Casación 4081-2014, Junín: Principio de publicidad no protege a quien independizó inmueble sin previa cancelación del embargo

Así se pronunció la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema a través de la Casación N° 4081-2014, Junín, publicada el 30 de setiembre del 2016, en el diario oficial El Peruano, en el seno de un proceso de tercería excluyente de propiedad.

CASACIÓN Nº 4081-2014, JUNÍN

TERCERÍA EXCLUYENTE DE PROPIEDAD. Tercería de Propiedad

Sumilla: Buena fe. La adquisición del derecho de propiedad que invoca la parte actora no goza de la presunción de buena fe en virtud al Principio de Publicidad contenido en el art. 2012 del CC, por el cual ésta no puede negar el conocimiento de la medida de embargo que pesaba sobre la totalidad del predio cuyos determinados niveles (pisos) que formaban parte de él habían sido adquiridos por dicha persona.

Lima, dos de diciembre de dos mil quince.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA;

Vista  la causa número cuatro mil ochenta y uno – dos mil catorce; y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

1.- MATERIA DE LOS RECURSOS

Se trata de los recursos de casación corrientes a fojas mil cuarenta y dos y mil cincuenta y cuatro interpuestos por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena Zuasnabar respectivamente, contra la sentencia de vista de fojas mil veintiséis, de fecha diecisiete de octubre de dos mil catorce expedida por la Primera Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín, que confi rmando la apelada de fojas quinientos sesenta y cuatro, su fecha seis de diciembre de dos mil trece declara infundada la demanda de Tercería de Propiedad incoada contra la Empresa Perú Gold Sociedad Anónima y otros.

2.- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HAN DECLARADO PROCEDENTES LOS RECURSOS

Mediante resoluciones supremas de fecha veintiocho de abril de dos mil quince, se han declarado PROCEDENTES los recursos interpuestos por los siguientes sujetos procesales y causales que a continuación se detallan:

I.- COMAX BANCASA Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada

a) La violación de las normas que garantizan el debido proceso, bajo cuyo cargo se ha argumentado que la Sala Superior no utiliza una fundamentación adecuada que permita entender el razonamiento lógico jurídico efectuado para llegar a la conclusión de que las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y  111051632  están afectadas con el embargo ordenado en el Expediente número 489-96, sin citar alguna norma de derecho objetivo que sustente tal raciocinio, limitándose a señalar que el embargo data del dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis, cuya fecha es anterior a la presentación del asiento de inscripción de las citadas partidas independizadas; por lo tanto, éstas asumen la carga de conformidad con el artículo 2016 del Código Civil. Sostiene que con la presente acción no se pretende levantamiento de embargo alguno, sino solo el reconocimiento excluyente del derecho de propiedad de las partidas independizadas antes referidas, ya que sin estar afectadas con el aludido embargo en forma de inscripción, han sido incluidas para rematarse; y que la Resolución número doscientos veintiséis emitida en dicho proceso que concretiza la ejecución forzada sobre el terreno y primer piso del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo que aparecen inscritos en las Partidas números 11000693 y 11006119, al haber sido valoradas de manera deficiente permitió que el remate se extienda a las partidas materia de tercería; agrega que con lo anotado en el rubro c-1) de las citadas partidas independizadas se acredita su adquisición en su condición de tercero adquirente de buena fe, de su anterior propietario WORK KNOW Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada sin que contengan embargo alguno, por lo que no puede responder por una acreencia ajena con el remate de los inmuebles sub materia.

b) La infracción normativa del segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil, afirmando que se ha alegado que la acotada norma debe ser interpretada en el sentido que ante la concurrencia de un derecho real inscrito y otro derecho personal no inscrito, el derecho personal es inoponible al derecho real inscrito, ello aplicado a los hechos implica asumir que no estando embargados en el Expediente número 489-96 las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632, éstas no pueden ser sometidas a ejecución forzada.

c) La infracción normativa del artículo 2016 del Código Civil, bajo cuya causal se ha referido que en el presente caso se enfrentan dos derechos de distinta naturaleza y dicho artículo es aplicable en caso se trate de los mismos derechos, por lo que no resulta aplicable a los hechos y que cuando se confronta un derecho real como es el de propiedad, con un derecho personal como es el resultante de un crédito quirografario, no es aplicable el principio de prioridad registral, pues el primero establece una relación directa de las personas con la cosa, y el segundo es una relación entre personas.

d) La infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil, bajo cuyo cargo se ha expresado que en las partidas independizadas materia de tercería no consta inscrito el embargo decretado en el Expediente número 489-96 a favor del acreedor ejecutante; por tanto, el crédito no puede ser ejecutado sobre la propiedad del tercerista.

e) La infracción normativa de los artículos 949, 2012, 2013 y 2014 del Código Civil, bajo cuyo cargo se ha argüido que al haberse verificado que las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632 no contienen el embargo decretado en el proceso de obligación de dar suma de dinero signado con el número 489-96, era obligación del juzgador decretar el derecho de propiedad del tercerista de forma excluyente a la relación inter partes de dicho proceso sustento del presente. En lo que concierne a los artículos 2012 y 2013 del Código Civil, señala que dado que los bienes materia de tercería obran inscritos en las partidas independizadas, es obligación del Juez declarar que contienen la presunción iure et de iure y que los asientos se presumen exactos y veraces produciendo todos sus efectos jurídicos. Finalmente, manifiesta que los inmuebles materia de tercería han sido adquiridos sin los embargos recaídos en el Expediente número 489-96, por lo que el tercerista es ajeno a la relación de las partes intervinientes en dicho juicio; y además por adquirirlo de buena fe acorde con el artículo 2014 del Código Civil.

