La propiedad es inviolable, también para el acreedor embargante

http://laley.pe/not/2654/la-propiedad-es-inviolable-tambien-para-el-acreedor-embargante/ Gunther Gonzales Barrón Lunes, 3 de agosto de 2015 | Leída 5996 veces A PROPÓSITO DE DECISIÓN PENDIENTE EN EL VII PLENO CASATORIO CIVIL La propiedad es inviolable, también para el acreedor embargante Enviar por email Tweet Noticia clasificada en: Corte Suprema Embargo inscrito Séptimo Pleno Casatorio Civil Tercería de propiedad El conflicto propiedad/embargo … Leer másLa propiedad es inviolable, también para el acreedor embargante

PROPIEDAD VS. EL CRÉDITO http://laley.pe/not/2761/-el-credito-en-peligro-los-articulos-1708-y-2023-del-codigo-civil-son-inaplicables-en-el-vii-pleno ¡El crédito en peligro!: los artículos 1708 y 2023 del Código Civil son inaplicables en el VII Pleno  Alan Pasco Arauco Cuando la propiedad se transfiere pero no se inscribe, luego de lo cual se inscribe el embargo, supuesto que dio lugar al VII Pleno Supremo Civil, no hay norma … Leer más

EL ANIMUS DOMINI EN PROPIEDAD DEL ESTADO

EL ANIMUS DOMINI EN PROPIEDAD DEL ESTADO

 

 

RECONOCER QUE EL BIEN OCUPADO ES PROPIEDAD DEL ESTADO NO AFECTA EL ANIMUS DOMINI PARA USUCAPIR (15/04/2011)

 

En la Casación Nº 1192-2009-AREQUIPA, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia dilucida un problema que ha sido objeto de pronunciaminetos contradictorios a nivel supremo: la posesión como propietario a efectos de una prescripción adquisitiva cuando el prescribiente ha manifestado en otra vía que el bien pertenece al demandado por prescripción. Así, en este fallo se fija como criterio que haber reconocido un agente el derecho de propiedad del Estado en la vía administrativa sobre un predio (lo que puede extenderse al ámbito judicial) no excluye el animus domini del poseedor, pues los procesos de precripción adquisitiva deben estar dirigidos contra el propietario que no se encuentra en posesión del bien por más de diez o cinco anos. Lo contrario significaría desconocer la existencia del sujeto pasivo de la relación jurídica en dichos procesos.
Este nuevo criterio es contrario al que, por ejemplo, expuso la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia en la Casación Nº 1784-2002-LA LIBERTAD, en la que se dijo que un demandante no cumplía con el requisito fundamental de poseer como propietario para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva porque en un proceso de desalojo anterior seguido por la otra parte afirmó que el bien pertenecía a este. No obstante, nosotros consideramos acertado el criterio de Sala de Derecho Constitucional y Social, debiendo reconocerse el animus domini necesario para la usucapión a los poseedores en este tipo de situaciones.
En el caso que ahora se analiza, los demandantes plantearon una prescripción adquisitiva, alegando estar en posesión de un inmueble por un tiempo que excedía todos los plazos previstos para que opere dicha figura, al haberlo adquirido en el año 1981 e interpuso la demanda en el 2003. Sin embargo, el bien se encontraba inscrito como bien estatal, por lo cual paralelamente aquellos solcitaron admnistrativamente su adjudicación en venta directa. El obastáculo que se les presentaba para la prescripción, sin embargo, era determinar si cumplían con el requisito del animus domini, por cuanto mediante el trámite de la adjudicación hicieron una manifestación de que el bien era de propiedad del Estado.
Tanto la primera instancia como la Sala Superior del proceso de prescripción adquisitiva declararon infundada la demanda. Ya en casación, sin embargo, la Sala Suprema declaró fundado el recurso y, en consecuencia, se reconoció el derecho de propiedad de los prescribientes sobre el inmueble. En la argumentación, se señaló que existía el animus domini en los poseedores tomando en cuenta que en el predio los actores construyeron su vivienda, se dedicaron al mejoramiento y nivelación del terreno, pagaron el impuesto predial ante la Municipalidad, entre otras pruebas irrefutables del ejercicio de hecho de las facultades y atribuciones propias de un propietario comportándose como tal.
A esto, dijo la Sala Suprema, no podía oponerse el hecho de la solicitud en la vía administrativa de la adjudicación en venta directa del terreno. Y es que el haber reconocido el derecho de propiedad del Estado sobre el predio no implica que los poseedores no hayan tenido animus domini, pues la usucapión se dirige precisamente contra el propietario que no se encuentra en posesión del bien. Agrega la Sala Suprema que suponer lo contrario significaría desconocer la existencia del sujeto pasivo de la relación jurídica en los procesos de prescripción adquisitiva.
Efectivamente, esta argumentación se condice con la razón de ser de la prescripción adquisitiva de dominio. Nótese que no estamos aquí en presencia de poseedores que hayan recibido la posesión del bien directamente del Estado y que el título que sustenta su posesión no era un arredamiento ni nada similar, sino una compravneta celebrada con los anteriores poseedores. Esto quiere decir que por más que no pudieran escudarse en una supuesta buena fe debido a la inscripción del bien en registros, sí era posible sostener que existió animus domini por todos los actos desarrollados de manera continua, pacífica y pública por un plazo que excedía en muchos los diez años previstos en el Código Civil. Y es evidente que la prescripción adquisitiva de dominio puede operar frente a bienes registrados.

