Casación 1532-2016, Loreto: Procede desalojo pese a haber adquirido inmueble por prescripción o haber realizado construcciones sobre el bien

Sumilla: Dentro de los procesos de desalojo por ocupación precaria, ni las alegaciones sustentadas en la existencia de construcciones nuevas sobre el predio sub litis, ni aquellas que se fundamentan en la usucapión del mismo pueden ser empleadas por el órgano jurisdiccional como sustento válido para dictar una resolución de carácter inhibitorio. Base Legal: Cuarto … Leer másCasación 1532-2016, Loreto: Procede desalojo pese a haber adquirido inmueble por prescripción o haber realizado construcciones sobre el bien

NO ES PRECARIO QUIEN TIENE PARENTESCO DIRECTO CON EL DUEÑO

NO ES PRECARIO QUIEN TIENE PARENTESCO DIRECTO CON EL DUEÑO Propietaria no puede desalojar a sus abuelos http://laley.pe/not/3092/propietaria-no-puede-desalojar-a-sus-abuelos/ Noticia clasificada en: Corte Suprema Derecho a la propiedad Desalojo Jurisprudencia Jurisprudencia civil Posesión precaria La Corte Suprema ha determinado que los abuelos de la propietaria de un inmueble no podrán ser considerados como precarios. ¿La razón? … Leer másNO ES PRECARIO QUIEN TIENE PARENTESCO DIRECTO CON EL DUEÑO

Jueces deberán ordenar multas compulsivas antes de ordenar las diligencias de desalojo

Cecilia Cerna
Viernes, 19 de diciembre de 2014 | Leída 1738 veces
Podrán solicitar el apoyo de la Policía y la Fiscalía de prevención del delito

Jueces deberán ordenar multas compulsivas antes de ordenar las diligencias de desalojo

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El Poder Judicial ha dispuesto que todos los jueces que ordenen medidas disciplinarias y coercitivas para el cumplimiento de sus mandatos, deberán hacerlo de manera razonable y proporcional a la situación en concreto. Con ello, se buscan evitar hechos de violencia en las diligencias judiciales, como las ocurridas semanas atrás en Cajamarca durante el desalojo ordenado por una jueza.

 

Todos aquellos jueces a nivel nacional que, en función de su autoridad e independencia judicial, tengan que aplicar medidas disciplinarias y coercitivas dispuestas en los artículos 52 y 53 del Código Procesal Civil, lo deberán realizar de manera razonable y proporcional a los sujetos procesales omisos al cumplimiento de los mandatos judiciales.

 

Así lo estableció la Presidencia de la Corte Suprema mediante la Resolución Administrativa N° 363-2014-P-PJ publicada el 3 de diciembre en la página web del PJ.

 

En ese sentido, se establece que frente a casos como desalojos, requerimientos de pago bajo apercibimiento de ejecución forzada o remate, embargos o secuestros preventivos, entre otros que involucren el despojo de bienes inmuebles, maquinarias o vehículos, la primera medida que deberá emplear el juez debe ser la imposición reiterada de multas compulsivas y progresivas. Y, de persistir la renuencia, el juez podrá imponer la detención de hasta por 24 horas.

 

Asimismo, se exhorta a los jueces que la  ejecución de las diligencias que impliquen despojos de bienes se cumpla dentro del marco de razonabilidad y proporcionalidad, a fin de resguardar el derecho a la vida e integridad personal de las partes procesales, incluso de las del propio juez, los auxiliares jurisdiccionales y los órganos de apoyo judicial.

 

Una segunda respuesta para los casos mencionados es que, de existir antecedentes de resistencia y violencia al cumplimiento del mandato judicial, el juez debe programar la diligencia en fecha y hora teniendo en cuenta el factor sorpresa. Para ello, deberá solicitar el apoyo de la Policía Nacional del Perú y, de ser necesario, la presencia de la Fiscalía de la Prevención del Delito para garantizar los derechos a la vida e integridad personal de todos.

 

Por último, se señala que de persistir la resistencia violenta, el juez debe dejar que los agentes policiales y los representantes del Ministerio Público actúen conforme sus atribuciones (aplicación de los artículos 366 y 367 del Código Penal).

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El factor sorpresa en la ejecución judicial

Marianella Ledesma
Viernes, 26 de diciembre de 2014 | Leída 1629 veces
¿SERÁ PERTINENTE LO DISPUESTO POR EL PJ SOBRE OPERATIVOS DE LANZAMIENTO?

El factor sorpresa en la ejecución judicial

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El PJ ha emitido una resolución en la que exhorta a los jueces a nivel nacional a proceder, como último recurso, con la reprogramación de diligencias en ¿”fecha y hora sorpresa”? contra las personas que se resistan por todos los medios a desocupar un predio. La preocupación es válida, sobre todo tras el penoso y mortal incidente ocurrido durante cierta operación de desalojo en Cajamarca; sin embargo, preocupa la exhortación sobre cómo se debería actuar en la ejecución de los mandatos judiciales, pues habría que recordar que ninguna autoridad, ni siquiera los Magistrados de instancia superior, pueden interferir en la actuación de los jueces.

 

El Presidente del Poder Judicial inspirado en el penoso incidente ocurrido en Cajamarca, a propósito de la ejecución judicial de un desalojo, ha decidido emitir la RA N° 363-2014-P-PJ, por la que exhorta a los jueces de toda la República para que en caso no se cumpla con los mandatos judiciales, vinculados a la entrega de inmuebles, asuman como primera alternativa la imposición de multas compulsivas e incluso la detención -por 24 horas-  a quien se resiste al mandato judicial; y, agrega que si esto no funciona, se proceda a reprogramar las diligencias en ¿“fecha  y hora sorpresa”?, solicitando la participación del Ministerio Público y el auxilio de la Policía Nacional.

 

Es válida la preocupación de quien suscribe la RA N° 363-2014-P-PJ, sin embargo, nos preocupa la exhortación que hace a los jueces, de cómo se debería actuar en la ejecución de los mandatos judiciales, pues, habría que recordar que ninguna autoridad, ni siquiera los Magistrados de instancia superior, pueden interferir en la actuación de los jueces (Art. 16 de la LOPJ).

