Dicho inciso d), del artículo 1º de la LIGV, señala expresamente que:
“Artículo 1º.-
(…)
d) La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.
Asimismo, la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de éste o de empresas vinculadas económicamente con el mismo.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se demuestre que el precio de la venta realizada es igual o mayor al valor de mercado. Se entiende por valor de mercado el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor o la empresa realizan con terceros no vinculados, o el valor de tasación, el que resulte mayor.
Para efecto de establecer la vinculación económica es de aplicación lo dispuesto en el Artículo 54º del presente dispositivo.
También se considera como primera venta la que se efectúe con posterioridad a la reorganización o traspaso de empresas”.

Con la finalidad de precisar mejor los términos utilizados por la Ley, conviene hacer unas definiciones de los términos utilizados, para luego comentar el nacimiento de la obligación, las exoneraciones y otros supuestos.

II. Definiciones:

Primera venta:
De acuerdo al incido d), numeral 1 del artículo 2º de la LIGV, se considera primera venta cuando se transfiere en propiedad por primera vez un inmueble construido y ubicado en el territorio nacional. Debe tenerse presente que este concepto se encuentra relacionado al bien y no al sujeto que realiza la transacción. En ese sentido, si una compañía es propietaria de un edificio con 10 oficinas (independizadas), la primera venta que realice de cada oficina estará gravada con el IGV. Las segundas o terceras transferencias de cada oficina estarán inafectas a dicho impuesto.

Si la primera venta fue objeto de declaración judicial de nulidad o anulación, y por tanto regrese a poder del propietario original, no se computará para el cálculo de lña primera transferencia. En consecuencia, si luego de esa declaración de nulidad o anulación se vuelve a transferir el inmueble, se considerará como primera venta.

Asimismo, si dos compañías se reorganizan o traspasan, la transferencia de propiedad que se realice entre ellas no se considera primera venta de inmuebles. En consecuencia el cómputo se calculará desde la siguiente transferencia en propiedad.

De manera similar, cuando el bien pertenece a una copropiedad, la transferencia que se produzca de alícuotas no estará sujeta al IGV.

Constructor:
El inciso e) del artículo 3º de la LIGV señala que será cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella.

Es importante resaltar el requisito de habitualidad que debe cumplir la persona que realiza la venta del inmueble construido, ya que si, por ejemplo, la transferencia la realiza una compañía generadora de renta de tercera categoría tiene como giro otras actividades (venta de juguetes, venta de ropa, prestación de servicios, etc) no se considerará habitual y por ende, no se considerará como constructor.
Para este efecto se entenderá que el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción. Este es el caso en que el constructor terceriza la construcción.

Empresas vinculadas:
Según el numeral 2 del artículo 12º del reglamento de la LIGV y del inciso b) del artículo 54 de la LIGV, para establecer la existencia de vinculación económica se debe tener en cuenta lo siguiente:
– Una empresa posea más del 30% del capital de otra empresa, directamente o por intermedio de tercero.
– Más del 30% del capital de dos o más empresas pertenezca a una misma persona directa o indirectamente.
– En cualquiera de los casos anteriores, cuando la indicada proporción del capital pertenezca a cónyuges entre sí o a personas vinculadas hasta el segundo grado de consanguineidad o afinidad.
– El capital de dos o más empresas pertenezca, en más del 30% a socios comunes de dichas empresas.
– El productor venda a una misma empresa o a empresas vinculadas entre sí, el 50% o más de su producción.
– Exista un contrato de colaboración empresarial con contabilidad independiente, en cuyo caso el contrato se considera vinculado a cada una de las partes contratantes.

Esta regulación apareció en respuesta a las operaciones que algunas empresas realizaban para evitar el pago del IGV. Estas empresas realizaban la primera venta a un precio bastante bajo a una vinculada, pagando un IGV menor al que hubiera pagado si la venta hubiera sido a un tercero. Luego el adquirente realizaba la venta a un tercero, pero a precio de mercado, pero como ya no constituía primera venta, estaba inafecta al IGV.

Valor de mercado:
Según el inciso d) del artículo 1º de la LIGV, el valor de mercado es el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor realiza con terceros no vinculados, o le valor de tasación, el que resulte mayor.

III. Nacimiento de la obligación:
Según el inciso f) del artículo 4º de la LIGV, la obligación tributaria nacerá en el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se trate de arras de retractación que superen el 15% del valor total del inmueble.

IV. Base imponible:
Según el inciso d) del artículo 13º de la LIGV, la base imponible para el IGV será el ingreso percibido excluyendo el valor del terreno. Esta exclusión expresa del valor del terreno se debe a que la venta de terrenos se encuentra inafecta al IGV.

V. Exoneración del tributo
Según el apéndice I, literal b) de la LIGV, para el caso de la primera venta de inmuebles que realicen los constructores cuyo valor de venta no supere las 35 UITs, siempre que sean destinados exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentación de la solicitud de la licencia de construcción admitida por la Municipalidad correspondiente.

VI. Emisión de comprobante de pago
El numeral 3) del artículo 5º del Reglamento de Comprobantes de Pago establece que en la primera venta de inmuebles que realiza el constructor se debe emitir el comprobante de pago en la fecha en que se perciba el ingreso, sólo por el monto que se perciba, sea total o parcial.

VII. Trabajos de ampliación:
El inciso d) del numeral 1 del artículo 2º del reglamento de la LIGV dispone que tratándose de inmuebles en los que se efectúen trabajos de ampliación, la venta de la misma se encontrará gravada con el Impuesto, aún cuando se realice conjuntamente con el inmueble del cual forma parte, por el valor de la ampliación. Se considera ampliación a toda área nueva construida.

También se encuentra gravada la venta de inmuebles respecto de los cuales se hubiera efectuado trabajos de remodelación o restauración, por el valor de los mismos.

Para determinar el valor de la ampliación, trabajos de remodelación o restauración, se deberá establecer la proporción existente entre el costo de la ampliación, remodelación o restauración y el valor de adquisición del inmueble actualizado con la variación del Índice de Precios al Por Mayor hasta el último día del mes precedente al del inicio de cualquiera de los trabajos señalados anteriormente, más el referido costo de la ampliación remodelación o restauración. El resultado de la proporción se multiplicará por cien (100). El porcentaje resultante se expresará hasta con dos decimales.
Este porcentaje se aplicará al valor de venta del bien, resultando así la base imponible de la ampliación, remodelación o restauración.
Este regulación obedece a que anteriormente, algunas empresas realizaban la transferencia de la propiedad (primera venta) solo en caso, es decir sin los acabados que constituyen la parte más onerosa de la construcción. En ese sentido, gravaban solo la primera venta del predio (en casco y sin acabados) para que la segunda transferencia que se realice al público (totalmente construido con los respectivos acabados) y que es más oneroso, ya no se encuentre sujeto al IGV.

Con la normativa actual, la segunda transferencia con los respectivos acabados estará sujeta al IGV; pero sólo en el porcentaje de los acabados, ya que la parte referida al casco ya fue tributada en la primera transferencia.