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JUNTA DE PROPIETARIOS Y PERSONERÍA JURÍDICA

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

¿Qué edificaciones deben contar con Junta de Propietarios?
Toda edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común.

Las funciones de la Junta de Propietarios son:
Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia.

Funciones adicionales de la Junta de Propietarios:
El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

¿La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos?

En primer lugar debemos preguntarnos si la Junta de Propietarios tiene la capacidad para realizar actos jurídicos tales como:
Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
Adquirir bienes muebles e inmuebles.

Sobre el particular existen diversas opiniones que señalan:
1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica
2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”

1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica:

El Tribunal Registral ha manifestando reiteradamente que la Junta de Propietarios no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunión de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación, por lo que las decisiones adoptadas por la Junta son en realidad las decisiones de los propietarios, siendo por lo tanto éstos quienes finalmente acuerdan los actos.

2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”:

En opinión de esta Superintendencia Nacional de los Registros Públicos las Juntas de Propietarios son entes no personificados con una “relativa subjetividad”, en virtud de los siguientes fundamentos:

a) Las Juntas de Propietarios pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes.
b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares.
c) La Junta de Propietarios para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

Respondiendo a la pregunta ¿ La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos? debemos manifestar lo siguiente:

La Junta de Propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros.

Sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al tráfico patrimonial actualmente la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes.

Finalmente debemos tener en cuenta lo siguiente:

Si bien la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.

Observamos que cada día el Derecho le otorga mayores atribuciones a la Junta de Propietarios, situación que veremos perfeccionada en un futuro cercano con el otorgamiento de su personería jurídica.

Mientras tanto, si somos parte de una edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común, tenemos la obligación legal de constituir una Junta de Propietarios y otorgar un Reglamento Interno para regular nuestras relaciones obligacionales y reales con nuestros vecinos.

En caso desee constituir su Junta de Propietarios y/o Reglamento Interno puede comunicarse con nosotros.


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Saludos Cordiales.






































































REGULACIÓN DE EDIFICACIONES y HABILITACIONES URBANAS – LEY 29090

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

VIGENCIA:
En el Perú, desde el
28.Set.08 los procedimientos administrativos para la obtención de las Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación son regulados por la Ley 29090.

FINALIDAD:
Dicha Ley que fue dictada con el propósito de facilitar y promover la inversión inmobiliaria.

NORMAS QUE DEROGA:

Derogó a la Ley 26878 (Ley General de Habilitaciones Urbanas) y al Título II (Declaratoria de Fábrica) de la Ley Nº 27157 y todas las disposiciones legales que se le opongan.

REGLAMENTO DE LA LEY 29090:
El Decreto Supremo 024-2008-Vivienda que entró en vigencia el 28.Set.08, establece que las Municipalidades deberán adecuar sus Procedimientos Administrativos a lo establecido en él, otorgando para ello un plazo de 45 días útiles contados a partir de su entrada en vigencia. Dicho plazo vence este 03 de Diciembre próximo.

NOVEDADES DE LA LEY 29090:
Entre las principales se pueden mencionar: la implementación de cuatro
Modalidades para la obtención de las Licencias de Habilitación o de Edificación; la creación de los Revisores Urbanos; la Normalización Edificatoria, y la Promoción Edificatoria.

La creación de los Revisores Urbanos ha generado polémica en el medio, debido a la autonomía en el ejercicio de sus funciones que les ha brindado la ley; así, ahora su Informe técnico favorable respecto de los proyectos verificados es un requisito para la autorización de la licencia respectiva, sin requerirse de Dictamen de la Comisión Técnica para ello (Ex Comisión Técnica Calificadora de Proyectos).

DEBATE SOBRE LA LEY 29090

REVISORES URBANOS VS. COMISIÓN TECNICA

VERIFICACIÓN PREVIA DE PROYECTOS

La norma reglamentaria establece que la verificación de proyectos de edificación tiene como finalidad garantizar, de manera preventiva, la seguridad de las personas y familias, el crecimiento urbano ordenado, la conservación del patrimonio cultural y la protección del medio ambiente físico y construido.

La Ley 29090 establece dentro de los requisitos para solicitar una licencia de edificación en la Modalidad “C”, la presentación de un Informe Técnico favorable de los Revisores Urbanos para la Modalidad C o Dictamen de la Comisión Técnica.

