¿Prescribe la acción del comprador para solicitar el otorgamiento de escritura pública del bien inmueble adquirido?

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Jurisprudencia comentada

¿Prescribe la acción del comprador para solicitar el otorgamiento de escritura pública del bien inmueble adquirido?

CAS. Nº 3333-2006-Ica(*). Lima, veintiséis de octubre de dos mil seis. La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, vista la causa en la fecha y producida la votación de acuerdo a ley, con el acompañado, emite la siguiente sentencia: 1. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por don Ángel Roberto Pecho Mendoza, contra la sentencia de vista de fojas ciento doce, su fecha doce de julio de dos mil seis, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica, que revocando la apelada expedida en el acto de la Audiencia Única de fecha veinticinco de enero del mismo año, declara fundada la excepción de prescripción extintiva propuesta por los demandados a fojas sesenta y nulo todo lo actuado. 2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Admitido el recurso de casación a fojas ciento treinta y tres; fue declarado procedente mediante resolución de fecha dieciocho de septiembre de dos mil seis, por la causal contenida en el artículo 386º inciso 2 del Código Procesal Civil, sosteniéndose que la doctrina y la jurisprudencia han establecido que acciones como la iniciada en el presente caso no son susceptibles de este tipo de incidencias (en alusión a la excepción de prescripción extintiva deducida por los emplazados), pues la demanda de otorgamiento de escritura es el ejercicio del derecho de propiedad, siendo una de sus características, conforme con los artículos 923º y 927º del Código Civil, la de reivindicar, la que, a su vez, es una acción imprescriptible; por tanto, sostiene que se han inaplicado los artículos 1351º y 1361º del Código Civil, por lo que no pueden surtir efectos los numerales 1412º, inciso 1 del artículo 2001º y 1993º del Código Civil que se invocan en la resolución recurrida, máxime si se ha cumplido con los presupuestos señalados en los artículos 1549º y 1551º del Código Civil; por último, sostiene que la compraventa es un contrato consensual conforme establecen los artículos 1352º y 1529º del Código Civil. 3. CONSIDERANDO: Primero: El recurso de casación tiene como fines esenciales la correcta aplicación e interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia, conforme lo señala el artículo 384º del Código Procesal Civil. Segundo: Que las sentencias de mérito han establecido como cuestión de hecho que las partes celebraron un contrato de compraventa respecto del inmueble ubicado en la calle Armando Revoredo número doscientos dieciocho, La Tinguiña, Ica, en los términos que constan en el documento de fojas ciento veintiuno. Así consta en el motivo b) de la apelada y en el tercero de la de vista. Tercero: La Resolución de vista, declara fundada la excepción de prescripción extintiva de la acción, considerando al efecto que la acción personal prescribe a los diez años y hace de aplicación los artículos 1412º, 2001º inciso 1 y 1993º del Código Civil. Cuarto: Que el contrato de compraventa es de naturaleza consensual, pues como establecen los artículos 1351º, 1361º, 1532º y 1529º del Código Civil, se forma por el solo acuerdo en la cosa que se transfiere y el precio en dinero; por lo que no está sujeto a forma alguna. Quinto: Que conforme a lo dispuesto en el artículo 1412º del mismo Código, si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública, las partes contratantes pueden compelerse a llenar esa formalidad. En este caso se pide que la compraventa conste en el registro de un notario público, lo que además permitirá al comprador la inscripción de su propiedad en el Registro Público y obtener el beneficio de la publicidad, para lo cual deberá cumplir el requisito del Reglamento de las Inscripciones de los Registros Públicos. Sexto: La acción del comprador, ahora propietario, a fin de que la compraventa conste en una escritura pública, emana también de su derecho de propiedad, conforme a los artículos 923º y 927º del código sustantivo, y tiene por objeto dar mayor seguridad al contrato ya celebrado, por lo que no está sujeto a término de prescripción, como ya se ha establecido en las ejecutorias expedidas en los expedientes número sesenta y ocho-noventa y tres de veintiséis de enero de mil novecientos noventa y cuatro, número mil trescientos sesenta y ocho-ochenta y nueve de treinta de septiembre de mil novecientos noventa y nueve, número novecientos treinta y cinco-noventa y nueve de cuatro de octubre de mil novecientos noventa y nueve, y número mil novecientos noventa y ocho-dos mil tres de veintiuno de septiembre de dos mil cuatro. Séptimo: Es que los plazos de prescripción no pueden ser aplicables a este tipo de acciones que buscan proteger el derecho de propiedad ya adquirido, pues conforme se ha establecido, el otorgamiento de la escritura pública es la formalidad que sirve para la inscripción del derecho de propiedad, el mismo que necesita de dicha inscripción para ser oponible a terceros. Octavo: Que el Orden Jurídico no puede sustraerse al efecto del tiempo sobre todo lo que es humano, lo que justifica el instituto de La Prescripción, que en su aspecto activo da lugar a la Usucapión, que es la forma de ganar la propiedad de un inmueble por su posesión por un tiempo determinado; y que en su lado pasivo justifica la prescripción de las acciones que no se han ejercitado, y en su caso la caducidad, lo que produce la pérdida del derecho. Pero también es verdad que la acción de otorgamiento de escritura pública siendo de naturaleza personal, pues se dirige contra determinada persona e impone una obligación de hacer, en una subclasificación correspondería a un Derecho potestativo y de carácter moral, que no puede estar sujeto a prescripción extintiva, pues equivaldría a negar la compraventa ya realizada. Noveno: Si así no fuera, el demandante podría interponer una acción de prescripción adquisitiva del bien “usucapión” persiguiendo una sentencia que mandaría inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad. Es que el Derecho debe entenderse como un todo armonioso e interpretarse en esa forma excluyendo las contradicciones. 4. DECISIÓN: a) Estando a las conclusiones precedentes y de conformidad con el artículo 396º inciso 1 del Código Procesal Civil: Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por don Ángel Roberto Pecho Mendoza; en consecuencia CASARON la resolución de vista de fojas ciento doce su fecha doce de julio de dos mil seis; y actuando como sede de instancia CONFIRMARON la resolución apelada número tres expedida en el acto de Audiencia Única de fecha veinticinco de enero del presente año que declara infundada la excepción de prescripción extintiva deducida por el demandado; MANDARON que la Corte Superior de Ica se pronuncie sobre el fondo del asunto. En los seguidos por don Ángel Roberto Pecho Mendoza con don José Julio Morón Velaochaga y otro sobre otorgamiento de escritura. b) DISPUSIERON la publicación de la presente Resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; interviniendo como Vocal Ponente el señor Sánchez-Palacios Paiva; y los devolvieron. SS. SÁNCHEZ-PALACIOS PAIVA, CAROAJULCA BUSTAMANTE, SANTOS PEÑA, MANSILLA NOVELLA, MIRANDA CANALES

Paola ATOCHE FERNÁNDEZ (**)
José Luis GABRIEL RIVERA (***)

Reseña

La casación –materia de comentario– nos presenta el supuesto en el que un comprador inicia un proceso de otorgamiento de escritura pública frente a su vendedor para, de esta manera, cumplir con los requisitos exigidos por el Reglamento General de Registros Públicos y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios , a efectos de la inscripción de su derecho de propiedad en el registro de propiedad inmueble.

Sin embargo, –y aquí radica el meollo de la presente casación– ni bien fue iniciado el proceso de otorgamiento de escritura pública por parte del comprador, el vendedor (valiéndose de los mecanismos establecidos por el Código Procesal Civil ) deduce la excepción de prescripción extintiva de la acción alegando –y esto lo entendemos de la naturaleza de la excepción misma– que el tiempo que el ordenamiento jurídico establece para que se pueda exigir el otorgamiento de dicha escritura pública había prescrito; esto es, que la acción de la cual disponía el comprador para solicitar al vendedor el otorgamiento de escritura pública ya no podía ser hecha valer frente al órgano jurisdiccional.

Así, pues, se está en frente de la disyuntiva entre el amparo de la prescripción extintiva de la acción deducida por el vendedor (al amparo del artículo 2001º, inciso 1 del Código Civil) y la imposición al vendedor de la obligación de otorgar la escritura pública (en mérito del artículo 1412º del Código Civil), a pesar del tiempo transcurrido.

Respecto de este cuestionamiento es necesario precisar que la Sala Civil de la Corte Suprema opta por tutelar al comprador, exigiendo, para ello, al vendedor otorgue la escritura pública respectiva a fin de que aquel pueda formalizar su derecho de propiedad.

Ahora, el hecho de que en el presente caso se haya decidido tutelar al comprador en desmedro del vendedor no implica desconocer en modo alguno la existencia de la inacción por parte del comprador o el transcurso del tiempo necesario (10 años en el caso de acciones personales) que coadyuvaría a configurar el supuesto de la prescripción.

Lo que sucede (y esto de alguna manera sustenta nuestra posición) es que además de las acciones imprescriptibles expresamente reguladas en el Código Civil como bien podrían ser la acción reivindicatoria (artículo 927º del Código Civil), la acción petitoria de herencia (artículo 664º del Código Civil), la acción del hijo para solicitar la filiación del hijo (artículo 373º del Código Civil) existirían acciones imprescriptibles que no se encuentran establecidas de manera expresa en el Código Civil, siendo, por ende, labor de nuestros administradores de justicia identificar dichas acciones imprescriptibles, para así lograr su correcta y debida aplicación, ya que como se acaba de señalar dichos supuestos no están regulados en el Código Civil.

