismo, se debe presentar como parte del proyecto de arquitectura el plano de seguridad y evacuación cuando se requiera la intervención de los delegados Ad hoc del Indeci o el CGBVP. Esta documentación debe ser presentada en original y una (1) copia impresa.
Se adjunta asimismo Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), según las características de la obra a ejecutarse, con una cobertura por daños materiales y personales a terceros, como complemento al Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo según la Ley núm. 26790, Ley de Modernización de la Seguridad Social en Salud. La póliza debe estar vigente durante todo el período de ejecución de la obra y es exigida por la municipalidad el día previo al inicio de las obras.
h. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica señalada en el literal g.
i. Estudio de impacto ambiental y vial, en los casos que se requiera, de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones.
j. Informe técnico favorable de los Revisores Urbanos para la Modalidad C o dictamen de la Comisión Técnica para las Modalidades C y D, según corresponda.
k. Comprobante de pago de licencia de edificación.

Los documentos a que se refiere este artículo deben ser presentados en original y una (1) copia, excepto en los casos en los que se ha precisado un número de copias diferente.

Artículo 12.- Modificación del artículo 28 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Modifícase el artículo 28 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 28.- Conformidad de obra
Una vez concluidas las obras de edificación, quien las realice efectúa una descripción de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada, la cual se denomina declaratoria de fábrica. Este documento, acompañado con los planos o gráficos correspondientes, motiva la solicitud de conformidad de las mismas, para lo cual se debe presentar, ante la municipalidad que otorgó la licencia de edificación, los siguientes documentos en original y copia, según sea el caso:

Para la Modalidad A:
a. Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente asignado, es decir, la licencia de edificación.
b. En el caso de que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación, debe presentar los documentos señalados para la Modalidad A, en los literales b. ó c. del artículo 25, según corresponda.
c. En caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular.
d. En los casos de persona jurídica, se acompaña la vigencia del poder correspondiente.
e. Plano de ubicación, plano en planta de la obra ejecutada y declaratoria de fábrica. En el caso de ampliaciones o remodelaciones de inmuebles que cuenten con licencia o declaratoria de fábrica anterior, el plano de planta desarrollado sobre copia del plano de la edificación anterior, con indicación de las obras nuevas ejecutadas.
f. Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras.

Para todas las modalidades de aprobación, debe existir documento que registre la ejecución de la obra, el cual se presenta al momento de solicitar la recepción o conformidad de obras, de acuerdo a los alcances que se establece en el Reglamento respectivo.

Para las Modalidades B, C y D:
a. Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente asignado, es decir, la licencia de edificación.
b. En el caso de que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación, debe presentar los documentos señalados en los incisos b. o c. del artículo 16, según corresponda.
c. En caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular.
d. Planos de replanteo en obra de los planos de arquitectura y declaratoria de fábrica otorgada por el constructor, en original y cuatro (4) copias impresas más una (1) copia digital.
e. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben los documentos señalados en el literal d.
f. Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras.

Todos los requisitos antes enumerados tienen la condición de declaración jurada de las personas que los suscriben; por tanto, el funcionario municipal que los recibe solo se limita a verificar, en el acto de presentación, que los documentos coincidan con los antes señalados.

Para el caso de la Modalidad A, sella y firma cada uno de los documentos presentados, tanto los originales como las copias. Este acto constituye la conformidad de obra de edificación y autoriza la inscripción registral de la declaratoria de fábrica.
Para el caso de las Modalidades B, C y D, el funcionario municipal que recibió los documentos remite el expediente al órgano municipal encargado del control urbano para que, en un plazo no mayor a quince (15) días calendario, bajo responsabilidad, efectúe las siguientes acciones:

a. Verificar que los planos de replanteo en obra del proyecto arquitectónico y la declaratoria de fábrica, correspondan a la licencia otorgada.
b. Efectuar la inspección de las obras ejecutadas.
c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este acto constituye la conformidad de obra de edificación y la declaratoria de fábrica. Documentos que dan mérito a su inscripción registral.

Transcurridos los quince (15) días calendario, sin que se otorgue la conformidad, se aplica el silencio administrativo positivo.
Para todas las modalidades de aprobación, debe existir documento que registre la ejecución de la obra, el cual se presenta al momento de solicitar la recepción o conformidad de obras, de acuerdo a los alcances que se establecen en el Reglamento respectivo.”

Artículo 13.- Modificación del artículo 29 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Modifícase el artículo 29 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones
Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 29.- Del registro
29.1 De la inscripción preventiva – predeclaratoria de fábrica
Los propietarios pueden solicitar al registro correspondiente la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia por un (1) año.
Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria, con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, la respectiva preindependización y prerreglamento interno.

