En el Perú, la Ley 27157 (publicada el 20.07.99) estableció, entre otros temas de importancia, dos exigencias para todos los Edificios de Departamentos, Quintas, Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales, y otras Unidades Inmobiliarias con Bienes Comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos:
Primero.-
Deben contar con un Reglamento Interno.
Segundo.-
Todos los Reglamentos Internos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicación (20.07.99), deberán adecuarse a lo que ella establece.
Si Usted pertenece a una Junta de Propietarios que no cuenta con un Reglamento Interno o teniéndolo no lo ha adecuado a la Ley 27157, le recomendamos que cumpla con dicha exigencia porque le permitirá: registrar su Junta Directiva ante los Registros Públicos (Sunarp), demandar ante el Poder Judicial a los vecinos morosos, o regularizar alguna ampliación edificada sin Licencia de Obra, entre otros actos.
Debe tener presente que el Reglamento Interno debidamente redactado y formalizado, establece en forma clara y precisa las reglas necesarias para lograr una convivencia pacífica y en armonía con nuestros vecinos, brindándonos la calidad de vida que cada uno nos merecemos.
BENEFICIOS DE CONTAR CON UN REGLAMENTO INTERNO:
A continuación enumeramos los principales actos que su Junta de Propietarios podrá realizar válidamente luego de adecuar su Reglamento Interno a la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común).
1. Regularizar la Constitución de la Junta de Propietarios
o Realizar su inscripción ante la SUNARP.
o Determinar al Presidente si existiera pluralidad de propietarios.
o El Presidente de la Junta de Propietarios gozará de las facultades de representación procesal.
2. Realizar el cobro judicial por el incumplimiento o retraso (mora)
o En el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias.
o El hecho que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.
3. Obtener el Saneamiento Registral de su Edificación
o Alcanzar el reconocimiento legal e inscripción de su Edificación
o Registrar una Ampliación en la edificación vía Regularización de Fábrica.
4. Optar por un “Criterio Razonable” para determinar:
o El porcentaje de participación en los bienes comunes.
o El monto a cancelar por concepto de mantenimiento de los servicios comunes, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.
o Los “Criterios Razonables” pueden ser: criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc.
o Con la normatividad anterior (Decreto Ley 22112) el único criterio permitido para determinar porcentaje de participación en los bienes comunes y los gastos era el del “área construida de su sección”.
5. Asimismo, podrá:
o Establecer limitaciones a los usos permitidos por las normas vigentes, para las secciones de propiedad exclusiva.
o Determinar que bienes comunes serán intransferibles.
6. En cuanto se refiere a la administración, uso y disfrute de las Unidades Inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes, podrán regular:
o Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, arrendatarios u otros poseedores.
RECOMENDACIONES:
Con nuestro Apoyo y Asesoramiento Usted y sus Vecinos podrán adecuar su Reglamento Interno y Junta de Propietarios en forma rápida y eficaz.
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Saludos Cordiales.
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Victor Guzmán Carrera
Abogado PUCP
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Estimado Victor:
Quiero consultarte hacerca de lo siguiente
en el caso de regularización de una edificación bajo la 29090, que este en una zona monumental, es requisito la opinion del INC.
Gracias
Excelente la orientación. Lo voy a recomendar a mis co-propietarios
Una consulta: puede la junta de propietarios registrada en la SUNARP abrir una cuenta corriente?
estoy interesada en contar con sus servicios, siempre y cuando sean comodos, es para un reglamento interno de un edificio de 6 propietarios, a donde puedo acudir.
Gracias
Quisiera orientación acerca de cuál es el tratamiento legal para los propietarios morosos, que procedimiento hay que seguir y más o menos cuál es el costo de cobrar las deudas.
Una determinación muy arbitraria, por morosidad.
En el edificio en el que vivo, el Presidente de la Junta de Propietarios (pero que aun no está legalmente registrada), afirma que por el hecho de que no se pague el servicio por mantenimiento 2 meses seguidos a decretado que se hará el respectivo corte del agua del Dpto. Si aun debiendo 3 meses y uno no pagará los 3 meses completos y si pagara 2 meses para ir poniendose al día, de igual manera según él se seguirá manteniendo el corte del agua hasta cancelar el total de la deuda. No considerando que en el hogar donde se realizara el corte pudieran vivir incluso niños o personas mayores, es decir ancianos.
