La propiedad es inviolable, también para el acreedor embargante

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Gunther Gonzales Barrón
Lunes, 3 de agosto de 2015 | Leída 5996 veces
A PROPÓSITO DE DECISIÓN PENDIENTE EN EL VII PLENO CASATORIO CIVIL

La propiedad es inviolable, también para el acreedor embargante

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Noticia clasificada en: Corte Suprema Embargo inscrito Séptimo Pleno Casatorio Civil Tercería de propiedad

El conflicto propiedad/embargo enfrenta dos posturas antagónicas: el interés del propietario, que pretende no ser afectado con el embargo de sus bienes por deudas ajenas; y el interés del acreedor, que pretende embargar bienes, aunque sean de propiedad de terceros ajenos a la deuda. ¿Qué interés es prevaleciente?

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En nuestra opinión, la balanza se inclina decididamente a favor del propietario, por razones de orden constitucional (arts. 70º y 139º Const.), de derechos humanos (art. 11.1º PIDESC, art. 21º CADH) y de legalidad ordinaria (arts. 533º a 536º, 100º, 624º y 642º CPC, entre otras normas), concordante con la STC N° 03118-2011-PA/TC, y la jurisprudencia de la Corte IDH en el caso “Tibi vs. Ecuador” (c. 219).

 

Así, el principio universal en materia de obligaciones es el de responsabilidad patrimonial del deudor, por el cual, los bienes presentes y futuros del deudor responden frente a la acción del acreedor, pero no los bienes de terceros, lo que se reafirma específicamente en el art. 642º CPC, por cuya virtud, no caben embargos sobre bienes que no pertenecen al deudor u obligado.

 

La justificación de este principio se encuentra fuera de toda duda, pues, la libertad contractual, que es derecho constitucional (art. 2, inc. 14º Const.), permite que el individuo asuma obligaciones a su cargo, pero no puede vincular a los terceros; por tanto, el deudor expone solo su patrimonio, es decir, los bienes de su propiedad (art. 70º Const.), y no los ajenos. Por lo demás, no existe mayor injusticia que una persona, junto con toda su familia, pierda su vivienda, su hogar, el centro material de su vida, por efecto del embargo y el posterior remate originado por una obligación extraña.

 

Por tanto, la controversia está claramente zanjada por el art. 642º CPC, que regula el embargo, por lo que no habría nada más que discutir. La misma solución se encuentra en los arts. 100º y 624º CPC. Incluso, el Tribunal Constitucional ha reconocido que los tribunales ordinarios actúan correctamente cuando sancionan el criterio favorable al propietario (STC N° 03118-2011-PA/TC, de 05/10/2011). En esta línea de ideas se encuentra, nada menos, que la Corte Interamericana de Derechos Humanos en el Caso Tibi vs. Ecuador, sentencia de fondo del 07/9/2004, cuya doctrina establece que el título de propiedad no necesita la inscripción, por lo que un mandato judicial arbitrario debe anularse cuando se acredita que afecta el derecho del titular conforme a las reglas civiles, aun sin inscripción.

 

Por su parte, el art. 2022º CC se refiere al conflicto de derechos sustanciales -que es la materia propia de un Código Civil-, pero no regula los efectos de actos procesales, como el embargo judicial, que, además, no es “derecho”. Empero, aun forzando las cosas, si se aplicase el art. 2022, el sentido de la decisión no cambiaría, pues la fórmula “derechos de diferente naturaleza”, solo puede aludir a los derechos reales y los obligacionales, con la lógica primacía de los primeros, no solo por consideraciones doctrinales (erga omnes), sino por la voluntad expresa del legislador (exposición de motivos oficial), y, fundamentalmente, por el art. 70º de la Constitución: “la propiedad es inviolable”. Es decir, el orden jurídico rechaza las interferencias ilegítimas contra el propietario, lo que ha sido reconocido por reiteradas sentencias del Tribunal Constitucional (STC Nº 00043-2007-AA/TC, STC N° 5614-2007-AA/TC, STC N° 022-2007-AA/TC). En tal contexto, una resolución judicial sumaria, sin contradictorio ni certeza, dictada con meras presunciones o apariencias, como el embargo cautelar; o para liquidar bienes, sin declarar derechos, como el embargo ejecutivo, carece de entidad para imponerse a la propiedad.