29.2 De la inscripción – declaratoria de fábrica
El formulario, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva declaratoria de fábrica.
En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el formulario debe contener la especificación de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independización, reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el registro respectivo.

29.3 De la escritura pública
No obstante lo dispuesto en los artículos precedentes, los propietarios y/o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fábrica mediante escritura pública si así conviniese a su derecho.”

Artículo 14.- Modificación del artículo 31 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
Modifícase el artículo 31 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones
Urbanas y de Edificaciones, con el siguiente texto:

“Artículo 31.- De las tasas
Las tasas que se fijen por los servicios administrativos en los procedimientos establecidos en la presente Ley no deben exceder el costo de la prestación de los mismos y su rendimiento es destinado exclusivamente al financiamiento del mismo, bajo responsabilidad.
El incremento del monto de impuestos prediales y/o arbitrios, producto de la habilitación urbana nueva y/ o edificación será exigible a partir de la recepción de obras y/o la conformidad de obras según sea el caso.
No están permitidos aumentos de impuestos prediales o arbitrios durante la ejecución de las obras en virtud de los avances de las mismas, salvo que, vencido el plazo de vigencia de la licencia, la obra de edificación o de habilitación urbana no se hubiere concluido.”

Artículo 15.- Derogación de artículos de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones

Deróganse el numeral 2.3 del artículo 2 y los artículos 32 y 33 de la Ley núm. 29090, Ley
de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS


PRIMERA.- Declaratoria de Edificación

La declaratoria de fábrica, a partir de la vigencia de la presente Ley, se denomina declaratoria de edificación, considerándose válida la documentación emitida por los gobiernos locales y entidades vinculadas al procedimiento de obtención de licencia, que contenga tal denominación. Dichas entidades deben adecuar sus procedimientos con la nueva denominación.

SEGUNDA.- Adecuación del Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA)
Las municipalidades, dentro del plazo de sesenta (60) días calendario, contados desde la entrada en vigencia de la presente Ley, deben actualizar su Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA), no eximiéndose a la aplicación de lo establecido en la presente Ley, desde el día siguiente de su publicación.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

PRIMERA.- Ampliación de plazo
Amplíase el plazo establecido en la Ley núm. 29300, Ley que Modifica el Primer Párrafo del Artículo 30 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, hasta el 31 de diciembre de 2010.

SEGUNDA.- Procedimiento especial y transitorio para hospedajes de 4 y 5 estrellas
A fin de promover, incentivar e impulsar el desarrollo sostenible de la actividad turística, amplíase el plazo de la Ley núm. 29167, Ley que Establece el Procedimiento Especial y Transitorio para las Licencias de Edificación, Ampliación o Remodelación de Establecimientos de Hospedaje, por el plazo de un (1) año contado a partir del inicio de vigencia de la presente Ley.
Si para la presentación de la solicitud de otorgamiento de licencia, por la naturaleza de las obras o donde se encuentran ubicadas, se requieren informes o autorizaciones de entidades especializadas, dichas entidades los emiten en el plazo establecido por el artículo 4 de la Ley núm. 29167. Vencido dicho plazo, no es exigible la presentación de los documentos, aplicándose el silencio administrativo positivo.

TERCERA.- Procedimiento especial transitorio para establecimientos de salud y educación
Las solicitudes de licencias de edificación, ampliación o remodelación de establecimientos de educación y salud, a desarrollarse en la zona declarada en emergencia por los sismos del 15 de agosto de 2007, se atienden mediante la Modalidad B: Con firma de Profesionales responsables.
Los expedientes de solicitud de licencia pueden ser presentados hasta el 31 de diciembre de 2010.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA

ÚNICA.- Derogatoria
Deróganse o modifícanse todas las normas que se opongan a lo dispuesto por la presente Ley.

DISPOSICIÓN FINAL


ÚNICA.- Adecuación de la Reglamentación

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, en un plazo de cuarenta y cinco (45) días calendario, adecuará los Reglamentos de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, a lo establecido en la presente Ley.


Esperamos su Comentario sobre el particular.


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JUNTA DE PROPIETARIOS Y PERSONERÍA JURÍDICA

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

¿Qué edificaciones deben contar con Junta de Propietarios?
Toda edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común.

Las funciones de la Junta de Propietarios son:
Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia.

Funciones adicionales de la Junta de Propietarios:
El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

¿La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos?

En primer lugar debemos preguntarnos si la Junta de Propietarios tiene la capacidad para realizar actos jurídicos tales como:
Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
Adquirir bienes muebles e inmuebles.

Sobre el particular existen diversas opiniones que señalan:
1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica
2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”

1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica:

El Tribunal Registral ha manifestando reiteradamente que la Junta de Propietarios no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunión de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación, por lo que las decisiones adoptadas por la Junta son en realidad las decisiones de los propietarios, siendo por lo tanto éstos quienes finalmente acuerdan los actos.