Así pues, y en relación con nuestro tema es menester citar el pleno jurisdiccional de 1998 en el cual si bien con argumentos distintos se señala que: “No es aplicable el plazo de prescripción extintiva de la acción porque el ejercicio de la acción de otorgamiento de escritura pública constituye una formalidad para la comprobación de la realidad del acto que permite la inscripción en el registro correspondiente, a efectos de hacer oponible el derecho frente a tercero”. Evidenciándose, ya desde entonces, la tendencia a tutelar al comprador del bien.

Recordemos que el texto del artículo 949º del Código Civil no establece formalidad alguna para que el comprador de un inmueble se convierta en propietario del mismo, estableciéndose que “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o prueba en contrario”. En ese sentido, observamos que el otorgamiento de escritura pública y posterior inscripción en los Registros Públicos no tienen por fin convertir al comprador de un inmueble propietario de él –porque ya es propietario, conforme con el artículo 949º del Código Civil–, sino que tiene por finalidad acreditar fehacientemente ante terceros la propiedad del inmueble. El otorgamiento de la escritura pública y posterior inscripción en Registros Públicos son formalidades ad probationem (declarativas), no ad solemnitatem (constitutivas). Solo son un medio de prueba del derecho de propiedad de un bien inmueble. Es por esta razón que la acción de otorgamiento de escritura pública no puede prescribir, porque no tiene por objeto otorgar un derecho, sino el perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad. Nos explicamos: por efecto de la relación jurídica obligacional celebrada con el vendedor, ya soy propietario, pero mi derecho de propiedad solo tiene efectos inter partes; para que tenga efectos erga omnes, son necesarios el otorgamiento de escritura pública y su posterior inscripción en los Registros Públicos.

Finalmente, y a fin de dar respuesta a la pregunta que encabeza el presente comentario, debemos concluir que si bien es cierto podría pensarse (de manera lógica) que el vendedor tendría ganada para sí la prescripción, la jurisprudencia –en posición que compartimos– se ha encargado de dejar en claro que para dichos casos (a través del establecimiento de un plazo imprescriptible “atípico”) la acción para solicitar el otorgamiento de escritura pública no prescribe, encontrándose, entonces, expedito el derecho del comprador a solicitar dicho otorgamiento y así formalizar la adquisición del bien inmueble de su propiedad.

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NO PROCEDE INSCRIBIR EL INMUEBLE POR CARECER DE PARTIDA EN UN PROCESO JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICA:

NO PROCEDE INSCRIBIR EL INMUEBLE POR CARECER DE PARTIDA EN UN PROCESO JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICA: Confirman observación formulada por registrador a solicitud de inscripción de compraventa de inmueble ubicado en Pueblo Libre

RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL Nº 038-98-ORLC/TR

Publicada: 11 de febrero de 1998

Lima, 30 de enero de 1998

VISTA, la apelación interpuesta por don LINO URQUIETA GARATE (Hoja de Trámite Documentario Nº 597 de fecha 9 de enero de 1998) formulada contra la observación del Registrador Público del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Pedro Isaac Zumarán Arce, a la solicitud de inscripción de compraventa de inmueble en mérito a parte notarial. El título se presentó el 3 de diciembre de 1997 con el Nº 205388. El Registrador denegó la inscripción solicitada por cuanto: “Reingresado el presente título subsistente la observación anteriormente formulada en el sentido que deberá indicar dónde corre inscrito el inmueble cito en Pueblo Libre. Sírvase subsanar de la forma legal correspondiente y con las formalidades de ley. Se sustenta la presente en virtud del Art. 151 Reg. Gral. Art. 2011 CC. Se deja constancia que se efectuó la búsqueda en el Indice de Propiedad arrojando a su favor varios inmuebles”; interviniendo como Vocal ponente el Dr. Alvaro Delgado Scheelje; y,

CONSIDERANDO:

Que, mediante el presente tÍtulo Se solicita la inscripción de la compraventa que otorga el juez del Tercer Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima, en rebeldía de don Aurelio Cáceres Bruzzone a favor de don Julián Angeles Carrasco, en mérito a la escritura pública de otorgamiento de escritura de fecha 28 de setiembre de 1987 extendida ante el Notario de Lima, Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino;

Que, la compraventa mencionada está referida al departamento signado con el N° 303 – tercer piso del edificio situado en la esquina de la Av. San Martin con parque Dorregaray con el respectivo estacionamiento que colinda con Dorregaray del distrito de Pueblo Libre;

Que, como se desprende de la cláusula primera de la minuta inserta en la escritura venida en grado mediante documento privado de fecha 5 de julio de 1979 y 15 de mayo de 1980, don Aurelio Cáceres Bruzzone dio en venta a favor de don Julián Angeles Carrasco el inmueble antes citado;

Que, asimismo se aprecia de la cláusula tercera de la citada minuta que mediante demanda de fecha 27 de junio de 1984, el comprador, don Julián Angeles Carrasco solicitó al Tercer Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima el otorgamiento de la escritura pública del contrato de compraventa que había celebrado con don Aurelio Cáceres Bruzzone respecto del inmueble descrito en el segundo considerando de la presente Resolución, siendo la referida demanda declarada fundada por sentencia de fecha 6 de agosto de 1985;

Que, habiendo requerido el juzgado a la parte demandada para que otorgara dicho instrumento y no verificándose tal circunstancia, dicha judicatura por Resoluciones de fechas 4 de marzo de 1986 y 19 de enero de 1987 dispuso el otorgamiento del mismo designándose al Notario Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino para que lo extendiera;

Que, el otorgamiento de escritura pública es el procedimiento judicial mediante el cual, el juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte contratante que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el mismo que puede ser otorgado por el Juez en rebeldía de la parte demandada;

Que, en consecuencia y contrariamente a lo que manifiesta el apelante, el título venido en grado no contiene mandato judicial de inscripción alguno, pues la actuación del juez se restringe a otorgar el instrumento no siendo de aplicación lo dispuesto en el segundo párrafo del Artículo 2011 del Código Civil;

Que, de otro lado, de acuerdo al principio de Especialidad y al sistema de Folio Real, al inmatricular el inmueble se genera una partida registral con la descripción que sirve para identificarlo en lo sucesivo, con la determinación de los propietarios y los titulares de otros derechos sobre él;

Que, ni en la solicitud mediante la cual se solicita la inscripción del presente título, ni en el título mismo se ha consignado donde corre inscrito el inmueble, y efectuada la búsqueda correspondiente en el Indice de Propiedad, no se ha encontrado el inmueble en cuestión;

Que, no resulta posible realizar la búsqueda catastral del inmueble sub examine por cuanto en el título tampoco se han consignado sus áreas, linderos ni medidas perimétricas, lo cual no permite identificarlo físicamente por lo que no procede amparar la presente solicitud de inscripción en la medida en que no se cuenta con la base material -partida registral- donde practicarla;

Que, tampoco resulta procedente amparar la solicitud de anotación preventiva del presente título, como se ha solicitado en el recurso de apelación, toda vez que al desconocerse la partida registral en que corre inscrito el inmueble no hay donde extenderla; y,

Estando a lo acordado;

SE RESUELVE:

CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

MARTHA SILVA DLAZ
Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral

ALVARO DELGADO SCHEELJE
Vocal (e) del Tribunal Registral

YASMIN BOLIVAR SORIANO
Vocal (e) del Tribunal Registral

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Otorgamiento de Escritura Pública