 

El proceso ejecutivo tiene como finalidad la liquidación de bienes, sin declaración de derechos en proceso de cognición, por lo que el Estado Constitucional de Derecho permite revertir un acto procesal, como el embargo -dictado en forma superficial, a solo pedido del acreedor, sin contradictorio-, mediante el proceso de tercería de propiedad, que permite levantar los embargos de todo tipo de bienes, muebles o inmuebles, con la sola presentación de documento de fecha cierta, que acredita el dominio (arts. 533º a 536º CPC). En efecto, la tercería remedia los errores del juez de ejecución al momento de trabar embargos, casi a ciegas, sin conocer plenamente los hechos, como mero ejecutor o por cautela, razón por la cual el embargo mal trabado no puede crear situaciones jurídicas definitivas, pues “el error no genera derechos” (STC N° 01254-2004-PA/TC y N° 02247-2011-PA/TC), por tanto, el embargo, como medida superficial, no puede oponerse a la propiedad acreditada de forma suficiente, aun sin inscripción, en cuanto se trata de una prerrogativa fundamental (art. 70º Constitución) y derecho humano (art. 21º Convención Americana sobre Derechos Humanos), concordante con la sentencia Corte IDH, Caso Tibi.

 

Es más, el derecho humano a la vivienda adecuada (art. 11.1 Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales) exige que los propietarios o poseedores de viviendas no sean despojados con infracción al debido proceso. En tal sentido, el relator temático de la ONU ha señalado que se produce afectación de este derecho en caso de ejecuciones judiciales abusivas en contra de los mismos deudores (Informe del 30/9/2013, signado con N° A/HRC/25/54), por lo que, con mayor razón, habrá vulneración si es que la ejecución se realiza, no contra el deudor, sino contra un tercero que no tienen  relación o vinculación alguna con la deuda.

 

Por lo demás, nadie parece haber advertido que la tesis favorable al acreedor implicaría que, de un día para otro, el 70% de los propietarios peruanos quedasen en el inminente riesgo de irse a la calle, pues el registro sufre ese desfase de información no concordante con la realidad (cifras de Hernando de Soto); por tanto, la inscripción de un mandato judicial de embargo contra el titular antiguo, dictado sin contradictorio, generaría que dicha medida no pueda ser levantada, ni siquiera con la prueba fehaciente de la propiedad, consumándose el despojo. Sin duda se trata de una posición patrocinada por los Bancos.

 

La tesis favorable al acreedor, por el otro lado, carece de norma alguna de apoyo, lo que lleva a descartarla de plano, mientras que sus fundamentos son fácilmente refutables:

 

– Se dice que “el acreedor es protegido por la libertad contractual”, pero ello es irrelevante para decidir la presente controversia, pues el citado derecho constitucional permite celebrar contratos entre dos individuos, pero no autoriza a despojar a un tercero que, precisamente, no celebró el contrato. Los derechos otorgan facultades dentro de su objeto, pero no avalan invadir el objeto del vecino.

 

– Se dice que “el acreedor representa la tutela del crédito”, pero la protección de un derecho jamás autoriza a que se vulnere un derecho ajeno, de persona que no tiene vinculación alguna con la deuda. El argumento es una falacia.

 

– Se dice que “el acreedor es diligente”, lo que es falso, pues el acreedor en forma voluntaria aceptó otorgar un crédito personal, sin garantías reales inscritas, por tanto, tampoco le importó el registro. Por lo demás, el negocio del crédito personal, más riesgoso, se compensa con una mayor tasa de interés, por lo que la ley no puede ingresar a la defensa de un acreedor profesional que asumió voluntariamente tal esquema empresarial, con más riesgo, para obtener lucro. Tampoco es posible hablar de “diligencia” de uno, o “negligencia” del otro, pues el 70% de la información del registro está desactualizada, en gran medida, por problemas estructurales del Estado Peruano.

 

– Se dice que “el acreedor embargante es tercero registral”, lo que es notoriamente errado, pues el art. 2014º CC solo protege a los terceros que adquieren derechos “otorgados” por quien aparece como titular en el registro; y es evidente que el deudor no otorga derecho alguno al acreedor, que presupone acto voluntario. El sistema alemán no protege al acreedor embargante, por este mismo motivo, por lo que resulta anómalo que el sistema peruano, de menor eficacia registral, sí dispense esa tutela, sin dudas exagerada y arbitraria.

 

– Por último, se dice que “el embargo es derecho real” (Lohmann), lo que es absurdo, pues el embargo lo decreta el juez, y los jueces por propia definición no crean derechos, sino protegen los derechos preexistentes, en este caso, un crédito no pagado (por favor, molestarse en leer: art. 642º CPC), por lo que el conflicto propiedad/crédito protegido por embargo se inclina por el primero: art. 2022º, in fine, CC: “en caso de conflicto de derechos de distinta naturaleza, se aplican las reglas del derecho común”.