II.- PERCY URBANO REQUENA ZUASNABAR

a) La infracción normativa del segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil, bajo cuyo cargo se ha sostenido que el derecho real inscrito sobre el segundo, tercer y cuarto piso del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo (bienes materia de  tercería) aparece anotado en las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632; por lo que resulta inoponible el derecho personal no inscrito del acreedor ejecutante del Expediente número 489-96, pues precisamente no se ha trabado embargo sobre las precitadas partidas registrales; el registro constituye el criterio de preferencia para dirimir derechos incompatibles sobre el mismo bien y por lo cual el primero inscrito se opone al que no lo inscribe, consolidando su adquisición; en el presente caso no tiene preferencia el título más antiguo (salvo que ninguno de los contendientes tenga registro: artículo 1135 del Código Civil), sino el título primeramente inscrito, aunque pudiera ser de fecha posterior.

b) La infracción normativa de los artículos 949, 2012 y 2013 del Código Civil, bajo cuyo cargo se ha aludido que corresponde aplicar a los hechos los citados artículos, ya que el derecho de propiedad está probado e inscrito  y su oposición y publicidad son erga omnes;además al constar anotada su inscripción, se presume cierto y produce todos sus efectos.

3.- CONSIDERANDO

PRIMERO: Por escrito de fojas cuatro, COMAX BANCASA Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada interpone demanda de Tercería de Propiedad solicitando el reconocimiento de su derecho de propiedad que ostenta respecto al segundo, tercer y cuarto piso del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo que aparecen inscritos en las partidas independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632 del Registro de Predios de Huancayo; y consecuentemente se disponga el levantamiento de la orden de remate que recayendo sobre tales predios ha sido dictada en el proceso de obligación de dar suma de dinero seguido por Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini contra la Empresa Perú Gold Sociedad Anónima (representada por su Gerente General Percy Urbano Requena Zuasnabar), signado con el número 489-96, argumentando haber adquirido de buena fe dichos bienes de WORK KNOW CORP Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada (quien a su vez adquirió la titularidad de los prediossub litis de Perú Gold Sociedad Anónima), los mismos que han sido inscritos en las partidas independizadas en mención y sobre los cuales no pesa orden de embargo alguno, empero a pesar de ello, se los ha incluido en la orden de remate en comento.

SEGUNDO: Añade que tal como fluye de las mencionadas partidas independizadas, éstas emanan de una inmatriculación ordenada por el Segundo Juzgado Civil de Huancayo que dispuso por Resolución número quince de fecha veintisiete de abril de dos mil seis, que “en lo que respecta al segundo, tercero y cuarto pisos [del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho, Huancayo], inscriba cada uno de ellos a nombre de WORK KNOW CORP Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada en las partidas especiales (…), con la carga del derecho de superfi cie que no incluye otras precedentes a su constitución”; esto quiere decir – según refi ere la actora – que aquellas partidas solo contienen como carga el derecho de superfi cie que los separa temporalmente del suelo que no le pertenece.

TERCERO: El Colegiado de la Primera Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín al confi rmar la apelada y declarar infundada la demanda por sentencia de vista de fecha diecisiete de octubre de dos mil catorce, ha establecido bajo la premisa que aun cuando nos encontramos frente a derechos de distinta naturaleza ya que  existe por un lado el derecho real del tercerista y por otro el personal del embargante, se hace necesario en el caso concreto la observancia de los principios establecidos para el derecho registral; que la medida cautelar de embargo en forma de inscripción ordenada a favor de los acreedores demandantes ahora demandados Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini data del dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis (la misma que en igual modo también había sido decretada el tres de mayo de mil novecientos noventa y seis) y no solo se refiere al primer piso y terreno sino a la totalidad del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo, tal como se desprende del acta de medida cautelar de fecha diecinueve de enero de mil novecientos noventa y seis que corre  a fojas dos mil doce del acompañado –en donde se ha hecho referencia a que se ha dispuesto el embargo en forma de inscripción sobre el referido inmueble que consta de cuatro pisos  y un quinto piso que se encuentra en construcción destinado al comercio-, en tanto que la independización del inmueble en mención ha sido realizada con fecha posterior al embargo en comento, por lo que la parte demandante no puede alegar que la adquisición de los predios contenidos en las partidas sub materia ha estado revestida de buena fe, ya que es evidente que ésta conocía la inexactitud del registro por el Principio de Publicidad, que publicitaba el embargo en forma de inscripción antes referido que aparecía anotado en la fi cha principal de la cual deriva las independizaciones en cuestión.