Aun no habiéndo un reglamento interno de manera oficial , ¿es posible que se determine esas medidas de manera absoluta. por el solo hecho de tener la "autoridad" en el edificio ?. No se convierte el Sr. en un dictador , por asi verlo de esa manera?. ¿ Habría forma legal o existe un reglamento general de edificios donde se estipule algún escrito que defienda, al residente moroso de ello en caso pudiera ocurrir y por tanto como se debería actuar?,¿Va contra la ley esas determinaciones?.
EN CASO RESPONDIERA A MIS INTERROGANTES, LE ESTARE MUY AGRADECIDO POR SU GENTIL ORIENTACION.
Hola 1.- soy propietaria de un departamento en magdalena del mar, el agua nos la repartimos entre todos en partes iguales siendo que hay departamentos mas grandes con mas numero de gente en cada uno. Seria conveniente solicitar un medidor para cada departamento? Cual seria el procedimiento.2.- que cantidad de votos o % de participación es la requerida cuando un grupo de minoria quiere sacar al presidente del edificio de su cargo alegando pretextos carnetes de juicio ?
Se comenta mucho sobre los vecinos morosos y como la ley 27157 ampara ante un juez el obligarlo a pagar, pero como es posible que no se ampare al abuso en el pago de las cuotas??? quien ampara a esa minoria que tiene que aceptar pago mensual de mas del 100% ( mas de 500 soles y los demas 250 soles !!!!) en relacion a otros propietarios porque al aplicar el criterio de area ocupada por abuso en el ejercicio de derecho a voto se opta por conveniencia economica el que una minoria (comunmente 1 ó 2 propietarios) tengamos que financiar la gran parte de los gastos de mantenimiento cuando NO se obtiene un beneficio a adicional por los servicios comunes????. COMO ES POSIBLE QUE ESOS PROPIETARIOS SE AMPAREN DE UNA LEY QUE FUE CREADA PARA HACER JUSTICIA Y NO SE APLIQUE UN CRITERIO CON EQUIDAD,BUENA FE Y ETICA EN CUANTO AL PORCENTAJE DE LOS GASTOS DE LOS SERVICIOS COMUNES?? A PESAR QUE LA LEY 27157 PROPONE OTROS CRITERIOS RAZONABLES COMO USO,UBICACION,ETC. es muy común aplicar el area ocupada y ello hace que las cuotas de mantenimiento se conviertan practicamente en el costo de un alquiler???? actualmente hay edificios nuevos que ya aplican el criterio partes iguales porque esos propietarios SI tienen ETICA y ven que no seria justo que unos paguen mas dinero por el hecho de tener mayor area ocupada cuando externamente se gozan de los mismos beneficios. Si vemos la ley en España ya contempla el ABUSO DE DERECHO en estos casos, que esperamos en el PERU???? hasta cuando propietarios sin ETICA se unen argumentando que hacen ejercicio democrático de su derecho a votar y decidir por pagar menos cuando por uso o numero de personas hasta muchas veces obtienen mas beneficio enlos servicios comunes los departamentos mas pequeños””’.. es aceptable que por ejemplo 8 propietarios paguen 259 soles y solo 2 paguen 550 soles ,tan solo estos ultimos por tener el doble de area ocupada en la propiedad exclusiva cuando los servicios comunes son para la parte externa y TODOS obtienen el mismo servicio de vigilancia,administracion,limpieza,etc. OJALA A TRAVES DE ESTE MEDIO MAS PROPIETARIOS TENGA ESTA INQUIETUD Y EXPONGAN MAS CASOS DE COBROS ABUSIVOS,YA QUE, LA LEY 27157 DEBERIA DE CONTEMPLAR TAMBIEN ESTOS CASOS.He recurrido a muchas entidades y siempre encuentro respuestas como .. son problemas internos entre propietarios,las decisiones se toman por mayoria,etc OK!!! pero una cosa es usar el derecho a voto para elegir el color del edificio y otra es votar para decidir pagar mas o menos en los gastos comunes. Sino porque entonces la ley 27157 propone otros criterios razonables cuando en la práctica no se utilizan con sentido de equidad buena fe y ETICA, eso no se llama ABUSO EN EL EJERCICIO DEL DERECHO A VOTO????????? QUE LEY ME AMPARA???? DONDE ESTA EL RESPETO HACIA MIS DERECHOS????? Y ENCIMA TENGO QUE ACEPTAR QUE POR CADA NUEVO GASTOS ELLOS DECIDAN POR VOTACION EL CRITERIO DE SU BOLSILLO,HASTA ARGUMENTAN CINICAMENTE QUE SU "REALIDAD ECONOMICA" NO LES PERMITE PAGAR MAS DE LO QUE YA PAGAN!!!???? ESTO ES AMPARADO POR LA LEY 27157???