En consecuencia, consideramos arreglada a Derecho la presente sentencia al reconocerles a los poseedores el animus domini pese a haber solicitado la adjudicación directa del bien en la vía administrativa.

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TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD. Preguntas y respuestas jurisprudenciales

¿Cómo se transmite la propiedad mueble?

Conforme a lo prescrito en el artículo 947 del Código Civil, la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente, por lo que, en consecuencia, al estar demostrado que los bienes embargados han seguido en poder de la demandada, el derecho de propiedad de la actora no está probado, en aplicación de la citada norma (CAS. Nº 3202-98-Ica. 02/06/1999).

¿Cómo se transmite la propiedad inmueble?

Conforme al derecho común el artículo novecientos cuarenta y nueve del Código sustantivo dispone que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario; y en aplicación de este dispositivo, el derecho de propiedad del actor se constituyó con anterioridad a la medida cautelar trabada (CAS. Nº 706-2002-Junín. 16/07/2002).

¿Puede establecerse contractualmente que los gastos registrales y notariales de la transferencia serán a cargo del comprador?

La disposición del artículo 1549 del Código Civil, relativo a la obligación del vendedor de perfeccionar la transferencia de propiedad del bien, no constituye norma de orden público, pudiendo pactarse en contrario dada su naturaleza supletoria de la voluntad de las partes. De acuerdo con ello, es válido el pacto por el cual se establece que los gastos notariales y registrales serán de cargo de la compradora (CAS. Nº 896-96. 13/11/1997).

¿Cómo se realiza la transferencia de la propiedad vehicular?

Para que sea pertinente el artículo 947 del Código Civil sobre la transferencia de propiedad de bien mueble, y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme a él, es requisito previo la formalización del respectivo contrato de transferencia vehicular y su inscripción en los Registros Públicos para ser constitutivo de derecho (CAS. Nº 2731-2002-Lima. El Peruano, 02/08/2004).

¿Puede enajenarse un bien ajeno?

La ley admite la compraventa sobre un bien ajeno, siempre que el comprador conozca de dicha ajenidad, en cuyo caso serán aplicables las normas que regulan la promesa de la obligación o el hecho de un tercero. Fuera de este supuesto, la venta de un bien ajeno como propio constituye una modalidad de estafa denominada estelionato, tipificada en el inciso 5 del artículo 197 del Código Penal. En este sentido, será nulo aquel contrato de compraventa por el cual se pretenda transferir la propiedad de un bien ajeno como si fuera propio, de conformidad con el inciso 4 del artículo 219 del Código Civil, que establece la nulidad del acto jurídico que tenga un fin ilícito. La acción de nulidad podrá ser impuesta por quien tenga interés, en este caso, el propietario del bien objeto del acto ilícito en cuestión; acción de naturaleza distinta a la de rescisión que el artículo 1539 reserva para el comprador engañado, pudiendo ambas acciones ser ejercidas indistintamente (CAS. Nº 1017-97-Piura. 19/10/1998).