 

En suma, el derecho de propiedad es inviolable para todos (art. 70º Constitución), sea Estado, terceros o acreedores, constituyéndose así en una garantía de indemnidad, por lo que el propietario no puede ser afectado con el embargo de sus bienes por deudas ajenas, en cuyo caso, el remedio pertinente es el proceso judicial de tercería, que logra hacer efectiva la cláusula de inviolabilidad.

 

NORMAS QUE EXPRESAMENTE FAVORECEN AL PROPIETARIO

 

Art. 70º Constitución: La propiedad es inviolable

 

Art. 642º Código Procesal Civil: Cuando la pretensión principal es apreciable en dinero, se puede solicitar embargo. Este consiste en la afectación jurídica de un bien o derecho del presunto obligado.

 

Art. 624º Código Procesal Civil: Cuando se acredite fehacientemente que el bien afectado con la medida pertenece a persona distinta del demandado, el juez ordenará su desafectación inmediata, incluso si la medida no se hubiera formalizado

 

Art. 100º Código Procesal Civil: Puede intervenir en un proceso quien pretende que se le reconozca su derecho en oposición a los litigantes, como consecuencia de alguna medida cautelar ejecutada sobre un bien de su propiedad

 

Artículo 533º Código Procesal Civil: La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y solo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para la ejecución (…). Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con garantías reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación (Es decir, en el caso exclusivo de garantías reales, el propietario solo puede plantear la tercería cuando su derecho se encuentra inscrito con anterioridad, pero esa limitación no existe en el embargo, por tanto, el propietario sí puede utilizar la tercería cuando acredita la adquisición de la propiedad, inscrita o no inscrita, con fecha anterior al embargo)

 

Artículo 535º Código Procesal Civil: La demanda de tercería no será admitida si no reúne los requisitos del artículo 424º y, además, si el demandante no prueba su derecho con documento público o privado de fecha cierta (Le basta al demandante probar la propiedad con documento de fecha cierta anterior al embargo; en ningún lado se exige que la propiedad deba encontrarse previamente inscrita. Por tanto, si el derecho del demandante está probado, entonces la tercería es fundada. ¿O la ley exigiría el documento de fecha cierta para admitir la tercería, pero luego en la sentencia le dirían al actor que la demanda es infundada por falta de inscripción?)

 

Código Tributario, texto único ordenado: Decreto Supremo N° 133-2013-EF, art. 120: La intervención excluyente de propiedad deberá tramitarse de acuerdo a las siguientes reglas: a) Solo será admitida si el tercero prueba su derecho con documento privado de fecha cierta, documento público u otro documento, que a juicio de la administración, acredite fehacientemente la propiedad de los bienes antes de haberse trabado la medida cautelar

 

Ley del Procedimiento de Ejecución Coactiva, texto único ordenado: Decreto Supremo N° 018-2008-JUS, art. 20.2: La tercería de propiedad se tramitará de acuerdo con las siguientes reglas: 20.2.1 Solo será admitida si el tercero prueba su derecho con documento privado de fecha cierta, documento público u otro documento, que acredite fehacientemente la propiedad de los bienes antes de haberse trabado la medida cautelar

 

Art. 2022º, segundo párrafo, Código Civil: En caso de conflicto de derechos de diversa naturaleza, se aplican las reglas del derecho común

 

Exposición de Motivos Oficial del art. 2022º Código Civil: “la última parte del artículo indica que cuando se produce un enfrentamiento entre un derecho real y otro personal, la preferencia será otorgada a quien la tenga conforme a las disposiciones del derecho común, como si el derecho registral para estos efectos no existiera. Así, por ejemplo, quien embarga un inmueble, no convierte su derecho de crédito que es personal, derivado de la falta de cumplimiento de la obligación de pago, en un derecho real, porque la inscripción no cambia la naturaleza de los derechos. El crédito seguirá siendo, a pesar de la inscripción, un derecho personal. Puede ser que se haya embargado un inmueble que en el registro aparezca como de propiedad del demandado; sin embargo, no podrá hacer valer su derecho de embargante, contra quien en el momento del embargo era el verdadero propietario, a pesar de que este inscriba su derecho con posterioridad”: BIGIO, Jack. Exposición de motivos oficial del Código Civil, Cuzco, Lima 1998, p. 224.