HOla como estas soy el Ing. Arturo Huapaya y quisisera saber el procedimeitno y presupuesto a seguir para que me asesores en la independizacion de un inmueble familiar, te adelante que el inmueble tiene un piso construido de mas, el cual quiero legalizar, se de esta ley por lo cual quiero someterme para poder tener todos la edificacion saneada.
Espero respuesta.
vivo en un multifamiliar que tiene un reglamento interno incrito en registros publicos el año 1981, actualmente algunos de los propietarios han cambiado y /o fallecidos,es necesario actualizar el reglamento interno para formar la junta de propietarios y si los herederos pueden participar como propietarios en la eleccion de la junta y si es necesario que acreditar la propiedad, agradecere su respuesta .
Soy propietario de un dpto ubicado en un edifico de 5 pisos integrado por 10 unidades inmobiliarias.
Mi consulta es si el cuarto que existe en los aires de mi dpto esta considerado como unidad inmobiliaria adicional. Asi mismo deseo saber los citerios razonables para pagar las cuotas de mantenimiento del edificio.
gracias,
En mi edificio siempre se pago el mantenimiento por el area de departamento, ahora quieren hacer el pago a todos por igual, es esto legal, ya que yo cuento con una area de 100 mt2 y hay departamentos hasta de 250 mt2.
Mil gracias
Hola , mi nombre es Ricardo. Yo vivo en un departamento ultimo piso donde hize una ampliacion hace aprox. 4 a 5 años, hace 2 años la municipalidad me objeto y me hicieron pagar una multa , luego por ignorancia mia no hize nada mas , ahora ellos quieren votar lo construido de aprox. 50 mt.2 un pequeño pen house, yo quiero regularizar pero insisten en querer derrumbar lo hecho de material noble y con columnas y todo lo que en estos casos se solicita.
ado como un dpto sres pero en mis papeles de compra venta figuracomo areas comunes y son intransferibles sres estos el edificio q hago mencion es de cuatro pisos y una azotea por favor espero su ayuda porq este es un problema para todos los propietarios q ocupamos estos dptos
Estoy a puertas de comprar un departamento, pero antes quisiera saber todos los problemas q me aquejaria tener un departemento nuevo. Es un edificio de 4 pisos con agua y luz individual, tambien se llevaria un reglamento interno. Quisiera saber mas sobre este tema y si tiene alguna otra web relacionado con estos problemas.
Gracias por su respuesta.
Una consulta: Me acaban de eligir presidente de la Junta de Propietarios de un Edicio recien construido. La constuctora nos ha hecho llegar el Reglamento Interno del Edificio,donde indica que los gastos de las areas comunes (limpieza,vigilancia,seguridad,jardineria,etc)deben de ser pagadas segun la participacion del area ocupada de cada propietario. Tengo entendido que existe la ley 27157 donde indica que se debe pagar por % de participacion.Sin enbargo un propietario indico que debemos pagar todos en partes iguales.Pregunta:¿Que
es lo correcto? Ceñirse al reglamento o en todo caso que debo de contestarles a todos los propietarios.Gracias por la respuesta.
una consulta vivo en un edificio de 7 familias todos los departamentos son de 82mt mas un area en la azotea para tender la ropa, excepto el del primer piso que tiene 107mt y tiene patio propio, deberia pagar mas por el mantenimiento el propietario del primer piso.
Tambien el servicio de agua es mancomunada excepto por un departamento que se ha independizado, entonces somos 6 familias q pagamos el agua mancomunada, sin embargo en 3 de las familias residen 2 personas por departamento, mientras que en otros 3 dptos residen en promedio 5 personas, ¿deberian pagar más por el servicio de agua estas familias?. Tambien por favor , es legal cortarle el servicio de agua a una familia morosa que paga por 3 meses consecutivos el servicio?. ¿q hacer en caso se nieguen a pagar el mantenimiento q incluye entre otras cosas el agua? Gracias por su respuestas.
augusto oaredes alcocer escribo . una consulta compra un estacionamiento de una cochera de 24 estacionamientos, pero no tenemos un reglamento interno yo en muchas oportunidades llame a una reunion de propietarios para quer formar la junta directiva de propietarios solamente llegaron 8 propitarios de 24 que son no tienen interes porque tenemos una persona encargada este sr. hace lo que quiere y el que habla no estoy de acuerdo,que puedo hacer dr.
No soy abogada pero no entiendo porque hay que pagar mas si uno cuenta con un duplex y el ascensor ni siquiera llega a lka terraza. Por favor le agradecería aclararlo.