¿El embargo en forma de inscripción impide la venta del bien?

Tratándose de un embargo en forma de inscripción sobre bien inmueble, dicha medida no impediría la enajenación del bien gravado, ya que el nuevo propietario asumiría la carga hasta por el monto del gravamen. Por ello, resulta evidente que la compraventa celebrada por las demandadas resulta conforme a ley, dado que no se perjudica el derecho de la demandante, por cuanto esta mantiene su medida cautelar incólume (CAS. Nº 2289-2001-Lima. El Peruano, 02/12/2002).

Si la transferencia de propiedad se efectúa antes de interponerse el embargo ¿procede la demanda de tercería?

Al existir un derecho real frente a un derecho crediticio, de carácter personal, prevalecerá el primero. Para la oposición de derechos de diferente naturaleza sobre inmuebles se aplican las reglas del derecho común.

Si la transferencia de propiedad fue anterior al embargo en cuestión, deviene en fundada la tercería, pues se ha embargado un bien que ya no era de propiedad de los ejecutados, no siendo necesario, para perfeccionar la transferencia, la inscripción de la misma (EXP. Nº 2583-99. 10/11/1999).

Los bienes de la zona común de la junta de propietarios ¿pueden ser materia de transferencia?

No pueden ser materia de arrendamiento o transferencia las áreas que forman parte de la zona común, sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios (CAS. Nº 13-95. 26/12/1995).

En la promesa de compraventa ¿cuál es el plazo para realizar la transferencia?

El contrato preparatorio “Promesa de compraventa” está sujeto a plazo resolutorio, toda vez que, en este tipo de contratación, el plazo es para el mantenimiento de la promesa y no para la exigencia de su cumplimiento. Vencido el término pactado sin que se haya celebrado el contrato de compraventa las partes quedan liberadas de sus promesas. Por lo mismo, aquel que prometió la enajenación del bien no puede argumentar que solo al vencimiento del plazo estipulado podrá exigírsele la venta prometida, como sí sucedería si dicho plazo fuera suspensivo (CAS. Nº 24-T-97. 19/09/1997).

¿Cómo se transfiere la propiedad en el retracto?

El retracto no tiene como objeto el anular la compraventa materia de la acción, sino el de sustituir al comprador por el retrayente. Por lo que, siendo el comprador quien adquiere el bien, será él y no el vendedor quien deba transferir su derecho al titular del retracto (CAS. Nº 31-95-Cusco. 13/10/1995).

¿Qué normas regulan la transmisión de la propiedad por donación?

La trasmisión de propiedad por donación o anticipo de legítima se rige por normas especiales de preferente aplicación y requiere de las formalidades ad solemnitatem que regulan dicha transferencia (CAS. Nº 408-95. 08/08/1996).

¿Se aplican las reglas de la dación en pago a la compraventa?

Si la sentencia de vista, expresa que no todas las reglas de la compraventa son aplicables de manera absoluta al caso de dación en pago, dicha conclusión, no niega la posibilidad de que alguna de las normas del contrato de compraventa sean aplicadas en la dación en pago pactada. Consecuentemente, al haber expresado el colegiado que en el presente caso era aplicable el artículo 1561 del Código Civil, relativo a la resolución del contrato por falta de pago del saldo, no incurre en contradicción con lo expresado anteriormente (CAS. Nº 3698-2001-Lima. 14/11/2002).

II. Perfeccionamiento

¿En qué momento y lugar se perfecciona la compraventa?

El contrato de compraventa queda perfeccionado en el momento y en el lugar en que la aceptación es conocida por el oferente y cuando se exterioriza la voluntad de vender y de pagar el precio.

El derecho de propiedad no puede oponerse con éxito a la de un tercero acreedor a través de una acción de nulidad del acto jurídico de constitución de hipoteca. Para prevalecer un derecho de propiedad sobre el que sirvió para la constitución de la garantía, debe invocarse la tercería excluyente en la forma que manda la ley (EXP. Nº 1626-98. 20/07/1998).

¿Cómo se acredita el perfeccionamiento de la transferencia de un bien mueble?