CUARTO: Agregó que la buena fe tampoco puede alcanzar al tercero coadyuvante Percy Urbano Requena Zuasnabar, pues al haber actuado éste como representante de Perú Gold Sociedad Anónima en el proceso de obligación de dar suma de dinero signado con el número 489-96 era indudable que aquél tenía conocimiento de la medida cautelar que desde el año mil novecientos noventa y seis pesaba sobre la totalidad del predio ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo. En tal sentido, en aplicación de los Principios de Publicidad y Buena Fe concordante con el Principio de Prioridad previstos en los artículos 2012, 2014 y 2016 del Código Civil respectivamente, concluyó –el citado órgano jurisdiccional- que al haberse inscrito en Registros Públicos el embargo sobre la totalidad del referido predio con anterioridad a la adquisición del derecho de propiedad que se invoca en el caso de autos, en mérito a las partidas independizadas cuya inmatriculación se ha efectuado por mandato judicial en atención al título presentado el quince de marzo de dos mil seis – en donde el Registrador Público ha dejado constancia que se está incumpliendo el principio de tracto sucesivo debido a la falta de inscripción de la ampliación de la fábrica conforme a la Partida Matriz número 11124 que corre anotada en las partidas independizadas- no resultan amparables las pretensiones propuestas por la parte actora así como por Percy Urbano Requena Zuasnabar.

QUINTO: De lo expuesto se puede establecer con meridiana claridad que la litis gira en torno a determinar si la medida cautelar de embargo en forma de inscripción que aparece anotado en la Partida Matriz número 11124 (continuada en las Partidas números 11000693 y 11006119) alcanza a las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632 del Registro de Predios de Huancayo donde aparece anotado el derecho de propiedad de los recurrentes, por lo cual resulta necesario en el caso de autos, analizar las normas que regulan la adquisición, publicidad y transferencia de un predio de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico, lo cual será de utilidad para el examen de las causales declaradas procedentes de los recursos de casación propuestos.

SEXTO: Acorde a lo dispuesto en el artículo 949 del Código Civil, la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o  pacto en contrario; esto es, que resulta suficiente la voluntad de transferir de un sujeto, para que el otro adquiera la propiedad, transmisión que puede expresarse a través de una serie de actos jurídicos que prevé el citado cuerpo de leyes.

SÉTIMO: No obstante ello, si bien el carácter consensual de la transferencia de la propiedad inmueble a que hace alusión la norma en mención, reconoce al adquirente de ésta como su nuevo propietario, no menos cierto es que el ordenamiento civil vigente adopta un sistema registral que requiere la inscripción del derecho real de propiedad a efecto de hacerlo oponible frente a cualquier otro derecho de la misma o distinta naturaleza de ser el caso, conforme lo informa el artículo 2022 del Código Civil.

OCTAVO: En efecto, el artículo 2022 del Código Civil preceptúa como regla que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también  tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone, y si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

NOVENO: El precepto legal contenido en el citado artículo 2022 armoniza con la observancia de los principios registrales de publicidad, legitimación y buena fe registral contenidos en los artículos 2012, 2013 y 2014 del Código Civil y es que por la presunción contenida en el artículo 2012, una persona que inscribe su derecho publicita tal inscripción y a la vez descarta toda posibilidad de desconocimiento que se pudiera alegar en torno al mismo; mientras que el artículo 2013 que regula el principio de legitimación contiene una presunción juris tantum, por lo cual el contenido de  la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, en tanto no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez; finalmente, la norma contenida en el artículo 2014 otorga protección al tercero adquirente de buena fe, siempre y cuando su adquisición sea a título oneroso, estableciendo a su vez una presunción también juris tantum, ya que admite la posibilidad de que aquella presunción de buena fe de la que goza el tercero pueda ser desvirtuada por medio de la acreditación de que éste tenía conocimiento de la inexactitud del registro.

DÉCIMO: En el caso concreto, se ha establecido que la adquisición de los predios a que hace referencia la actora en el marco de las Partidas Independizadas números 11051630, 11051631 y 11051632 no puede ser ajena a la existencia del embargo decretado a favor de los acreedores demandantes ahora demandados Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini que data del dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis, en atención a que ha quedado acreditado que dicha medida cautelar ha sido trabada sobre la totalidad de predio ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo, conforme se ha corroborado del acta de medida cautelar de fecha diecinueve de enero de mil novecientos noventa y seis que corre a fojas dos mil doce del acompañado, en el que el auxiliar jurisdiccional detalló que dicho inmueble consta de cuatro pisos y un quinto piso en construcción; es decir, que comprende los niveles o pisos anotados en las partidas independizadas en cuestión que se han generado con posterioridad a la inscripción del mencionado embargo.

DÉCIMO PRIMERO: La conclusión a la que se ha  hecho alusión en el considerando anterior, permitió determinar  que la adquisición del derecho de propiedad que invoca la parte actora no goza de la presunción de buena fe en virtud al principio de publicidad contenido en el artículo 2012 del Código Civill, por el cual ésta no puede negar el conocimiento de la medida de embargo que pesaba sobre la totalidad del predio cuyos determinados niveles (pisos) que formaban parte de él habían  sido adquiridos por dicha parte; tanto más, si el artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios vigente a la data de los hechos, señala que las cargas y gravámenes inscritos en la partida matriz cuya cancelación no se encuentre inscrita se trasladarán a las partidas independizadas, siempre que afecten a estos predios, norma legal que resulta pertinente al caso concreto, en el que se ha acreditado la existencia de un embargo que publicitado pesaba sobre la totalidad del prediosub judice con antelación a la realización de la independización a que se hace referencia en el caso que nos ocupa.