Si bien corresponde al Administrado elegir si la Evaluación Previa será efectuada por la Comisión Técnica o por el Revisor Urbano, el debate actual se centra en la posibilidad de reemplazar el Dictamen de la Comisión Técnica con un Informe Técnico favorable de los Revisores Urbanos.

¿NOS CREA INSEGURIDAD LA AUTORIZACION OTORGADA POR LEY 29090 A LOS REVISORES URBANOS PARA APROBAR LOS PROYECTOS DE OBRA EN LA MODALIDAD “C”?

DESDE EL PUNTO DE VISTA CUANTITATIVO:
Resulta indiscutible que una persona individual tiene mayores posibilidades de error frente a un Órgano Colegiado como lo es la Comisión Técnica.

DESDE EL PUNTO DE VISTA CUALITATIVO:
A fin de subsanar la desproporción cuantitativa señalada anteriormente, previamente desarrollaré algunos aspectos que nos ayudarán a determinar si es posible que un Informe Técnico de un Revisor Urbano puede ser cualitativamente similar a un Dictamen de la Comisión Técnica.

Considerando que a la fecha no han sido seleccionados los Revisores Urbanos, tendremos que analizar si los requisitos señalados para la inscripción en el Registro de Revisores Urbanos resultan suficientes como para garantizarnos si el Informe Técnico de los Revisores Urbanos nos brindará similar seguridad que el otorgado por un Dictamen emitido por la Comisión Técnica.

Los requisitos para la inscripción en el Registro de Revisores Urbanos han sido divididos en 03 categorías, las cuales se detallan a continuación:

SERVICIOS DE VERIFICACIÓN DE LOS REVISORES URBANOS

Categoría A:
Podrán verificar todo tipo de habilitación urbana y/o edificación señalada en el listado de Competencias de los Revisores Urbanos detallado a continuación.

Requisitos de inscripción para ejercer el Cargo:
? Arquitecto o Ingeniero Colegiado
? Ejercicio Profesional de 15 años o más a partir de la colegiatura en el ejercicio profesional en las actividades relacionadas con su especialidad.
? Participación como profesional responsable de diseño en el campo de su especialidad, acreditando una cantidad no inferior a los 50,000 m² en proyectos que hayan ejecutado.
? 02 años de desempeño como verificador o revisor de proyectos en comisiones técnicas, cuando en dicho período hayan informado al menos 15 proyectos de edificación que en conjunto sumen un mínimo de 15,000 m².

Categoría B:
Podrán verificar proyectos de habilitación urbana de hasta diez (10) Has., y proyectos de edificación cuya superficie total construida no supere los 20,000 m² que correspondan al listado de Competencia detallado a continuación.

Requisitos de inscripción para ejercer el Cargo:
? Arquitecto o Ingeniero Colegiado
? Ejercicio Profesional de 10 años o más a partir de la colegiatura en el ejercicio profesional en las actividades relacionadas con su especialidad.
? Participación como profesional responsable de diseño en el campo de su especialidad, acreditando una cantidad no inferior a los 30,000 m² en proyectos que hayan edificado.
? 02 años de desempeño como verificador o revisor de proyectos en comisiones técnicas, siempre y cuando en dicho período hayan informado al menos 10 proyectos de edificación que en conjunto sumen un mínimo de 10,000 m².

Categoría C:
Podrán verificar proyectos de habilitación urbana de hasta cinco (05) Has., y proyectos de edificación cuya superficie total construida no supere los 10,000 m² que correspondan al listado de Competencia detallado a continuación.

Requisitos de inscripción para ejercer el Cargo:
? Arquitecto o Ingeniero Colegiado
? Ejercicio Profesional de 05 años o más a partir de la colegiatura en el ejercicio profesional en las actividades relacionadas con su especialidad.
? Participación como profesional responsable de diseño en el campo de su especialidad, acreditando una cantidad no inferior a los 15,000 m² en proyectos que hayan ejecutado.
? 02 años de desempeño como verificador o revisor de proyectos en comisiones técnicas, siempre y cuando en dicho período hayan informado al menos 05 proyectos de edificación que en conjunto sumen un mínimo de 5,000 m².

LISTADO DE COMPETENCIAS DE LOS REVISORES URBANOS:
a. Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con sujeción a un planeamiento integral de la misma.
b. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes.
c. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, donde el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
d. Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar y/o condominios que incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos y/o más de 3 000 m². de área construida.
e. Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción de las previstas en la Modalidad D.
f. Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
g. Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente declarados.
h. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo de 30 000 m² de área construida.
i. Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15 000 m² de área construida.
j. Locales para espectáculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes.
k. Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y D.