La desafectación de bien de un tercero, que prevee el artículo 624 del Código Procesal Civil, solo procede cuando se acredita fehacientemente que dicho bien pertenece a persona distinta del demandado.

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada, se efectúa con la tradición a su acreedor y se acredita el perfeccionamiento del acto traslativo de dominio mediante documento privado, el que produce eficacia jurídica desde la presentación del mismo ante el notario público para que certifique la fecha o legalice las firmas (EXP. Nº 2212-98. 25/06/1998).

¿Cómo se perfecciona la transferencia de un bien mueble registrable?

De acuerdo al precepto contenido en el artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido, que en el caso de un bien mueble registrable se efectuará mediante la inscripción de la transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el bien haya sido entregado al comprador y el precio pagado al vendedor, la obligación de perfeccionamiento seguirá pendiente y su incumplimiento podrá ser invocado por el comprador como causal de resolución del contrato de compraventa (EXP. Nº 5525-99. 28/03/2000).

¿Para otorgar la escritura pública es necesario cancelar el precio?

Cuando el artículo 1549 del Código Civil establece que es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien materia de la venta, se entiende que la transferencia del dominio se ha realizado plenamente y lo que se persigue es la elevación a escritura pública con fines registrales. Es decir, se trata de un acto jurídico válido que simplemente se pretende formalizar. Por lo que, el documento privado que contenga el contrato de compraventa por el cual se transfiera la propiedad de un bien será suficiente para amparar la demanda de otorgamiento de escritura pública, no siendo necesario que el comprador cancele el precio del bien, pues el vendedor mantiene su potestad de reclamar su pago o plantear la resolución de contrato (EXP. Nº 3054-98. 23/12/1998).

La falta de pago del precio ¿impide que el contrato pueda perfeccionarse?

La falta de pago del precio del bien materia del contrato de compraventa no impide que el comprador solicite que su contraparte formalice el acto jurídico celebrado. Según el artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien (EXP. Nº 99-14464. 23/01/2001).

Si se pacta el levantamiento de cargas y gravámenes ¿esto forma parte de la obligación de perfeccionar la transferencia?

Si en un contrato de compraventa el vendedor se ha obligado a sanear el bien objeto de la transferencia mediante el levantamiento de las cargas y gravámenes que tuviera, la ejecución de dicha obligación deberá ser entendida como parte del cumplimiento de la obligación esencial que tiene el vendedor de perfeccionar la transferencia del bien, de acuerdo a la norma del artículo 1549 del Código Civil. Tomando en cuenta además que la transferencia de la propiedad del bien es una obligación elemental del vendedor, cuyo cumplimiento es por tanto recíproco y simultáneo (salvo pacto en contrario) a la del pago del precio a cargo del comprador, su incumplimiento otorgará a su acreedor el derecho de suspender la ejecución de la prestación a su cargo, en aplicación de la excepción de incumplimiento regulada por el artículo 1426 del acotado código (EXP. Nº 2473-99. 10/12/1999).

Si el bien es entregado pero aún no se formaliza la transferencia ¿puede resolverse el contrato?

De acuerdo al precepto contenido en el artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor, perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido, que en el caso de un bien mueble registrable se efectuará mediante la inscripción de la transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el bien haya sido entregado al comprador y el precio pagado al vendedor, la obligación de perfeccionamiento seguirá pendiente y su incumplimiento podrá ser invocado por el comprador como causal de resolución del contrato de compraventa (EXP. Nº 5525-99. 28/03/2000).

III. Aspectos registrales

Para adquirir la propiedad ¿es necesario que se inscriba en los Registros Públicos?

Para adquirir una propiedad no es necesario que el título que la contiene se inscriba en el registro respectivo, por cuanto la inscripción registral en nuestro sistema es declarativa y no es constitutiva de derechos (CAS. Nº 2452- 2002-La Libertad. El Peruano, 03/02/2003).

¿La inscripción es necesaria para perfeccionar la transferencia de la propiedad?

La demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la medida de embargo porque lo adquirió por escritura del 21 de marzo de 1995 y la medida cautelar se inscribió el 23 de octubre del mismo año, ya que la inscripción en los Registros Públicos no es constitutiva de derechos, por lo que no exige dicha inscripción para que la transferencia quede perfeccionada (CAS. Nº 1836-97-Lima. 22/05/1998).