2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”:

En opinión de esta Superintendencia Nacional de los Registros Públicos las Juntas de Propietarios son entes no personificados con una “relativa subjetividad”, en virtud de los siguientes fundamentos:

a) Las Juntas de Propietarios pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes.
b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares.
c) La Junta de Propietarios para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

Respondiendo a la pregunta ¿ La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos? debemos manifestar lo siguiente:

La Junta de Propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros.

Sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al tráfico patrimonial actualmente la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes.

Finalmente debemos tener en cuenta lo siguiente:

Si bien la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.

Observamos que cada día el Derecho le otorga mayores atribuciones a la Junta de Propietarios, situación que veremos perfeccionada en un futuro cercano con el otorgamiento de su personería jurídica.

Mientras tanto, si somos parte de una edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común, tenemos la obligación legal de constituir una Junta de Propietarios y otorgar un Reglamento Interno para regular nuestras relaciones obligacionales y reales con nuestros vecinos.

En caso desee constituir su Junta de Propietarios y/o Reglamento Interno puede comunicarse con nosotros.


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ACELERAR LA CONSTRUCCIÓN PARA ENFRENTAR LA CRISIS

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

El 19 de Marzo del 2009 el Presidente de la República se reunió con Alcaldes y Directivos de Empresas Constructoras con la finalidad de exponer los problemas que impiden el aceleramiento de la construcción en el Perú y plantear sus sugerencias.

Algunos de los problemas tratados por la mayoría de los participantes fueron:
La inseguridad generada por los “Sindicatos” de construcción civil.
Las reducidas alturas de edificación permitidas en la Ciudad de Lima.
El incremento de la tasa de interés bancaria del 9% al 12%
El elevado valor del fierro en el Perú

El Presidente de la República Alan García Pérez brindó algunas propuestas, tales como:
Brindar seguridad a los inversionistas constructores respecto de los abusos que vienen generando los dirigentes sindicales, mediante un seguimiento inicial y posterior captura de los mismos, para lo que solicitó la colaboración de los Promotores o Constructores para la identificación de dichas personas.
La expedición de la Ley de Saneamiento Físico Legal (Desprecarización)
Realizar construcciones en los cerros ubicados al este de Lima, brindando exoneraciones tributarias para los que inviertan en dichas zonas.
Implementación de centros comerciales en cada Distrito.
Realizar proyectos de inversión inmobiliaria en la Isla San Lorenzo.
Construcción de un túnel desde el trébol de Javier Prado hasta el Aeropuerto.
Descentralización en el tratamiento de las zonas y microzonas a nivel Distrital.
La Revisión del proceso de calificación de los Monumentos Históricos.

Por su parte, la Ministra de Vivienda Nidia Vílchez Yucra manifestó que su Sector ha implementado las siguientes propuestas:

Proporcionar la habilitación urbana hasta la implementación servicios de saneamiento para los grandes proyectos inmobiliarios.
Proporcionar un listado de cerca de 400 terrenos a nivel nacional, listos para invertir en construcción en forma inmediata.
Financiamiento en el crédito mi vivienda de hasta el 40% del total.

Finalmente, el Presidente de la República Alan García Pérez manifestó que proporcionaría a todos los participantes el resumen de las 38 intervenciones realizadas en dicha reunión, a fin de tratar los temas principales en una futura reunión de trabajo.

Esperamos que por el bien del Sector Inmobiliario Peruano se lleguen a implementar las principales conclusiones y acuerdos por adoptarse, a fin de enfrentar adecuadamente la crisis internacional.

Lo invitamos a plantear su comentario.


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INC – INTERVENCIÓN EN LA LEY 29090

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Uno de los actores que intervienen en los procesos de habilitación urbana y de edificación previstos en la Ley 29090 es El Instituto Nacional de Cultura – INC, el cual acreditará Delegados Ad hoc para los proyectos de habilitación urbana y/o edificación en los inmuebles o predios comprendidos en el listado de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.

Debemos recordar que la Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación establece dentro de las medidas de protección de los bienes inmuebles que, “Toda obra pública o privada de edificación nueva, remodelación, restauración, ampliación, refacción, acondicionamiento, demolición, puesta en valor o cualquier otra que involucre un bien inmueble integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, requiere para su ejecución de la autorización previa del Instituto Nacional de Cultura“.

Asimismo, dentro de las medidas de protección que debe aplicar el Instituto Nacional de Cultura para la ejecución de obras en bienes culturales inmuebles se encuentra la Prohibición de Regularización: Está prohibido conceder autorización de ejecución de obra vinculada a bienes culturales inmuebles, en vía de regularización, que haya sido ejecutada sin autorización previa del INC.

