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Inmobiliaria

BENEFICIOS DE CONTAR CON UNA JUNTA DE PROPIETARIOS INSCRITA ANTE SUNARP

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Existe confusión respecto a qué es lo que debe inscribir ante Sunarp:

  • La Junta de Propietarios
  • El Presidente de la Junta de Propietarios
  • La Junta Directiva de la Junta de Propietarios. 

La Junta de Propietarios:

Queda constituida con la sola inscripción del Reglamento Interno ante Sunarp y está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.

Cabe agregar que el Reglamento Interno es uno de los requisitos para independizar un edificio.

El Presidente de la Junta de Propietarios:

A partir de la vigencia de la Ley 27157 se encuentra regulada la inscripción del Presidente de la Junta de Propietarios.

El Presidente es elegido por la Junta de Propietarios y según la Ley 27157 gozará de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74° y 75° del Código Procesal Civil.

Para ejercer dicha representación procesal, requerirá solo de copia certificada por notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios en la que conste dicho nombramiento.

Junta Directiva de la Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios puede elegir e inscribir ante Sunarp a una Directiva (Secretario, Tesorero, Vocales…) que acompañe al Presidente en su mandato.

Para hablar con propiedad, el Tïtulo adecuado sería:

BENEFICIOS DE CONTAR CON EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS INSCRITA ANTE SUNARP

El Presidente de la Junta de Propietarios debidamente inscrito ante Sunarp goza de una serie de facultades otorgadas por ley, que le permiten desarrollar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, tales como: 

  1. Gozar de las facultades generales y especiales de representación procesal señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil.
  2. Ser el representante de los propietarios. Puede intervenir en las escrituras públicas, documentos privados y declaraciones juradas, sin necesidad de comparecencia personal de cada uno de los titulares de las secciones de dominio exclusivo.
  3. Convocar y Presidir válidamente las Asambleas de Junta de Propietarios.
  4. Recaudar de los fondos, custodiarlos, invertirlos y gastarlos en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.
  5. Abrir cuentas bancarias para depositar los fondos.
  6. Representarlos ante Sunat para solicitar el RUC de la Junta de Propietarios.
  7. Representarlos ante el constructor y demás personas naturales o jurídicas.
  8. Realizar los demás actos que señale su Reglamento Interno. 
  9. En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa.

ACTUACIÓN DE LA JUNTA CONTRA LOS VECINOS MOROSOS

La Ley 27157 y su Reglamento establecen mecanismos jurídicos contra los vecinos morosos.

La Ley 27157 establece que, los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto el proceso se tramitará de conformidad con lo establecido para el proceso de ejecución del Código Procesal Civil.

El Reglamento de la Ley 27157 señala que, en el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa.

Por tanto, los Propietarios de departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, deben preocuparse por elegir y registrar ante Sunarp a su Presidente de la Junta de Propietarios, a fin de contar con un representante con facultades de representación procesal suficientes para realizar el cobro a los vecinos morosos por la vía judicial.

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Saludos Cordiales.

BENEFICIOS DEL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL INMOBILIARIO

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

A fin de enfrentar la gran informalidad existente en el ámbito inmobiliario y para promocionar la actividad de la construcción, desde julio de 1999 el Estado viene implementando el procedimiento de Regularización de Edificaciones en el Perú.

Así surgió la Ley 27157 publicada en el 20/07/1999, la misma que establece entre otros, el procedimiento para la tramitación de la regularización de edificaciones, permitiendo a los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en dicha Ley.

A la fecha se han emitido una serie de normas legales reglamentando o determinando criterios para su aplicación, pero todas manteniendo el mismo objetivo: obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones a fin que los propietarios puedan contar con su dominio inscrito ante los Registros Públicos.

Si bien la tramitación de la regularización de edificaciones resulta engorrosa por la cantidad de normas legales que lo regulan, no podemos dejar de lado los múltiples beneficios que conlleva contar con Nuestra edificación debidamente saneada.

BENEFICIOS DEL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL INMOBILIARIO:

1. TENER LA TITULARIDAD DE DOMINIO:
Dicha calidad le otorga todas las atribuciones que la ley le confiere a todo propietario, tales como: usar, disfrutar, disponer, reivindicar un bien.