 

Al margen de ello, llama a la reflexión el contenido de su exhortación. Debemos asumir que las actuaciones judiciales que propone son propias del proceso de ejecución, donde hay derechos ya definidos y donde se llega a la ejecución forzada, luego de un larguísimo camino procesal y cuando el ejecutado se torna desafiante para cumplir con la entrega voluntaria del bien. Para ello, no solo se puede recurrir al descerraje, la demolición del bien u otra alternativa que implique recuperar el bien, sino que los bienes que se ubican al interior del predio, son materia de lanzamiento, los que incluso se colocan transitoriamente en la vía pública.

 

La pregunta que surge es saber, quién retira los bienes del predio: ¿la policía, el secretario, el juez o el demandante?  El propio ejecutado es el que tiene que proceder al retiro inmediato y casi instantáneo de sus bienes. Como ello implica una mudanza acelerada, algunos ejecutantes, para hacer más rápida la entrega del inmueble, van premunidos con un camión de mudanza con los cargadores respectivos para llevar los bienes al lugar donde señale el ejecutado; otros, optan por dejarlos en la vía pública, lo que no garantiza que culminada la diligencia vuelvan a ingresar al bien los ejecutados. Felizmente, en esos casos, el artículo 593 CPC ha considerado que: “Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento”.

 

Ingresar a la ejecución forzada, implica un escenario nada pacífico, pero se debe precisar que el uso de la fuerza no está dirigida contra la persona del obligado, sino contra el bien que se debe entregar; dicho en otras palabras, la ejecución forzada no debe pasar por restringir la libertad de las personas que se resisten a la entrega del bien; los actos de violencia no son contra la persona obligada sino contra el bien que es materia de la entrega; para lo cual la propia ley procesal (art. 593 del CPC) permite recurrir al lanzamiento, esto significa que se procede a retirar todos los bienes y enseres que se puedan encontrar en el inmueble para entregar el bien al ejecutante. El texto del artículo 593 del CPC dice “se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado”.

 

Dicho todo esto, señalo que no concuerdo con las reglas que se ha diseñado para la ejecución, pues, atenta contra la propia dinámica del proceso de ejecución; podríamos decir —en un sentido muy surrealista— que una regulación como la que sugiere la Resolución Administrativa en comentario, acogería una casi derogatoria de todo el acápite de la ejecución forzada del Código Procesal. Felizmente estas ideas las tomaremos como de mera reflexión académica, pues, no pueden superar las reglas impuestas por el legislador por más que vengan del presidente de la Corte Suprema.

 

Alcanzar una tutela efectiva, implica en muchos casos el uso de la fuerza, a fin de materializar lo que  se ha declarado. Se recurre a la vis compulsiva, para doblegar la resistencia del obligado; si no existiera este mecanismo la tutela judicial no podría mostrar efectividad en el derecho ya definido; pero, es importante precisar que en el caso concreto del desalojo, no se puede justificar la detención del obligado, la restricción de su libertad por negarse a desocupar el bien, pues, la violencia se dirige contra el bien para recuperarlo, no contra la persona del obligado a devolverlo.

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Modifican el artículo 603 del Código Procesal Civil Incorporan “desalojos exprés” de invasores de inmuebles

Modifican el artículo 603 del Código Procesal Civil

Incorporan “desalojos exprés” de invasores de inmuebles

 

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Nueva figura incorpora medida cautelar de posesión provisoria. En un intento por beneficiar a los poseedores de inmuebles que han sido despojados por invasores, se adicionó un tercer párrafo al artículo 603 del Código Procesal Civil relativo al interdicto de recobrar regulando un trámite cautelar de posesión provisoria.

Según la Ley Nº 30199, publicada en El Peruano el 18 de mayo último, el poseedor de un inmueble (que formula interdicto de recobrar) puede solicitar, como medida cautelar, la posesión provisoria del bien una vez que haya sido admitida su demanda.  Es decir, el demandante en un proceso de interdicto de recobrar, una vez admitida su demanda podrá solicitar al juez a través de un trámite cautelar y por cuerda separada, que se restituya el bien o parte del bien del cual ha sido despojado.

Interdicto de recobrar

Mediante el interdicto de recobrar se defiende la posesión dentro de un procedimiento sumarísimo, cuando esta se altera por acción de terceros. El propósito del interdicto es solucionar el conflicto rápidamente y devolver los bienes a su destino. El afectado puede recurrir a esta vía en un plazo máximo de un año.

De esta manera, quien se halle en posesión pacífica de un bien (incluso si no se tiene título) podrá recurrir a esta vía frente a situaciones de desposesión. Esta puede ser violenta, subrepticia o clandestina, pero necesariamente debe haberse producido la desposesión directa del poseedor o de quien obra en su nombre como servidor de la posesión.

Si bien el interdicto de recobrar se presenta como un procedimiento rápido, en la práctica el demandante debe esperar la conclusión del proceso para que le restituyan el bien. Este escenario ha provocado que dicho proceso pierda su efectividad haciendo esperar años al agraviado.

Defensa posesoria y nuevo interdicto La nueva norma varía la regulación procesal para beneficiar al desposeído con un mecanismo de tutela cautelar. En tal sentido, el desposeído encuentra en el nuevo artículo 603 del Código Procesal Civil una vía judicial expeditiva para recuperar su inmueble, sin necesidad de recurrir a la defensa posesoria o “desalojo de hecho”, que en ocasiones da lugar a denuncias por delito de usurpación.

Bonus legal 

La solicitud de posesión provisoria sigue el trámite de una medida cautelar, es decir, una vez presentada será concedido o rechazado por el juez sin correr traslado previo a la contraparte. Ejecutada la medida, el demandando podrá oponerse a la medida incorporando nuevas pruebas en el plazo de cinco días, tal como lo establece el artículo 637 del Código Procesal Civil. Contra lo que resuelva el juez será materia de apelación.