La Ley 29090 tiene por objeto establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de habilitación urbana y de edificación, con la finalidad de facilitar y promover la inversión inmobiliaria.

Para fines de la Ley 29090 debe entenderse por Edificación: El resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.

Asimismo, para efectos de la Ley 29090, se considerarán las siguientes Obras de Edificación:

Edificación nueva
Ampliación
Remodelación
Refacción
Acondicionamiento
Puesta en Valor Histórico Monumental
Cercado
Demolición

PUESTA EN VALOR HISTÓRICO MONUMENTAL:
Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una edificación.
El Instituto Nacional de Cultura – INC deberá remitir a la municipalidad distrital, provincial y a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, el listado de bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.

ACTORES EN LA LEY 29090:
Los actores son las personas naturales o jurídicas, y entidades públicas que intervienen en los procesos de habilitación urbana y de edificación previstos en la Ley 29090. Éstos son:

El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano
Los propietarios
Profesionales responsables del proyecto.
Responsable de la habilitación urbana y/o edificación
Comisión Técnica
Los Revisores Urbanos
Delegados Ad hoc
Delegados de Servicios Públicos
Las municipalidades
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
El Registrador Público

DELEGADOS AD HOC:
Son los representantes acreditados por instituciones, con funciones específicas para la calificación de proyectos de habilitación urbana y de edificación ante la Comisión Técnica o ante los Revisores Urbanos.

El Instituto Nacional de Cultura – INC acreditará Delegados Ad hoc en los siguientes casos:
Para proyectos de habilitación urbana y/o edificación en los inmuebles o predios comprendidos en el listado de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.

FUNCIONES IMPUESTAS POR LA LEY 29090 AL INC
La Ley 29090 establece que el Instituto Nacional de Cultura – INC debe ejecutar las siguientes funciones:

1. Elaboración del listado de bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.
2. Remitir a la municipalidad distrital, provincial y a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, el listado antes señalado.
3. Acreditar a sus representantes para la calificación de proyectos de habilitación urbana y de edificación ante la Comisión Técnica o ante los Revisores Urbanos.

Debe tenerse presente que la Ley 29090 no considera como obras de edificación a la “Regularización de Edificaciones”, por lo que le otorga un tratamiento diferenciado.

PROHIBICIÓN DE REGULARIZACIÓN
Cabe agregar que, la Prohibición de Regularización establecida como medidas de protección que debe aplicar el Instituto Nacional de Cultura para la ejecución de obras en bienes culturales inmuebles, establece además:

1. La Responsabilidad Penal de quien concede autorizaciones en vía de regularización.
2. La Responsabilidad Penal para quien ejecuta las obras.
3. La paralización y/o demolición de obras públicas o privadas ejecutadas en inmuebles vinculados con el patrimonio cultural, en los siguientes casos:
a. Cuando se realizan sin contar con la autorización previa.
b. Cuando, contando la obra con la autorización respectiva, se comprueba que ésta se ejecuta contraviniendo, cambiando o desconociendo las especificaciones técnicas aprobadas por el Instituto Nacional de Cultura – INC o sus recomendaciones, o modificando o alterando las estructuras originales, produciendo la agresión o destrucción del patrimonio cultural.
4. Las paralizaciones de obra y las demoliciones que ordene el Instituto Nacional de Cultura – INC se ejecutarán por la vía coactiva y todo gasto que irrogue serán asumidos por los infractores.
5. La orden de paralización de obra o de demolición conlleva la obligación de los infractores de devolverla al estado anterior a la agresión, salvo imposibilidad material demostrada.

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CÁLCULO DE LOS DERECHOS DE “LICENCIA DE EDIFICACIÓN” – LEY 29090

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Conforme lo estableció el Decreto Supremo 024-2008-Vivienda, las Municipalidades deberán adecuar sus Procedimientos Administrativos a lo establecido en él, otorgando para ello un plazo de 45 días útiles contados a partir de su entrada en vigencia. Dicho plazo vence el 03 de Diciembre del 2008.

La adecuación del Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA) de las Municipalidades a lo establecido en el Reglamento de la Ley 29090, implica la incorporación en su TUPA de los procedimientos administrativos detallados en el Reglamento de la Ley 29090, incluida la determinación del monto por los Derechos del Trámite.

La Ley 29090 expresamente establece los montos que deberán ser tomados en consideración por las Municipalidades al momento de establecer los Derechos de Trámite correspondientes.

Dichos montos podrían ser interpretados como “Topes Máximos” si consideramos que las Municipalidades pueden reducir, exonerar o fraccionar el pago de los Derechos del Trámite establecidos en su TUPA, a fin de incentivar la formalización de la propiedad predial en sus jurisdicciones o con fines de incentivar el desarrollo inmobiliario.