¿Qué naturaleza jurídica tienen la inscripción de la transferencia de la propiedad?

La inscripción del embargo sobre un bien proveniente del incumplimiento de una obligación de dar suma de dinero y la inscripción de la transferencia de la propiedad de dicho bien, constituyen actos dirigidos a otorgar la oponibilidad registral a derechos de carácter personal en el primer caso, y de carácter real en el segundo; entre los cuales no será aplicable la oponibilidad que brinda la prioridad registral, por ser esta una institución jurídica prevista solo para aquellos derechos de igual naturaleza. (CAS. Nº 1784-99-Lima. 26/10/1999).

¿Qué documentos se necesitan para la inscripción de la transferencia de la propiedad?

Se observa el presente por cuanto se adjuntan al mismo copias simples de un proceso de otorgamiento de escritura pública de compraventa, documentos que no dan mérito a inscripción ni calificación; sin embargo, entendiéndose que lo que se desea registrar es la transferencia de propiedad, deberá adjuntar, para su debida calificación, la escritura pública de compraventa (R. Nº 462-2000-ORLC-TR. 21/12/2000).

¿Cuáles son los criterios de preferencia para determinar la propiedad de un bien?

El criterio preferencial que se establece para la concurrencia de acreedores de un mismo bien inmueble, se sustenta en la buena fe del acreedor y en la inscripción primera del título de transferencia de propiedad a su favor, mas no en la inscripción de una demanda de otorgamiento de escritura pública (EXP. Nº 614-95. 10/04/1996).

¿La inscripción de la demanda de otorgamiento de escritura pública puede oponerse a la inscripción de otro contrato de compraventa realizado con posterioridad?

La inscripción de la demanda sobre otorgamiento de escritura pública, relativa al perfeccionamiento de la transferencia de propiedad de un bien, será oponible a la inscripción del contrato de compraventa de dicho bien efectuada con posterioridad, en virtud del principio de prioridad registral, y en tanto que ambos son derechos de naturaleza real (EXP. Nº 3607-98. 16/11/1998).

IV. Regulación en el derecho sucesorio

¿Cómo se transfiere un bien de la masa hereditaria?

Para la transferencia de un bien comprendido en la masa hereditaria, deben expresar su manifestación de voluntad todos los coherederos de la causante, pues dichas personas también tienen derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles. Al realizarse la disposición por uno solo de los herederos, la misma adolece de nulidad absoluta (EXP. Nº 4138-2000. 10/07/2001).

Si uno de los herederos transmite la propiedad sin el consentimiento de los otros ¿la transmisión es válida?

Dada la calidad de herederos de la causante, los accionantes también tienen derechos de propiedad sobre los inmuebles, siendo que la disposición que realiza el único heredero adolece de nulidad absoluta, puesto que la manifestación de voluntad de los herederos mencionados, en su calidad de copropietarios de dichos lotes, no se había exteriorizado a efectos de configurar una transferencia válida (EXP. Nº 4138-2000. 10/07/2001).

¿Qué sucede con los bienes transferidos por el heredero aparente?

Los bienes transferidos por el heredero aparente o por uno de los coherederos a favor de terceros, en el caso de que no se pueda reivindicar los bienes hereditarios, no son materia de división y partición; sin embargo, el poseedor de los bienes, dentro de los cuales debe incluirse al sucesor aparente o al coheredero, está obligado a restituir la totalidad o parte del precio al heredero perjudicado (CAS. Nº 793-99-Ancash. 04/10/1999).

V. Pacto de reserva de propiedad

¿Cómo se realiza la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?

En un contrato de compraventa en el que el vendedor se haya reservado la propiedad del bien hasta el momento de la suscripción de la escritura pública, esta condición suspensiva implicará el cumplimiento de un acto relativo al perfeccionamiento de la transferencia, que a su vez es una obligación esencial del vendedor, que junto con la obligación del comprador de pagar el precio definen el objeto de la compraventa. Por lo cual, la reserva de propiedad a la que se hace referencia deberá entenderse en el sentido más adecuado a la naturaleza y objeto del acto, es decir, de conformidad con el precepto del numeral 1583 del Código civil, que establece que en virtud del pacto de reserva de propiedad se suspende la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien hasta que el comprador haya pagado todo o una parte del precio convenido, teniendo como consecuencia que el comprador adquiera automáticamente el derecho a la propiedad del bien una vez pagado el importe del precio concertado (EXP. Nº 1018-2001. 23/07/2001).