DÉCIMO SEGUNDO: En tal sentido, el Colegiado Superior de manera acertada ha descartado la tesis que propugna la demandante, consistente en que al haber adquirido la propiedad de los predios que aparecen en las partidas independizadas con la carga de derecho de superficie que no incluye otras precedentes a su constitución, que se ha generado por mandato judicial, no corresponde incluirlos en la orden de remate dispuesta en el Proceso de obligación de dar suma de dinero signado con el número 489-96, pues además razonar en contrario implicaría inobservar los principios de publicidad y buena fe registral, tornándolos en inoperantes para el tráfico de inmuebles en el sistema registral, así  como obstaculizar la finalidad que se persigue alcanzar con toda medida cautelar, cual es, asegurar la eficacia de la decisión judicial que en definitiva se obtenga en una determinada contienda judicial, la misma que en el caso concreto también armoniza con lo previsto en la norma especial del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios antes referido, que regula el principio de traslación de cargas y gravámenes a las partidas independizadas, por lo establecido en el caso concreto.

DÉCIMO TERCERO: Asimismo, en autos ha quedado acreditado que la adquisición de los inmuebles que corresponden a las partidas independizadas sub litis por parte del tercero coadyuvante no goza del principio de la buena fe que se encuentra contenido en el artículo 2014 del Código Civil, ya que del proceso de obligación de dar suma de dinero iniciado por Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini se desprende  que aquél como representante de Perú Gold Sociedad Anónima tenía pleno conocimiento de la medida cautelar que pesaba sobre la totalidad del predio ubicado en Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo, desde el año mil novecientos noventa y seis; esto es, con anterioridad a la adquisición de su derecho de propiedad que invoca y con el que pretende excluir sus bienes de la orden de remate dispuesta en el Proceso signado con el número 489-96.

DÉCIMO CUARTO: Por consiguiente, el tercero coadyuvante en aplicación de los principios registrales contenidos en los artículos 2013 y 2014 del Código Civil no puede pretender sostener que la medida de embargo en mención no le alcanza, no solo por haberse desvanecido la presunción de buena fe en la adquisición de su derecho sino además porque en atención al principio de publicidad previsto en el artículo 2012 del Código Civil, éste no puede sostener que los predios que adquirió resulten ajenos a la medida de embargo que data del año mil novecientos noventa y seis y que pesa sobre la totalidad del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez número doscientos ochenta y ocho – Huancayo.

DÉCIMO QUINTO: En tales linderos de razonabilidad, es evidente que a la luz de los principios registrales en comento, los mismos resultan de puntual pertinencia al caso concreto, pues este Tribunal Supremo estima que la actividad jurisdiccional debe ser orientada a dotar de seguridad jurídica a los derechos que aparezcan inscritos en los Registros Públicos, a fi n de que quien celebre un negocio jurídico debe estar informado de todo aquello que publicita tal entidad, lo que a su vez conllevará a dotar de una protección a quien detenta la titularidad del mencionado derecho, protegiéndolo de cualquier maniobra por la cual se busque dejar de honrar una posible acreencia que surja de tal derecho; que la sentencia de vista se encuentra debidamente motivada, ya que está fundamentada en los hechos expuestos por las partes, en las pruebas aportadas al proceso y en los principios registrales en mención, así como implícitamente en el principio de arrastre de carga que prevé la norma especial en torno a los actos de independización; por lo que no se ha acreditado la existencia de vicio procesal alguno a que se hace referencia en el literal a) del recurso de casación propuesto por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada.

DÉCIMO SEXTO: De igual modo, de acuerdo a lo razonado, este Supremo Tribunal considera que en la sentencia recurrida no se ha incurrido en infracción normativa de los artículos 949, 2012, 2013, 2014 y 2022 -segundo párrafo- del Código Civil, a que se han hecho alusión en los recursos de casación interpuestos por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena Zuasnabar.

DÉCIMO SÉTIMO: En lo atinente a la infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil, al estar sustentada esta denuncia en la misma tesis impugnatoria de que el embargo decretado no aparece inscrito en la partidas independizadas y por ende el crédito materia de autos no puede ser ejecutado sobre inmuebles de la actora, la cual ha sido desestimada conforme a lo esgrimido en la presente resolución,  es claro que este cargo no merece amparo legal alguno.

DÉCIMO OCTAVO: Por último, en lo que concierne a la alegada infracción normativa del artículo 2016 del Código Civil, es menester precisar que tal como ha quedado establecido, dicha norma que regula el Principio de Prioridad Registral no ha resultado determinante para la solución de la litis, pues ésta se ha sustentado básicamente en los Principios de Publicidad y Buena Fe Registral, por lo que esta denuncia casatoria no va a modificar en modo alguno el sentido del fallo impugnado.

4.- DECISIÓN

Por tales consideraciones, declararon: INFUNDADOS los recursos de casación corrientes a fojas mil cuarenta y dos y mil cincuenta y cuatro, interpuestos por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena Zuasnabar respectivamente,  en consecuencia NO CASARON la sentencia de vista de fojas mil veintiséis, de fecha diecisiete de octubre de dos mil catorce; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada con Perú Gold Sociedad Anónima y otros, sobre Tercería Excluyente de Propiedad; y los devolvieron. Ponente Señora Cabello Matamala, Jueza Suprema.

S.S. MENDOZA RAMÍREZ, HUAMANÍ LLAMAS, VALCÁRCEL SALDAÑA, CABELLO MATAMALA, MIRANDA MOLINA

C-1429764-22

FUENTE: Legis.pe

¿Cuán útil es nuestro catastro?