Por ello, a partir del 03 de Diciembre del 2008 los TUPAs de las Municipalidades deberán establecer los montos por Derechos del Trámite señalados en el Reglamento de la Ley 29090, incluido el Procedimiento de Licencia de Edificación.

Actualmente las Municipalidades se encuentran disconformes con el Monto establecido por la Ley 29090 para los Derechos del Trámite por Licencia en la Modalidad “A”, puesto que sólo ascendería a S/. 10.50 Nuevos Soles (0.3% de la UIT) por todo concepto.

A CONTINUACIÓN DETALLAMOS LOS DERECHOS CORRESPONDIENTES A LA LICENCIA DE EDIFICACIÓN SEÑALADA EN LA LEY 29090:

Los derechos correspondientes a la licencia de edificación:
 No serán mayores a 1.5% del valor de la obra para los primeros 3 000 m² de área construida;
 No serán mayores a 1.4% del valor de la obra para el excedente a 3 000 m² hasta los 10 000 m² de área construida;
 No serán mayores a 1.3% del valor de la obra para el excedente a 10 000 m² hasta los 20 000 m² de área construida;
 No serán mayores a 1.2% del valor de la obra para el excedente a 20 000 m² hasta los 30 000 m² de área construida;
 No serán mayores a 1% del valor de la obra para el excedente a 30 000 m² de área construida.
 En ningún caso el valor total de la licencia de edificación excederá de cien (100) UIT. El valor de obra será calculado en base al Cuadro de Valores Unitarios Oficiales.
 Los derechos correspondientes a las clases de licencias, incursos en la Modalidad “A”, ascenderán hasta 0.3% de la UIT, por todo concepto.
 Los derechos correspondientes a la emisión de cada uno de los documentos previos, establecidos en el artículo14º, no excederán al 1% de la UIT. “

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PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS EN TRÁMITE – LEY 29090

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Ante las reiteradas consultas sobre la aplicación inmediata de la Ley 29090 a los Procedimientos Administrativos en Trámite, ponemos en conocimiento de toda la Comunidad lo siguiente:

La Ley 29090 entró en vigencia el día siguiente de la publicación de los Reglamentos (de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación; de los Revisores Urbanos; y el de Verificación Administrativa y Técnica), esto es, el 28 de Setiembre del 2008.
Por tanto, desde el 28 de Setiembre del 2008 quedaron derogadas las Leyes 26878 y 27135, el Título II de la Ley 27157 y todas las disposiciones legales que se opongan a la Ley 29090.

Sin embargo, si Usted inició un Procedimiento Administrativo al amparo de las normas derogadas antes señaladas y aun se mantiene en trámite, tiene dos opciones:

Primero:
Presentar una solicitud escrita manifestando que se acoge a lo establecido en la Ley 29090.

Segundo:
Exigir la aplicación de la normatividad anterior hasta la culminación de su Procedimiento Administrativo, al amparo de lo establecido en la Ley 29090.

Esperamos que este comentario le sea de utilidad para defender sus Derechos Adquiridos en forma adecuada, puesto que tiene el amparo de la Ley para ello.
Lo invitamos a plantear su comentario.


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REGULACIÓN DE EDIFICACIONES y HABILITACIONES URBANAS – LEY 29090

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

VIGENCIA:
En el Perú, desde el
28.Set.08 los procedimientos administrativos para la obtención de las Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación son regulados por la Ley 29090.

FINALIDAD:
Dicha Ley que fue dictada con el propósito de facilitar y promover la inversión inmobiliaria.

NORMAS QUE DEROGA:

Derogó a la Ley 26878 (Ley General de Habilitaciones Urbanas) y al Título II (Declaratoria de Fábrica) de la Ley Nº 27157 y todas las disposiciones legales que se le opongan.

REGLAMENTO DE LA LEY 29090:
El Decreto Supremo 024-2008-Vivienda que entró en vigencia el 28.Set.08, establece que las Municipalidades deberán adecuar sus Procedimientos Administrativos a lo establecido en él, otorgando para ello un plazo de 45 días útiles contados a partir de su entrada en vigencia. Dicho plazo vence este 03 de Diciembre próximo.

NOVEDADES DE LA LEY 29090:
Entre las principales se pueden mencionar: la implementación de cuatro
Modalidades para la obtención de las Licencias de Habilitación o de Edificación; la creación de los Revisores Urbanos; la Normalización Edificatoria, y la Promoción Edificatoria.

La creación de los Revisores Urbanos ha generado polémica en el medio, debido a la autonomía en el ejercicio de sus funciones que les ha brindado la ley; así, ahora su Informe técnico favorable respecto de los proyectos verificados es un requisito para la autorización de la licencia respectiva, sin requerirse de Dictamen de la Comisión Técnica para ello (Ex Comisión Técnica Calificadora de Proyectos).