 

 

NORMAS QUE FAVORECEN EL EMBARGO: Ninguna

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PROPIEDAD VS. EL CRÉDITO
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¡El crédito en peligro!: los artículos 1708 y 2023 del Código Civil son inaplicables en el VII Pleno

 Alan Pasco Arauco

Cuando la propiedad se transfiere pero no se inscribe, luego de lo cual se inscribe el embargo, supuesto que dio lugar al VII Pleno Supremo Civil, no hay norma de derecho común aplicable de forma directa. En este caso, afirma el autor, no es correcta la aplicación analógica de los artículos 1708 y 2023 del Código Civil.

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El VII Pleno Casatorio busca solucionar el siguiente caso: un acreedor embarga un bien que ya no es de su deudor por haber sido transferido con anterioridad a un nuevo propietario que no lo inscribió a su favor. La inexistencia de una norma que con claridad resuelve este caso ha llevado a Fort Ninamancco(**) a plantear la aplicación analógica de los artículos 1708 y 2023 CC. Discrepamos con esta posición.

 

En el conflicto entre la propiedad y el crédito (protegido por el embargo), que se enmarca dentro del 2022 segundo párrafo (norma que nos remite a las “disposiciones del derecho común”), deben diferenciarse dos supuestos, dependiendo del momento en que nace cada uno de los derechos en conflicto:

 

  • Primer supuesto: El embargo inscrito preexiste a la transferencia de propiedad. Aquí la norma de “derecho común” aplicable es el 2012 CC. Si el nuevo propietario adquirió un bien ya embargado, debe soportar la ejecución del embargo mismo pues conocía de su existencia.

 

  • Segundo supuesto: La propiedad se transfiere pero no se inscribe, luego de lo cual se inscribe el embargo. Para este caso (que es el que dio lugar al VII Pleno) no hay norma de derecho común aplicable de forma directa. Por ello se ha planteado la aplicación analógica de los artículos 1708 y 2023.

 

1. Análisis del 1708 CC

 

Según este artículo, si el arrendamiento sobre un inmueble está inscrito, quien compre el bien deberá respetar dicho arrendamiento. Ojo que aquí el crédito (arrendamiento) preexiste a la transferencia de propiedad. La secuencia sería la siguiente:

 

  • Momento 1: “A” es propietario registral del inmueble.
  • Momento 2: “A” arrienda el inmueble a “C” y éste lo inscribe.
  • Momento 3: “A” transfiere el bien a “B”.
  • Conclusión: “B” debe respetar el arrendamiento. Prima el derecho de crédito porque el comprador conocía de su existencia.

 

¿A cuál de los dos supuestos contemplados en el 2022 segundo párrafo se asemeja este caso? Al primero. Es más, el 1708 CC podría no existir e igual el nuevo propietario tendría que respetar el arrendamiento en aplicación del 2012 CC.

 

¿Qué caso debería regular el 1708 CC para que sí pueda ser aplicado por analogía para la solución del segundo supuesto? El siguiente:

 

  • Momento 1: “A” es propietario registral del inmueble.
  • Momento 2: “A” vende el inmueble a “B” pero éste no lo inscribe a su favor.
  • Momento 3: “A”, valiéndose de que aún figura en el Registro como propietario, se lo arrienda a “C”, que sí inscribe el contrato en el Registro.
  • Conclusión: En este caso el derecho real no inscrito preexiste a la inscripción del derecho de crédito. ¿Cuál de los derechos debe primar?

 

Este caso, que sí guarda semejanza con el segundo supuesto del 2022 segundo párrafo, no está regulado en el artículo 1708 CC, en tanto esta norma – como ya se indicó –  sólo aplica cuando primero se da el arrendamiento y luego se transfiere el bien. Entonces, si el supuesto de hecho del 1708 CC es distinto al segundo supuesto del 2022 segundo párrafo, el 1708 no es pasible de aplicación analógica.

 

2. Análisis del 2023 CC

 

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De acuerdo con esta norma la inscripción de un derecho de opción lo hace oponible frente al derecho real (en este caso propiedad) que se constituye con posterioridad a dicha inscripción. Al igual que en el caso del 1708 CC, aquí el derecho personal (opción) inscrito preexiste a la transferencia de propiedad, razón por la cual el nuevo propietario del bien, cuando lo adquirió, sabía que había un contrato de opción a favor de otra persona. La secuencia sería la siguiente:

 

  • Momento 1: “A” es propietario registral del inmueble.
  • Momento 2: “A” otorga derecho de opción a favor de “C” y éste lo inscribe.
  • Momento 3: “A” transfiere el inmueble a “B”.
  • Conclusión: “B” debe respetar la opción en caso ésta sea ejercida por “C”. Prima el derecho personal porque el comprador conocía de su existencia.