Recuerdo que hace más de 10 años, como practicante del Tribunal Registral, me invitaron a formar parte de la comisión que estaba revisando las modificaciones del Registro de Predios. Mi labor, más administrativa en dicha época, me llevó a conocer a diversos valiosos profesionales de nuestro Registro, aunque me llamó la atención de sobremanera la participación de quien en vida fue el Dr. Echegaray.

Más que una semblanza de él, me quedo en esta ocasión con una frase suya: “El catastro que se propone no sirve, gastan dinero en vano.” La actualización del catastro es costosa, y ya van muchos técnicos e ingenieros informados que incluso cuestionan si vale la pena mantenerlo, dado lo costoso, en el ámbito europeo.[1]

No pretendemos, por ahora, cuestionar la decisión de la SUNARP en la apuesta por el actual sistema de catastro, desarrollado a lo largo de sus diferentes gestiones, mas sí comentar algunos de los precedentes que se han brindado en materia registral a propósito de los informes del catastro.

¿QUÉ ES VINCULANTE PARA LA CALIFICACIÓN?

En el X pleno se brindó como precedente [2] los límites de los informes emitidos por el catastro:

PRECEDENTE X.22.-ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO

“El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público”.

Este precedente delimita la calificación registral: en la parte técnica es vinculante para el registrador, pero en la parte jurídica deben evaluarse los principios y normas registrales, así estas estén cuestionadas por el propio informe del catastro.

IMPOSIBILIDAD DE VERIFICAR INSCRIPCIÓN

Otro tema importante es el que se aborda a propósito de la imposibilidad del catastro de determinar si un predio se encuentra inscrito o no. Así pues, la inmatriculación como ingreso del predio al registro puede tener una serie de trabas desde el plano jurídico como en la realidad.

Debe recordarse que la obligación de la presentación formal de planos data de 1988, aunque se hizo efectiva mucho después. En virtud de ello, es razonable pensar en las altas probabilidades de que los predios inscritos sean pasibles de superposición con predios contiguos. En ese sentido el Tribunal brindó el siguiente precedente:

PRECEDENTE XII.9.-PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN[3]

“No impide la inmatriculación de un predio el informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.[4]

Téngase en cuenta por ejemplo la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T en la que se solicitó la inmatriculación de un predio de 365.80 m2 ubicado en el sector Sur de la Campiña Moche s/n, intersección del camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo.

Se observó el informe 706-2004ZR-V-ST/OC del área de Catastro dado que se detectó diferencias entre los datos consignados en los planos de localización, perimétrico y la memoria descriptiva con las cuadrículas de coordenadas de la oficina técnica.

Se señalaba por ejemplo que por el lado norte, la línea recta entre los vértices 1 y 2 consignaba una distancia de 18.50 ml mientras que del cálculo de las coordenadas la distancia era de 18.03 ml, verificando esta discrepancia en todos los lados y colindancias.

El Tribunal Registral revocó la observación en tanto si bien el catastro constituye una herramienta de valor en el ámbito registral a fin de otorgarle contexto físico a los derechos publicitados, la imposibilidad de determinar si un bien inmueble se encuentra inscrito no puede constituirse en impedimento para el ingreso del derecho cuando éste aparece de los títulos presentados.

El derecho había sido acreditado y la imposibilidad de su correlación con el ámbito físico no podía impedir su inscripción. En ese mismo sentido mediante Resolución Nº 252-2005-SUNARP-TR-L se solicitó la inmatriculación de tres predios urbanos y la acumulación de dos de ellos.

En este caso, se observó que según el informe técnico N° 00027-2005-ZR-XI/CP-CHINCHA de fecha 20.01.2005 de la Oficina de Catastro. Luego de ello, se concluyó que el expediente contenía observaciones técnicas, indicando que los planos perimétricos, acumulaciones y memoria descriptivas presentados carecían de aprobación municipal correspondiente.

Al no contar con una base cartográfica debidamente implementada, no se podía determinar gráficamente si existe inscripción y/o superposición con algún predio inscrito en el Registro de Predios. Por ello, el Tribunal Registral revocó la observación señalando que en realidad el área de Catastro no se encuentra implementada, por no contar con la base cartográfica mencionada.

Igualmente, el no poder determinar si hay o no inscripción implica una incapacidad del área de catastro para emitir información relevante para efectos registrales. El usuario del Registro por tanto no tenía por qué perjudicarse según lo dispuesto por el Tribunal.

TÍTULOS INCOMPATIBLES

En el pleno XXXVIII.1. se dio el siguiente precedente:

TÍTULO INCOMPATIBLE

“Cuando por falta de planos u otra información técnica en el título presentado en primer lugar en el Área de Catastro no pueda determinar si es incompatible o no con el presentado en segundo lugar, deberá procederse a la suspensión de éste último a fin de no afectar el principio de prioridad registral”.[5]

En nuestro ordenamiento esto es importante pues existen en la actualidad partidas que han quedado paralizadas desde hace varios años, dado que se han suspendido títulos anteriores en los cuales el área de catastro no podía determinar la existencia o no de incompatibilidad.