DEBATE SOBRE LA LEY 29090

REVISORES URBANOS VS. COMISIÓN TECNICA

VERIFICACIÓN PREVIA DE PROYECTOS

La norma reglamentaria establece que la verificación de proyectos de edificación tiene como finalidad garantizar, de manera preventiva, la seguridad de las personas y familias, el crecimiento urbano ordenado, la conservación del patrimonio cultural y la protección del medio ambiente físico y construido.

La Ley 29090 establece dentro de los requisitos para solicitar una licencia de edificación en la Modalidad “C”, la presentación de un Informe Técnico favorable de los Revisores Urbanos para la Modalidad C o Dictamen de la Comisión Técnica.

Si bien corresponde al Administrado elegir si la Evaluación Previa será efectuada por la Comisión Técnica o por el Revisor Urbano, el debate actual se centra en la posibilidad de reemplazar el Dictamen de la Comisión Técnica con un Informe Técnico favorable de los Revisores Urbanos.

¿NOS CREA INSEGURIDAD LA AUTORIZACION OTORGADA POR LEY 29090 A LOS REVISORES URBANOS PARA APROBAR LOS PROYECTOS DE OBRA EN LA MODALIDAD “C”?

DESDE EL PUNTO DE VISTA CUANTITATIVO:
Resulta indiscutible que una persona individual tiene mayores posibilidades de error frente a un Órgano Colegiado como lo es la Comisión Técnica.

DESDE EL PUNTO DE VISTA CUALITATIVO:
A fin de subsanar la desproporción cuantitativa señalada anteriormente, previamente desarrollaré algunos aspectos que nos ayudarán a determinar si es posible que un Informe Técnico de un Revisor Urbano puede ser cualitativamente similar a un Dictamen de la Comisión Técnica.

Considerando que a la fecha no han sido seleccionados los Revisores Urbanos, tendremos que analizar si los requisitos señalados para la inscripción en el Registro de Revisores Urbanos resultan suficientes como para garantizarnos si el Informe Técnico de los Revisores Urbanos nos brindará similar seguridad que el otorgado por un Dictamen emitido por la Comisión Técnica.

Los requisitos para la inscripción en el Registro de Revisores Urbanos han sido divididos en 03 categorías, las cuales se detallan a continuación:

SERVICIOS DE VERIFICACIÓN DE LOS REVISORES URBANOS

Categoría A:
Podrán verificar todo tipo de habilitación urbana y/o edificación señalada en el listado de Competencias de los Revisores Urbanos detallado a continuación.

Requisitos de inscripción para ejercer el Cargo:
? Arquitecto o Ingeniero Colegiado
? Ejercicio Profesional de 15 años o más a partir de la colegiatura en el ejercicio profesional en las actividades relacionadas con su especialidad.
? Participación como profesional responsable de diseño en el campo de su especialidad, acreditando una cantidad no inferior a los 50,000 m² en proyectos que hayan ejecutado.
? 02 años de desempeño como verificador o revisor de proyectos en comisiones técnicas, cuando en dicho período hayan informado al menos 15 proyectos de edificación que en conjunto sumen un mínimo de 15,000 m².

Categoría B:
Podrán verificar proyectos de habilitación urbana de hasta diez (10) Has., y proyectos de edificación cuya superficie total construida no supere los 20,000 m² que correspondan al listado de Competencia detallado a continuación.

Requisitos de inscripción para ejercer el Cargo:
? Arquitecto o Ingeniero Colegiado
? Ejercicio Profesional de 10 años o más a partir de la colegiatura en el ejercicio profesional en las actividades relacionadas con su especialidad.
? Participación como profesional responsable de diseño en el campo de su especialidad, acreditando una cantidad no inferior a los 30,000 m² en proyectos que hayan edificado.
? 02 años de desempeño como verificador o revisor de proyectos en comisiones técnicas, siempre y cuando en dicho período hayan informado al menos 10 proyectos de edificación que en conjunto sumen un mínimo de 10,000 m².

Categoría C:
Podrán verificar proyectos de habilitación urbana de hasta cinco (05) Has., y proyectos de edificación cuya superficie total construida no supere los 10,000 m² que correspondan al listado de Competencia detallado a continuación.

Requisitos de inscripción para ejercer el Cargo:
? Arquitecto o Ingeniero Colegiado
? Ejercicio Profesional de 05 años o más a partir de la colegiatura en el ejercicio profesional en las actividades relacionadas con su especialidad.
? Participación como profesional responsable de diseño en el campo de su especialidad, acreditando una cantidad no inferior a los 15,000 m² en proyectos que hayan ejecutado.
? 02 años de desempeño como verificador o revisor de proyectos en comisiones técnicas, siempre y cuando en dicho período hayan informado al menos 05 proyectos de edificación que en conjunto sumen un mínimo de 5,000 m².