El proceso penal vigente para el caso de delitos de usurpación contempla una figura cautelar muy similar denominada ministración provisional o desalojo preventivo (art. 311 del CPP), por el cual el agraviado puede solicitar que se le restituya el bien usurpado.

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MODELO ESCRITO DE DEMANDA DESALOJO

Secretario:
Expediente Nº:
Cuaderno: Principal
Escrito Nº: 1
Sumilla: Demanda de desalojo por falta de pago.

JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DEL CALLAO

JOSÉ AUGUSTO RUIZ SUÁREZ, identificado con DNI Nº 15350761, con dirección domiciliaria en Jr. El Pescador Nº 210 – El Callao, señalando domicilio procesal en Jr. Buenos Aires Nº 305 – El Callao; a Ud; atentamente digo:
Tal como aparece del testimonio de la Escritura que contiene el poder otorgado por la Sra. Romelia Vicenta Gutiérrez Vda. De Ascencio, con intervención del Notario Público, doctor Juan Vargas Pérez, tengo la condición de apoderado judicial con facultad especial, para interponer demandas judiciales, conciliar, transigir y otros. A tenor de lo dispuesto por los Arts. 585 y 586 del Código Procesal Civil, interpongo como Apoderado Judicial de la Sra. Romelia Vicenta Gutiérrez Vda. De Ascencio y en la vía de proceso sumarísimo, demanda de desalojo en contra de los Sres. Javier Reyes Sandoval, Rosa Sarias Salas y Boris Reyes Salas, domiciliados en la Calle Ciro Alegría Nº 243 – Bellavista – El Callao, a fin de que, dándole por resuelto el contrato de arrendamiento, se disponga la desocupación de la casa habitación ubicado en la calle Ciro Alegría Nº 243 – Bellavista – El Callao, cuyo inmueble es de propiedad de la demandante, en base a lo siguiente:

I.- PETITORIO:
1. Pedimos que el juzgado ordene se nos restituya en la posesión la casa habitación que ocupan los demandados, por haber incurrido en la causal de resolución de contrato de arrendamiento, por haber dejado de pagar la renta convenida por más de dos meses y medio; se dé por terminado el contrato de arrendamiento, dando por fundada la presente demanda de desalojo por falta de pago.
2. Acumulativamente, solicitamos que se nos pague la renta de la casa – habitación materia de la presente demanda que han dejado de pagar, hasta la fecha de la entrega materia del bien.
3. El pago de la renta o alquiler mensual dejado de pagar, también solicitamos se incluya los intereses legales del dinero.

II.- FUNDAMENTOS DE HECHO:
1. La Señora Romelia Vicente Gutiérrez Vda. De Asencio, es propietaria del inmueble urbano de 500 m2 de área, ubicado en la calle Ciro Alegría Nº 243-Bellavista – El Callao, el cual se encuentra registrado a nombre de la demandante, según ficha Nº 19700, Tomo 56, asiento 145 de los Registros Públicos del Callao.
2. Por Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de noviembre del 2006, la recurrente hizo entrega en calidad de arrendamiento la mencionada casa habitación a los demandados, por el alquiler de US$ 600.00 mensuales a favor de la demandante.
3. Es el caso que los demandados han dejado de pagar la renta convenida correspondiente a los meses de Enero 2007, Febrero 2007 y Marzo 2007, habiendo ellos incurrido en causal de resolución del contrato de arrendamiento indicado.
4. Con fecha 17 de marzo se les notificó a los demandados sobre la resolución de contrato y la devolución del inmueble materia de la demanda.
5. El inmueble materia de la demanda se entregó a los demandados en buen estado de conservación y con todos los bienes accesorios propios de una casa habitación. Al término del contrato mencionado se estableció que los demandados debían devolver el inmueble en iguales condiciones en que lo recibieron.
6. Se debe tener en cuenta que conforme lo señala la doctrina ”en el proceso de desalojo se busca resolver un litigio cuyo objeto es la restitución de un predio a su legitimo usuario, quien exige la devolución del uso a quien viene ocupándolo sin justo titulo o habiendo perdido este.” (SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro (2006): Proceso de Desalojo. LEJ. Lima Pág. 9)

III.- FUNDAMENTOS JURÍDICOS
Constitución
1. Conforme lo señala el artículo 70º de la Constitución que garantiza el derecho a la propiedad, me encuentro privado de la misma al no poder hacer uso y disfrute de mi bien inmueble.
2.- Concordante con el artículo 2 inciso 16 referido al derecho a la propiedad, derecho del cual me encuentro investido conforme al titulo que acompaño a la presente demanda
Código Civil
1.- Conforme lo establece el artículo 923º del Código Civil, el cual define el derecho de la propiedad, me encuentro impedido de usar y disfrutar de este derecho, ante la imposibilidad de detentar el mismo
2.- El artículo 1666º C.C. define el arrendamiento contrato que ha sudo suscrito por mi persona en calidad de arrendador con la persona del demandado en calidad de arrendatario..
3.-El artículo 168 el demandado arrendador del bien de mi propiedad se encuentra obligado entre otras cosas: inciso 2) A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido, incumplimiento que se ha venido dando pese a los requerimientos, hecho que ha dado origen a la interposición de la presente demanda.
4.- Que asimismo, conforme lo señala el artículo 1697 del mismo cuerpo legal el contrato de arrendamiento puede resolverse: inciso 5) en caso de incumplimiento, de cualesquiera de sus obligaciones; y ante el incumplimiento en el pago de la renta se hace efectiva la causal antes aludida
5.- El artículo 1371º del C.C. define la figura de la resolución contractual, el mismo que se deja sin efecto por causal sobreviviente a su celebración, hecho que se da en el caso materia de nuestra pretensión.
6.- El artículo 1429º del C.C. el cual regula la resolución de pleno derecho y habiéndose remitido la carta notarial requiriendo el cumplimiento de su obligación la misma que no fue realizada, esta se hace efectiva de pleno derecho.
7.- Finalmente, que al quedar resuelto el contrato, el arrendatario demandado, tiene la calidad de precario, de conformidad con el artículo 911 del C.C.

