Paul Herrera

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El ingreso que una persona natural reciba de la enajenación de la totalidad de sus acciones y derechos que tenga sobre un terreno que cuente con resolución de habilitación urbana del cual tanto vendedor como comprador son copropietarios, está gravado con el Impuesto a la Renta (IR) como renta producto o empresarial y no como ganancia de capital.

Esto siempre y cuando la persona natural no tenga negocio, no sea habitual en la enajenación de inmuebles y que tal enajenación se realice en un solo acto a un único adquirente.

Así lo revela Rodrigo, Elías & Medrano Abogados en su reciente boletín tributario electrónico en aplicación de lo afirmado por la Sunat mediante el Informe N° 026-2020-SUNAT/7T0000, con el cual al responder la consulta de un contribuyente precisa un supuesto de ingreso empresarial gravado con el IR.

Fundamento

Conforme al inciso a) del artículo 1 de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR) este tributo grava las rentas que provengan del capital, del trabajo y de la aplicación conjunta de ambos factores, entendiéndose como tales aquellas que provengan de una fuente durable y susceptible de generar ingresos periódicos.

Agrega este artículo, en su numeral 2, que están incluidas dentro de las rentas previstas en ese inciso los resultados de la enajenación de terrenos rústicos o urbanos por el sistema de urbanización o lotización, así como de inmuebles, comprendidos o no bajo el régimen de propiedad horizontal, cuando hubieren sido adquiridos o edificados, total o parcialmente, para efectos de la enajenación.

Al respecto, el inciso a) del artículo 1 del Reglamento de la LIR dispone que, a fin de determinar los ingresos comprendidos en el ámbito de aplicación del IR, las mencionadas rentas están afectas al impuesto aun cuando no provengan de actividad habitual.

Además, el inciso b) del mismo artículo refiere que se entenderá que hay urbanización o lotización, desde el momento en que se aprueben los proyectos de habilitación urbana y se autorice la ejecución de las obras conforme a lo dispuesto en las normas que regulen la materia, obligándose a llevar contabilidad conforme a ley.

En tanto que el inciso b) del artículo 1 de la LIR señala que el IR grava también las ganancias de capital, entendiéndose por estas según el artículo 2 de la citada norma a cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital.

A su vez, el mismo artículo 2 define a los bienes de capital como aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.

Análisis

Así, la Sunat advierte que el IR considera como rentas gravadas los resultados de la enajenación de bienes, sea que tales rentas respondan al criterio de renta producto (inciso a) del artículo 1 de la LIR) o que califiquen como ganancia de capital (inciso b) del artículo 1 de la LIR).

En esa línea, la administración tributaria considera que la LIR incorpora dentro de los alcances del criterio de renta producto los resultados de la enajenación de terrenos rústicos o urbanos por el sistema de urbanización o lotización.

Esto, aun cuando no provengan de actividad habitual, excluyéndolos así de ser considerados como ganancias de capital, por lo que tales terrenos no calificarían como bienes de capital, señala la entidad recaudadora.

En ese contexto, advierte que de la interpretación sistemática de los artículos 1 y 2 de la LIR fluye que cuando se señala que los resultados de la enajenación de terrenos rústicos o urbanos por el sistema de urbanización o lotización califican como renta producto, este tiene carácter aclaratorio.

Para la Sunat –entonces– los terrenos rústicos o urbanos son considerados como bienes de capital cuando no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa, siendo que en tal caso su enajenación genera una ganancia de capital.

Sin embargo, considera que cuando esos terrenos son urbanizados o lotizados, se habilita la fuente (capital más trabajo) para generar la renta, quedando claro que aquellos están destinados a ser enajenados como parte de un negocio o empresa.

En esa línea, la administración tributaria determina que la gestión que realizan los copropietarios de un terreno para la obtención de la licencia de habilitación urbana refleja un espíritu de empresa. Esencialmente comercial y lucrativo que denota una combinación de trabajo y capital con la finalidad de darle un mayor valor al terreno, incrementando el margen de utilidad de cada copropietario en el caso de que este se enajene en su integridad o en la alícuota que les corresponda, añade la Sunat.

Así, considera que desde el momento en que se apruebe el proyecto de habilitación urbana y se autorice la ejecución de las obras conforme a lo dispuesto en las normas que regulan la materia, la renta que genere la enajenación de todo o parte del terreno respectivo califica como renta producto, aun cuando no se hubiere iniciado obra alguna.

Además, determina que esto es aplicable sea que la persona natural sin negocio enajene todo o parte del terreno que cuenta con licencia de habilitación urbana, o la alícuota que tiene como copropietario sobre el valor total de este; por lo que la renta obtenida en tal caso califica como renta producto.

Conclusión

Por ello, la Sunat concluye que estará gravada con el IR como renta producto, la renta que obtenga una persona natural de la enajenación en un solo acto y a un único adquirente, de todas sus acciones y derechos (cuota ideal) que tenga sobre un terreno del cual ambos son copropietarios y que cuenta con resolución de habilitación urbana según la Ley N° 29090 obtenida por gestión de ellos, no habiéndose realizado obra sobre este.

Esto en aplicación del inciso a) del artículo 1 de la LIR y en el caso de que la persona natural enajenante no tenga negocio y no sea habitual en la enajenación de inmuebles, detalla la administración tributaria.

Habilitación urbana

El numeral 1 del artículo 3 del Texto Único Ordenado (TUO) de la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (Ley N 29090), aprobado por el Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA, define a la habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.