LISTADO DE COMPETENCIAS DE LOS REVISORES URBANOS:
a. Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con sujeción a un planeamiento integral de la misma.
b. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes.
c. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, donde el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
d. Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar y/o condominios que incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos y/o más de 3 000 m². de área construida.
e. Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción de las previstas en la Modalidad D.
f. Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
g. Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente declarados.
h. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo de 30 000 m² de área construida.
i. Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15 000 m² de área construida.
j. Locales para espectáculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes.
k. Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y D.

ANÁLISIS DESDE EL PUNTO DE VISTA CUALITATIVO

Tomemos por ejemplo a los Revisores Urbanos de la Categoría “C”, por requerirse de menores requisitos para postular a dicho cargo.

¿El hecho que un Revisor Urbano de la Categoría C, tenga 05 años de Colegiado, 15,000 m² en proyectos y 02 años como revisor de proyectos en comisiones, lo equipara cualitativamente con la Comisión Técnica para la calificación de proyectos de edificación de hasta 10,000 m²?

Consideramos que dichos requisitos de inscripción resultan insuficientes para cumplir con la finalidad de garantizar de manera preventiva, la seguridad de las personas y familias, puesto que se obvian aspectos académicos, otorgando prioridad sólo a la experiencia profesional.

La experiencia profesional no nos garantiza que los Revisores Urbanos tendrán los conocimientos adecuados como para evaluar la aplicación de las normas y disposiciones urbanísticas y/o edificatorias, los Planes de Ordenamiento, Acondicionamiento Territorial y/o Desarrollo Urbano, el Reglamento Nacional de Edificaciones y normas que regulan el predio y obra materia de trámite.

COMISIÓN ESPECIAL DE REVISORES URBANOS:

Al parecer será la Comisión Especial de Revisores Urbanos la que nos garantizará, con la evaluación y supervisión de los Revisores Urbanos, que los seleccionados posean los conocimientos técnicos adecuados sobre la aplicación de las normas y disposiciones urbanísticas y/o edificatorias, los Planes de Ordenamiento, Acondicionamiento Territorial y/o Desarrollo Urbano, El Reglamento Nacional de Edificaciones y normas que regulan el predio y obra materia de trámite.

Esperamos que la Comisión Especial de Revisores Urbanos (conformada por representantes de la Municipalidad Provincial, la Dirección Regional de Vivienda, del Colegio de Arquitectos y del Colegio de Ingenieros), seleccione y acredite a los más idóneos Revisores Urbanos; y principalmente supervise sus labores, sancionando ya sea administrativa, civil y penal, a aquellos que incurran en responsabilidades derivadas del ejercicio de sus funciones.

La responsabilidad que le corresponde a la Comisión Especial de Revisores Urbanos la obliga a ser estricta en el cumplimento de sus labores de supervisión y sanción, puesto que de no ser así, no se cumpliría con la finalidad de garantizar, de manera preventiva, la seguridad de las personas y familias.

COMENTARIO:

Por lo manifestado, resulta preocupante la eventual riesgo que pueda existir en una edificación construida con un Proyecto aprobado por un Revisor Urbano, puesto que, como ya se ha demostrado, resulta sumamente difícil equiparar un Informe del Revisor Urbano con un Dictamen de la Comisión Calificadora, tanto desde el aspecto cuantitativo como cualitativo.
b>Si lo que se busca es dar celeridad a las construcciones, esta no debe obtenerse reduciendo la seguridad a que todos nosotros tenemos derecho.

CONTROL Y VERIFICACIÓN DE LAS OBRAS

Otorgada la Licencia de Obra, la Municipalidad deberá realizar el control y verificación de las mismas.

Recordemos que con la ley anterior (Ley 27157) la gran mayoría de proyectos ingresaban a la Municipalidad bajo la modalidad de Licencia Automática (Anexo “D”).
Esta opción obligaba al propietario a ejecutar la obra de conformidad con los planos y especificaciones de su proyecto, bajo la supervisión de obra por parte de la Comisión Técnica Supervisora.

Dicha supervisión en la práctica era inexistente (salvo contadas excepciones) debido a que las Municipalidades no contaban con personal destinado para dicha labor o con el presupuesto adecuado.

Con la Ley 29090, el 20% del monto cancelado por Licencia de Obra será destinado para realizar el Control y Verificación de las Obras, la misma que deberá ser realizada por la Municipalidad respectiva con personal propio o mediante la contratación de los servicios de Supervisores con acreditada experiencia, evaluados y certificados por los Colegios Profesionales respectivos.

DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD DEL CAP

Como es de nuestro conocimiento, el CAP ha interpuesto una demanda de inconstitucionalidad contra la Ley 29090, la misma que fue admitida por el Tribunal Constitucional.

