EN EL DESALOJO SUSTENTADO EN UNA CLÁUSULA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL ¿Es necesario acreditar que el contrato se ha resuelto?

EN EL DESALOJO SUSTENTADO EN UNA CLÁUSULA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL ¿Es necesario acreditar que el contrato se ha resuelto?
EXP. Nº 64-2002-LIMA
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
DEMANDANTE Representaciones Casasi S.A.
DEMANDADO Leeward Muro Arámbulo y otra
ASUNTO Desalojo
FECHA 14 de marzo de 2002
En los procesos de desalojo sustentados en la cláusula de resolución contractual es preciso acreditar de modo indubitable que el contrato ha sido resuelto. Tratándose la compraventa de un contrato con prestaciones recíprocas se requiere además que el actor haya cumplido con restituir las contraprestaciones recibidas, las cuales son igualmente recíprocas.

BASE LEGAL:
Código Civil: arts. 196, 1372 y 1563.
EXP. Nº 64-2002
1ª Sala Civil de Lima
Lima, catorce de marzo de dos mil dos
VISTOS: interviniendo como vocal ponente la doctora Martínez Maraví; con el expediente acompañado que se tiene a la vista; y CONSIDERANDO: Primero.- Que, es materia de apelación la sentencia de fojas ciento treintitrés, resolución número dieciocho de fecha veintiocho de noviembre de dos mil uno; Segundo.- Que, la precitada sentencia declara fundada la demanda de desalojo por resolución de contrato de compraventa y ordena que la parte demandada desocupe el inmueble sublitis; Tercero.- Que, el apelante sostiene que se ha señalado en la sentencia que el precio de la compraventa del inmueble sublitis fue de cuarentiún mil dólares, que, sin embargo, se incurre en error cuando se expresa que dicho precio debía pagarse en ciento veinte armadas mensuales de setecientos veinte dólares cada una, pues ello haría un total de ochenticuatro mil dólares; que el proceso anterior seguido ante el Veintinueve Juzgado Civil de Lima, expediente acompañado número siete mil quinientos setenta-noventinueve, se basó en cinco letras impagas y no en nueve, que fueron materia de una conciliación que incurre en vicios de nulidad, y que el Cuarentiocho Juzgado Civil, en ejecución de sentencia, resentenció indebidamente el proceso al declarar la resolución del contrato de compraventa; Cuarto.- Que, revisada la sentencia se advierte que efectivamente el juez ha tenido presente los actuados acompañados al momento de resolver la presente causa y ha asignado mérito a los actuados y resoluciones expedidas en aquella instancia, por lo que corresponde el análisis exhaustivo de todo lo actuado a fin de establecer si la apelada se ajusta al mérito de lo actuado y al derecho; Quinto.- Que, como es de verse del escrito de demanda formulado en los autos acompañados, Ricardo Añorga Zamudio interpone con fecha doce de marzo de mil novecientos noventinueve demanda contra los empleados Leeward Muro Arámbulo, y Gladys del Mar de Muro, postulando como pretensión Resolución de Contrato de compraventa y desalojo, afirmando que con fecha veintitrés de setiembre de mil novecientos noventiséis dio en venta a los demandados el inmueble sito en Calle Tiziano doscientos nueve, departamento doscientos uno, San Borja, pactando el precio en cuarentiún mil dólares pagaderos en ciento veinte cuotas de setecientos cuatro dólares cada una, y que desde setiembre de mil novecientos noventiocho a la fecha han dejado de pagar las letras de cambio números veintidós, veinticuatro, veinticinco, veintiséis y veintisiete (cinco) correspondientes a los meses precedentes a la interposición de la demanda; la citada demanda es subsanada a fojas treintiséis indicando el actor que actúa por Representaciones Casasi S.A. y que el único ejemplar del contrato de compraventa que tenía en su poder se extravió; Sexto.- Que, como es de verse también de los citados autos acompañados, no obstante la subsanación, se expide el auto admisorio de la instancia a fojas treintiocho, teniéndose como demandante a la precitada persona natural, no así a Representaciones Casasi S.A., y contestada la demanda por los cónyuges a fojas cincuentiuno reconociendo el impago de las cinco letras de cambio, cuestionándose el precio bajo la afirmación que tampoco tiene copia del contrato de compraventa y que el actor no tiene legitimidad para obrar en el proceso como persona natural, la juez la tiene por contestada y por deducida la excepción propuesta reservándose su absolución para la audiencia única, la misma que se realiza conforme al acta de fojas sesentiocho, su fecha catorce de junio de mil novecientos noventinueve, con la participación ya no de la persona natural sino de la persona jurídica Representaciones Casasi S.A., oportunidad en la que además la juez contradictoriamente declara no haberse deducido excepciones y en consecuencia saneado el proceso al existir una relación jurídico procesal válida; Sétimo.