CAS. Nº 2825-2006 EL SANTA.
Sumilla: “… si bien la vendedora demandada ha procedido a celebrar un contrato de compraventa respecto del mismo inmueble con fecha posterior, transfiriendo el bien a favor de terceros que son los litisconsortes Fausta Coveñas Sernaqué y Pedro Manuel Cano Alegre, ello no conlleva a que la vendedora demandada resulte eximida de otorgar la escritura pública a favor del anterior comprador, toda vez que en este proceso se discute el cumplimiento de la formalidad respectiva en base al contrato de compraventa, del cual surge la referida obligación, más no se analiza el derecho de propiedad ni el conflicto que pudiera presentarse en relación con los terceros, lo que debe ser materia del proceso correspondiente, como se tiene dicho…”
“…la Sala de mérito ha incurrido en interpretación errónea de los alcances del artículo 1549 del Código Civil, al considerar que la demandada no resulta obligada a otorgar la escritura pública a favor del demandante por haberse celebrado otro contrato de compraventa sobre el mismo inmueble, sin tener en cuenta el Colegiado Ad quem que la obligación de otorgar la escritura pública constituye la formalidad indispensable a cargo de la referida demandada, obligación que surge del respectivo contrato primigenio, y, por ende, el conflicto que pudiera presentarse respecto del derecho de propiedad, en relación con terceros, debe ser materia de otro proceso…”
CAS. Nº 2825-2006 EL SANTA.
Lima, dos de octubre de dos mil seis.-
La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, vista la causa número dos mil ochocientos veinticinco guión dos mil seis en audiencia pública de la fecha y producida la votación de acuerdo a ley, emite la siguiente resolución:
1. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por don José Eduardo Ayala Vera, contra la sentencia de vista contenida en la resolución número veintiocho, su fecha diecisiete de mayo de dos mil cinco (entiéndase del dos mil seis), obrante a fojas doscientos cincuenta y cuatro, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Santa, en cuanto revoca la sentencia apelada de fojas ciento noventa y siete, su fecha dos de septiembre de dos mil cinco, que declaró fundada la demanda de otorgamiento de escritura pública interpuesta por el citado José Eduardo Ayala Vera contra Claudia Alfonza Docto Sánchez, y, reformándola, declara Improcedente dicha demanda.
2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha dieciséis de agosto último, ha estimado procedente el recurso de casación por las causales previstas en los incisos 1° y 2° del artículo 386 del Código Procesal Civil, respecto de los siguientes cargos: a) la interpretación errónea del artículo 1549 del Código Civil, sustentado en que la correcta interpretación de la norma consiste en establecer que el perfeccionamiento de la transferencia se realiza en un momento diferente al que alude el mencionado artículo, no constituyendo un nuevo contrato, sino que es un efecto del contrato primigenio, no siendo trascendente si el inmueble se encuentra registrado a nombre de un tercero, pues, en el proceso de otorgamiento de escritura pública no se discute ningún mejor derecho de propiedad, solamente se dilucida si el vendedor está obligado o no a suscribirla; b) la inaplicación del artículo 1551 del Código Civil, y remitiéndose a los mismos fundamentos de la denuncia anterior, el recurrente sostiene que la norma cuya inaplicación denuncia, hace alusión directa a la obligación del vendedor, no del propietario, a fin de que entregue los documentos y títulos necesarios para la formalización de la propiedad a favor del comprador.
3. CONSIDERANDO:
Primero.- Que, el artículo 1412 del Código Civil regula los alcances del otorgamiento de la escritura pública, estableciendo que si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida.
Segundo.- Que, en materia de acto jurídico debe distinguirse los actos con formalidad “ad solemnitatem” o con forma solemne, de aquellos con libertad de forma; en el primer caso, la forma prescrita es un requisito de validez del acto jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 140 inciso 4° del Código Civil; y en el segundo caso, las partes pueden utilizar la forma que consideren conveniente, sin que ello conlleve a la nulidad del acto jurídico, según lo preceptuado en el artículo 143 del Código Civil, pudiendo utilizarse en este caso todos los medios de prueba para acreditar la existencia del acto jurídico.
Tercero.- Que, el contrato de compraventa es uno de carácter consensual o con libertad de forma, en el que las partes pueden utilizar la forma que consideren pertinente para celebrar el acto jurídico; constituyendo la escritura pública el cumplimiento de una formalidad de la celebración de un contrato preexistente.
Cuarto.- Que, conforme al artículo 1549 del Código Civil es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien; obligación que comprende también el cumplimiento de la formalidad respectiva de la escritura
pública, como resulta de la interpretación de la norma citada, concordante con el artículo 1412 del Código Civil.
Quinto.- Que, el otorgamiento de la escritura pública constituye una obligación del vendedor, conforme a los alcances de la norma acotada; discutiéndose en este proceso la existencia del contrato respectivo que conlleve al otorgamiento de la formalidad y si el vendedor está obligado a ello; no resultando materia de discusión el derecho de propiedad del comprador con relación a un tercero, lo cual debe ser materia de la acción correspondiente sobre mejor derecho de propiedad u otra acción idónea, conforme a las normas que regulan la materia.
Sexto.- Que, la escritura pública conlleva el cumplimiento de la formalidad del contrato respectivo, pero ello no origina necesariamente la inscripción del derecho en los registros públicos, puesto que en dicha entidad la calificación del referido instrumento público está sujeto a la observancia de los principios registrales y de las normas que gobiernan la actividad registral; no discutiéndose en este proceso el conflicto que pudiera existir respecto de un derecho inscrito como se ha señalado anteriormente.
Sétimo.- Que, en el caso sub materia las instancias de mérito han valorado los alcances del contrato de fecha primero de julio de dos mil cuatro, celebrado entre Claudia Alfonza Docto Sánchez como vendedora y don José Eduardo Avala Vera como comprador, concluyendo que las partes celebraron en realidad un contrato de compraventa definitivo sobre el referido inmueble, cuyo precio, según lo ha considerado el Juez de la causa, ha sido cancelado en la suma de dos mil ochocientos nuevos dólares americanos, y el saldo restante de doscientos dólares quedó en garantía por el pago de los gastos correspondientes, según acuerdo entre las partes de fecha ocho de octubre de dos mil cuatro, obrante a fojas cinco.
Octavo.- Que, habiéndose considerado la existencia de un contrato de compraventa entre el comprador José Eduardo Vera Avala y la vendedora Claudia Alfonza Docto Sánchez (hoy demandante y demandada, respectivamente), y el pago de cerca de la totalidad del precio del bien, constituye obligación de la vendedora cumplir con la formalidad de otorgar la escritura pública respectiva, conforme a los alcances de los artículos 1412 y 1549 del Código Civil, concordantes con el artículo 1362 del citado Código, el cual establece que los contratos deben ser negociados, celebrados y ejecutados según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.
Noveno.- Que, si bien la vendedora demandada ha procedido a celebrar un contrato de compraventa respecto del mismo inmueble con fecha posterior, transfiriendo el bien a favor de terceros que son los litisconsortes Fausta Coveñas Sernaqué y Pedro Manuel Cano Alegre, ello no conlleva a que la vendedora demandada resulte eximida de otorgar la escritura pública a favor del anterior comprador, toda vez que en este proceso se discute el cumplimiento de la formalidad respectiva en base al contrato de compraventa, del cual surge la referida obligación, más no se analiza el derecho de propiedad ni el conflicto que pudiera presentarse en relación con los terceros, lo que debe ser materia del proceso correspondiente, como se tiene dicho.
Décimo.- Que, en tal sentido, la Sala de mérito ha incurrido en interpretación errónea de los alcances del artículo 1549 del Código Civil, al considerar que la demandada no resulta obligada a otorgar la escritura pública a favor del demandante por haberse celebrado otro contrato de compraventa sobre el mismo inmueble, sin tener en cuenta el Colegiado Ad quem que la obligación de otorgar la escritura pública constituye la formalidad indispensable a cargo de la referida demandada, obligación que surge del respectivo contrato primigenio, y, por ende, el conflicto que pudiera presentarse respecto del derecho de propiedad, en relación con terceros, debe ser materia de otro proceso.
Undécimo.- Que, respecto de la causal de inaplicación de una norma de derecho material, el artículo 1551 del Código Civil establece que el vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido; supuesto de hecho que resulta de aplicación para efectos de que se entregue los documentos que tuviera en su poder el vendedor relativos al bien, más no para el supuesto del otorgamiento de la escritura pública que se encuentra regulado por los alcances de los artículos 1412 y 1549 del Código Civil; por lo tanto no resulta de aplicación la norma denunciada.
Duodécimo.- Que, en consecuencia, corresponde amparar el recurso de casación solamente por la causal de interpretación errónea de una norma derecho material, debiendo procederse conforme a lo preceptuado en el artículo 396 inciso 1º del Código Procesal Civil, declarándose nula la sentencia de vista en cuanto revoca la apelada, y actuando como sede de instancia debe confirmarse la sentencia apelada que declara fundada la demanda interpuesta.
4. DECISIÓN: Por tales consideraciones: a) Declararon FUNDADO el recurso de casación de fojas doscientos sesenta, interpuesto por don José Eduardo Avala Vera, en consecuencia, CASARON la sentencia de vista contenida en la resolución número veintiocho de fojas doscientos cincuenta y cuatro, su fecha diecisiete de mayo de dos mil cinco (la que deberá tenerse como su fecha correcta el diecisiete de mayo de dos mil seis, de conformidad con el artículo 406 del Código Procesal Civil), en cuanto revoca la sentencia apelada de fecha dos de setiembre de dos mil cinco, obrante a fojas ciento noventa y siete y, reformándola, declara improcedente la demanda. b) Actuando en sede de instancia: CONFIRMARON la sentencia de primera instancia que declara FUNDADA la demanda de fojas veintiocho, sobre otorgamiento de escritura pública interpuesta por José Eduardo Avala Vera contra Claudia Alfonza Docto Sánchez; con lo demás que contiene. c) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos con Claudia Alfonza Docto Sánchez, sobre otorgamiento de escritura pública; actuando como Vocal Ponente el señor Caro A Julca Bustamante; y los devolvieron.-
SS. CARO A JULCA BUSTAMANTE, SANTOS PENA, MANSILLA NOVELLA, HERNANDEZ PEREZ, MIRANDA CANALES C-19826-9
Publicado 31-01-07 Página 18694
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EL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA PUEDE TAMBIÉN DEMANDARSE EN PROCESO EJECUTIVO Será correcta tal vía

EL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA PUEDE TAMBIÉN DEMANDARSE EN PROCESO EJECUTIVO ¿Será correcta tal vía?
EXPEDIENTE N° 1098-2008
PRIMERA SALA CIVIL DE LA
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA

DEMANDANTE Ángel Sosa Quiroz y otra

DEMANDADA Asociación de Vivienda Propia Villa Chosicana

MATERIA Otorgamiento de escritura pública

FECHA 10 de julio de 2008

El otorgamiento de escritura pública puede demandarse en la vía del proceso sumarísimo o del proceso ejecutivo; en el primer caso se puede demandar en mérito de un documento o contrato privado; en cambio, en el segundo caso solamente puede realizarse mediante un título ejecutivo que contenga una obligación de hacer.