Procedimiento ante el Tribunal Constitucional:
Si Usted está interesado en el procedimiento que a seguirse ante el Tribunal Constitucional, a continuación señalamos un extracto del mismo:

Admitida la demanda, y en atención al interés público de la pretensión discutida, el Tribunal Constitucional impulsará el proceso de oficio con prescindencia de la actividad o interés de las partes. El proceso sólo termina por sentencia.
El auto admisorio concede a la parte demandada el plazo de treinta días para contestar la demanda.
El Tribunal emplaza con la demanda al Congreso o a la Comisión Permanente, en caso de que el Congreso no se encuentre en funciones.
Con su contestación, o vencido el plazo sin que ella ocurra, el Tribunal tendrá por contestada la demanda o declarará la rebeldía del emplazado, respectivamente.
En la misma resolución el Tribunal señala fecha para la vista de la causa dentro de los diez días útiles siguientes.
Las partes pueden solicitar que sus abogados informen oralmente.
El Tribunal dicta sentencia dentro de los treinta días posteriores de producida la vista de la causa.

Debe tenerse presente que la admisión de la demanda obedece al cumplimiento de los requisitos formales establecidos en el Código Procesal Constitucional, no implicando un reconocimiento de lo pretendido por el demandante.

Esperamos que a partir de estos comentarios sobre la polémica “Revisores Urbanos vs. Comisión Técnica”, Usted forme su criterio respecto a si nos crea inseguridad la autorización otorgada por Ley 29090 a los Revisores Urbanos para aprobar los Proyectos de Obra en la Modalidad “C”.

Lo invitamos a plantear su comentario.


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Somos un Grupo de ARQUITECTOS ABOGADOS con amplia experiencia en el Campo Inmobiliario Peruano.

Saludos Cordiales.


































 

REGLAMENTO INTERNO – LEY 27157

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En el Perú, la Ley 27157 (publicada el 20.07.99) estableció, entre otros temas de importancia, dos exigencias para todos los Edificios de Departamentos, Quintas, Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales, y otras Unidades Inmobiliarias con Bienes Comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos:

Primero.-
Deben contar con un Reglamento Interno.

Segundo.-
Todos los Reglamentos Internos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicación (20.07.99), deberán adecuarse a lo que ella establece.

Si Usted pertenece a una Junta de Propietarios que no cuenta con un Reglamento Interno o teniéndolo no lo ha adecuado a la Ley 27157, le recomendamos que cumpla con dicha exigencia porque le permitirá: registrar su Junta Directiva ante los Registros Públicos (Sunarp), demandar ante el Poder Judicial a los vecinos morosos, o regularizar alguna ampliación edificada sin Licencia de Obra, entre otros actos.

Debe tener presente que el Reglamento Interno debidamente redactado y formalizado, establece en forma clara y precisa las reglas necesarias para lograr una convivencia pacífica y en armonía con nuestros vecinos, brindándonos la calidad de vida que cada uno nos merecemos.

BENEFICIOS DE CONTAR CON UN REGLAMENTO INTERNO:

A continuación enumeramos los principales actos que su Junta de Propietarios podrá realizar válidamente luego de adecuar su Reglamento Interno a la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común).

1. Regularizar la Constitución de la Junta de Propietarios
o Realizar su inscripción ante la SUNARP.
o Determinar al Presidente si existiera pluralidad de propietarios.
o El Presidente de la Junta de Propietarios gozará de las facultades de representación procesal.

2. Realizar el cobro judicial por el incumplimiento o retraso (mora)
o En el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias.
o El hecho que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.

3. Obtener el Saneamiento Registral de su Edificación
o Alcanzar el reconocimiento legal e inscripción de su Edificación
o Registrar una Ampliación en la edificación vía Regularización de Fábrica.

4. Optar por un “Criterio Razonable” para determinar:
o El porcentaje de participación en los bienes comunes.
o El monto a cancelar por concepto de mantenimiento de los servicios comunes, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.
o Los “Criterios Razonables” pueden ser: criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc.
o Con la normatividad anterior (Decreto Ley 22112) el único criterio permitido para determinar porcentaje de participación en los bienes comunes y los gastos era el del “área construida de su sección”.

5. Asimismo, podrá:
o Establecer limitaciones a los usos permitidos por las normas vigentes, para las secciones de propiedad exclusiva.
o Determinar que bienes comunes serán intransferibles.

6. En cuanto se refiere a la administración, uso y disfrute de las Unidades Inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes, podrán regular:
o Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, arrendatarios u otros poseedores.

RECOMENDACIONES:

Con nuestro Apoyo y Asesoramiento Usted y sus Vecinos podrán adecuar su Reglamento Interno y Junta de Propietarios en forma rápida y eficaz.


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