- Que, con tales precedentes, en dicha audiencia única se procede a la conciliación, la misma que se realiza manifestando los demandados que reconocen las deudas derivadas del contrato cuyo precio pactado ha sido de cuarentiún mil dólares, y que pagará en la forma que en ese acto se precia; y, a su vez la parte demandante, que a la fecha le adeudan nueve letras y que el pago de las citadas letras impagas vencerá el dieciocho de setiembre próximo, más cinco letras vencidas con interés de doce por ciento, sin perjuicio de las demás por vencerse y que en total suman ciento veinte letras y agregándose que en el caso de vencerse tres o más letras alternas o continuas el contrato quedará resuelto de pleno derecho; dándose a renglón seguidos por concluido el proceso; Octavo.- Que, fluye también de los autos acompañados que llegada la fecha y ante el incumplimiento de los demandados se les apercibe para el pago respectivo, lo que cumplen consignando la suma de seis mil trescientos treintiséis dólares con fecha seis de octubre de mil novecientos noventinueve, equivalente a las nueve letras de cambio impagas hasta la fecha de la audiencia de conciliación, no obstante, a fojas ochentinueve el juez ejecutor declara que la consignación es diminuta, señalando que debieron consignar nueve mil cuarentidós dólares más intereses, y que se tiene que dar por resuelto el contrato de compraventa; Noveno.- Que, en lo atinente al presente proceso, por escrito de fojas veintitrés, Representaciones Casasi S.A. demanda desalojo por resolución de contrato de compraventa, sustentándola en los actuados precedentemente glosados, particularmente en la afirmación de haber quedado resuelto el contrato de compraventa en virtud de la Resolución número siete de veinticuatro de noviembre de mil novecientos noventinueve, expedido en dichos autos y amparándose en los efectos de la resolución contractual, lo que es negado por la parte demandada conforme a los términos de su escrito de fojas cuarenticinco, subsanada a fojas cincuenticuatro; Décimo.- Que, en los procesos de desalojo sustentados en el efecto de la resolución contractual que acuerda el tercer párrafo del artículo mil trescientos setentidós del Código Civil[1], es preciso acreditar de modo indubitable que el contrato ha sido resuelto de conformidad con el artículo ciento noventiséis del Código Civil[2], y tratándose de la compraventa, además que el actor ha cumplido u ofrecido en la forma de ley con restituir las contraprestaciones recibidas, de conformidad con el artículo mil quinientos sesentitrés del acotado cuerpo legal sustantivo[3], toda vez que siendo la compraventa contrato de prestaciones recíprocas, las restituciones son igualmente recíprocas[4]; Undécimo.- Que, en el caso de autos en la invocada Resolución número siete de fecha veinticuatro de noviembre de mil novecientos noventinueve expedido en los autos acompañados, si bien el juez de ejecución expresa consideración en el sentido de que el contrato privado de compraventa celebrado entre las partes debe tenerse por resuelto, en cambio no emite tal fallo o pronunciamiento en forma categórica y expresa, e incumple remitir la decisión al juez de la causa, como correspondía, toda vez que no tiene competencia para emitir resolución declarativa respecto de una causa concluida mediante acuerdo conciliatorio, por lo que el indicado extremo no aparece idóneamente acreditado como tampoco el extremo referido a la devolución de las contraprestaciones recibidas por parte del vencedor, por lo que la demanda deviene en Improcedente, criterio que es compartido por la Sala Suprema conforme es de verse de la Casación dos mil quinientos veintidós – noventisiete, Lima, Sala Civil Transitoria, treintiuno de agosto de mil novecientos noventinueve, publicado en el diario oficial El Peruano el nueve de noviembre de mil novecientos noventinueve, página tres mil ochocientos noventicinco, en el que pronunciándose en el caso del ejercicio de la cláusula resolutoria de pleno derecho, lo somete al previo cumplimiento de sus obligaciones por quien hace uso de ella, razonamiento aplicable al caso de autos en tanto también se ejercitan efectos de una supuesta resolución contractual de contrato con prestaciones recíprocas; por tales razones, en aplicación del artículo trescientos sesenticuatro del Código Procesal Civil[5]: REVOCARON la sentencia apelada de fojas ciento treintitrés, Resolución número dieciocho de fecha veintiocho de noviembre de dos mil uno, que falla declarando fundada la demanda de fojas veintitrés, subsanada a fojas treinta; y REFORMÁNDOLA la declararon IMPROCEDENTE; y los devolvieron; en los seguidos por Representaciones Casasi S.A. con don Leeward Muro Arámbulo y otra sobre desalojo.
SS. MARTÍNEZ MARAVÍ; BARRERA UTANO; JURADO NÁJERA
COMENTARIOS Y ANOTACIONES:
[1] Código Civil
Artículo 1372.- La rescisión se declara judicialmente, pero los efectos de la sentencia se retrotraen al momento de la celebración del contrato.
La resolución se invoca judicial o extrajudicialmente. En ambos casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al momento en que se produce la causa que la motiva.