Código Procesal Civil
1. Están facultados para promover el proceso de desalojo el propietario y toda persona que es considerado tener derechos, en aplicación de lo dispuesto por el Art. 586 del C.P.C. y, por consiguiente, la recurrente, como propietaria del bien tiene legitimidad procesal para promover el presente proceso de desalojo.
2. Los demandados han incurrido en causal de resolución del contrato de arrendamiento, en aplicación del Art. 1697 del C.C., que establece que quien no paga más de dos meses y medio, por la renta del bien, incurre en mora, que es causal de resolución de contrato de arrendamiento.
3. El desalojo se sustenta en la causal de falta de pago según el Art. 591 C.P.C., mediante la cual se sustenta la carta notarial de aviso de fin de contrato y devolución del inmueble.

Jurisprudencia
“El proceso de desalojo está destinado a obtener la restitución de un predio ocupado por una persona, en los distintos supuestos en que es procedente, de tal manera que consentida o ejecutoriada la sentencia, el lanzamiento se ejecuta contra todos los que ocupen el predio.”
Cas 497-98- Ancash. El Peruano 04-05-1998. Pág. 871.

“en un proceso sobre desalojo por ocupación precaria, el actor debe acreditar fehacientemente su derecho de propiedad con relación al bien sub litis y que la parte demandada ejerce una posesión sin titulo que la respalde o habiéndolo tenido éste ha fenecido.”
Cas 2479-99 La Libertad, El Peruano, 11-01-2000 p. 4526.

IV. VIA PROCEDIMENTAL
El presente proceso deberá tramitarse bajo las reglas del proceso SUMARISIMO

V.- MEDIOS DE PRUEBA
Ofrecemos los siguientes medios de prueba:
1. El mérito del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de noviembre del 2006, celebrado con los demandados. Documento que demuestra la existencia de una relación contractual en la que se establece que la falta de pago tiene una casual de resolución de contrato de arrendamiento.
2. Copia de la ficha 19700, tomo 56, asiento 145 expedida el 10 de abril del 2007 por los Registros Públicos del Callao, documento que acredita la condición de propietaria de la recurrente, respecto del bien materia de la presente demanda.
3. Copia de la Carta Notarial entregado a los demandados en aviso al fin del contrato y la devolución del inmueble.

VI.-ANEXOS:
1.A Copia del DNI del representante del recurrente.
1.B Testimonio del poder que otorgó doña Romelia Vicenta Gutiérrez Vda. De Ascencio, a nombre del recurrente a fin de que la represente en todos los actos en el poder señalados.
1.C Copia de la ficha de fecha 10 de abril del 2007 expedida por los Registros Públicos del Callao.
1.D Copia de la Carta Notarial de fecha 17 de marzo del 2007.
1.E Copia del acta de Conciliación
1.F. Aaranceles Judiciales por ofrecimiento de Pruebas y por cedulas de notificación

POR TANTO:
Al Juzgado, pedimos admitir la presente demanda y declararla fundada en su oportunidad.

Callao, 23 de Abril del 2007.

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PROCESO DE DESALOJO

PROCESO DE DESALOJO Indican que en un proceso de desalojo la consignación de las llaves que no fue objeto de oposición alguna determina la entrega del inmueble con la salida del arrendatario y sus efectos personales.
CASACIÓN Nº 2232-97 (Publicada el 30/11/99)

Lima
Lima, veintitrés de julio de mil novecientos noventinueve.
(…)
MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del Recurso de Casación interpuesto a fojas doscientos diecisiete, por el Club Universitario de Deportes, contra la sentencia de vista de fojas doscientos siete, de fechas treinta de setiembre de mil novecientos noventisiete, expedida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que confirmando la apelada de fojas ciento setentiocho, su fecha dos de mayo del mismo año, declara fundada la demanda de fojas noventinueve, sobre obligación de dar suma de dinero.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
El recurso se sustenta en los incisos primero y segundo del Artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, denunciando la interpretación errónea del Artículo mil doscientos cincuentiuno del Código Civil, referido al pago por consignación, argumentando que la interpretación correcta de dicha norma es por la consignación del inmueble mediante la entrega de las llaves procede y surte todos sus efectos conforme a las reglas del pago por consignación en tanto no haya oposición conforme al Artículo mil doscientos cincuenticuatro del Código sustantivo, en cuanto sean aplicables; y, la inaplicación de los Artículos mil setecientos seis y mil setecientos siete de la norma sustantiva, refiriendo que al pretenderse resolver el contrato de arrendamiento por la Vía judicial, se está ante un caso de conclusión de arrendamiento, supuesto que da amparo legal para a consignación del bien.
CONSIDERANDO:
Primero.- Que, es hecho admitido por las partes y se apoyan las sentencias de mérito que el demandado Club Universitario de Deportes, hizo la entrega del inmueble mediante la consignación de las llaves.
Segundo.- Que, tal consignación se efectuó en el proceso de desalojo seguido entre las mismas partes, ante el Décimo Sexto Juzgado Civil de Lima, como se ve del escrito cuyo cargo corre a fojas ciento treinticuatro, con el que se adjuntaron las llaves del inmueble, con sello de recepción y firma del secretario Jaime Parco Anaya, su fecha treintiuno de mayo del año mil novecientos noventicinco.
Tercero.- Que, esa consignación que no fue objeto de oposición alguna, determina la entrega del inmueble con la salida del arrendatario y sus efectos personales pues es ilógico que se haga la entrega de seis llaves del inmueble y control remoto, si aún lo estuviere ocupando con sus utensilios y bienes propios por lo que debe colegirse que sólo quedaron los muebles con los que fue arrendado el departamento.
Cuarto.- Que, la sentencia de mérito al no haber dado valor alguno a esa consignación bajo el supuesto que faltaba la efectiva desocupación, evidentemente, ha interpretado erróneamente el Artículo mil doscientos cincuentiuno, que da por cumplida una prestación mediante la consignación.
Quinto.- Que, con respecto a la inaplicación de los Artículos mil setecientos seis y mil setecientos siete del Código Civil, la sentencia de vista ha omitido estas normas que permiten específicamente dar por concluido el arrendamiento con la consignación del inmueble, desde cuya fecha está el inquilino excento de la obligación de pagar la renta, entendiéndose que dicha consignación se materializa con la entrega de las llaves del mismo.
(…)
declararon FUNDADO el Recurso de Casación interpuesto por el Club Universitario de Deportes (…)

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EN EL DESALOJO SUSTENTADO EN UNA CLÁUSULA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL ¿Es necesario acreditar que el contrato se ha resuelto?

