JUNTA DE PROPIETARIOS Y PERSONERÍA JURÍDICA

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

¿Qué edificaciones deben contar con Junta de Propietarios?
Toda edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común.

Las funciones de la Junta de Propietarios son:
Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia.

Funciones adicionales de la Junta de Propietarios:
El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

¿La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos?

En primer lugar debemos preguntarnos si la Junta de Propietarios tiene la capacidad para realizar actos jurídicos tales como:
Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
Adquirir bienes muebles e inmuebles.

Sobre el particular existen diversas opiniones que señalan:
1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica
2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”

1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica:

El Tribunal Registral ha manifestando reiteradamente que la Junta de Propietarios no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunión de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación, por lo que las decisiones adoptadas por la Junta son en realidad las decisiones de los propietarios, siendo por lo tanto éstos quienes finalmente acuerdan los actos.

2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”:

En opinión de esta Superintendencia Nacional de los Registros Públicos las Juntas de Propietarios son entes no personificados con una “relativa subjetividad”, en virtud de los siguientes fundamentos:

a) Las Juntas de Propietarios pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes.
b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares.
c) La Junta de Propietarios para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

Respondiendo a la pregunta ¿ La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos? debemos manifestar lo siguiente:

La Junta de Propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros.

Sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al tráfico patrimonial actualmente la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes.

Finalmente debemos tener en cuenta lo siguiente:

Si bien la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.

Observamos que cada día el Derecho le otorga mayores atribuciones a la Junta de Propietarios, situación que veremos perfeccionada en un futuro cercano con el otorgamiento de su personería jurídica.

Mientras tanto, si somos parte de una edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común, tenemos la obligación legal de constituir una Junta de Propietarios y otorgar un Reglamento Interno para regular nuestras relaciones obligacionales y reales con nuestros vecinos.

En caso desee constituir su Junta de Propietarios y/o Reglamento Interno puede comunicarse con nosotros.


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Lo esperamos:

Vía Email: victorggc@yahoo.es

Somos un Grupo de ARQUITECTOS ABOGADOS con amplia experiencia en el Campo Inmobiliario Peruano.

Saludos Cordiales.






































































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5 pensamientos en “JUNTA DE PROPIETARIOS Y PERSONERÍA JURÍDICA

  1. mercedes

    Pueden los propietarios de un condominio que aún no está independizado, solicitar a la municipalidad que realice una inspección tecnica a través del Instituto Nacional de Defensa Civil, para verificar que el condominio ha sido construido segun las normas técnicas vigentes y otra norma de seguridad,antes que nos entreguen el certificado de finalizacion de obra.?

    No se supone que ya la municipalidad aprobó y revisó todo con antelación. Cabe que la municipalidad de curso a este pedido de dichos propietarios.
    Agradeceré la orientación

  2. antonio coronado rioja

    Agradezco el conocimiento que comparten.
    He entendido que la constitución de la Junta de Propietarios y el Reglamento Interno, esta debidamente amparado por la ley, empero para efectos de adoptar acuerdos que regulen la convivencia social, con relación a los bienes comunes y otros.
    Sin embargo, los propietarios podrían constituirse en Asociación de Junta de Propietarios, para otro tipo de intereses, como por ejemplo iniciar acciones legales contra el Propietario (primigenio) que les vendío, por incumplimiento contractual.

  3. jaime quispe ramirez

    muy buenas tarde, somos 13 familias que ocupamos un solar o quinta en posesion pacifica mas de 40 años no hay dueños hasta la fecha nadie reclamo la propiedad y los que vivimos alli pagamos arbitrios y predial cada uno de su respectivo lugar con la Ley 29415 , no sabemos que opcion nos conviene mas ,no tenemos junta de propietarios o posecionario ¿como debemos proceder la municipalidad nos ha citado y no tenemos informacion al respecto? nos conviene presentar los papeles por posesion adquisitiva o declaracion administrativa.

  4. Ruben

    Buenos Dias
    MI consulta es la siguiente:
    somos propietarios de un departamento de 74 m2 y en edificio solo hay 5 dptos.
    Puede la Junta de Propietarios obligar a pagar los servicios de un administrador, y proyecciones de gastos para un año de mantenimiento de bomba de agua, sistemas electricos, y otros
    como se regulan los gastos?
    Saludos
    Rubén Campos

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