La enajenación de bienes inmuebles realizada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal corresponde, en principio, a una ganancia de capital. Sin embargo, existen supuestos recogidos en la ley, como el caso de la habitualidad, en el que, de configurarse, se debe aplicar el tratamiento tributario de una renta empresarial.

Una de las modificaciones al Impuesto a la Renta para el 2010 precisamente se encuentra recogido en el artículo 2° de la Ley N° 29491 (publicada el 31/12/2009) que ha modificado el artículo 4° de la Ley del Impuesto a la Renta en la parte referida a la habitualidad en la enajenación de bienes inmuebles. Como hemos señalado, es importante determinar si una persona es habitual o no en este tipo de transacciones, debido a que ello nos permitirá saber si el impuesto a la renta a pagar corresponde a una de segunda categoría o a una renta empresarial de tercera categoría, lo que también supone el pago del impuesto con una tasa diferenciada.

Si se realiza una enajenación (de manera no habitual) de un bien adquirido luego del 1 de enero del año 2004, la renta que obtenga producto de dicha transferencia de propiedad calificará como una de segunda categoría, en cuyo caso la tasa efectiva aplicable es del 5% sobre el costo computable, reajustado de acuerdo a los índices de inflación que publica el INEI.

Si la enajenación se realiza de manera habitual, la renta que se obtenga por la transferencia de bienes inmuebles calificará como una renta de tercera categoría, con una tasa aplicable del 30%.

Respecto a la adquisición de la habitualidad la norma en comentario detalla los siguientes supuestos:

Sujetos de la norma:

– Persona Natural
– Sucesión indivisa
– Sociedad conyugal que optó por tributar como tal

Presunción de habitualidad:

Se presumirá la habitualidad a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable.

Se ha sustituido el literal d) del artículo 28 de la LIR. En consecuencia, se calificará como renta empresarial sólo a partir de la tercera enajenación de inmuebles y no respecto a las anteriores enajenaciones.

Debe tenerse en cuenta que la norma hace referencia a la enajenación y no solo a la venta de inmuebles. Por lo tanto, esta presunción incluirá otros tipos de transferencia de propiedad como la dación en pago, transferencia de posición contractual, etc.

Asimismo, la norma en comentario señala que las 3 enajenaciones deben producirse en un ejercicio gravable, es decir, desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre de cada año.

Cabe precisar que una vez adquirida la habitualidad, ésta permanecerá por los dos ejercicios siguientes, sin tenerse en cuenta si el sujeto realizó o no operaciones en ese período.

Supuestos para no computar la habitualidad:

Esta norma precisa que no se computará para efectos de la determinación de la habitualidad, los siguientes supuestos:

-La enajenación de inmuebles destinados exclusivamente a estacionamiento vehicular y/o a cuarto de depósito, siempre que a la fecha de la transferencia de propiedad (fecha de la firma del contrato), el enajenante haya sido o sea, propietario de un inmueble destinado a un fin distinto a los anteriores, y que junto con los destinados a estacionamiento vehicular y/o cuarto de depósito se encuentran ubicados en una misma edificación y que además, estén comprendidos en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad exclusiva y de propiedad común.

Lo antes señalado se aplica inclusive cuando los inmuebles se enajenen por separado, a uno o varios adquirentes e incluso, cuando el inmueble destinado a un fin distinto no se enajene.

Las transferencias fiduciarias que no constituyen transferencia de propiedad también se encuentran fuera del campo de aplicación de los supuestos de habitualidad.

También se excluye la transferencia de bienes inmuebles por causa de muerte, así como la enajenación de la casa habitación.

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