EN EL DESALOJO SUSTENTADO EN UNA CLÁUSULA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL ¿Es necesario acreditar que el contrato se ha resuelto?
EXP. Nº 64-2002-LIMA
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
DEMANDANTE Representaciones Casasi S.A.
DEMANDADO Leeward Muro Arámbulo y otra
ASUNTO Desalojo
FECHA 14 de marzo de 2002
En los procesos de desalojo sustentados en la cláusula de resolución contractual es preciso acreditar de modo indubitable que el contrato ha sido resuelto. Tratándose la compraventa de un contrato con prestaciones recíprocas se requiere además que el actor haya cumplido con restituir las contraprestaciones recibidas, las cuales son igualmente recíprocas.

BASE LEGAL:
Código Civil: arts. 196, 1372 y 1563.
EXP. Nº 64-2002
1ª Sala Civil de Lima
Lima, catorce de marzo de dos mil dos
VISTOS: interviniendo como vocal ponente la doctora Martínez Maraví; con el expediente acompañado que se tiene a la vista; y CONSIDERANDO: Primero.- Que, es materia de apelación la sentencia de fojas ciento treintitrés, resolución número dieciocho de fecha veintiocho de noviembre de dos mil uno; Segundo.- Que, la precitada sentencia declara fundada la demanda de desalojo por resolución de contrato de compraventa y ordena que la parte demandada desocupe el inmueble sublitis; Tercero.- Que, el apelante sostiene que se ha señalado en la sentencia que el precio de la compraventa del inmueble sublitis fue de cuarentiún mil dólares, que, sin embargo, se incurre en error cuando se expresa que dicho precio debía pagarse en ciento veinte armadas mensuales de setecientos veinte dólares cada una, pues ello haría un total de ochenticuatro mil dólares; que el proceso anterior seguido ante el Veintinueve Juzgado Civil de Lima, expediente acompañado número siete mil quinientos setenta-noventinueve, se basó en cinco letras impagas y no en nueve, que fueron materia de una conciliación que incurre en vicios de nulidad, y que el Cuarentiocho Juzgado Civil, en ejecución de sentencia, resentenció indebidamente el proceso al declarar la resolución del contrato de compraventa; Cuarto.- Que, revisada la sentencia se advierte que efectivamente el juez ha tenido presente los actuados acompañados al momento de resolver la presente causa y ha asignado mérito a los actuados y resoluciones expedidas en aquella instancia, por lo que corresponde el análisis exhaustivo de todo lo actuado a fin de establecer si la apelada se ajusta al mérito de lo actuado y al derecho; Quinto.- Que, como es de verse del escrito de demanda formulado en los autos acompañados, Ricardo Añorga Zamudio interpone con fecha doce de marzo de mil novecientos noventinueve demanda contra los empleados Leeward Muro Arámbulo, y Gladys del Mar de Muro, postulando como pretensión Resolución de Contrato de compraventa y desalojo, afirmando que con fecha veintitrés de setiembre de mil novecientos noventiséis dio en venta a los demandados el inmueble sito en Calle Tiziano doscientos nueve, departamento doscientos uno, San Borja, pactando el precio en cuarentiún mil dólares pagaderos en ciento veinte cuotas de setecientos cuatro dólares cada una, y que desde setiembre de mil novecientos noventiocho a la fecha han dejado de pagar las letras de cambio números veintidós, veinticuatro, veinticinco, veintiséis y veintisiete (cinco) correspondientes a los meses precedentes a la interposición de la demanda; la citada demanda es subsanada a fojas treintiséis indicando el actor que actúa por Representaciones Casasi S.A. y que el único ejemplar del contrato de compraventa que tenía en su poder se extravió; Sexto.- Que, como es de verse también de los citados autos acompañados, no obstante la subsanación, se expide el auto admisorio de la instancia a fojas treintiocho, teniéndose como demandante a la precitada persona natural, no así a Representaciones Casasi S.A., y contestada la demanda por los cónyuges a fojas cincuentiuno reconociendo el impago de las cinco letras de cambio, cuestionándose el precio bajo la afirmación que tampoco tiene copia del contrato de compraventa y que el actor no tiene legitimidad para obrar en el proceso como persona natural, la juez la tiene por contestada y por deducida la excepción propuesta reservándose su absolución para la audiencia única, la misma que se realiza conforme al acta de fojas sesentiocho, su fecha catorce de junio de mil novecientos noventinueve, con la participación ya no de la persona natural sino de la persona jurídica Representaciones Casasi S.A., oportunidad en la que además la juez contradictoriamente declara no haberse deducido excepciones y en consecuencia saneado el proceso al existir una relación jurídico procesal válida; Sétimo.- Que, con tales precedentes, en dicha audiencia única se procede a la conciliación, la misma que se realiza manifestando los demandados que reconocen las deudas derivadas del contrato cuyo precio pactado ha sido de cuarentiún mil dólares, y que pagará en la forma que en ese acto se precia; y, a su vez la parte demandante, que a la fecha le adeudan nueve letras y que el pago de las citadas letras impagas vencerá el dieciocho de setiembre próximo, más cinco letras vencidas con interés de doce por ciento, sin perjuicio de las demás por vencerse y que en total suman ciento veinte letras y agregándose que en el caso de vencerse tres o más letras alternas o continuas el contrato quedará resuelto de pleno derecho; dándose a renglón seguidos por concluido el proceso; Octavo.- Que, fluye también de los autos acompañados que llegada la fecha y ante el incumplimiento de los demandados se les apercibe para el pago respectivo, lo que cumplen consignando la suma de seis mil trescientos treintiséis dólares con fecha seis de octubre de mil novecientos noventinueve, equivalente a las nueve letras de cambio impagas hasta la fecha de la audiencia de conciliación, no obstante, a fojas ochentinueve el juez ejecutor declara que la consignación es diminuta, señalando que debieron consignar nueve mil cuarentidós dólares más intereses, y que se tiene que dar por resuelto el contrato de compraventa; Noveno.- Que, en lo atinente al presente proceso, por escrito de fojas veintitrés, Representaciones Casasi S.A. demanda desalojo por resolución de contrato de compraventa, sustentándola en los actuados precedentemente glosados, particularmente en la afirmación de haber quedado resuelto el contrato de compraventa en virtud de la Resolución número siete de veinticuatro de noviembre de mil novecientos noventinueve, expedido en dichos autos y amparándose en los efectos de la resolución contractual, lo que es negado por la parte demandada conforme a los términos de su escrito de fojas cuarenticinco, subsanada a fojas cincuenticuatro; Décimo.- Que, en los procesos de desalojo sustentados en el efecto de la resolución contractual que acuerda el tercer párrafo del artículo mil trescientos setentidós del Código Civil[1], es preciso acreditar de modo indubitable que el contrato ha sido resuelto de conformidad con el artículo ciento noventiséis del Código Civil[2], y tratándose de la compraventa, además que el actor ha cumplido u ofrecido en la forma de ley con restituir las contraprestaciones recibidas, de conformidad con el artículo mil quinientos sesentitrés del acotado cuerpo legal sustantivo[3], toda vez que siendo la compraventa contrato de prestaciones recíprocas, las restituciones son igualmente recíprocas[4]; Undécimo.