En ese sentido, el vocal ponente de este precedente (FREDY SILVA) señaló:

“En caso no existan elementos técnicos en el primer título y por ende catastro no puede determinar la incompatibilidad del título presentado en segundo lugar, debe suspenderse el segundo título, por las siguientes razones:

– La presentación de planos es un requisito para la inscripción de toda desmembración de un predio, razón por la cual, mientras esté vigente el título presentado en primer lugar podrá subsanarse dicha omisión.

– En el supuesto de subsanarse la omisión de presentar planos, la inscripción del título se retrotraerá a la fecha de su asiento de presentación.

– Por lo tanto, de admitirse la inscripción del título presentado en segundo lugar sin el visto bueno de Catastro respecto al título pendiente por falta de planos, podría ocasionar que cuando se subsane la omisión y se inscriba el título presentado en primer lugar se ocasione incompatibilidad entre ambos títulos porque podrían referirse de manera parcial o total a la misma área.

– En el supuesto anterior, tendríamos que aplicar las reglas del artículo 47 del RGRP. De esta manera, el registro no cumpliría su función preventiva de conflictos sino que más bien los generaría.

– Actuar de manera conservadora suspendiendo el título presentado en segundo lugar no ocasionaría perjuicio alguno pues no perdería prioridad de acuerdo a su fecha de presentación. El único problema sería que su inscripción no se realizaría en un plazo razonable, sin embargo, es preferible que su derecho ingrese al registro de manera segura en un plazo mayor a que ingrese de manera rápida pero supeditada al desenlace del primer título.”

No obstante esto, la vocal Rosario Guerra se refería a supuestos más específicos que podían verse afectados:

“Hay casos en que no presentan nada, ni se describe con precisión el predio en estos casos no es justo que se bloquee la partida basado en una simple presentación máxime si la conducta del presentante nos lleva a determinar que su único fin es la partida.”

Asimismo: “Existen casos en que si bien no presentan planos, en el título se describe sus coordenadas UTM. Estas referencias nos permiten determinar la ubicación incluso sin planos, estos casos deben ser inmediatamente remitidos a catastro por graficación (…)”

Dicha vocal entonces buscó integrar precedentes de inmatriculaciones antes mencionados dado que ante la duda de si está o no inscrito un predio, el predio se inmatricula. Esta misma lógica, según ella, debía aplicarse cuando hay títulos pendientes sin planos.

El Vocal Fernando Tarazona señaló que para la procedencia de la suspensión de un título se requiere que el título pendiente se refiera a la misma partida. Y que exista incompatibilidad.

En el presente caso no existe incompatibilidad dado que el catastro no lo podía determinar. Se cuestiona entonces “(…) ante la duda, ¿se presume la incompatibilidad no?”

Frente a dicha posibilidad la Vocal Mariella Aldana señaló:

“Sobre el tema en discusión, coincido en que ambas posiciones son defendibles.

Sin embargo, considero que debemos optar por aquélla que no generará duplicidad de partidas. La duplicidad es una anomalía del Registro muy grave, que genera incertidumbre todo lo contrario a la finalidad de brindar seguridad jurídica que tiene el Registro.”

En la realidad existen muchísimos problemas por este precedente, tan es así que se han paralizado en el registro las inscripciones de predios de amplias extensiones justamente por no poder determinarse si existen superposiciones.

Quizá una medida para alivianar estas partidas, es que los usuarios mismos puedan demostrar que no existe incompatibilidad entre su título y los anteriores. Dicha carga puede ser útil para desentrampar actualmente estas partidas registrales.

Percátese que en estos precedentes el contenido que maneja catastro es insuficiente, por lo que busca preverse futuros conflictos en sede judicial.

[1] Ponencia de Markku Poutanen, Director del Departamento de Geodesia y Geodinámica del Instituto de Investigaciones Geoespaciales Finlandés (FGI), Finlandia “Rumbo a sistemas de catastro coordinados”. CINDER realizado en la ciudad de Dubai entre el 22 y 24 de febrero del presente año.

[2] Luego incorporado en el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).

[3] Este Precedente de Observancia Obligatoria fue incorporado al artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).

[4] XII PLENO. Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de 2005.

Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 13 de setiembre de 2005. Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005.

[5] XXXVIII PLENO. Sesión extraordinaria realizada el día 17 de setiembre de 2008. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 8 de enero de 2009. Criterio adoptado en la Resolución Nº 1013-2008-SUNARP-TR-L- del 19 de setiembre del 2008.

FUENTE: Enfoque Derecho – Gilberto Mendoza del Maestro.

Es posible adquirir un bien de dominio privado del Estado mediante prescripción adquisitiva de dominio si se logra acreditar la posesión legítima hasta antes del 14 de noviembre del año 2010

Con fechas 8 y 9 de julio se llevó a cabo en Lima, el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil 2016, en el que se abordó cuatro temas que venían presentando fallos contradictorios entre sí: el abandono, la prescripción de la acción, la reivindicación de edificación, y la prescripción adquisitiva sobre bienes de dominio privado del Estado. Hace unos días, la Corte Suprema adelantó las conclusiones plenarias a las que se arribaron en dicho evento, y en el que se acordó, en materia de prescripción adquisitiva sobre bienes de dominio privado del Estado, que puede declararse la misma si es que antes de la entrada en vigencia de la Ley N° 29618, el poseedor ya ha cumplido con los requisitos necesarios para acceder a la usucapión.