BASE LEGAL:
Código Procesal Civil: arts. 427, 643 incisos 3 y 4.

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA

PRIMERA SALA CIVIL

EXP. N° 1098-2008

Lima, diez de Julio del dos mil ocho.-

VISTOS; interviniendo como Vocal Ponente la Doctora Bustamante Oyague; por los fundamentos que se exponen; y CONSIDERANDO; PRIMERO: Que, es materia de grado la sentencia –resolución numero tres– de fecha veintinueve de enero del dos mil ocho, obrante de fojas ciento cuarenticuatro a ciento cuarenticinco (y no como erróneamente se consigna en la misma), que resuelve declarar Improcedente la presente demanda de Otorgamiento de Escritura Pública, interpuesta por don Ángel Sosa Quiroz y doña María Magdalena Segura Solís de Sosa; SEGUNDO: Que, previamente a resolverse la sentencia apelada cabe precisar que, con la finalidad de consolidar la emisión de resoluciones judiciales, en el marco de la garantía constitucional referida a la observancia del debido proceso, es necesario que el órgano jurisdiccional superior, en este caso, examine a solicitud de parte o de tercero legitimado, la resolución que les produzca agravio, con el propósito de que sea anulada o revocada, total o parcialmente, de conformidad con lo previsto por el artículo trescientos sesenticuatro del Código Procesal Civil; TERCERO: Que, conforme se verifica del petitorio contenido en la presente demanda, inserta a fojas cuarentidós y subsanada a fojas cincuenticuatro, los actores solicitan vía proceso de Ejecución de Obligación de Hacer, se otorgue y formalice la escritura pública de compraventa del inmueble ubicado en Calle Tarma N° 164, con un área de 250 metros cuadrados, de la Urbanización Villa Chosicana, en el distrito de Lurigancho Chosica, en mérito del proceso de Prueba Anticipada de Reconocimiento de Documento Privado, Exhibición de Documentos y Absolución de Posiciones, seguido contra la emplazada Asociación de Vivienda Propia Villa Chosicana, que culminó con la declaración judicial emitida con fecha seis de enero del dos mil cinco, obrante de fojas veintinueve a treinta de la solicitud cautelar que en original aparece inserta en los presentes autos; CUARTO: Que, en el sentido expresado, “el otorgamiento de escritura pública puede demandarse en la vía del proceso sumarísimo o del proceso ejecutivo; a que, en el primer caso se puede demandar en mérito de un documento o contrato privado; en cambio, en el segundo caso solamente puede demandarse en mérito de un título ejecutivo que contenga una obligación de hacer, según lo dispuesto en los artículos seiscientos noventitrés y seiscientos noventicuatro inciso tercero del Código Procesal Civil” (Sentencia de Casación Nro.1724-96, Ica, 11 de Mayo de 1998. En: El Código Civil a través de la Jurisprudencia Casatoria. Lima, Primera Edición, setiembre del 2000. pp. 459); QUINTO: Que, conforme a lo expuesto, y teniendo en cuenta el petitorio planteado en el escrito de demanda y la vía procesal en la que se acciona, es de concluir que ninguno de los supuestos precedentemente citados se verifica en el caso de autos, denotándose así la causal de improcedencia prevista en los incisos quinto y sexto del artículo cuatrocientos veintisiete del Código Adjetivo[1], acotado; SEXTO: Que, estando al petitorio sustentado en la presente demanda acerca de que la demandada cumpla con transferir inmueble ubicado en Calle Tarma N° 164 con un área de 250 metros cuadrados, de la Urbanización Villa Chosicana, en el distrito de Lurigancho Chosica, en mérito del proceso de Prueba Anticipada de Reconocimiento de Documento Privado, Exhibición de Documentos y Absolución de Posiciones, seguido contra la emplazada Asociación de Vivienda Propia Villa Chosicana, no podrá ser atendido con la presente acción de Obligación de Hacer, ya que no hay título que formalizar, por lo que, se debe dejar a salvo el derecho de la parte demandante de hacerlo valer conforme a ley; SÉTIMO: Que, en cuanto al agravio referido por el apelante de haberse procedido contra el mérito de lo actuado y de la ley, contraviniendo lo dispuesto por los incisos tercero y cuarto del artículo seiscientos noventitrés del Código Procesal Civil[2], así como el haber pretendido anular la solicitud de prueba anticipada precedentemente planteada, este Colegiado considera que dichos agravios carecen de sustento estando a lo expuesto en los considerandos antecedentes; OCTAVO: Que, por otro lado, se verifica que la parte accionante ha tenido motivos atendibles para litigar, por lo que, procede exonerarla del pago de las costas y costos del proceso, de conformidad con lo estipulado en el primer párrafo del artículo cuatrocientos doce del citado ordenamiento procesal; por cuyas consideraciones de conformidad con lo previsto por el inciso quinto del artículo cuatrocientos veintisiete del Código Adjetivo acotado: CONFIRMARON la sentencia apelada –resolución número tres– de fecha veintinueve de enero del dos mil ocho, obrante de fojas ciento cuarenticuatro a ciento cuarenticinco, que declara IMPROCEDENTE la presente demanda, inserta a fojas cuarentidós y subsanada a fojas cincuenticuatro; sin costas ni costos del proceso; hágase saber y devuélvase; en los seguidos por don Ángel Sosa Quiroz y otra contra Asociación de Vivienda Propia Villa Chosicana sobre Otorgamiento de Escritura Pública.

SS. EGÚSQUIZA ROCA, BUSTAMANTE OYAGUE, CÉSPEDES CABALA

ANOTACIONES

[1] Código Procesal Civil
Artículo 427.- Improcedencia de la demanda
El juez declarará improcedente la demanda cuando:
(…).
5. No exista conexión lógica entre los hechos y el petitorio.
6. El petitorio fuese jurídica o físicamente imposible o;
(…).

[2] Código Procesal Civil
Artículo 693.- Títulos ejecutivos
Se puede promover proceso ejecutivo con base en los siguientes títulos:
(…).
3. Prueba anticipada que contiene un documento privado reconocido.
4. Copia certificada que contiene una absolución de posiciones, expresa o ficta.
(…).

NUESTRA OPINIÓN

Siendo el caso que es posible demandar el otorgamiento de escritura pública en la vía ejecutiva, estamos en desacuerdo con la sentencia materia de comentario pues no explica de manera clara por qué en este caso es improcedente la demanda que se presentó ante esta vía.

El artículo 1412 del Código Civil establece: “Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, estas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida. La pretensión se tramita como proceso sumarísimo, salvo que el título de cuya formalidad se requiere tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo caso se sigue el trámite del proceso correspondiente”.

En ese sentido, en el considerando quinto de la sentencia materia de comentario, se señala que dado que la demanda y la vía procedimental que se plantearon no corresponde a ninguno de los supuestos legalmente establecidos (proceso sumarísimo o ejecutivo), la demanda es improcedente según lo dispuesto en el artículo 427 incisos quinto y sexto (falta de conexión lógica entre hechos y petitorio, y petitorio jurídica o físicamente imposible).

Asimismo, de la lectura de la sentencia nos informamos que se trata de una demanda de otorgamiento de escritura pública de un inmueble, en la vía del proceso de ejecución de obligación de hacer, en mérito de un proceso de prueba anticipada de reconocimiento de documento privado, exhibición de documentos y absolución de posiciones que, según el artículo 693 incisos 3 y 4, tiene mérito ejecutivo. Al respecto, no debemos pasar por alto que, si bien la sentencia materia de comentario data del 10 de julio –días después de la aparición del D. Leg. N° 1069–, la primera disposición transitoria de este cuerpo normativo señala que a los procesos de ejecución en trámite se les seguirá aplicando la normativa anterior.

Pues bien, en el considerando tercero la Sala Civil dice que se trata de un proceso de ejecución de obligación de hacer; en el cuarto considerando cita una sentencia casatoria que repite lo establecido en el artículo 1412 del Código Civil; y en el quinto concluye que la demanda es improcedente. ¿Y los motivos? No existen. Es más, parece que nos encontramos frente a una contradicción pues el proceso de ejecución de obligación de hacer es una especie del proceso ejecutivo, con lo cual sí se cumple lo dispuesto por el artículo 1412 CC. Pero, al leer el considerando sexto, la motivación sigue sin aparecer. En efecto, la Sala Civil señala que no se puede atender el pedido de la demandante para que la demandada transfiera el inmueble mencionado, “ya que no hay título que formalizar”. Entonces, aunque nunca lo sabremos, parece que existen dos pretensiones en la demanda: el otorgamiento de escritura pública y la transferencia del bien inmueble, lo cual, a nuestro criterio, responde a una indebida acumulación de pretensiones. ¿A qué se refieren con que “no hay título que formalizar”? Solo los jueces superiores lo saben, porque la sentencia nada dice. Pero falta algo más: el apelante denuncia que la sentencia de primer grado (que también es improcedente) le quita mérito al proceso de prueba anticipada, pero la Sala Civil, en su considerando séptimo, dice que no existe tal agravio “estando a las considerandos antecedentes”.