- Que, en el caso de autos en la invocada Resolución número siete de fecha veinticuatro de noviembre de mil novecientos noventinueve expedido en los autos acompañados, si bien el juez de ejecución expresa consideración en el sentido de que el contrato privado de compraventa celebrado entre las partes debe tenerse por resuelto, en cambio no emite tal fallo o pronunciamiento en forma categórica y expresa, e incumple remitir la decisión al juez de la causa, como correspondía, toda vez que no tiene competencia para emitir resolución declarativa respecto de una causa concluida mediante acuerdo conciliatorio, por lo que el indicado extremo no aparece idóneamente acreditado como tampoco el extremo referido a la devolución de las contraprestaciones recibidas por parte del vencedor, por lo que la demanda deviene en Improcedente, criterio que es compartido por la Sala Suprema conforme es de verse de la Casación dos mil quinientos veintidós – noventisiete, Lima, Sala Civil Transitoria, treintiuno de agosto de mil novecientos noventinueve, publicado en el diario oficial El Peruano el nueve de noviembre de mil novecientos noventinueve, página tres mil ochocientos noventicinco, en el que pronunciándose en el caso del ejercicio de la cláusula resolutoria de pleno derecho, lo somete al previo cumplimiento de sus obligaciones por quien hace uso de ella, razonamiento aplicable al caso de autos en tanto también se ejercitan efectos de una supuesta resolución contractual de contrato con prestaciones recíprocas; por tales razones, en aplicación del artículo trescientos sesenticuatro del Código Procesal Civil[5]: REVOCARON la sentencia apelada de fojas ciento treintitrés, Resolución número dieciocho de fecha veintiocho de noviembre de dos mil uno, que falla declarando fundada la demanda de fojas veintitrés, subsanada a fojas treinta; y REFORMÁNDOLA la declararon IMPROCEDENTE; y los devolvieron; en los seguidos por Representaciones Casasi S.A. con don Leeward Muro Arámbulo y otra sobre desalojo.
SS. MARTÍNEZ MARAVÍ; BARRERA UTANO; JURADO NÁJERA
COMENTARIOS Y ANOTACIONES:
[1] Código Civil
Artículo 1372.- La rescisión se declara judicialmente, pero los efectos de la sentencia se retrotraen al momento de la celebración del contrato.
La resolución se invoca judicial o extrajudicialmente. En ambos casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al momento en que se produce la causa que la motiva.
Por razón de la resolución, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran al momento indicado en el párrafo anterior, y si ello no fuera posible deben reembolsarse en dinero el valor que tenían en dicho momento.
En los casos previstos en los dos primeros párrafos de este artículo, cabe pacto en contrario. No se perjudican los derechos adquiridos de buena fe.
[2] Código Civil
Artículo 196.- Para los efectos del artículo 195, se considera que las garantías, aun por deudas ajenas, son actos a título oneroso si ellas son anteriores o simultáneas con el crédito garantizado.
[3] Código Civil
Artículo 1563.- La resolución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido; teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto en contrario.
Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a título de indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con cláusula penal.
[4] La resolución por incumplimiento es un instituto cuya puesta en práctica determina la ineficacia del contrato por una circunstancia sobreviviente a su celebración: el incumplimiento. Mediante la resolución por incumplimiento se determina, entonces, la ineficacia sobrevenida del contrato por frustración de su causa, es decir, de su función concreta o económico individual. La resolución es un medio de tutela final de las situaciones subjetivas, denominado tutela restitutoria o repristinatoria (que tiene su norma paradigmática en el artículo 1428 del Código Civil). Para que opere es necesaria, por un lado, la presencia de un contrato con prestaciones recíprocas y, por otro, de un incumplimiento. No se trata, empero, de cualquier incumplimiento. En efecto, si bien es cierto que nuestro legislador no ha previsto en ninguna de las normas que disciplinan la resolución por incumplimiento que este sea grave, no lo es menos que cualquier incumplimiento no puede generar resolubilidad porque, de lo contrario, se atentaría contra la estabilidad jurídica y se paralizaría la circulación del crédito. Ella (la resolubilidad) solo tendrá lugar si la falta de fidelidad al programa contractual es de no escasa importancia. No obstante, parece que la característica de marras puede recabarse de la norma contenida en el artículo 1151 del Código Civil, la cual, sistemáticamente interpretada con su homóloga del artículo 1150, establece, con deplorable técnica, que el incumplimiento parcial, tardío o defectuoso de la obligación no da lugar a la resolución de la obligación. La determinación de la gravedad del incumplimiento debe ser hecha sobre la base del interés del acreedor porque es este el que se objetiva en la causa concreta del contrato (no debe olvidarse que la resolución es un supuesto de frustración de la causa). No está de más señalar que el requisito de la gravedad del incumplimiento resolutorio no es requerido en el caso de la cláusula resolutoria expresa porque lo que cuenta en esta modalidad es la previsión establecida por las partes, independientemente de que aquello que es incumplido sea o no de gran importancia, aun cuando pueda considerarse, desde una lógica estrictamente subjetiva, que también en esta hipótesis la previsión convencional de la causal resolutoria demuestra la importancia que, para las partes, tiene aquello que ha sido incumplido. En fin, debe acotarse que no es preciso que el incumplimiento sea imputable subjetivamente (por dolo o culpa) al contratante incumpliente ni que genere un daño. La resolución es una reacción contra el desequilibrio económico ocasionado por el rompimiento del sinalagma funcional derivado de un contrato de intercambio porque le permite al contratante fiel una organización de su propio patrimonio cualitativamente conforme con sus deseos actuales. No es, por consiguiente, una reacción frente a la conducta culpable del deudor, ni contra un daño injusto. Como vemos, la resolución por incumplimiento determina que el programa de intereses en que consiste el contrato decaiga. Por tal razón, lo que sucede en casos como el que se halla involucrado en el fallo que antecede a este comentario, es que para pedir judicialmente el desalojo fundado en una causa resolutoria del contrato, lo primero que debe hacerse es, precisamente, resolver el contrato (por cualquiera de las vías posibles, es decir, judicial o extrajudicialmente), sencillamente porque de no ser así, el contrato seguiría vivo y no existiría la razón jurídica para desalojar. Por lo tanto, en un proceso de desalojo, el actor debería probar que el contrato ha quedado resuelto. La resolución, como hemos señalado, determina la ineficacia del contrato y su operatividad hace que este, por decirlo de algún modo, muera y si no ha sucedido esto, el programa de intereses establecido por las partes sigue vigente, haciendo imposible la pretensión de desalojo.
[5] Código Procesal Civil
Artículo 364.- Objeto.- El recurso de apelación tiene por objeto que el órgano jurisdiccional superior examine, a solicitud de parte o de tercero legitimado, la resolución que le produzca agravio, con el propósito de que sea anulada o revocada, total o parcialmente.
REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA
• PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. “Comentario al artículo 1428”. En: Código Civil comentado. Tomo VII. Gaceta Jurídica. Lima, 2004. Pág. 513.
NOTA DOCTRINARIA
“No habiéndose cursado la carta notarial correspondiente, la cesión de uso de habitación queda vigente, lo que determina que los demandados cuentan con título para ocupar el inmueble. Por tanto, mientras que no se resuelva el contrato de uso, los demandados no pueden ser considerados ocupantes precarios” (Cas. Nº 3732-2000-Lima).