 

¿A cuál de los dos supuestos contemplados en el 2022 segundo párrafo se asemeja este caso? Al primero. Es más, tal como sucede con el 1708 CC, este artículo 2023 CC podría no existir e igual el nuevo propietario tendría que respetar la opción en aplicación del 2012 CC.

 

¿Qué caso debería regular el artículo 2023 CC para que sí pueda ser aplicado por analogía para la solución del segundo supuesto? El siguiente:

 

  • Momento 1: “A” es propietario registral del inmueble.
  • Momento 2: “A” vende el inmueble a “B” pero éste no lo inscribe a su favor.
  • Momento 3: “A”, valiéndose de que aún figura en el Registro como propietario, otorga derecho de opción sobre el mismo a favor de “C” y éste la inscribe.
  • Conclusión: En este caso el derecho real no inscrito preexiste a la inscripción del derecho personal ¿Cuál de los derechos debe primar?

 

Este caso, que sí guarda semejanza con el segundo supuesto del 2022 segundo párrafo, no está regulado en el artículo 2023 CC, en tanto esta norma – como ya se indicó –  sólo aplica cuando primero se inscribe el derecho personal y luego se transfiere la propiedad. Entonces, el 2023 no es pasible de aplicación analógica.

 

3. Conclusiones

 

Los artículos 1708 y 2023 CC regulan un caso que se asemeja al primer supuesto comprendido en el 2022 primer párrafo (y que no resulta conflictiva en tanto ya tiene una solución clara mediante el 2012 CC), pero no al caso conflictivo, que es el segundo supuesto del 2022 segundo párrafo. Ello imposibilita que dichas normas puedan ser aplicadas por analogía para este último caso.

 

¿Significa esto que debe primar la propiedad? No. Significa simplemente que se están invocando las normas erradas. La norma cuyo supuesto de hecho sí se asemeja al segundo supuesto del 2022 segundo párrafo y por ende sí puede ser aplicada por analogía es el 1129 CC. La desarrollaremos en nuestro próximo trabajo.

 

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(*) Abogado Asociado de Ferrero Abogados. Docente de Derechos Reales y Garantías en la Universidad de Lima.

(**) “El crédito y la seguridad jurídica en su prueba de fuego”, por Fort Ninamancco.

EL ANIMUS DOMINI EN PROPIEDAD DEL ESTADO

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EL ANIMUS DOMINI EN PROPIEDAD DEL ESTADO

 

 

RECONOCER QUE EL BIEN OCUPADO ES PROPIEDAD DEL ESTADO NO AFECTA EL ANIMUS DOMINI PARA USUCAPIR (15/04/2011)

 