Al parecer esta sentencia incurre en motivación aparente. Es decir, parece que se motiva, pero no es así, hay solo una apariencia de motivación. No existe un fundamento consistente para acreditar la decisión de improcedencia de la demanda.

FALLO ANTERIOR

“No obstante que el otorgamiento de escritura se tramita como proceso sumarísimo, esta situación no impide que dado el carácter accesorio de esta se tramite por la vía del conocimiento, toda vez que con la principal se busca el reconocimiento del derecho de propiedad que el actor alega le asiste, resultando coherente que en caso de ampararse esta pretensión se le otorgue la respectiva escritura pública” (Exp. N° 842-2002, 2a Sala Civil de Lima, 01/08/2002).
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EN EL PROCESO DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA. Puede discutirse la validez del contrato

EN EL PROCESO DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA. ¿Puede discutirse la validez del contrato?
Cas. N° 1628-2007-LIMA
SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE
DE LA CORTE SUPREMA

DEMANDANTE Antero Antonio Castillo Ojeda

DEMANDADO Asociación Pro Vivienda los Suyos

ASUNTO Otorgamiento de escritura pública

FECHA 15 de noviembre de 2007 (El Peruano, 30/06/2008)

El proceso de otorgamiento de escritura pública tiene por finalidad dar mayor formalidad al acto celebrado por las partes en él intervinientes cuando así resulte de la ley o el convenio de las partes, sin que corresponda discutir en su interior aspectos relativos a su validez, más allá de los que puedan resultar evidentes o de fácil comprobación, como tampoco aquellos referidos al pago o la transferencia efectiva de un derecho real o a su oposición frente a terceros ajenos al acto.

BASE LEGAL:
Código Procesal Civil: art. III
Código Civil: art. 1412

CAS. N° 1628-2007-LIMA. Lima, quince de noviembre del dos mil siete.- LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: VISTOS; en audiencia pública llevada a cabo en la fecha con los Vocales Supremos Sánchez Palacios Paiva, Pachas Ávalos, Gazzolo Villata, Ferreira Vildózola y Salas Medina; luego de verificada la votación con arreglo a ley se emite la siguiente sentencia: 1: MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas ciento cincuenta y seis por don Antero Antonio Castillo Ojeda contra la sentencia de vista de fojas ciento cuarenta y nueve, expedida por la Octava Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima el siete de marzo del dos mil siete que confirmando la apelada de fecha seis de octubre del dos mil seis declara infundada la demanda de Otorgamiento de Escritura Pública. 2.- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE. HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Esta Sala Suprema por resolución de fecha cuatro de setiembre del dos mil siete obrante a fojas veintitrés del cuaderno de casación ha declarado procedente el recurso por la causal del inciso 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, referida a la contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso. 3.- CONSIDERANDO: Primero: Que, el recurrente ha denunciado: a) Que las instancias de mérito consideran implícitamente que la relación procesal está incompleta pero en lugar de ampliarla incluyendo al señor Javier Ramirez Gastón Gamio y esposa, se emite un pronunciamiento de fondo privándolo de ejercer su derecho con relación a la obligación asumida por parte de su vendedora la demandada Asociación Pro Vivienda Los Suyos; y b) Que teniéndose en cuenta que dicha asociación es rebelde, no se ha dilucidado si se verificó o no a su favor lo concerniente al cumplimiento de la obligación aludida en la sentencia, por lo que debe anularse todo lo actuado e incorporar en la relación procesal al vendedor originario de la propiedad. Segundo: Que, el derecho al debido proceso constituye una garantía establecida en el artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Estado cuya vulneración es sancionada de ordinario con la nulidad procesal, configurándose cuando no se ha respetado el derecho de las partes de acudir al órgano jurisdiccional en procura de tutela efectiva, cuando se transgrede el derecho de defensa de las partes, el de ser oídos, de producir prueba, de formular los medios impugnatorios y de obtener una sentencia motivada en hechos y en derecho con sujeción a lo actuado, entre otros. Tercero: Que, como resulta de autos don Antero Antonio Castillo Ojeda ha interpuesto demanda de otorgamiento de escritura pública del inmueble ubicado en la manzana J, lote ocho, parcelación del terreno rústico El Reposo, San Pedro de Cara-bayllo, de mil metro cuadrados y que según nueva nominación y distribución inscrita en la partida registral 07068361 de los Registro Públicos de Lima corresponde al sector L de la parcelación implantada en el terreno rústico constituido por una parcela del Fundo Puente Piedra o Pampa Libre. Cuarto: Que, como fundamentos de su demanda el actor ha expuesto que por documento privado del cinco de mayo de mil novecientos ochenta y uno adquirió el precitado lote ocho de la Asociación Pro Vivienda Los Suyos por el precio pactado que fue cancelado por su parte, empero que la lotización original fue modificada desde el año dos mil dos, siendo que de los diez lotes que conformaban la manzana J ahora solo tres conforman el sector J y los otros siete el sector L, y que habiendo requerido a la demandada se le otorgue la Escritura Pública, esta le exigió diversos documentos que presentó pese a lo cual no se ha formalizado su compraventa. Quinto: Que, admitida la demanda se corrió traslado de la misma, que al no ser absuelto motivó se declarara la rebeldía de la Asociación convocándose a la audiencia única llevada a cabo en los términos del acta de fojas cien, en la que por resolución número cuatro se dispuso como prueba de oficio que se presente copia actualizada de los asientos registrales de la asociación, cumplido lo cual se emitió la sentencia de fojas ciento treinta y uno que declaró infundada la demanda. Sexto: Que, tal pronunciamiento fue impugnado por el actor motivando la resolución de vista de fojas ciento cuarenta y nueve, que confirmando la apelada se fundamenta en que el juez de la causa desestimó la demanda porque de acuerdo a la cláusula sétima de la minuta de fojas cuarenta y cinco se pactó que la (minuta) definitiva y su correspondiente elevación a Escritura Pública se perfeccionaría una vez que la asociación haya firmado el contrato definitivo con los señores Javier Ramírez Gastón Gamio y esposa según promesa de venta celebrado con estos por la asociación, sin que el actor haya demostrado la celebración de tal contrato definitivo ni la obtención de la escritura pública, y si bien en la apelación se indicaba que el terreno se encuentra inscrito a nombre de la asociación conforme a los documentos otorgados por los Registros Públicos recaudados con la demanda, tal afirmación carece de sustento fáctico pues en los documentos registrales de fojas setenta y seis a ochenta y tres no figura que el terreno materia de litis se encuentre inscrito a favor de la asociación ni que se haya cumplido la condición precitada. Séptimo: Que es garantía de la administración de justicia el acceso a la tutela jurisdiccional efectiva y al debido proceso, correspondiendo a los juzgadores de acuerdo a la finalidad del proceso recogida en el artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil[1] resolver el conflicto de intereses o dilucidar la incertidumbre jurídica. Octavo: Que, el proceso de otorgamiento de escritura pública regulado por el artículo 1412 del Código Civil[2] tiene por finalidad dar mayor formalidad al acto celebrado por las partes en él intervinientes cuando así resulte de la ley o el convenio de las partes, como así ha sido señalado en diversas ejecutorias emitidas en sede casatoria, sin que corresponda discutir en su interior aspectos relativos a su validez (más allá de los que puedan resultar evidentes o de fácil comprobación y los relativos a la intervención de quien es requerido por la negación de la autógrafa que pueda aparecer en ellos), como tampoco aquellos referidos a su pago o a la transferencia efectiva de un derecho real o, a su oposición frente a terceros ajenos al acto. Noveno: Que, siendo así es de señalar que el Colegiado de Mérito en su análisis no ha tenido en cuenta los alcances del otorgamiento de escritura pública ni el tiempo transcurrido desde la celebración del documento que, se pretende formalizar, pues el cuestionamiento que realiza pretende –en el fondo– discutir la propiedad que se atribuye el demandante cuando en todo caso, a fin de solucionar el conflicto de intereses, debió ordenar el emplazamiento a los originarios propietarios, máxime si la asociación que vende al actor se encuentra en condición de rebelde, de modo que el pronunciamiento del colegiado superior vulnera el derecho al debido proceso del demandante; debiendo anularse también el pronunciamiento del Juez que incurre en igual defecto a efectos de que, en garantía del derecho de defensa, proceda a emplazar a los propietarios originales. Por tales consideraciones, habiéndose configurado la contravención denunciada, resulta de aplicación el artículo 396 inciso 2 acápite 2.3 del Código Procesal Civil. 4: RESOLUCIÓN: Declararon FUNDADO[3] el recurso de casación interpuesto a fojas ciento cincuenta y seis por don Antero Antonio Castillo Ojeda; en consecuencia NULA la sentencia de vista de fojas ciento cuarenta y nueve, su fecha siete de marzo del dos mil siete; INSUBSISTENTE la apelada de fojas ciento treinta y uno su fecha seis de octubre del dos mil seis; ORDENANDO que el Juez de la causa expida nueva resolución teniendo en cuenta lo expuesto en la parte considerativa de la presente resolución; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos contra la Asociación Pro Vivienda los Suyos sobre Otorgamiento de Escritura Pública; Señor Vocal Ponente: PACHAS ÁVALOS; y los devolvieron.