2. TENER REGISTRADO SU DERECHO DE PROPIEDAD ANTE SUNARP:
Lo cual generará una publicidad registral que le otorgará exclusividad en su Titularidad de Dominio sobre su predio y la facultad de oponer su Derecho de Propiedad frente a terceros que lo pretendan.

3. INCENTIVARÁ LA INVERSIÓN EN LOS BIENES INMUEBLES:
No existirá temor de invertir en el mejoramiento de su espacio físico ni en sus negocios, porque la titularidad exclusiva sobre su predio lo protege.

4. AUMENTA EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES:
La declaración de existencia legal de su edificación y la facultad de oponer su Derecho de Propiedad frente a terceros, aumentan el valor de su inmueble.

5. FACILITA LA TRANSFERENCIA DE LOS BIENES:
La propiedad exclusividad permite su fácil transferencia y circulación en el mercado.

6. FACILITA EL GRAVAMEN DE LOS BIENES:
La propiedad exclusividad permiten el acceso al crédito, al ser objeto de garantías.

Como puede apreciar, la regularización de edificaciones permitirá un mayor desarrollo tanto a nivel individual como colectivo, elevando la calidad de vida de los propietarios y de la población en general y generando mayor inversión no solo inmobiliaria sino también comercial.

Con nuestro apoyo y asesoramiento Usted podrá Edificar y Registrar su propiedad en forma rápida y eficaz.

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JUNTA DE PROPIETARIOS Y PERSONERÍA JURÍDICA

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

¿Qué edificaciones deben contar con Junta de Propietarios?
Toda edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común.

Las funciones de la Junta de Propietarios son:
Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia.

Funciones adicionales de la Junta de Propietarios:
El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

¿La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos?

En primer lugar debemos preguntarnos si la Junta de Propietarios tiene la capacidad para realizar actos jurídicos tales como:
Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
Adquirir bienes muebles e inmuebles.

Sobre el particular existen diversas opiniones que señalan:
1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica
2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”

1. La Junta de Propietarios no tiene Personería Jurídica:

El Tribunal Registral ha manifestando reiteradamente que la Junta de Propietarios no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunión de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación, por lo que las decisiones adoptadas por la Junta son en realidad las decisiones de los propietarios, siendo por lo tanto éstos quienes finalmente acuerdan los actos.

2. La Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad”:

En opinión de esta Superintendencia Nacional de los Registros Públicos las Juntas de Propietarios son entes no personificados con una “relativa subjetividad”, en virtud de los siguientes fundamentos:

a) Las Juntas de Propietarios pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes.
b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares.
c) La Junta de Propietarios para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

Respondiendo a la pregunta ¿ La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos? debemos manifestar lo siguiente:

La Junta de Propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros.

Sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al tráfico patrimonial actualmente la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes.

Finalmente debemos tener en cuenta lo siguiente:

Si bien la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.

Observamos que cada día el Derecho le otorga mayores atribuciones a la Junta de Propietarios, situación que veremos perfeccionada en un futuro cercano con el otorgamiento de su personería jurídica.

Mientras tanto, si somos parte de una edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común, tenemos la obligación legal de constituir una Junta de Propietarios y otorgar un Reglamento Interno para regular nuestras relaciones obligacionales y reales con nuestros vecinos.

En caso desee constituir su Junta de Propietarios y/o Reglamento Interno puede comunicarse con nosotros.

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MOROSIDAD EN EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS

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ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Si vive en un Edificio de Departamentos, pueden presentarse los siguientes Problemas de Morosidad:

El pago mensual de los servicios de Agua y Luz no es cancelado puntualmente.
El pago de las Cuotas Ordinarias por mantenimiento no es cancelado por algunos propietarios.
No son canceladas las Cuotas Extraordinarias requeridas para solventar determinados servicios como:
Limpieza de áreas comunes
Limpieza de cisterna y/o Tanque elevado
Pintado de Fachadas interiores y exteriores, pasamos de escaleras, puertas de la Edificación.
Reposición de Vidrios rotos de puertas y ventanas comunes.

La morosidad de algunos propietarios en los pagos antes referidos genera una responsabilidad mayor para los propietarios que cumplen puntualmente con sus obligaciones, puesto que éstos para cumplir con los pagos tendrán que prorratearse las cuotas no canceladas por los morosos.