En la Casación Nº 1192-2009-AREQUIPA, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia dilucida un problema que ha sido objeto de pronunciaminetos contradictorios a nivel supremo: la posesión como propietario a efectos de una prescripción adquisitiva cuando el prescribiente ha manifestado en otra vía que el bien pertenece al demandado por prescripción. Así, en este fallo se fija como criterio que haber reconocido un agente el derecho de propiedad del Estado en la vía administrativa sobre un predio (lo que puede extenderse al ámbito judicial) no excluye el animus domini del poseedor, pues los procesos de precripción adquisitiva deben estar dirigidos contra el propietario que no se encuentra en posesión del bien por más de diez o cinco anos. Lo contrario significaría desconocer la existencia del sujeto pasivo de la relación jurídica en dichos procesos.
Este nuevo criterio es contrario al que, por ejemplo, expuso la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia en la Casación Nº 1784-2002-LA LIBERTAD, en la que se dijo que un demandante no cumplía con el requisito fundamental de poseer como propietario para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva porque en un proceso de desalojo anterior seguido por la otra parte afirmó que el bien pertenecía a este. No obstante, nosotros consideramos acertado el criterio de Sala de Derecho Constitucional y Social, debiendo reconocerse el animus domini necesario para la usucapión a los poseedores en este tipo de situaciones.
En el caso que ahora se analiza, los demandantes plantearon una prescripción adquisitiva, alegando estar en posesión de un inmueble por un tiempo que excedía todos los plazos previstos para que opere dicha figura, al haberlo adquirido en el año 1981 e interpuso la demanda en el 2003. Sin embargo, el bien se encontraba inscrito como bien estatal, por lo cual paralelamente aquellos solcitaron admnistrativamente su adjudicación en venta directa. El obastáculo que se les presentaba para la prescripción, sin embargo, era determinar si cumplían con el requisito del animus domini, por cuanto mediante el trámite de la adjudicación hicieron una manifestación de que el bien era de propiedad del Estado.
Tanto la primera instancia como la Sala Superior del proceso de prescripción adquisitiva declararon infundada la demanda. Ya en casación, sin embargo, la Sala Suprema declaró fundado el recurso y, en consecuencia, se reconoció el derecho de propiedad de los prescribientes sobre el inmueble. En la argumentación, se señaló que existía el animus domini en los poseedores tomando en cuenta que en el predio los actores construyeron su vivienda, se dedicaron al mejoramiento y nivelación del terreno, pagaron el impuesto predial ante la Municipalidad, entre otras pruebas irrefutables del ejercicio de hecho de las facultades y atribuciones propias de un propietario comportándose como tal.
A esto, dijo la Sala Suprema, no podía oponerse el hecho de la solicitud en la vía administrativa de la adjudicación en venta directa del terreno. Y es que el haber reconocido el derecho de propiedad del Estado sobre el predio no implica que los poseedores no hayan tenido animus domini, pues la usucapión se dirige precisamente contra el propietario que no se encuentra en posesión del bien. Agrega la Sala Suprema que suponer lo contrario significaría desconocer la existencia del sujeto pasivo de la relación jurídica en los procesos de prescripción adquisitiva.
Efectivamente, esta argumentación se condice con la razón de ser de la prescripción adquisitiva de dominio. Nótese que no estamos aquí en presencia de poseedores que hayan recibido la posesión del bien directamente del Estado y que el título que sustenta su posesión no era un arredamiento ni nada similar, sino una compravneta celebrada con los anteriores poseedores. Esto quiere decir que por más que no pudieran escudarse en una supuesta buena fe debido a la inscripción del bien en registros, sí era posible sostener que existió animus domini por todos los actos desarrollados de manera continua, pacífica y pública por un plazo que excedía en muchos los diez años previstos en el Código Civil. Y es evidente que la prescripción adquisitiva de dominio puede operar frente a bienes registrados.

En consecuencia, consideramos arreglada a Derecho la presente sentencia al reconocerles a los poseedores el animus domini pese a haber solicitado la adjudicación directa del bien en la vía administrativa.

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TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD. Preguntas y respuestas jurisprudenciales

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¿Cómo se transmite la propiedad mueble?

Conforme a lo prescrito en el artículo 947 del Código Civil, la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente, por lo que, en consecuencia, al estar demostrado que los bienes embargados han seguido en poder de la demandada, el derecho de propiedad de la actora no está probado, en aplicación de la citada norma (CAS. Nº 3202-98-Ica. 02/06/1999).

¿Cómo se transmite la propiedad inmueble?

Conforme al derecho común el artículo novecientos cuarenta y nueve del Código sustantivo dispone que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario; y en aplicación de este dispositivo, el derecho de propiedad del actor se constituyó con anterioridad a la medida cautelar trabada (CAS. Nº 706-2002-Junín. 16/07/2002).

¿Puede establecerse contractualmente que los gastos registrales y notariales de la transferencia serán a cargo del comprador?

La disposición del artículo 1549 del Código Civil, relativo a la obligación del vendedor de perfeccionar la transferencia de propiedad del bien, no constituye norma de orden público, pudiendo pactarse en contrario dada su naturaleza supletoria de la voluntad de las partes. De acuerdo con ello, es válido el pacto por el cual se establece que los gastos notariales y registrales serán de cargo de la compradora (CAS. Nº 896-96. 13/11/1997).

¿Cómo se realiza la transferencia de la propiedad vehicular?

Para que sea pertinente el artículo 947 del Código Civil sobre la transferencia de propiedad de bien mueble, y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme a él, es requisito previo la formalización del respectivo contrato de transferencia vehicular y su inscripción en los Registros Públicos para ser constitutivo de derecho (CAS. Nº 2731-2002-Lima. El Peruano, 02/08/2004).

¿Puede enajenarse un bien ajeno?