SS. SÁNCHEZ PALACIOS PAIVA, GAZZOLO VILLATA, PACHAS ÁVALOS, FERREIRA VILDÓZOLA, SALAS MEDINA

COMENTARIOS Y ANOTACIONES

[1] Código Procesal Civil
Artículo III.- Fines del proceso e integración de la norma procesal
El Juez deberá atender a que la finalidad concreta del proceso es resolver un conflicto de intereses o eliminar una incertidumbre, ambas con relevancia jurídica, haciendo efectivos los derechos sustanciales, y que su finalidad abstracta es lograr la paz social en justicia.
En caso de vacío o defecto en las disposiciones de este Código, se deberá recurrir a los principios generales del derecho procesal y a la doctrina y jurisprudencia correspondientes, en atención a las circunstancias del caso.

[2] Código Civil
Artículo 1412.- Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, estas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida.
La pretensión se tramita como proceso sumarísimo, salvo que el título de cuya formalidad se trata tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo caso se sigue el trámite del proceso correspondiente.

[3] En el presente caso, el actor demanda otorgamiento de escritura pública de un contrato de compraventa de bien inmueble que había adquirido de una asociación, frente a lo cual las instancias declararon infundada la demanda, porque la asociación demandada no figuraba como propietaria del bien y porque la minuta suscrita entre los contratantes era una de “promesa de venta”, por la cual se obligaban a que en el futuro se celebre el contrato definitivo.
La Corte Suprema para resolver la litis afirmó que en el proceso de otorgamiento de escritura pública no se discuten cuestiones atinentes a la validez y eficacia del contrato, pues el proceso en que se lleva a cabo (sumarísimo) solo tiene por objeto determinar la existencia de la obligación de formalizar, no obstante que en otro proceso pueda discutirse tanto la validez como la eficacia de la transferencia.
Consideramos que las afirmaciones de la Corte Suprema son correctas: el proceso de otorgamiento de escritura pública tiene como presupuesto la existencia convencional o legal de la obligación de formalizar el documento en el que consta el acto jurídico, razón por la cual las vías procedimentales para tal fin son las más expeditivas: la sumarísima (art. 1412 del CPC) o la ejecutiva, si la obligación se materializa en un título ejecutivo (art. 709 del CPC).
Sin embargo, en el caso materia de análisis debió hacerse una importante precisión. Al parecer –de lo narrado por la propia sentencia casatoria– el contrato objeto de discusión era un contrato preparatorio, más específicamente un “compromiso de contratar”, por el cual las partes se obligan a suscribir en el futuro un contrato definitivo. De esta manera, la obligación que surge para las partes es la suscripción del contrato antes que formalizar documento alguno. Por tal motivo, el juez no puede acoger una pretensión que no fue planteada. Si bien es cierto, lo que el actor debió demandar es el cumplimiento de la obligación de contratar (una obligación de hacer), el juez no puede modificar el petitorio mal planteado pues de lo contrario vulneraría el principio de congruencia procesal. Por ello, consideramos que la Corte Suprema se equivoca al aceptar los argumentos del actor.
Esta cuestión nos lleva a reflexionar también sobre un problema no resuelto por el legislador a pesar de las muchas modificaciones que ha sufrido nuestro CPC por los Decretos Legislativos Nº 669 y 670. En efecto, solo se ha establecido una solución para el caso de que se incumpla la obligación de formalizar, pero no se ha regulado nada ante las consecuencias del incumplimiento del compromiso de contratar. De acuerdo con el artículo 709 del CPC, si pese al mandato del juez se incumple con la obligación de formalizar el juez se subrogará en el lugar del demandado, empero, no se dice nada si se incumple la obligación derivada del compromiso de contratar, que ciertamente no es una mera formalización de un documento sino la constitución propiamente dicha de un negocio jurídico, por lo que el juez para que pueda intervenir debería estar habilitado por una norma expresa.

FALLO ANTERIOR

“En el proceso de otorgamiento de escritura pública solamente se busca revestir de determinada formalidad el acto jurídico, no discutiéndose en esta vía los requisitos para su validez, de allí que se sustancia en la vía sumarísima. El hecho de que en un proceso judicial se pretenda el otorgamiento de una escritura pública no impide que en otro proceso se pretenda declarar la invalidez del acto jurídico contenido en dicho instrumento, pues entre ambas pretensiones no existe identidad de petitorios, lo que ha de sustanciarse en vía de conocimiento” (Cas. Nº 2952-2003-Lima. El Peruano. 31/03/2005).

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PROCESO DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA

PROCESO DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA (gaceta Juridica)
El otorgamiento de escritura pública es entendido por la jurisprudencia como un deber de las partes de perfeccionar el contrato. Ante el incumplimiento de este deber, el propietario podrá iniciar este proceso, atendiendo a los artículos 1412 y 1549 del Código Civil, a fin de que la parte renuente firme la escritura de formalización y si a pesar del mandato judicial se mantiene en su negativa, es el juez quien se sustituye en el obligado.
1 GENERALIDADES

Nuestra jurisprudencia no ha tenido mayores problemas en advertir la verdadera finalidad del proceso de otorgamiento de escritura pública, cual es formalizar la celebración de un acto jurídico y no la discusión sobre la validez o eficacia del acto jurídico, ni mucho menos la transmisión de la propiedad, la entrega del bien o cualquier otro tipo de prestación que las partes deban cumplir.

¿Cuál es la finalidad del proceso de otorgamiento de escritura pública?

El proceso de otorgamiento de escritura pública tiene por finalidad dar una mayor seguridad a la celebración del acto jurídico, brindándole solemnidad o formalidad revestida de garantías (Cas. N° 2069-2001-Arequipa, 03/07/2002).

En un proceso de otorgamiento de escritura, ¿puede discutirse la validez del acto jurídico?

En el proceso de otorgamiento de escritura pública solamente se busca revestir de determinada formalidad el acto jurídico, no discutiéndose en esta vía los requisitos para su validez, de allí que se sustancia en la vía sumarísima. El hecho de que en un proceso judicial se pretenda el otorgamiento de una escritura pública no impide que en otro proceso se pretenda declarar la invalidez del acto jurídico contenido en dicho instrumento, pues entre ambas pretensiones no existe identidad de petitorios, lo que ha de sustanciarse en vía de conocimiento (Cas. N° 2952-2003-Lima, El Peruano, 31/03/2005).

El Otorgamiento de Escritura Pública constituye una formalidad del contrato de compraventa, por tanto, este acto no tendría existencia jurídica sin la existencia previa, en el caso de autos, del contrato de compraventa y siendo petitorio del proceso principal la Nulidad Absoluta de la Escritura Pública de traslación de dominio, del acto jurídico que lo contiene, nulidad y cancelación ante la Oficina Registral y Reivindicación y Entrega Material de parte del predio, carece de asidero lo alegado por la recurrente en el sentido que se ha demandado la nulidad de la Escritura Pública de Compraventa y no la nulidad de la minuta que le dio origen (Cas. N° 795-2000-Junín, 20/03/2002).

En un proceso de otorgamiento de escritura pública, ¿procede demandar la entrega del bien?

No resulta procedente la entrega del bien desde que este proceso solo pretende la formalización del derecho de propiedad que tiene esta parte (Exp. N° 47420-98, 1.a Sala Civil de Lima, 20/03/2000).

¿En qué se distinguen las pretensiones de otorgamiento de escritura pública con las de rescisión contractual?

La pretensión de otorgamiento de escritura pública es diferente de la pretensión de rescisión del contrato, en tanto que la primera supone la sola formalización de un acto jurídico en donde no se discute su validez, aunque haya sido ordenado por mandato judicial; mientras que en la pretensión de rescisión de un contrato, el cuestionamiento de su validez es fundamental. Por tanto, el fallo obtenido en el proceso de otorgamiento de escritura pública no puede ser considerado como cosa juzgada a efectos de resolver posteriormente la pretensión de rescisión del mismo acto jurídico (Cas. N° 1646-99-Lambayeque, El Peruano, 30/04/2003).

2 OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA Y PRESCRIPCIÓN

Un tema trascendental que la jurisprudencia ha abordado es la prescripción de la pretensión de otorgamiento de escritura pública. Al respecto, según nuestros jueces, dado que se trata de un ejercicio del derecho de propiedad, nos encontramos frente a una pretensión imprescriptible; por consiguiente, el abandono procesal no la puede afectar, según el artículo 350.3 del CPC. Sin embargo, a nivel teórico esta opción es discutible, puesto que se trata de una
“imprescriptibilidad” otorgada por la jurisprudencia y no por la ley en forma expresa. Asimismo, la pretensión de otorgamiento de escritura pública, al derivarse de un incumplimiento de los deberes del vendedor, se enmarcaría en lo que el Código Civil conoce como “acciones” personales, cuyo plazo prescriptorio es de diez años. Pese a ello, la opción de la imprescriptibilidad está prácticamente consolidada por nuestros tribunales.

