Mediante Decreto legislativo Nº 1258 se estableció la posibilidad de deducir a las rentas de cuarta (trabajo independiente) y quinta (trabajo dependiente) categoría, los intereses pagados por créditos hipotecarios para primera vivienda.

En el presente artículo analizaremos la normativa relacionada a la deducción los intereses pagados por créditos hipotecarios para primera vivienda.

Antecedentes:

El Decreto legislativo Nº 1258 modificó el artículo 46º de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual en la actualidad tiene el siguiente texto:

“Artículo 46°.- De las rentas de cuarta y quinta categorías podrán deducirse anualmente, un monto fijo equivalente a siete (7) Unidades Impositivas Tributarias.

Adicionalmente, se podrán deducir como gasto los importes pagados por concepto de:

(…)

1. b) Intereses de créditos hipotecarios para primera vivienda.

Se considera crédito hipotecario para vivienda al tipo de crédito establecido en el numeral 4.8 del Capítulo I del Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por la Resolución SBS N° 11356-2008 y sus normas modificatorias, o norma que la sustituya, siempre que sea otorgado por una entidad del sistema financiero. Asimismo, se entiende como primera vivienda a la establecida en el literal mm) del artículo 2 del Reglamento para el Requerimiento de Patrimonio Efectivo por Riesgo de Crédito aprobado por la Resolución SBS N° 14354-2009 y sus normas modificatorias, o norma que la sustituya.

Para efectos del presente inciso no se considera créditos hipotecarios para primera vivienda a:

1. i) Los créditos otorgados para la refacción, remodelación, ampliación, mejoramiento y subdivisión de vivienda propia.
2. ii) Los contratos de capitalización inmobiliaria.

iii) Los contratos de arrendamiento financiero.

Se permitirá la deducción de los intereses de un solo crédito hipotecario para primera vivienda por cada contribuyente”.

Posteriormente, mediante Decreto Supremo Nº 033-2017-EF, se incorporó el artículo 26º-A al Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, cuyo texto es el siguiente:

 “Artículo 26°-A.- DEDUCCIÓN ADICIONAL DE GASTOS DE LAS RENTAS DE CUARTA Y QUINTA CATEGORÍAS

Para efecto de determinar la deducción adicional del monto que corresponda a los gastos a que se refiere el artículo 46° de la Ley, se deberá tener en cuenta lo siguiente:

1. a) Los gastos por intereses a que se refiere el inciso b) del segundo párrafo del artículo 46° de la Ley deben corresponder a créditos hipotecarios otorgados a personas naturales, sociedades conyugales o uniones de hecho para la adquisición o construcción de una primera vivienda siempre que tales créditos se otorguen amparados con hipotecas debidamente inscritas; sea que estos créditos se otorguen por el sistema convencional de préstamo hipotecario, de letras hipotecarias o por cualquier otro sistema de similares características.

Se incluyen también en esta categoría los créditos para la adquisición o construcción de una primera vivienda propia que a la fecha de la operación, por tratarse de bienes futuros, bienes en proceso de independización o bienes en proceso de inscripción de dominio, no es posible constituir sobre ellos la hipoteca individualizada que deriva del crédito otorgado.

Asimismo, se consideran en esta categoría a los créditos hipotecarios para primera vivienda otorgados mediante títulos de crédito hipotecario negociables de acuerdo a la Sección Sétima del Libro Segundo de la Ley N° 27287, Ley de Títulos Valores.

A tal efecto, entiéndase por primera vivienda a la primera vivienda del contribuyente o de su cónyuge o concubina(o) registrada en los Registros Públicos al momento del otorgamiento del crédito. La búsqueda registral se debe efectuar en la zona registral donde reside el contribuyente, en la zona registral donde reside su cónyuge o concubina(o), y en la zona registral donde se solicita el crédito hipotecario para vivienda para lo cual la entidad del sistema financiero deberá tomar en consideración lo señalado en el literal mm) del artículo 2° del Reglamento para el Requerimiento de Patrimonio Efectivo por Riesgo de Crédito, aprobado por la Resolución SBS N° 14354-2009 y sus normas modificatorias, o norma que la sustituya. 

Los gastos por intereses de créditos hipotecarios para primera vivienda no incluyen los intereses moratorios”.

A continuación desarrollamos los requisitos para aplicar la deducción por pago de intereses de créditos hipotecarios para primera vivienda:

¿Qué es un crédito hipotecario para primera vivienda?