La ley admite la compraventa sobre un bien ajeno, siempre que el comprador conozca de dicha ajenidad, en cuyo caso serán aplicables las normas que regulan la promesa de la obligación o el hecho de un tercero. Fuera de este supuesto, la venta de un bien ajeno como propio constituye una modalidad de estafa denominada estelionato, tipificada en el inciso 5 del artículo 197 del Código Penal. En este sentido, será nulo aquel contrato de compraventa por el cual se pretenda transferir la propiedad de un bien ajeno como si fuera propio, de conformidad con el inciso 4 del artículo 219 del Código Civil, que establece la nulidad del acto jurídico que tenga un fin ilícito. La acción de nulidad podrá ser impuesta por quien tenga interés, en este caso, el propietario del bien objeto del acto ilícito en cuestión; acción de naturaleza distinta a la de rescisión que el artículo 1539 reserva para el comprador engañado, pudiendo ambas acciones ser ejercidas indistintamente (CAS. Nº 1017-97-Piura. 19/10/1998).

¿El embargo en forma de inscripción impide la venta del bien?

Tratándose de un embargo en forma de inscripción sobre bien inmueble, dicha medida no impediría la enajenación del bien gravado, ya que el nuevo propietario asumiría la carga hasta por el monto del gravamen. Por ello, resulta evidente que la compraventa celebrada por las demandadas resulta conforme a ley, dado que no se perjudica el derecho de la demandante, por cuanto esta mantiene su medida cautelar incólume (CAS. Nº 2289-2001-Lima. El Peruano, 02/12/2002).

Si la transferencia de propiedad se efectúa antes de interponerse el embargo ¿procede la demanda de tercería?

Al existir un derecho real frente a un derecho crediticio, de carácter personal, prevalecerá el primero. Para la oposición de derechos de diferente naturaleza sobre inmuebles se aplican las reglas del derecho común.

Si la transferencia de propiedad fue anterior al embargo en cuestión, deviene en fundada la tercería, pues se ha embargado un bien que ya no era de propiedad de los ejecutados, no siendo necesario, para perfeccionar la transferencia, la inscripción de la misma (EXP. Nº 2583-99. 10/11/1999).

Los bienes de la zona común de la junta de propietarios ¿pueden ser materia de transferencia?

No pueden ser materia de arrendamiento o transferencia las áreas que forman parte de la zona común, sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios (CAS. Nº 13-95. 26/12/1995).

En la promesa de compraventa ¿cuál es el plazo para realizar la transferencia?

El contrato preparatorio “Promesa de compraventa” está sujeto a plazo resolutorio, toda vez que, en este tipo de contratación, el plazo es para el mantenimiento de la promesa y no para la exigencia de su cumplimiento. Vencido el término pactado sin que se haya celebrado el contrato de compraventa las partes quedan liberadas de sus promesas. Por lo mismo, aquel que prometió la enajenación del bien no puede argumentar que solo al vencimiento del plazo estipulado podrá exigírsele la venta prometida, como sí sucedería si dicho plazo fuera suspensivo (CAS. Nº 24-T-97. 19/09/1997).

¿Cómo se transfiere la propiedad en el retracto?

El retracto no tiene como objeto el anular la compraventa materia de la acción, sino el de sustituir al comprador por el retrayente. Por lo que, siendo el comprador quien adquiere el bien, será él y no el vendedor quien deba transferir su derecho al titular del retracto (CAS. Nº 31-95-Cusco. 13/10/1995).

¿Qué normas regulan la transmisión de la propiedad por donación?

La trasmisión de propiedad por donación o anticipo de legítima se rige por normas especiales de preferente aplicación y requiere de las formalidades ad solemnitatem que regulan dicha transferencia (CAS. Nº 408-95. 08/08/1996).

¿Se aplican las reglas de la dación en pago a la compraventa?

Si la sentencia de vista, expresa que no todas las reglas de la compraventa son aplicables de manera absoluta al caso de dación en pago, dicha conclusión, no niega la posibilidad de que alguna de las normas del contrato de compraventa sean aplicadas en la dación en pago pactada. Consecuentemente, al haber expresado el colegiado que en el presente caso era aplicable el artículo 1561 del Código Civil, relativo a la resolución del contrato por falta de pago del saldo, no incurre en contradicción con lo expresado anteriormente (CAS. Nº 3698-2001-Lima. 14/11/2002).

II. Perfeccionamiento

¿En qué momento y lugar se perfecciona la compraventa?

El contrato de compraventa queda perfeccionado en el momento y en el lugar en que la aceptación es conocida por el oferente y cuando se exterioriza la voluntad de vender y de pagar el precio.

El derecho de propiedad no puede oponerse con éxito a la de un tercero acreedor a través de una acción de nulidad del acto jurídico de constitución de hipoteca. Para prevalecer un derecho de propiedad sobre el que sirvió para la constitución de la garantía, debe invocarse la tercería excluyente en la forma que manda la ley (EXP. Nº 1626-98. 20/07/1998).