¿Es imprescriptible la pretensión de otorgamiento de escritura pública?

Si bien es cierto ha transcurrido dicho plazo, también lo es que la pretensión materia del presente proceso es el otorgamiento de escritura pública que corresponde a una pretensión de naturaleza imprescriptible, desde que en esta clase de procesos se debate la formalización de la compraventa celebrada por las partes de conformidad con lo establecido por el artículo mil cuatrocientos doce del Código Civil; (…) siendo así, el abandono solicitado deviene en improcedente, porque el inciso tercero del artículo trescientos cincuenta del Código Procesal Civil señala que no hay abandono en los procesos en que se contiendan pretensiones imprescriptibles (Exp. N° 29374-97, Sala Civil para Procesos Sumarísimos y no Contenciosos, 30/11/1999).

En los procesos sobre otorgamiento de escritura no procede el abandono, pues, la finalidad de esta institución es sancionar la inactividad del litigante impidiéndole reiniciar el proceso en el plazo que estipula la Ley y en caso de reincidencia la extinción del derecho pretendido. El abandono resulta inaplicable para la formalización de la transferencia, pues constituye el ejercicio que confiere el derecho de propiedad (Exp. N° 1238-2002, 1.a Sala Civil de Lima, 21/01/2003).

3 CUESTIONES PRÁCTICAS

A pesar de que el proceso de otorgamiento de escritura pública no parece traer demasiadas complicaciones, lo cierto es que los casos que a la jurisprudencia le toca resolver pueden adquirir gran complejidad. Con el recuento de los extractos que presentamos a continuación, podrán verificarse las situaciones que nuestros jueces han tenido que solucionar y que, a nuestro parecer, lo han hecho bien.

Si un propietario desea obtener la escritura pública correspondiente a su compraventa, pero ha extraviado el documento que acredita su derecho, ¿qué debe hacer?

Cuando el propietario con el título respectivo desee una mayor formalización del mismo y obtenga un pleno efecto erga omnes, peticionará entonces el Otorgamiento de la Escritura Pública correspondiente, de conformidad con los artículos 1412 y 1549 del Código Civil; sin embargo, si el título comprobativo de su derecho se pierde, extravía o deteriora al punto de hacerlo inútil, desapareciendo así el documento que acredita su derecho pero no la condición de propietario, puede optar por ejercer la pretensión de Títulos Supletorios, para que supla el anterior; así lo establece el artículo 504, inciso uno del Código Procesal Civil cuando prescribe qué puede interponer demanda “el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, con sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente”. Sin embargo, ello no significa que el propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado esté obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de Título Supletorio; toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin; en tal virtud, si una persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio respecto del bien, con lo cual estará renunciando a la acreditación de su derecho mediante el título que obtuvo pero se perdió y se sujetará a la acreditación de los requisitos de la usucapión establecidos por el artículo 950 del Código Civil, con el riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido proceso; pero que será de cargo suyo, puesto que por dicha vía se decidió(Cas. N° 1006-2006-Lima, Prescripción Adquisitiva de Dominio, 12/03/07).

La interposición de la demanda de otorgamiento de escritura pública ¿constituye fecha cierta?

Un documento privado de fecha cierta se caracteriza porque en una controversia adquiere eficacia jurídica en los supuestos regulados en el artículo 245 del Código Procesal Civil. De acuerdo a los incisos 2 y 3 del precepto legal precitado, un documento privado tiene la calidad de fecha cierta cuando se presenta ante funcionario público, o se presenta ante notario público para que certifique la fecha o legalice las firmas. En el presente caso, la minuta no fue ingresada a una Notaría Pública, razón por la cual la fecha cierta solamente resulta de la interposición de la demanda de otorgamiento de escritura pública, en que se presentó ante el juez de la causa. Según la cláusula quinta de la escritura de compraventa, el proceso de otorgamiento de escritura pública se inició en el juzgado el veintiocho de octubre de mil novecientos noventitrés, que es la fecha que le da certeza, por lo que se configura el error in procedendo denunciado, pues la recurrida infringe la regla procesal anotada; por lo tanto declárese fundado el recurso (Cas.
N° 643-2004-Huánuco, El Peruano, 30/11/2005).

La existencia del acto jurídico que se busca formalizar ¿es imprescindible para la viabilidad del proceso de otorgamiento de escritura pública?

Si bien el proceso se orienta al cumplimiento de la formalización del acto celebrado, no es menos cierto que para que ella sea exigible es requisito sine qua non la existencia del acto, de modo que no puede configurarse la contravención alegada por el recurrente porque la resolución contractual ha quedado perfeccionada en los hechos y como consecuencia de ello no existe ya acuerdo contractual que requiera formalizarse; resultando oportuno diferenciar que una cosa es efectuar la resolución extrajudicial que permite nuestro ordenamiento civil y otra distinta es discutir la resolución del contrato o resolver el mismo, siendo esto último lo que no puede hacerse, pues lo primero es solo la verificación factual de la situación que ha causado el conflicto de intereses a dilucidar en este proceso conforme al artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil (Cas. N° 3119-2003-Lima, El Peruano, 30/05/2005).

En los procesos de otorgamiento de escritura pública, ¿qué tipo de iniciativa probatoria puede tener el juez?

En un proceso de otorgamiento de escritura pública resulta imprescindible acreditar el extremo referido a los límites y linderos del inmueble. Sin embargo, a fin de concretar los fines de la actividad probatoria, y a falta de aportación de parte, el juez cuenta con la facultad de ordenar la actuación de medios probatorios adicionales. Por lo tanto, si bien no existieron pruebas tales como la presentación del asiento registral del bien, una inspección judicial o algún otro peritaje, para determinar la ubicación y linderos del inmueble, dichos medios probatorios deberán actuarse de oficio a fin de individualizar el inmueble (Cas. N° 1998-2003-Ica, El Peruano, 01/08/2005).

Un proceso de otorgamiento de escritura pública ¿puede constituir una defensa previa en un proceso de resolución de contrato?

El instituto de la defensa previa tiene la finalidad de postergar la pretensión, en tanto se cumpla una condición a la que está subordinado el hecho que motiva su exigibilidad. No puede ampararse la defensa previa sustentada en la existencia de un proceso de otorgamiento de escritura pública, pues ello no es condicionante de la acción de resolución del contrato (Exp. N° 2138-98, Sala N° 3, 16/08/1998).

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SI LAS PARTES NO ACORDARON FORMALIZAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA EL COMPRADOR PUEDE DEMANDAR EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA

SI LAS PARTES NO ACORDARON FORMALIZAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ¿EL COMPRADOR PUEDE DEMANDAR EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA?
Cas. N° 2069-2001 Arequipa
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

Demandante : Sori Carpio Valencia.

Demandado : Jesús Natividad Pérez Portocarrero de Carpio y otro

Asunto : Otorgamiento de escritura pública

Fecha : 3 de julio del 2002 (El Peruano 1-10-2002)

El proceso de otorgamiento de escritura pública tiene por finalidad dar una mayor seguridad a la celebración del acto jurídico, brindándole solemnidad o formalidad revestida de garantías.

