Para explicar el boom inmobiliario que vive Lima se suele argumentar que existe un déficit de más de un millón de viviendas. Este argumento es claramente muy simplista (o simplón): el déficit de automóviles es aun mayor (todo el mundo quiere tener un auto), pero eso no hace que las ventas y los precios de los autos suban en la manera en que lo han hecho las viviendas.

Una manera más apropiada de explicar esta situación es considerando los factores de oferta y demanda que afectan el sector inmobiliario y la actividad de la construcción. La principal fuente de la mayor demanda por viviendas no es tanto un aumento en los ingresos sino un aumento del crédito. Una consecuencia de este aumento son las tasas de interés real negativas de los créditos hipotecarios: los precios en dólares del m2 suben a una tasa anual mayor que la tasa de interés de los créditos hipotecarios en dólares.

Claramente, esta es una situación que no puede durar indefinidamente pues, tal como señala Milton Friedman, en economía no hay nada gratis. Alguien está pagando por esos créditos regalados, y lo más razonable es pensar que son los ahorristas, a quienes los bancos pagan tasas de interés real negativas por sus ahorros, pero también los mismos compradores quienes lo hacen al pagar por viviendas sobrevaluadas (y si están sobrevaluadas es porque en algún momento sus precios deben caer).

Otra fuente de la mayor demanda por viviendas es la reestructuración de las carteras de las familias, quienes están dejando el dólar como depósito de valor (o medio de ahorro), de tal manera que utilizan sus dólares para comprar casas. Pero este proceso de reestructuración de las carteras debe tener una duración y una magnitud limitadas.

Es muy importante entender que la única base sostenible del aumento de la demanda y los precios de las viviendas es el aumento de los ingresos. Claramente, eso no se está dando en el caso de los trabajadores, pues los salarios reales permanecen estancados desde hace 15 o 20 años. Parece, sin embargo, haberse dado en el caso de la clase media y alta (sectores A y B); y esto explicaría el hecho que en gran medida la actividad de construcción ha estado dirigida a esos sectores.

Por el lado de la oferta, la actividad de la construcción se ve estimulada por el retraso del dólar, lo cual mejora su rentabilidad en relación a la del sector transable de la economía (exportaciones y productos que compiten con las importaciones). Otro factor que afecta positivamente la oferta tiene que ver con la disponibilidad de terrenos actualmente subutilizados con construcciones de uno o dos pisos.

Pero si la producción está aumentando al mismo tiempo que suben los precios es porque el factor demanda es el dominante, lo cual refuerza la importancia del crédito bancario como impulsor del boom inmobiliario.

Todo esto no implica necesariamente que los precios de las viviendas están destinados a caer abruptamente en algún momento. Siempre existe la posibilidad que los precios alcancen un techo en el cual se estabilicen. Obviamente, mientras más dure el boom menor será la probabilidad que se dé este final feliz; es decir, con los precios de las casas puede pasar lo mismo que pasó con el precio del dólar (el tipo de cambio), el cual ha perdido más del 25% de su valor nominal en los últimos años.

Finalmente, es necesario tener en cuenta que el problema con el boom inmobiliario no se reduce únicamente a la posibilidad de una burbuja de precios. Hay también un problema de infraestructura insuficiente que ya se observa en los sectores electricidad, telefonía (internet), agua y alcantarillado. En los últimos meses han habido apagones de hasta una hora que han afectado a varios distritos al mismo tiempo, sin que se haya dado noticia de ellos en los medios de comunicación.
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