Se considera crédito hipotecario para vivienda al tipo de crédito establecido en el numeral 4.8 del Capítulo I del Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por la Resolución SBS N° 11356-2008 y sus normas modificatorias, o norma que la sustituya, siempre que sea otorgado por una entidad del sistema financiero.

El numeral 4.8 del Capítulo I de la referida Resolución de la SBS establece los supuestos considerados como créditos hipotecarios para vivienda:

“4.8 CRÉDITOS HIPOTECARIOS PARA VIVIENDA

Son aquellos créditos otorgados a personas naturales para la adquisición, construcción, refacción, remodelación, ampliación, mejoramiento y subdivisión de vivienda propia, siempre que tales créditos se otorguen amparados con hipotecas debidamente inscritas; sea que estos créditos se otorguen por el sistema convencional de préstamo hipotecario, de letras hipotecarias o por cualquier otro sistema de similares características.

Se incluyen también en esta categoría los créditos para la adquisición o construcción de vivienda propia que a la fecha de la operación, por tratarse de bienes futuros, bienes en proceso de independización o bienes en proceso de inscripción de dominio, no es posible constituir sobre ellos la hipoteca individualizada que deriva del crédito otorgado.

Asimismo, se consideran en esta categoría a:

Los créditos hipotecarios para vivienda otorgados mediante títulos de crédito hipotecario negociables de acuerdo a la Sección Sétima del Libro Segundo de la Ley Nº 27287 del 17 de junio de 2000; y,

Las acreencias producto de contratos de capitalización inmobiliaria, siempre que tal operación haya estado destinada a la adquisición o construcción de vivienda propia.

(…)”

¿Qué se entiende por primera vivienda?

Se entiende como primera vivienda a la establecida en el literal mm) del artículo 2 del Reglamento para el Requerimiento de Patrimonio Efectivo por Riesgo de Crédito aprobado por la Resolución SBS N° 14354-2009 y sus normas modificatorias.

Dicha norma define como primera vivienda aquella registrada en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP), sea de propiedad del deudor o de su cónyuge.

¿Qué conceptos no califican como crédito hipotecario para primera vivienda?

No se considera créditos hipotecarios para primera vivienda a:

1. i) Los créditos otorgados para la refacción, remodelación, ampliación, mejoramiento y subdivisión de vivienda propia.
2. ii) Los contratos de capitalización inmobiliaria. Este concepto es definido por el artículo 3° de la Resolución SBS N° 3716-2016 como: “un mecanismo de financiamiento otorgado al cliente para que acceda al uso de un inmueble para fines de vivienda. Implica el pago de cuotas periódicas conformadas por: el arrendamiento, los aportes a la capitalización individual que el cliente realice, entre otros; y contempla la opción de compra del bien por un valor pactado, que deberá ser cubierto con la capitalización individual. La parte del pago de la cuota periódica correspondiente al arrendamiento del inmueble, que incluye los intereses pactados, se considera como reembolso por el financiamiento recibido por el cliente

iii) Los contratos de arrendamiento financiero.

¿Se pueden deducir intereses por varios créditos hipotecarios?

Se permitirá la deducción de los intereses de un solo crédito hipotecario para primera vivienda por cada contribuyente.

¿Se pueden deducir intereses moratorios de los créditos hipotecarios?

Los gastos por intereses de créditos hipotecarios para primera vivienda no incluyen los intereses moratorios

¿Qué condiciones se deben cumplir para la deducción del gasto por intereses?

1. i) Deben estar sustentados en comprobantes de pago que otorguen derecho a deducir gasto y sean emitidos electrónicamente.

No será deducible el gasto sustentado en comprobante de pago emitido por un contribuyente que a la fecha de emisión del comprobante:

1. Tenga la condición de no habido, según la publicación realizada por la administración tributaria, salvo que al 31 de diciembre del ejercicio, el contribuyente haya cumplido con levantar tal condición.
2. La SUNAT le haya notificado la baja de su inscripción en el Registro Único de Contribuyentes.

1. ii) Deben estar bancarizados: el pago del servicio, incluyendo el Impuesto General a las Ventas y el Impuesto de Promoción Municipal que grave la operación, de corresponder, debe realizarse utilizando los medios de pago establecidos en el artículo 5° de la Ley N° 28194 – Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía y normas modificatorias, independientemente del monto de la contraprestación. Es decir, por el total.

La deducción de los gastos señalados en este artículo y los que se señalen mediante decreto supremo se deducirán en el ejercicio gravable en que se paguen y no podrán exceder en conjunto de tres (3) Unidades Impositivas Tributarias por cada ejercicio.

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