Cas. Nº 2069-2001 AREQUIPA

Lima, tres de julio del dos mil dos.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: con el acompañado; vista la causa en Audiencia Pública de la fecha; y producida la votación con arreglo a ley; se emite la siguiente sentencia: 1. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas trescientos cuarenticuatro por doña Jesús Natividad Pérez de Carpio contra la resolución de vista de fojas trescientos treintiséis, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa, su fecha dieciocho de mayo del dos mil uno, que confirma en un extremo; y, revoca en otro la sentencia apelada de fojas doscientos noventitrés, su fecha veintiocho de noviembre del dos mil, reformándola, declararon fundada la demanda de fojas diez interpuesta por doña Sori Carpio Valencia, ordenando que los demandados vendedores cumplan con elevar y suscribir la escritura pública por ante notario público, que se deriva de la minuta de fojas dos, con costas y costos. 2. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Concedido el recurso de casación a fojas trescientos cincuentidós, fue declarado procedente por este Supremo Tribunal mediante Ejecutoria de fecha diez de setiembre del dos mil uno, por la causal contenida en el inciso 1 del artículo 386 del Código Procesal Civil[1] , relativa a la aplicación indebida de los artículos 1412 y 1529 del Código Civil[2] , sobre el derecho de exigir el cumplimiento de la formalidad del contrato y de la compraventa. 3. CONSIDERANDOS: Primero.- En el presente caso, la impugnante sostiene que el error in iudicando ha consistido en que la Sala de vista, al expedir la resolución de vistas de fojas trescientos treintiséis, ha aplicado indebidamente los artículos 1412 y 1529 del Código Sustantivo, alegando que no se ha tomado en cuenta que la parte demandada contradijo la demanda, precisando la inexistencia de la minuta, la que además fue tachada; por lo que resulta ilógico que se otorgue validez a la copia simple de una minuta de compraventa, cuyo original la actora no ha acreditado que exista, ni que obre en la notaría Banda Chávez[3]. Segundo.- Es materia del presente proceso, la demanda de fojas diez interpuesta por doña Sori Carpio Valencia, solicitando que su hermano don Pedro Percy Carpio Valencia y su esposa doña Jesús Natividad Pérez Portocarrero de Carpio, cumplan con otorgarle la escritura pública del contrato de compraventa del inmueble signado como letra “A”, ubicado en Cerro de Juli, Distrito de Arequipa, Provincia y Departamento del mismo nombre, el mismo que le fue transferido por minuta de fecha nueve de mayo de mil novecientos ochentinueve, la que corre en copia simple a fojas dos. Tercero.- Se advierte, que la Sala Superior amparó la demanda ordenando que los demandados cumplan con elevar y suscribir la escritura pública que se derive de la minuta referida de fojas dos, mediante la cual los demandados dan en venta a la actora el inmueble citado en el considerando anterior, para lo cual sostuvo que las estimaciones de la parte demandada, asumidas por el juez, consistentes en la no coincidencia de características físicas del bien, no constituyen argumentos válidos, ni legales para que los demandados se opongan a cumplir una obligación contraída por ellos, pues el objeto de la presente acción es únicamente la constatación de la existencia de la voluntad de las partes para formalizar el contrato; encontrándose acreditada la existencia de la mencionada compraventa de bien inmueble, así como la voluntad inequívoca de los vendedores y de la compradora de que sea elevado a escritura pública[4]. Cuarto.- Cabe anotar, que el proceso de otorgamiento de escritura pública tiene por finalidad dar una mayor seguridad a la celebración del acto jurídico, brindándole una mayor solemnidad o una formalidad revestida de mayores garantías; asimismo, hay que precisar que el artículo 1412 del Código Sustantivo establece que, si por mandato de la ley o por convenio, debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida. Quinto.- En tal sentido, hay que tener en cuenta que el artículo 1549 del acotado Código Material[5] dispone que para los casos de contratos de compraventa, es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien. Sexto.- Por consiguiente, estando a los hechos establecidos por la Sala de mérito, en base a la valoración de la prueba, los que no pueden ser modificados por la Corte de Casación, se tiene por acreditado la celebración del contrato de compraventa de fecha nueve de mayo de mil novecientos ochentinueve, negocio definido por el artículo 1529 del Código Sustantivo, como aquel por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero, no constituyendo una minuta en original, el único medio para su determinación, pues corresponde al juzgador valorar las pruebas que se ofrezcan de manera conjunta y razonada de conformidad con lo señalado por el artículo 197 del Código Procesal Civil, estipulando el artículo 192 del acotado Código, que son pruebas típicas, entre otros, los documentos dentro de los que se encuentran las fotocopias de acuerdo a lo señalado por el artículo 234 del citado cuerpo legal[6], habiéndose declarado infundada la tacha que se planteara respecto al documento de fojas dos, mediante escrito de fojas treintiuno. Séptimo.- En consecuencia, se advierte que es de aplicación al caso de autos los artículos 1412 y 1529 del Código Civil; por lo que corresponde a los demandados desarrollar los cuestionamientos efectuados sobre las divergencias existentes entre el inmueble real y el referido en la minuta en otro proceso distinto al de autos; por lo que se deja a salvo los derechos que le correspondan, debiendo precisarse que lo ordenado por la Corte Superior es solo la formalización del documento de fojas dos, el mismo que contiene el referido contrato de compraventa. DECISIÓN: A) Estando a las conclusiones expuestas y en uso de la facultad conferida por el artículo 397 del Código Procesal Civil: Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por doña Jesús Natividad Pérez Portocarrero de Carpio, mediante escrito de fojas trescientos cuarenticuatro, contra la resolución de vista de fojas trescientos treintiséis, su fecha dieciocho de mayo del dos mil uno. B) CONDENARON a la recurrente al pago de la multa de una Unidad de Referencia Procesal, así como de las costas y costos originados en la tramitación del recurso; en los seguidos por doña Sori Carpio Valencia, sobre otorgamiento de escritura pública. C) MANDARON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.

SS. SILVA V.; CARRIóN L.; TORRES C.; CARRILLO H.; QUINTANILLA Q.

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ES APLICABLE A LA ACCIÓN DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA

3.1. ¿ES APLICABLE A LA ACCIÓN DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA?

VOTACIÓN : 67 magistrados

MAYORÍA : 59 votos

MINORÍA : 8 votos

CONSIDERANDO:

• Que el ejercicio de la acción de otorgamiento de escritura pública se orienta a dar formalidad a los actos jurídicos, con la finalidad de otorgarles seguridad y afianzamiento;

• Que consecuentemente, la referida acción al sustentarse en actos o derechos meramente facultativos resulta imprescriptible;

EL PLENO: POR MAYORÍA

ACUERDA:

Que no es aplicable el plazo de prescripción extintiva porque el ejercicio de la acción de otorgamiento de escritura pública constituye una formalidad para la comprobación de la realidad del acto que permitirá la inscripción en el Registro correspondiente a efecto de hacer imponible el derecho frente a tercero.

Posición en minoría

Una posición en minoría consideró que sí prescribe la acción para exigir el otorgamiento de escritura pública, porque se trata de una acción personal cuyo plazo de prescripción está previsto en el inciso 1 del artículo 2001 del Código Civil.

3.2 ¿EN EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA ESTÁ OBLIGADO EL VENDEDOR A OTORGAR LA ESCRITURA PÚBLICA RESPECTIVA CUANDO NO SE HA PAGADO EL PRECIO?

Como, por ejemplo:

PRIMER CASO:

Cuando no se ha pactado modalidad alguna.

VOTACIÓN : 67 magistrados

MAYORÍA : 53 votos

MINORÍA : 14 votos

CONSIDERANDO:

• Que el artículo 1549 del Código Civil preceptúa que es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien:

• Que cuando no se ha pactado modalidad alguna, el incumplimiento del pago del precio del bien, no constituye impedimento para que el vendedor otorgue la escritura pública correspondiente.

EL PLENO: POR MAYORÍA

ACUERDA:

Que en el caso de no haberse pactado modalidad alguna el vendedor está obligado a otorgar la escritura pública aunque el comprador no haya cancelado el precio. Se destacó que al ser la escritura una formalidad del acto o contrato, no impide al vendedor que pueda ejercitar su derecho mediante la resolución del contrato por falta de pago del precio o pedir su cumplimiento.

Posición en minoría:

Una posición en minoría manifestó que el vendedor no estaba obligado a otorgar escritura pública porque el comprador no había cumplido con su obligación principal de pagar el precio del bien conforme lo dispone el artículo 1558 del Código Civil.

SEGUNDO CASO:

Cuando habiéndose pactado plazo o condición respecto del pago del precio ésta no se hubiese efectuado.

VOTACIÓN : 67 magistrados

MAYORÍA : 36 votos

MINORÍA : 31 votos

CONSIDERANDO:

• Que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1361 del Código Civil los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos;

• Que si se ha establecido plazo o condición para el pago del precio, transcurrido el plazo o verificada la condición, corresponde al comprador abonar el precio del bien.

Este incumplimiento impide al vendedor el otorgamiento de la escritura pública respectiva;

EL PLENO: POR MAYORÍA

ACUERDA:

Que el vendedor no está obligado a otorgar la escritura pública porque no se puede exigir la contraprestación si no se ha cumplido con la que está a su cargo.

Posición en minoría:

La posición en minoría consideró que el vendedor sí debe otorgar escritura pública.

La circunstancia de no haber cumplido el comprador con el pago del precio no obsta que se otorgue la escritura pública, tanto más si dicho saldo se encuentra garantizado con la hipoteca legal que se constituye en virtud de lo dispuesto por el artículo 1118 inciso 1 del Código Civil.

TERCER CASO:

Cuando el demandado no ha contradicho la demanda oponiendo excepción de incumplimiento de pago.

VOTACIÓN : 67 magistrados

CONSENSO : 65 votos

POSICIÓN PARTICULAR : 2

CONSIDERANDO:

• Que el artículo 1426 del Código Civil preceptúa que en los contratos con prestaciones recíprocas en que éstas deben cumplirse simultáneamente, cada parte tiene el derecho de suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo, hasta que se satisfaga la contraprestación o se garantice su cumplimiento.

• Que el artículo 1426 del Código Civil antes citado prevé la denominada excepción de incumplimiento, instituto que constituye un medio de defensa de fondo que permite al contratante a quien se exige el cumplimiento de su prestación negarse a cumplirla, quedando la misma suspendida; empero dicha suspensión es una facultad de la parte que no incumpla, por lo que debe ser necesariamente invocada por ésta. No puede ser aplicada de oficio por el Juez, quien no puede sustituir a la parte procesal.

EL PLENO: POR CONSENSO

ACUERDA:

Que el vendedor sí está obligado a otorgar la escritura pública, cuando éste no ha planteado la excepción de incumplimiento, destacándose que como el referido instituto es una facultad del vendedor, corresponde a éste ejercitarlo o no. Al no oponer la excepción mencionada está renunciando a su derecho y consecuentemente subsiste su obligación de otorgar la escritura pública.

Posición particular:

Dos posiciones particulares sostuvieron que el vendedor, a pesar de no haber formulado la denominada excepción de incumplimiento de pago, no está obligado a otorgar escritura pública, porque de lo contrario se incurriría en un abuso que desnaturalizaría el derecho a la plena tutela jurisdiccional.

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