ANÁLISIS DESDE EL PUNTO DE VISTA CUALITATIVO

Tomemos por ejemplo a los Revisores Urbanos de la Categoría “C”, por requerirse de menores requisitos para postular a dicho cargo.

¿El hecho que un Revisor Urbano de la Categoría C, tenga 05 años de Colegiado, 15,000 m² en proyectos y 02 años como revisor de proyectos en comisiones, lo equipara cualitativamente con la Comisión Técnica para la calificación de proyectos de edificación de hasta 10,000 m²?

Consideramos que dichos requisitos de inscripción resultan insuficientes para cumplir con la finalidad de garantizar de manera preventiva, la seguridad de las personas y familias, puesto que se obvian aspectos académicos, otorgando prioridad sólo a la experiencia profesional.

La experiencia profesional no nos garantiza que los Revisores Urbanos tendrán los conocimientos adecuados como para evaluar la aplicación de las normas y disposiciones urbanísticas y/o edificatorias, los Planes de Ordenamiento, Acondicionamiento Territorial y/o Desarrollo Urbano, el Reglamento Nacional de Edificaciones y normas que regulan el predio y obra materia de trámite.

COMISIÓN ESPECIAL DE REVISORES URBANOS:

Al parecer será la Comisión Especial de Revisores Urbanos la que nos garantizará, con la evaluación y supervisión de los Revisores Urbanos, que los seleccionados posean los conocimientos técnicos adecuados sobre la aplicación de las normas y disposiciones urbanísticas y/o edificatorias, los Planes de Ordenamiento, Acondicionamiento Territorial y/o Desarrollo Urbano, El Reglamento Nacional de Edificaciones y normas que regulan el predio y obra materia de trámite.

Esperamos que la Comisión Especial de Revisores Urbanos (conformada por representantes de la Municipalidad Provincial, la Dirección Regional de Vivienda, del Colegio de Arquitectos y del Colegio de Ingenieros), seleccione y acredite a los más idóneos Revisores Urbanos; y principalmente supervise sus labores, sancionando ya sea administrativa, civil y penal, a aquellos que incurran en responsabilidades derivadas del ejercicio de sus funciones.

La responsabilidad que le corresponde a la Comisión Especial de Revisores Urbanos la obliga a ser estricta en el cumplimento de sus labores de supervisión y sanción, puesto que de no ser así, no se cumpliría con la finalidad de garantizar, de manera preventiva, la seguridad de las personas y familias.

COMENTARIO:

Por lo manifestado, resulta preocupante la eventual riesgo que pueda existir en una edificación construida con un Proyecto aprobado por un Revisor Urbano, puesto que, como ya se ha demostrado, resulta sumamente difícil equiparar un Informe del Revisor Urbano con un Dictamen de la Comisión Calificadora, tanto desde el aspecto cuantitativo como cualitativo.
b>Si lo que se busca es dar celeridad a las construcciones, esta no debe obtenerse reduciendo la seguridad a que todos nosotros tenemos derecho.

CONTROL Y VERIFICACIÓN DE LAS OBRAS

Otorgada la Licencia de Obra, la Municipalidad deberá realizar el control y verificación de las mismas.

Recordemos que con la ley anterior (Ley 27157) la gran mayoría de proyectos ingresaban a la Municipalidad bajo la modalidad de Licencia Automática (Anexo “D”).
Esta opción obligaba al propietario a ejecutar la obra de conformidad con los planos y especificaciones de su proyecto, bajo la supervisión de obra por parte de la Comisión Técnica Supervisora.

Dicha supervisión en la práctica era inexistente (salvo contadas excepciones) debido a que las Municipalidades no contaban con personal destinado para dicha labor o con el presupuesto adecuado.

Con la Ley 29090, el 20% del monto cancelado por Licencia de Obra será destinado para realizar el Control y Verificación de las Obras, la misma que deberá ser realizada por la Municipalidad respectiva con personal propio o mediante la contratación de los servicios de Supervisores con acreditada experiencia, evaluados y certificados por los Colegios Profesionales respectivos.

DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD DEL CAP

Como es de nuestro conocimiento, el CAP ha interpuesto una demanda de inconstitucionalidad contra la Ley 29090, la misma que fue admitida por el Tribunal Constitucional.