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EN APLICACIÓN DE UNA CLÁUSULA RESOLUTORIA ¿Procede el desalojo por ocupación precaria?

EN APLICACIÓN DE UNA CLÁUSULA RESOLUTORIA ¿Procede el desalojo por ocupación precaria?
CAS. N° 1423-2003 LIMA
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
Demandante : Alberto Félix Romero Díaz
Demandado : Víctor Durán Nieva
Asunto : Desalojo por ocupación precaria
Fecha : 12 de octubre de 2004 (El Peruano, 03/01/2005)
Si se concede al arrendatario un plazo para pagar las cuotas vencidas, y este no efectuó pago alguno, procede hacer efectivo el apercibimiento de resolverse el contrato, en aplicación de la cláusula resolutoria pactada, quedando expedito el arrendador para solicitar judicialmente la entrega del inmueble. Por lo tanto, una vez resuelto el contrato, el título que ostentaba el arrendatario para poseer el inmueble fenece, deviniendo precaria su posesión, de acuerdo con lo previsto en el artículo 911 del Código Civil.

CAS. Nº 1423-2003 CONO NORTE DE LIMA.
Lima, doce de octubre del dos mil cuatro.- La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, vista la causa número mil cuatrocientos veintitrés – dos mil tres en audiencia pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: 1. MATERIA DEL RECURSO: Es materia del presente recurso de casación la sentencia de vista de fojas ciento ochenticinco, su fecha treintiuno de enero del dos mil tres, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior del Cono Norte de Lima que revoca la sentencia de primera instancia de fojas ciento cincuentitrés, su fecha catorce de mayo del dos mil dos, que declaraba fundada la demanda de desalojo, y, reformándola declara improcedente la citada demanda, sin costas ni costos, dejando a salvo el derecho de los justiciables para que lo hagan valer con arreglo a ley. 2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Mediante resolución del primero de diciembre del dos mil tres obrante en el cuaderno de casación, se ha declarado procedente el recurso interpuesto por Alberto Felix Romero Díaz por la causal prevista en el inciso 2 del artículo 386 del Código Procesal Civil relativa a la inaplicación de normas de derecho material, denunciando la inaplicación de los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, que regulan la resolución de pleno derecho y la condición resolutoria, sosteniendo que la sentencia recurrida considera acreditado los siguientes hechos: a) su derecho de propiedad sobre el terreno materia de litis; b) la suscripción del contrato con la empresa Contratistas Monroy Sociedad de Responsabilidad Limitada para que promocione y venda lotes para vivienda, entre los cuales se encontraba el bien sub júdice; y, c) la citada empresa celebró con el demandado un precontrato de promoción de venta sobre el acotado terreno, pagando este último solo la cuota inicial e incumpliendo las demás cuotas; quedando resuelto de pleno derecho el contrato en aplicación de la cláusula resolutoria expresa; no obstante ello, se han inaplicado las normas sustantivas invocadas que regulan los hechos expuestos. 3. CONSIDERANDOS: Primero.- Que, como se desprende de autos el recurrente interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria dirigiendo su pretensión contra Víctor Durán Nieva, argumentando que al haber quedado resuelto el contrato denominado “Precontrato de Promoción de Venta” corriente a fojas seis, por haberse ejercitado la facultad contenida en la cláusula sétima del mencionado acuerdo contractual mediante cartas de fojas nueve y diez, el emplazado ocupa el inmueble materia de litis precariamente, razón por la cual solicita la restitución. Segundo.- Que el emplazado al absolver el traslado de la demanda, negó todos los extremos de la acción incoada sosteniendo que el contrato indicado no puede ser resuelto ya que para que opere la resolución esta debe ser declarada judicialmente además de que las aludidas cartas resolutorias no fueron cursadas por el actor sino por el abogado de la empresa Contratistas Monroy Sociedad de Responsabilidad Limitada, debiendo tenerse en cuenta que el precontrato acotado es solo un documento privado sin eficacia jurídica para la pretensión que se discute. Tercero.- Que tramitada la causa con arreglo a ley, el a quo mediante sentencia de fojas ciento cincuentitrés, amparó la pretensión demandada esgrimiendo entre otros fundamentos de su decisión que el título que legitimaba al demandado como poseedor del bien sublitis feneció al haber quedado resuelto de pleno derecho el precontrato de promoción de venta del inmueble que dio origen a su posesión legítima, en estricta aplicación por parte del demandante de su cláusula sétima toda vez que el emplazado incumplió con el pago de las letras de cambio en las fechas pactadas no obstante haber sido requerido notarialmente, por lo que se encuentra incurso en los alcances del artículo 911 del Código Civil[1], teniendo la calidad de ocupante precario respecto al inmueble materia de la demanda. Cuarto.