¿Cómo se perfecciona la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?

Si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad del bien queda reservada hasta el momento en que se efectúe la cancelación total del precio pactado, la obligación esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedará también supeditada al pago del precio, por lo que, mientras no se cumpla esta obligación no podrá otorgarse la escritura pública que permita el perfeccionamiento de la transferencia (CAS. Nº 3758-02-Lima. El Peruano 30/10/2003).

¿Quién asume el riesgo de la pérdida del bien en una compraventa con reserva de propiedad, si es que aun no se ha cancelado el precio?

En un contrato de compraventa sobre un bien inmueble en el que se haya pactado la reserva de la transferencia de la propiedad de este hasta el momento de la cancelación del monto total del precio, y habiéndose entregado dicho bien al comprador a la celebración del contrato, el riesgo de la pérdida del bien será asumido por el comprador, aunque la misma haya acontecido por causa no imputable a ninguna de las partes, toda vez que desde el momento en que se produce la entrega, el riesgo de la pérdida del bien pasa al comprador, aunque el vendedor conserve aún la propiedad del mismo en virtud de la reserva pactada (CAS. Nº 280-00-Ucayali. 12/05/2000).

¿Qué sucede si se ha pactado reserva de propiedad y aún no se ha cancelado el precio, y el automóvil materia del contrato ocasiona un accidente?

En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador.

Si no se ha acreditado que el codemandado a la fecha del siniestro habría cancelado el saldo del precio del vehículo materia de compraventa para que operara la transferencia a favor de este, se colige que la empresa codemandada al momento del siniestro conservaba aún la propiedad del vehículo; por lo tanto, el propietario del vehículo instrumento de un accidente, asume solidariamente con el conductor, la responsabilidad civil por los daños personales o materiales que este último hubiere ocasionado a terceros (EXP. Nº 3345-97. 03/04/1998).

VI. Regulación en el derecho de familia

La enajenación de un bien social sin la participación del otro cónyuge ¿qué consecuencias jurídicas tiene?

En caso de que uno de los cónyuges disponga de un bien social sin la participación del otro nos encontraremos ante un caso de nulidad virtual, es decir, ante un acto jurídico que se opone a una norma imperativa. En este caso no se podría equiparar la transferencia a un contrato de bien ajeno, dado que la norma que consagra la disposición de bienes sociales por ambos cónyuges es imperativa (CAS. Nº 2117-2001-Lima. 08/07/2002).

Si se celebra un contrato y adquiere un bien como soltero, pero se modifica dicho contrato como casado ¿el bien es propio?

Si del contrato se observa que el inmueble fue adquirido por la cónyuge cuando esta era soltera; en consecuencia, dicho bien resulta ser un bien propio, no importando que su cónyuge intervenga en la modificación del contrato y en la ratificación de la garantía hipotecaria, puesto que la transmisión del citado bien a favor de la cónyuge ya se había perfeccionado tiempo atrás, incluso antes de la celebración de su matrimonio (EXP. Nº 44-02. 10/04/2002).

VII. Efectos frente al arrendamiento

Si vence el plazo del arrendamiento y el arrendador enajena el bien ¿el arrendatario es precario?

El inquilino de un contrato de duración determinada, cuando ha vencido el plazo y no desocupa el inmueble, no queda constituido en ocupante precario, porque sigue siendo inquilino y, por consiguiente, obligado a pagar la renta, por lo que de igual manera por la enajenación del bien arrendado, el inquilino continúa siendo arrendatario, con la obligación de pagar la renta al nuevo propietario; (…) esto no significa que en estas dos situaciones el propietario no puede solicitar el desalojo, sino que no lo puede hacer por la figura del ocupante precario, porque el arrendatario no puede ser ocupante precario (CAS. Nº 725-95-Lima. 19/06/1997).

Si la arrendadora vende el bien materia de arrendamiento ¿se produce la cesión de posición contractual?

