Alcances del INFORME N° 104-2015-SUNAT/5D0000 Ganancia de capital de persona natural por enejanación de inmueble y procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio

En el presente caso, resulta relevante y de sumo interés el analisis efectuado por la Intendencia Jurídica respecto de la consulta realizada referida a los alcances de la declaración notarial de  prescripción  adquisitiva de dominio y su incidencia en el Impuesto a la Renta, toda vez que un sector considera que con la obtención de la inscripción de la propiedad ante los Registros Públicos, recién se obtendría la condición de propietario  y en consecuencia a partir de dicha fecha verificarse el supuesto de uso como casa-habitación del inmueble.

Al respecto, la consulta materia de análisis en el presente informe, fue la siguiente:

MATERIA:

Se plantea el supuesto de personas naturales no generadoras de rentas de tercera categoría, que, desde antes del 1.1.2004, han poseído de manera continua, pacífica y pública inmuebles que no califican como casa habitación de acuerdo con la definición contenida en las normas de la Ley del Impuesto a la Renta, respecto de los cuales, luego de esa fecha, han obtenido su inscripción como propietarios en los Registros Públicos, a través del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio por vía notarial.

Sobre el particular, se consulta lo siguiente:

1. ¿La renta generada por la enajenación posterior de los mencionados inmuebles se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta?
2. Si la obtención de la inscripción como propietarios en los Registros Públicos se hizo en aplicación de lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 950° del Código Civil y el justo título al que este alude es de fecha anterior al 1.1.2004, ¿la renta generada por la enajenación posterior de los mencionados inmuebles se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta?

De acuerdo a lo previsto en las normas del Impuesto a la Renta se encuentra gravada como ganancia de capital, la enajenación de inmuebles que realice una persona natural que no genere renta de segunda categoría, siempre y cuando el inmueble no califique como casa habitación y  la adquisición y trasferencia se hayan realizado a partir del 1 de enero de 2004,  de manera que cualquier transferencia de un inmueble adquirido con anterioridad al 1 de enero de 2004, se encontrará inafecta del Impuesto a la Renta, toda vez que no se cumplirían todos los elementos de la hipótesis de incidencia tributaria, al faltar el elemento temporal, esto es, la adquisición y venta a partir del 1 de enero de 2004.

Sin embargo, aquellos supuestos en los cuales la adquisición  y la transferencia del inmueble se realicen a partir del 1 de enero de 2004, por una persona natural que no genera rentas de tercera categoría, si constituiría una operación gravada con el Impuesto a la Renta, salvo que, el inmueble califique como casa-habitación, es decir, si bien se produce el hecho imponible al cumplirse todos los elementos de la hipótesis de incidencia tributaria, no nace la obligación tributaria, en tanto, estemos ante un supuesto de casa-habitación, resultando así la operación exonerada del Impuesto a la Renta, al producirse una dispensa en el pago del tributo.

Cabe recordar, que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1°-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, constituye casa habitación para efectos del Impuesto a la Renta, el inmueble que permanezca en propiedad del enajenante por lo menos dos (2) años y que no esté dedicado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera y similares.

En consecuencia,  para efectos del Impuesto a la Renta, únicamente estarán gravadas como rentas de segunda categoría la enajenación de un inmueble efectuado por persona natural, adquirido a partir del 1 de enero de 2004 y cuya transferencia se realice a partir de dicha fecha, siempre y cuando no califiquen como casa-habitación.

Entonces, corresponde analizar si  la inscripción en Registros Públicos como propietario como consecuencia del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio  será la fecha a considerar para efectos del elemento temporal de la hipótesis de incidencia que grava como renta de segunda categoría la enajenación de inmuebles cuya adquisición se efectúe a partir del 1 de enero de 2004, o si únicamente se debe analizar la fecha a partir de la cual se empezó a poseer el inmueble.

En ese sentido, el elemento que permite dar respuesta a la consulta plantada versará en identificar si es que la prescripción adquisitiva de dominio implica la constitución del derecho de propiedad o solo declara tal derecho, para lo cual debemos remitirnos a lo dispuesto en las normas civiles que regulan la materia.

Al respecto el artículo 950° del Código Civil, dispone que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua , pacífica y pública como propietario durante diez años; y que se adquiere a los cinco años cuando media justo título y buena fe.

Asimismo, en el aludido informe, se cita el criterio vertido por el Tribunal Fiscal en la Resolución N° 07191-2-2005  en la cual se señaló respecto del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio que “(…) no implica la constitución del derecho de propiedad sino solo una situación declarativa “pues esta opera desde el momento en que se inicia la posesión y no desde que vence el plazo” siendo ademas que de acuerdo con lo señalado por Jorge Avendaño Valdez, actualmente se considera a la prescripción como un medio de prueba de la propiedad, “su verdadera naturaleza jurídica es ésta última, porque así se utiliza en casi todos los casos. Muy excepcionalmente la prescripción convierte al poseedor en propietario, Lo usual y frecuente es que ella sirva para que propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad.

En ese sentido, se concluye que la prescripción adquisitiva de dominio opera desde el momento en que se inicia dicha posesión y no desde que vence el plazo establecido en el artículo 950° del Código Civil, ni tampoco desde la fecha que se ha obtenido la inscripción como propietarios en los Registros Públicos, a través del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio por vía notarial, toda vez que el procedimiento no es constitutivo de derecho de propiedad, siendo únicamente declarativo de dicho derecho.

En consecuencia, tratándose de un inmueble que estuvo siendo poseído de acuerdo a los supuestos previstos en el artículo 950° del Código Civil, y respecto del cual se produce la inscripción  a partir del 1 den enero de 2004 en Registros Públicos de la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, no se configura un supuesto de ganancia de capital, encontrándose dicha  venta inafecta del Impuesto a la Renta, al acreditarse que la posesión se realizó con anterioridad al 1 de enero de 2004, no cumpliéndose el elemento temporal de la hipótesis de incidencia tributaria.

En ese sentido, coincidimos con la posición institucional contenida en el Informe N° 104-2015-SUNAT/5D0000,  toda vez que se ha analizado el hecho económico que subyace la condición de propietario de inmueble como consecuencia del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio, al enfatizarse que la inscripción en registros públicos en meramente declarativa, no constitutiva del derecho de propiedad, el cual se va generando desde la posesión del inmueble en los términos del artículo 950° del Código Civil, siendo que de producirse ésta antes del 1 de enero de 2004, la venta posterior que se efectúe respecto del inmueble no estará afecta al Impuesto a la Renta por persona natural que no genera rentas de tercera categoría, independientemente de la fecha de inscripción del título en Registros Públicos.

A continuación citamos las conclusiones vertidas en el Informe N° 104-2015-SUNAT/5D0000

CONCLUSIONES:

Tratándose de personas naturales no generadoras de rentas de tercera categoría, que, desde antes del 1.1.2004, han poseído de manera continua, pacífica y pública inmuebles que no califican como casa habitación de acuerdo con la definición contenida en las normas de la Ley del Impuesto a la Renta  respecto de los cuales, luego de esa fecha, han obtenido su inscripción como propietarios en los Registros Públicos, a través del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio por vía notarial:

1. La renta generada por la enajenación posterior de los mencionados inmuebles no está gravada con el Impuesto a la Renta.
2. Incluso si la obtención de la inscripción como propietarios en los Registros Públicos se hizo en aplicación de lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 950° del Código Civil y el justo título al que este alude es de fecha anterior al 1.1.2004, la renta generada por la enajenación posterior de los mencionados inmuebles no está gravada con el Impuesto a la Renta.