Agravando este perjuicio, por lo general los propietarios morosos son los que disfrutan en mayor grado de los servicios comunes, muchas veces porque tienen conocimiento que la Junta de Propietarios de su Edificio no puede adoptar ninguna medida para contrarrestar su incumplimiento.

¿QUÉ PUEDE HACER LA JUNTA DE PROPIETARIOS ANTES TALES PERJUICIOS?

REALIZAR EL COBRO JUDICIAL POR EL INCUMPLIMIENTO O RETRASO (MORA) EN:
En el pago de 03 ó más cuotas ordinarias o extraordinarias.
El hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.

REQUISITOS PARA REALIZAR EL COBRO JUDICIAL:

La Edificación debe contar con su Reglamento Interno adecuado a la Ley 27157.
El Presidente de la Junta de Propietarios debe gozar de las facultades de representación procesal.

TENGA PRESENTE LO SIGUIENTE:

Si Usted pertenece a una Junta de Propietarios que no cuenta con un Reglamento Interno o teniéndolo no lo ha adecuado a la Ley 27157, le recomendamos que cumpla con dicha exigencia porque le permitirá: registrar su Junta Directiva en los Registros Públicos (Sunarp), demandar ante el Poder Judicial a los vecinos morosos, o regularizar alguna ampliación edificada sin Licencia de Obra, entre otros actos.

Con nuestro Apoyo y Asesoramiento Usted y sus Vecinos podrán adecuar su Reglamento Interno y Junta de Propietarios en forma rápida y eficaz.

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REGLAMENTO INTERNO – LEY 27157

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En el Perú, la Ley 27157 (publicada el 20.07.99) estableció, entre otros temas de importancia, dos exigencias para todos los Edificios de Departamentos, Quintas, Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales, y otras Unidades Inmobiliarias con Bienes Comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos:

Primero.-
Deben contar con un Reglamento Interno.

Segundo.-
Todos los Reglamentos Internos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicación (20.07.99), deberán adecuarse a lo que ella establece.

Si Usted pertenece a una Junta de Propietarios que no cuenta con un Reglamento Interno o teniéndolo no lo ha adecuado a la Ley 27157, le recomendamos que cumpla con dicha exigencia porque le permitirá: registrar su Junta Directiva ante los Registros Públicos (Sunarp), demandar ante el Poder Judicial a los vecinos morosos, o regularizar alguna ampliación edificada sin Licencia de Obra, entre otros actos.

Debe tener presente que el Reglamento Interno debidamente redactado y formalizado, establece en forma clara y precisa las reglas necesarias para lograr una convivencia pacífica y en armonía con nuestros vecinos, brindándonos la calidad de vida que cada uno nos merecemos.

BENEFICIOS DE CONTAR CON UN REGLAMENTO INTERNO:

A continuación enumeramos los principales actos que su Junta de Propietarios podrá realizar válidamente luego de adecuar su Reglamento Interno a la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común).

1. Regularizar la Constitución de la Junta de Propietarios
o Realizar su inscripción ante la SUNARP.
o Determinar al Presidente si existiera pluralidad de propietarios.
o El Presidente de la Junta de Propietarios gozará de las facultades de representación procesal.

2. Realizar el cobro judicial por el incumplimiento o retraso (mora)
o En el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias.
o El hecho que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.

3. Obtener el Saneamiento Registral de su Edificación
o Alcanzar el reconocimiento legal e inscripción de su Edificación
o Registrar una Ampliación en la edificación vía Regularización de Fábrica.

4. Optar por un “Criterio Razonable” para determinar:
o El porcentaje de participación en los bienes comunes.
o El monto a cancelar por concepto de mantenimiento de los servicios comunes, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.
o Los “Criterios Razonables” pueden ser: criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc.
o Con la normatividad anterior (Decreto Ley 22112) el único criterio permitido para determinar porcentaje de participación en los bienes comunes y los gastos era el del “área construida de su sección”.

5. Asimismo, podrá:
o Establecer limitaciones a los usos permitidos por las normas vigentes, para las secciones de propiedad exclusiva.
o Determinar que bienes comunes serán intransferibles.

6. En cuanto se refiere a la administración, uso y disfrute de las Unidades Inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes, podrán regular:
o Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, arrendatarios u otros poseedores.

RECOMENDACIONES:

Con nuestro Apoyo y Asesoramiento Usted y sus Vecinos podrán adecuar su Reglamento Interno y Junta de Propietarios en forma rápida y eficaz.

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