Dicho pronunciamiento guarda armonía con lo expuesto por los amicus curiae convocados para tal efecto, y cuya posición se resume en los puntos explicados a continuación.

La imprescriptibilidad decretada por la Ley N° 29618

Con fecha 24 de noviembre del 2010 se promulgó la Ley N° 29618, la cual, en su artículo primero, establece que el Estado peruano es poseedor ficto de todos los inmuebles considerados de dominio privado del Estado, mientras que en su artículo 2°, declaró la imprescriptibilidad de los bienes inmuebles de dominio privado estatal. Asimismo, la referida norma dispuso que las personas naturales o jurídicas que se encontrasen ocupando inmuebles de propiedad estatal quedaban facultadas para acogerse a mecanismos legales de compraventa a valor comercial, previa evaluación de requisitos.

Desde su entrada en vigencia dicha norma ha sido sumamente polémica, existiendo actualmente una acción de inconstitucionalidad en proceso, promovida por el Colegio de Notarios de San Martín (Expediente N° 0014-2015-PI/TC del Tribunal Constitucional). El argumento esgrimido es que la referida norma contraviene los siguientes artículos de la Constitución: artículo 70°, que consagra la inviolabilidad del derecho de propiedad; artículo 72°, referido al carácter excepcional que debe tener toda restricción a la propiedad; y artículo 73°, que estipula el carácter de inalienable e imprescriptible que tienen los bienes de dominio público del Estado, solamente.

El régimen legal de los bienes estatales

Son bienes de dominio privado del Estado aquellos que, siendo propiedad de entidades públicas o del Estado en sí, no están destinados al uso público ni afectados a algún servicio público, mientras que los bienes de dominio público del Estado son aquellos que tienen una finalidad pública determinada, ya sea de uso o servicio público, para lo cual se hallan dotados de un régimen jurídico especial.

En ese marco, la Ley N° 29618 constituyó la culminación de una serie de esfuerzos normativos promovidos con el fin de regularizar registralmente la mayor cantidad de bienes de dominio privado del Estado. Una breve compilación de normativa anterior sobre la materia está constituida por:

• La Séptima Disposición Transitoria de la Ley N° 23853, Ley Orgánica de Municipalidades (1984), que disponía que los terrenos que a la fecha de la promulgación de la ley correspondían a las municipalidades provinciales se debía inscribir inmediatamente en los Registros Públicos.

• La Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades(2003), que prescribe que la Superintendencia Nacional de Registros Públicos debe regularizar el tracto sucesivo o a la prescripción adquisitiva de dominio de los bienes cuya propiedad corresponde a las municipalidades.

• Leyes 26152, 26593, 26650, o 27493, que estipulan diversas medidas de saneamiento de la propiedad de bienes de dominio privado de diversos ministerios, con apoyo de la Superintendencia de Bienes Nacionales.

Finalmente, el artículo 23° de la Ley N° 29151, Ley del Sistema de Bienes Estatales (2007), terminó por señalar que todos los predios que no se encuentren inscritos en el Registro de Predios y que no constituyan propiedad de particulares ni de comunidades campesinas y nativas, son de dominio privado del Estado, generando que hoy por hoy, no exista área alguna del territorio nacional que pueda denominarse de libre disposición, pues por presunción jurídica se reputa que todo predio rústico o urbano que no sea de titularidad privada o comunal, pertenece a un omnipresente Estado peruano.

La prescripción adquisitiva de dominio surte efectos ipso iure, por lo que su reconocimiento es de carácter meramente declarativo

El artículo 912° del Código Civil establece que el poseedor es reputado propietario mientras no se pruebe lo contrario (presunción relativa o iuris tantum); pero la simple posesión per se no resulta apta para generar el efecto jurídico de la usucapión. Por el contrario, la posesión requiere estar investida de una serie de elementos concebidos para justificar la seguridad jurídica. Así, el artículo 950° del Código Civil establece que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años; y se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

Por su parte, el artículo 952° del código sustantivo establece que quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. Se observa del texto normativo que la tarea que el legislador reserva al operador jurídico es la de reconocer la existencia de un supuesto de hecho que se ha manifestado de forma armónica e incuestionable a través del tiempo, declarando que el mismo surte un efecto legalmente establecido. Se pone de manifiesto así el carácter eminentemente declarativo que tiene el reconocimiento jurisdiccional, por lo que todos los actos que un poseedor efectúa una vez cumplido el plazo legal de posesión cualificada se consideran ya hechos a título de propietario, sin necesidad de contar con pronunciamiento judicial o notarial que confirme dicha calidad o que convalide dichos actos.

En ese sentido, en materia de prescripción adquisitiva de dominio sobre inmuebles de dominio privado del Estado el pronunciamiento favorable de juez o notario solamente cumple un rol declarativo, pues es a partir del momento en que un poseedor cumple el plazo legalmente establecido, y con estricta observancia de los requerimientos prescritos por ley, que se puede reputar a éste como propietario del bien sobre el cual se enseñorea.

Conclusión

Basta al usucapiente probar que ha cumplido con el requisito de la posesión cualificada hasta antes del 24 de noviembre del año 2010, para confirmar que se ha generado una situación jurídica definitiva constituida con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 29618. Ello debido a que la prescripción adquisitiva de dominio constituye un derecho que opera automáticamente luego de transcurrido el último día del plazo de posesión válida, y que prevalece ante un instrumento normativo que no tiene eficacia retroactiva para situaciones o relaciones jurídicas ya consumadas, en virtud de lo establecido en el artículo 103° de la Constitución y el artículo III del Código Civil.