- Que la Sala de vista al absolver el grado revocó la apelada y reformándola declaró improcedente la demanda arribando a la conclusión de que con lo actuado en autos y expuesto por las partes, el demandado no tiene condición de precario del bien sub júdice porque ha ingresado a la posesión del inmueble en base a un título que lo hace poseedor legítimo y de buena fe cuyo título no puede ser objetado en tanto no provenga de una resolución judicial, que así lo declare, siendo evidente que en este proceso no puede discutirse la validez y situación del demandado, quien alega derecho de propiedad y validez del título con que posee el predio. Quinto.- Que en ese orden, analizando el agravio denunciado debe precisarse que de acuerdo al artículo 1353 del Código Civil[2], las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a una norma legal de carácter imperativo; y, en tal sentido, el artículo 1430 del cuerpo legal[3] citado prescribe que puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión; y que la resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria, previsión que también se encuentra contenida en el artículo 1429[4] del mismo Código que establece que la parte perjudicada con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta notarial para que satisfaga su prestación caso contrario el contrato queda resuelto de pleno derecho. Sexto.- Que las citadas normas establecen con carácter imperativo que la resolución convenida de pleno derecho opera solo cuando a la parte deudora se le comunica de dicha decisión, esto es, cuando la referida parte toma conocimiento de tal decisión mediante notificación válida, puesto que de no existir una comunicación que haya cumplido con su objetivo se estará frente a una resolución unilateral, contraria a la propia naturaleza de los contratos, colocándose a la parte deudora en una situación de desigualdad pues continuará actuando en la creencia de que el contrato aún se encuentra vigente. Sétimo.- Que en el presente caso, de la cláusula sétima del contrato sub examine se lee “en caso de incumplimiento por parte del adquirente o dejara de pagar hasta tres letras consecutivas, la vendedora se reservará el derecho de rescisión automáticamente del contrato”. Octavo.- Que, bajo este contexto, se arriba a la conclusión de que la referida cláusula guarda concordancia con el texto expreso de los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, siendo que la parte actora cumplió con las disposiciones de las referidas normas pues cursó carta notarial requiriendo al demandado el pago de las cuotas vencidas, solicitando y concediéndole un plazo para que cumpla con la prestación bajo apercibimiento de resolverse el contrato toda vez que esta opción resolutoria ya había sido pactada en el contrato indicado conforme al artículo 1430 del Código Civil, circunstancia que se advierte de los documentos de fojas siete a diez, misivas que no fueron contestadas por el emplazado, con lo que reconocía el derecho del recurrente de decidirse por la resolución de pleno derecho, quedando expedito para solicitar judicialmente la entrega del inmueble. Noveno.- Que siendo ello así, resulta evidente que el título que ostentaba antes el demandado para poseer el inmueble sub-litis, ha fenecido, deviniendo entonces su posesión en precaria de acuerdo a lo previsto en el artículo 911 del Código Civil, en tal virtud, la casación sustentada en la inaplicación de los artículos 1429 y 1430 del Código Civil resulta amparable. 4. DECISIÓN: Estando a las consideraciones precedentes, resulta de aplicación la disposición contenida en el artículo 396, inciso 1, del Código Procesal Civil: a) Declararon FUNDADO[5] el recurso de casación de fojas doscientos dos, interpuesto por don Alberto Félix Romero Díaz, en consecuencia, CASARON la sentencia de vista de fojas ciento ochenticinco, su fecha treintiuno de enero del dos mil tres, expedida por la Segunda Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de Justicia del Cono Norte de Lima. b) Actuando en sede de instancia: CONFIRMARON la sentencia apelada de fojas ciento cincuentitrés, su fecha catorce de mayo del dos mil dos, que declara FUNDADA la demanda de fojas cuarenticuatro, con lo demás que contiene; teniéndose al demandado por sus nombres correctos como Víctor Durán Nieva de conformidad con el artículo 407 del Código Procesal Civil. c) DISPUSIERON la publicación de esta resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos con don Víctor Durán Nieva sobre desalojo por ocupación precaria; y los devolvieron.
SS. ALFARO ÁLVAREZ, CARRIÓN LUGO, PACHAS ÁVALOS, ZUBIATE REINA, ESCARZA ESCARZA.

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