Procedimiento ante el Tribunal Constitucional:
Si Usted está interesado en el procedimiento que a seguirse ante el Tribunal Constitucional, a continuación señalamos un extracto del mismo:

Admitida la demanda, y en atención al interés público de la pretensión discutida, el Tribunal Constitucional impulsará el proceso de oficio con prescindencia de la actividad o interés de las partes. El proceso sólo termina por sentencia.
El auto admisorio concede a la parte demandada el plazo de treinta días para contestar la demanda.
El Tribunal emplaza con la demanda al Congreso o a la Comisión Permanente, en caso de que el Congreso no se encuentre en funciones.
Con su contestación, o vencido el plazo sin que ella ocurra, el Tribunal tendrá por contestada la demanda o declarará la rebeldía del emplazado, respectivamente.
En la misma resolución el Tribunal señala fecha para la vista de la causa dentro de los diez días útiles siguientes.
Las partes pueden solicitar que sus abogados informen oralmente.
El Tribunal dicta sentencia dentro de los treinta días posteriores de producida la vista de la causa.

Debe tenerse presente que la admisión de la demanda obedece al cumplimiento de los requisitos formales establecidos en el Código Procesal Constitucional, no implicando un reconocimiento de lo pretendido por el demandante.

Esperamos que a partir de estos comentarios sobre la polémica “Revisores Urbanos vs. Comisión Técnica”, Usted forme su criterio respecto a si nos crea inseguridad la autorización otorgada por Ley 29090 a los Revisores Urbanos para aprobar los Proyectos de Obra en la Modalidad “C”.

Lo invitamos a plantear su comentario.


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REGLAMENTO INTERNO – LEY 27157

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En el Perú, la Ley 27157 (publicada el 20.07.99) estableció, entre otros temas de importancia, dos exigencias para todos los Edificios de Departamentos, Quintas, Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales, y otras Unidades Inmobiliarias con Bienes Comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos:

Primero.-
Deben contar con un Reglamento Interno.

Segundo.-
Todos los Reglamentos Internos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicación (20.07.99), deberán adecuarse a lo que ella establece.

Si Usted pertenece a una Junta de Propietarios que no cuenta con un Reglamento Interno o teniéndolo no lo ha adecuado a la Ley 27157, le recomendamos que cumpla con dicha exigencia porque le permitirá: registrar su Junta Directiva ante los Registros Públicos (Sunarp), demandar ante el Poder Judicial a los vecinos morosos, o regularizar alguna ampliación edificada sin Licencia de Obra, entre otros actos.

Debe tener presente que el Reglamento Interno debidamente redactado y formalizado, establece en forma clara y precisa las reglas necesarias para lograr una convivencia pacífica y en armonía con nuestros vecinos, brindándonos la calidad de vida que cada uno nos merecemos.

BENEFICIOS DE CONTAR CON UN REGLAMENTO INTERNO:

A continuación enumeramos los principales actos que su Junta de Propietarios podrá realizar válidamente luego de adecuar su Reglamento Interno a la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común).

1. Regularizar la Constitución de la Junta de Propietarios
o Realizar su inscripción ante la SUNARP.
o Determinar al Presidente si existiera pluralidad de propietarios.
o El Presidente de la Junta de Propietarios gozará de las facultades de representación procesal.

2. Realizar el cobro judicial por el incumplimiento o retraso (mora)
o En el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias.
o El hecho que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.

3. Obtener el Saneamiento Registral de su Edificación
o Alcanzar el reconocimiento legal e inscripción de su Edificación
o Registrar una Ampliación en la edificación vía Regularización de Fábrica.

4. Optar por un “Criterio Razonable” para determinar:
o El porcentaje de participación en los bienes comunes.
o El monto a cancelar por concepto de mantenimiento de los servicios comunes, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.
o Los “Criterios Razonables” pueden ser: criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc.
o Con la normatividad anterior (Decreto Ley 22112) el único criterio permitido para determinar porcentaje de participación en los bienes comunes y los gastos era el del “área construida de su sección”.

5. Asimismo, podrá:
o Establecer limitaciones a los usos permitidos por las normas vigentes, para las secciones de propiedad exclusiva.
o Determinar que bienes comunes serán intransferibles.

6. En cuanto se refiere a la administración, uso y disfrute de las Unidades Inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes, podrán regular:
o Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, arrendatarios u otros poseedores.

RECOMENDACIONES:

Con nuestro Apoyo y Asesoramiento Usted y sus Vecinos podrán adecuar su Reglamento Interno y Junta de Propietarios en forma rápida y eficaz.


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