Por razón de la resolución, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran al momento indicado en el párrafo anterior, y si ello no fuera posible deben reembolsarse en dinero el valor que tenían en dicho momento.
En los casos previstos en los dos primeros párrafos de este artículo, cabe pacto en contrario. No se perjudican los derechos adquiridos de buena fe.
[2] Código Civil
Artículo 196.- Para los efectos del artículo 195, se considera que las garantías, aun por deudas ajenas, son actos a título oneroso si ellas son anteriores o simultáneas con el crédito garantizado.
[3] Código Civil
Artículo 1563.- La resolución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido; teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto en contrario.
Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a título de indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con cláusula penal.
[4] La resolución por incumplimiento es un instituto cuya puesta en práctica determina la ineficacia del contrato por una circunstancia sobreviviente a su celebración: el incumplimiento. Mediante la resolución por incumplimiento se determina, entonces, la ineficacia sobrevenida del contrato por frustración de su causa, es decir, de su función concreta o económico individual. La resolución es un medio de tutela final de las situaciones subjetivas, denominado tutela restitutoria o repristinatoria (que tiene su norma paradigmática en el artículo 1428 del Código Civil). Para que opere es necesaria, por un lado, la presencia de un contrato con prestaciones recíprocas y, por otro, de un incumplimiento. No se trata, empero, de cualquier incumplimiento. En efecto, si bien es cierto que nuestro legislador no ha previsto en ninguna de las normas que disciplinan la resolución por incumplimiento que este sea grave, no lo es menos que cualquier incumplimiento no puede generar resolubilidad porque, de lo contrario, se atentaría contra la estabilidad jurídica y se paralizaría la circulación del crédito. Ella (la resolubilidad) solo tendrá lugar si la falta de fidelidad al programa contractual es de no escasa importancia. No obstante, parece que la característica de marras puede recabarse de la norma contenida en el artículo 1151 del Código Civil, la cual, sistemáticamente interpretada con su homóloga del artículo 1150, establece, con deplorable técnica, que el incumplimiento parcial, tardío o defectuoso de la obligación no da lugar a la resolución de la obligación. La determinación de la gravedad del incumplimiento debe ser hecha sobre la base del interés del acreedor porque es este el que se objetiva en la causa concreta del contrato (no debe olvidarse que la resolución es un supuesto de frustración de la causa). No está de más señalar que el requisito de la gravedad del incumplimiento resolutorio no es requerido en el caso de la cláusula resolutoria expresa porque lo que cuenta en esta modalidad es la previsión establecida por las partes, independientemente de que aquello que es incumplido sea o no de gran importancia, aun cuando pueda considerarse, desde una lógica estrictamente subjetiva, que también en esta hipótesis la previsión convencional de la causal resolutoria demuestra la importancia que, para las partes, tiene aquello que ha sido incumplido. En fin, debe acotarse que no es preciso que el incumplimiento sea imputable subjetivamente (por dolo o culpa) al contratante incumpliente ni que genere un daño. La resolución es una reacción contra el desequilibrio económico ocasionado por el rompimiento del sinalagma funcional derivado de un contrato de intercambio porque le permite al contratante fiel una organización de su propio patrimonio cualitativamente conforme con sus deseos actuales. No es, por consiguiente, una reacción frente a la conducta culpable del deudor, ni contra un daño injusto. Como vemos, la resolución por incumplimiento determina que el programa de intereses en que consiste el contrato decaiga. Por tal razón, lo que sucede en casos como el que se halla involucrado en el fallo que antecede a este comentario, es que para pedir judicialmente el desalojo fundado en una causa resolutoria del contrato, lo primero que debe hacerse es, precisamente, resolver el contrato (por cualquiera de las vías posibles, es decir, judicial o extrajudicialmente), sencillamente porque de no ser así, el contrato seguiría vivo y no existiría la razón jurídica para desalojar. Por lo tanto, en un proceso de desalojo, el actor debería probar que el contrato ha quedado resuelto. La resolución, como hemos señalado, determina la ineficacia del contrato y su operatividad hace que este, por decirlo de algún modo, muera y si no ha sucedido esto, el programa de intereses establecido por las partes sigue vigente, haciendo imposible la pretensión de desalojo.
[5] Código Procesal Civil
Artículo 364.- Objeto.- El recurso de apelación tiene por objeto que el órgano jurisdiccional superior examine, a solicitud de parte o de tercero legitimado, la resolución que le produzca agravio, con el propósito de que sea anulada o revocada, total o parcialmente.
REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA
• PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. “Comentario al artículo 1428”. En: Código Civil comentado. Tomo VII. Gaceta Jurídica. Lima, 2004. Pág. 513.
NOTA DOCTRINARIA
“No habiéndose cursado la carta notarial correspondiente, la cesión de uso de habitación queda vigente, lo que determina que los demandados cuentan con título para ocupar el inmueble. Por tanto, mientras que no se resuelva el contrato de uso, los demandados no pueden ser considerados ocupantes precarios” (Cas. Nº 3732-2000-Lima).

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