Finalmente, en el caso de los poseedores que inician su posesión cualificada con anterioridad a la promulgación de la precitada Ley, pero que cumplen con el plazo requerido durante la vigencia de la misma; y en el caso de aquellos poseedores que inician su posesión con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 29618, no será posible iniciar procedimiento alguno de declaración de propiedad por usucapión, dado que la norma analizada interrumpe el plazo valido de posesión desde su entrada en vigencia.

Sepa qué distritos registran la mayor oferta de viviendas nuevas en Lima

Este año Jesús María se ha convertido en el distrito con mayor oferta inmobiliaria gracias a su política promotora, destacó la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco). Conozca qué otros distritos lideran este ranking.

Si está buscando adquirir un inmueble, esta información le podría servir. La Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) presentó un informe donde da cuenta de los distritos que registran una mayor oferta de viviendas nuevas en la capital.

Así, actualmente los distritos que mayor disponibilidad de oferta reportan en Lima son Jesús María con 2,205 unidades (9% del total), San Miguel con 2,048 unidades (8,4%) y Surco con 1,951 unidades (7,9%). Estos tres distritos concentran el 25% de la oferta inmobiliaria de Lima y Callao.

En el siguiente cuadro presentamos los 15 distritos con mayor oferta inmobiliaria nueva en Lima:

Capeco destacó el caso de Jesús María, pues este año alcanzó el primer lugar (el año pasado estaba en 4ta ubicación) gracias a una política de promoción inmobiliaria.

“Jesús Maria inteligentemente derogó muchas ordenanzas que limitaban el desarrollo de vivienda formal. Eran temas relacionados a la densidad, altura y tamaño de las viviendas. Eso ha hecho que tenga ahora el primer lugar (en oferta)”, subrayó Ricardo Arbulú, presidente del Instituto de la Construcción y el Desarrollo (ICD) de Capeco.

Asimismo, Arbulú señaló que San Miguel mantiene su política promotora y por ello destrabó las limitaciones para la construcción de edificios de 15 y 18 pisos.

Otro distrito que también va en esa misma línea es Breña, y por ello ahora es el 6to distrito con mayor oferta inmobiliaria (en año pasado estaba 9no).

Por el contrario, un distrito que cada año ve mermada su oferta inmobiliaria es San Isidro, ahora ubicado en el puesto 12 (el año pasado era el 10mo distrito con mayor oferta).

“San Isidro ha limitado su actividad edificadora con ordenanzas, ante el pedido de los vecinos”, anotó Arbulú.

FUENTE: Diario Gestión – José Carlos Reyes

Conozca cómo varían de precio los departamentos en los diversos distritos de Lima

La Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) presentó hoy un estudio sobre la actual oferta inmobiliaria en la capital.

Al momento de buscar adquirir una vivienda uno de los factores claves será el precio que estemos dispuestos y en capacidad de pagar.

Por ello resulta importante conocer cómo varían de precio las viviendas en los diversos distritos de Lima.

Y las diferencias son amplias. Por ejemplo, en los distritos de Lima Norte el precio de los departamentos promedia los S/ 141,260; mientras que en Lima Top el precio de estas viviendas promedia los S/ 858,897, es decir, supera ampliamente al medio millón de soles.

Esta información fue difundida hoy en el avance del Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima y Callao, presentado por la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).

En el siguiente cuadro podrá revisar los precios, áreas promedios de los departamentos y oferta según las zonas de Lima.

Esta es la clasificación de los sectores urbanos:
1. Lima Top: Miraflores, San Isidro; La Molina, Santiago de Surco, San Borja, Barranco.
2. Lima Moderna: Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo.
3. Lima Centro: Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis.
4. Lima Este: Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, El Agustino, San Juan de Lurigancho.
5: Lima Norte: Carabayllo, Cómas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres, Ancón, Santa Rosa.
6. Lima Sur: Chorrillos Lurín, Pachacámac, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar.
7. Callao: Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta, Ventanilla.

Aquí también puede revisar un mapa de Lima con la distribución de los sectores urbanos y los precios promedios por metro cuadrado:

FUENTE: Diario Gestión – José Carlos Reyes

TC se rectifica: Plazas notariales dependen de cantidad de habitantes y no de ciudadanos

El Tribunal Constitucional ha corregido una sentencia que emitió en el 2014, cuando interpretó que las plazas para notarios en el país era de dos a más por cada 50 mil ciudadanos documentados. Ahora el Colegiado señala que se refiere a habitantes en general (mayores y menores de edad). Además, incorpora el movimiento comercial como factor que también determina el número legal de notarios en cada provincia.

• Cortesía de SMAR Architecture Studio
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Ubicación para ser utilizado sólo como referencia. Podría indicar ciudad / país, pero la dirección no exacta.

Fuente: ArchDaily Perú por Claudia Hiromoto

ARQUITECTOS ABOGADOS (Lima – Perú)

Este Domingo 12 de Abril del 2015 de 8:00 a.m. a 4:00 p.m. son la Elecciones de Consejeros del Consejo Nacional de la Magistratura, Titular y Suplente, por los Miembros de los Colegios de Abogados.

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LOS ESPERO POR ESTE MEDIO! 

PRESENTACION

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