Mil gracias
Sofía Chavez
El agosto del 2009, compré mi departamento en una edificiación de tres pisos, un departamento por piso y en la azotea dividido en tres unidades uno para cada departamento. El hecho es que uno de los propietarios viene ocupando algunas zonas de las áreas comunes en el 1er piso y la azotea. No contamos con junta de propietarios y reglamento interno. Mi consulta es saber con el reglamento interno se puede obligar a que no se ocupen las areas comunes, y quien debe elaborar el reglamento y formar la junta directiva. Otra cosa ¿cuanto puede costar aprox sus servicios por asoseria para el reglamento y junta de propietarios?. Saludos.
FELICITACIONES por la pag y exitos ojala hubieran mas pag legales asi….solo una pregunta yo comparto areas comunes en un predio RUSTICO con otros copropietarios..tambien podemos molestarte para la constitucion de un reglamento o no se Aplica ??”” gracias
Vivo en un edificio multifamiliar con 14 dptos. Uno de los propietarios sin consulta alguna ha agrandado su cochera porque su auto nuevo no cabía ha covado la pared hacia adentro y ha sacado la puerta más hacia la vereda modificando la fachada del edificio que tiene 3 puertas que son cocheras. Ahora es notorio una puerta de cochera al comienzo de la vereda (modificada) y dos puertas de cochera planas que están metidas hacia adentro. Es legal hacer esto?
Muy buena su orientacion, agradeceria e diera una respuesta a esta pregunta.
Vivo en un edificio de propiedad horizontal de 5 departamento y los dueños queremos formar nuestra junta, pero dos de ellos no vieven alli tienen arrendados sus departamento, ¿dichos dueños pueden ser elejidos como miembros de la junra?
Porque los duplex deben pagar mas mantenimiento que los departamentos Flat,cual es la razón por la cual los departamentos mas grandes deben pagar mas q los pequeños,en que se basa ese criterio del pago en proporción a las áreas,si al final los servicios comunes son iguales para todos aparentemente.
ES VERDAD QUE LOS ESTACIONAMIENTO COMPRENDIDOS DENTRO DE UN EDIFICIO O CONDOMINIO ESTAN EXCLUIDOS DEL PAGO DE PREDIAL ANTE LA MUNICIPALIDAD.
BUEN DIA Y FELICITACIONES POR ESTA PAG. MI CONSULTA ES LA SGTE VIVO EN UN MULTIFAMILIAR DE 5 PISOS Y COMPRE UN DTO EN EL ULTIMO PISO ,EL ACUERDO INICIAL DE COMPRA FUE EL 5TO PISO MAS LOS AIRES SIN PREVIA DOCUMENTACION DEL MISMO Y SI ME PUEDO AMPARAR EN ALGUNA LEY Q REGULA ESTE TEMA DE AIRES, TAMBIEN NECESITO SABER SI LA JUNTA DE PROPIETARIOS PUEDE OBLIGARME A DERRUMBAR EL PARAPETO Q HICE CERCANDO SOBRE EL AREA DE MI DTO AGRADESCO SU PRONTA RESPUESTA Y GRACIAS DE ANTEMANO.
vivo en un primer piso de un edificoo de 8 dptos, hay una deuda por mantenimiento del ascensor de 900 soles , y nos quieren repartir por igual entre los 8 dptos.
Los 2 dptos del primer piso , no usamos el ascensor para nada, la azotea es de uso esxlusivo de los dptos del ultimo piso. Quiero saber si estamos obligados los dptos del primer paso a pagar el mantenimiento del ascensor, en caso de q sea positivo, debemso pagar la misma suma del resto o puede hacerse un arreglo , teniendo en cuenta q nunca lo vamso a usar
VIVO EN UN EDIFICIO DE 4 PISO, LOS PROPIETARIOS DEL ULTIMO PISO HAN CONSTRUIDO CON MATERIAL NOBLE ,EN LO QUE SE SUPONIA ERA ,LA AZOTEA O AIRES, INDIVIDUALMENTE NOS HEMOS QUEJADO A LA MUNI, NO HAN HECHOA NADA,SOLO LE PUSIERON UNS MULTA,QUE PODEMOS HACER PARA RECUPERAR ,LA AZOTEA,, GRACIAS
la orientación que brinda es muy acertada y a la vez necesaria para resolver las dudas en cuanto a la convivencia en los edificios de departamentos que se ha n incrementado en Lima.
gracias.
muy buena orientqación se tiene en este blog. Magnific forma de contribuir con el orden en nuestro pais.