Habiéndose celebrado un contrato de compraventa entre la arrendadora y la adquiriente, ahora demandante, no se produce la cesión de posición contractual prevista en el artículo 1435 del Código Civil, pues se requiere que la otra parte preste su conformidad (EXP. Nº 1859-99. 20/09/1999).

¿Qué sucede si se enajena un bien arrendado y el contrato de arrendamiento no fue inscrito?

En el caso de enajenación del bien arrendado, y si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente procederá a darlo por concluido siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 1703 del Código Civil, sin que este orden de cosas pueda convertir al arrendatario en poseedor precario del inmueble que ocupa; toda vez la precariedad en el uso de bienes inmuebles, no se determina únicamente por la carencia de un título de propiedad de arrendatario, sino que debe entenderse como tal, la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que ostenta el ocupante obviamente en armonía con el orden público y las buenas costumbres (CAS. Nº 2540-99-Lima. 18/01/2000).

¿En qué caso el arrendador que enajenó el bien materia de arrendamiento puede demandar el desalojo?

Tratándose de la enajenación por adjudicación de un inmueble arrendado, y siendo que los efectos de la inscripción de dicha adjudicación hubieren sido suspendidos por resolución de autoridad competente; el arrendador primigenio podrá ejercer sus derechos como tal mientras dure dicha suspensión. En tal sentido, podrá demandar el desalojo del bien arrendado, más aún si el contrato de arrendamiento no se encontrare inscrito en los Registros Públicos (CAS. Nº 673-98. 14/10/1998).

¿Cómo puede resolver el contrato el adquirente de un bien que era materia de arrendamiento?

Cuando el arrendamiento no se halla inscrito, para que fenezca el título del arrendatario en el caso de la enajenación del inmueble arrendado es necesario que el adquirente proceda con las formalidades establecidas en el Código Civil para resolver el contrato y luego de ello, procederá el desalojo por ocupación precaria del arrendatario (CAS. Nº 1157-2003-Lima. El Peruano, 30/11/2004

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EN UN PROCESO DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA ¿Cabe discutirse sobre la propiedad de la construcción?

EN UN PROCESO DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA ¿Cabe discutirse sobre la propiedad de la construcción?
Cas. Nº 2340-2002-LIMA
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
Demandante : Gruti Luz García Venegas
Demandado : Pedro Nolasco Sánchez Sánchez
Asunto : Desalojo por ocupación precaria
Fecha : 28 de agosto de 2003 (El Peruano, 30/07/2004)
En un proceso donde se discute la titularidad del predio vendido como terreno en el que eventualmente se realiza una construcción no inscrita en Registros Públicos, aunque no existiese declaración de fábrica para objetar la propiedad por parte del adquiriente sobre la edificación, se tendría que acreditar que otra persona es la que ha construido y cuyos derechos no han sido adquiridos por la compradora.

CAS. Nº 2340-2002 LIMA.
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA.
Lima, veintiocho de agosto del dos mil tres. LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; VISTOS: EN DISCORDIA, la causa número dos mil trescientos cuarenta – dos mil dos, con el acompañado; en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, habiendo emitido su voto el señor Molina Ordóñez se ha formado resolución; con el voto del señor Echevarría Adrianzen dejado oportunamente en Relatoría en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo ciento cuarentinueve de la Ley Orgánica del Poder Judicial, el mismo que no suscribe la presente resolución por encontrarse en la fecha de vacaciones, de lo que da fe el Secretario de Sala, emite la siguiente sentencia: MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas cuatrocientos dieciséis por dona Gruti Luz García Venegas contra la resolución de vista de fojas trescientos noventinueve expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima el trece de junio del año dos mil dos, que –entre otros– revoca la sentencia apelada de fojas trescientos cuarenticinco de fecha veintidós de febrero de ese mismo año, que declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria y reformándola declara Improcedente dicha demanda; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Por resolución de fecha veintiuno de agosto del dos mil dos, obrante a fojas veintitrés del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal, se ha declarado procedente el recurso por las causales previstas en los incisos segundo y tercero del artículo trescientos ochentiseis del Código Procesal Civil, esto es, por la inaplicación de una norma de derecho material y la contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, sustentada la primera causal en que el Colegiado Superior ha inobservado el artículo novecientos veintitrés[1] del Código Civil, norma relacionada al derecho de propiedad, dando lugar a que ante la norma procesal que invoca, se desestime su pretensión; agregando que de haberse aplicado la norma invocada modificaría el resultado del juzgamiento, toda vez que tiene condición de propietaria del bien, siendo lo esencial en este derecho la exclusividad en el mejor ejercicio de facultades sobre el mismo; y la segunda causal se sustentada (sic) en que el Colegiado para desvirtuar su pretensión, se ha pronunciado respecto de la propiedad de la fábrica, presupuesto que no ha sido fijado como punto controvertido, sino que fue alegado por los demandados como fundamento de su contradicción, debiendo haberse aplicado el artículo ciento noventiséis del Código Procesal Civil[2], es decir exigir a los demandados que prueben la existencia de la fábrica; consecuentemente se ha vulnerado o afectado el principio de congruencia, emitiendo un pronunciamiento “plus petita” al concederse más de lo fijado como punto controvertido[3]; que otro extremo relacionado con la incongruencia denunciada, se encuentra determinado por los fundamentos que contiene el décimo primer considerando de la sentencia de vista al invocarse el inciso primero del artículo ciento ochentiocho del Código adjetivo[4] para sustentar el instituto de la sucesión procesal, sin advertirse que dicha norma trata sobre la finalidad de los medios probatorios, con el agravante de que la misma no cuenta con incisos, lo que evidencia una incoherencia en la fundamentación de la sentencia, consiguientemente se incurre en infracción de lo dispuesto en el inciso sexto del artículo cincuenta del Código Procesal[5] acotado; CONSIDERANDO: Primero.- Que, en primer término es necesario analizar la causal contemplada en el inciso tercero del artículo trescientos ochentiseis del Código Procesal Civil, porque de declararse fundada esta, ya no cabe pronunciamiento sobre la causal sustantiva; Segundo.- Que, la sentencia de vista ha revocado la apelada, porque la actora solo es propietaria del terreno, sin llegar a acreditar –conforme a la norma imperativa del artículo ciento noventiséis del Código Procesal Civil– la propiedad de la fábrica levantada sobre el terreno, obligación ineludible que ha incumplido y respecto de la cual incidieron tanto el demandado como el litisconsorte necesario al contestar la demanda, cuando indican que la actora ha adquirido un terreno y no la vivienda construida; Tercero.- Que, la sentencia de vista no ha establecido que los demandados sean propietarios de la fábrica, en cuyo caso sí tendrían título para ocupar el inmueble[6]; Cuarto.- Que, si bien de acuerdo a la escritura pública de compra venta de fojas tres, la demandante adquirió el sub lote dieciséis-A, manzana siete-C, de la Urbanización Santoyo, Distrito del Agustino, en la cláusula primera se especificó que el inmueble se encontraba ubicado en la avenida Grau, dos mil cuarentiocho, lo que indica que ya existía alguna construcción sobre el inmueble, porque si se tratara de un terreno sin construir, no podía tener numeración de la calle; Quinto.- Que, más aún, en la cláusula cuarta del referido contrato, se comprendió en la venta, además del terreno, los aires, costumbres, servidumbre, entradas, salidas y todo cuanto de hecho y de derecho le corresponde sin limitación de ninguna clase, entendiéndose que la venta se realiza ad corpus; Sexto.- Que, por ello, aunque en este caso no existe declaración de fábrica, para objetar el derecho de propiedad de la demandante sobre la fábrica, se tendría que acreditar que otra persona es la que ha construido y cuyos derechos no han sido adquiridos por la actora, lo que no ha ocurrido en autos; Sétimo.- Que, esto determina que la sentencia de vista resulta incongruente porque no hay relación entre los considerandos y el fallo, por lo que se ha incurrido en la causal de nulidad contemplada en el artículo ciento setentiuno del Código Procesal Civil[7]; Octavo.- Que, por las razones expuestas, configurándose la causal contemplada en el inciso tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, y en aplicación del acápite dos punto uno del inc

Leer másEN UN PROCESO DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA ¿Cabe discutirse sobre la propiedad de la construcción?