¿Cómo se acredita el perfeccionamiento de la transferencia de un bien mueble?

La desafectación de bien de un tercero, que prevee el artículo 624 del Código Procesal Civil, solo procede cuando se acredita fehacientemente que dicho bien pertenece a persona distinta del demandado.

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada, se efectúa con la tradición a su acreedor y se acredita el perfeccionamiento del acto traslativo de dominio mediante documento privado, el que produce eficacia jurídica desde la presentación del mismo ante el notario público para que certifique la fecha o legalice las firmas (EXP. Nº 2212-98. 25/06/1998).

¿Cómo se perfecciona la transferencia de un bien mueble registrable?

De acuerdo al precepto contenido en el artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido, que en el caso de un bien mueble registrable se efectuará mediante la inscripción de la transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el bien haya sido entregado al comprador y el precio pagado al vendedor, la obligación de perfeccionamiento seguirá pendiente y su incumplimiento podrá ser invocado por el comprador como causal de resolución del contrato de compraventa (EXP. Nº 5525-99. 28/03/2000).

¿Para otorgar la escritura pública es necesario cancelar el precio?

Cuando el artículo 1549 del Código Civil establece que es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien materia de la venta, se entiende que la transferencia del dominio se ha realizado plenamente y lo que se persigue es la elevación a escritura pública con fines registrales. Es decir, se trata de un acto jurídico válido que simplemente se pretende formalizar. Por lo que, el documento privado que contenga el contrato de compraventa por el cual se transfiera la propiedad de un bien será suficiente para amparar la demanda de otorgamiento de escritura pública, no siendo necesario que el comprador cancele el precio del bien, pues el vendedor mantiene su potestad de reclamar su pago o plantear la resolución de contrato (EXP. Nº 3054-98. 23/12/1998).

La falta de pago del precio ¿impide que el contrato pueda perfeccionarse?

La falta de pago del precio del bien materia del contrato de compraventa no impide que el comprador solicite que su contraparte formalice el acto jurídico celebrado. Según el artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien (EXP. Nº 99-14464. 23/01/2001).

Si se pacta el levantamiento de cargas y gravámenes ¿esto forma parte de la obligación de perfeccionar la transferencia?

Si en un contrato de compraventa el vendedor se ha obligado a sanear el bien objeto de la transferencia mediante el levantamiento de las cargas y gravámenes que tuviera, la ejecución de dicha obligación deberá ser entendida como parte del cumplimiento de la obligación esencial que tiene el vendedor de perfeccionar la transferencia del bien, de acuerdo a la norma del artículo 1549 del Código Civil. Tomando en cuenta además que la transferencia de la propiedad del bien es una obligación elemental del vendedor, cuyo cumplimiento es por tanto recíproco y simultáneo (salvo pacto en contrario) a la del pago del precio a cargo del comprador, su incumplimiento otorgará a su acreedor el derecho de suspender la ejecución de la prestación a su cargo, en aplicación de la excepción de incumplimiento regulada por el artículo 1426 del acotado código (EXP. Nº 2473-99. 10/12/1999).

Si el bien es entregado pero aún no se formaliza la transferencia ¿puede resolverse el contrato?

De acuerdo al precepto contenido en el artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor, perfeccionar la transferencia de propiedad del bien vendido, que en el caso de un bien mueble registrable se efectuará mediante la inscripción de la transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no obstante que el bien haya sido entregado al comprador y el precio pagado al vendedor, la obligación de perfeccionamiento seguirá pendiente y su incumplimiento podrá ser invocado por el comprador como causal de resolución del contrato de compraventa (EXP. Nº 5525-99. 28/03/2000).

III. Aspectos registrales

Para adquirir la propiedad ¿es necesario que se inscriba en los Registros Públicos?

Para adquirir una propiedad no es necesario que el título que la contiene se inscriba en el registro respectivo, por cuanto la inscripción registral en nuestro sistema es declarativa y no es constitutiva de derechos (CAS. Nº 2452- 2002-La Libertad. El Peruano, 03/02/2003).

¿La inscripción es necesaria para perfeccionar la transferencia de la propiedad?

La demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la medida de embargo porque lo adquirió por escritura del 21 de marzo de 1995 y la medida cautelar se inscribió el 23 de octubre del mismo año, ya que la inscripción en los Registros Públicos no es constitutiva de derechos, por lo que no exige dicha inscripción para que la transferencia quede perfeccionada (CAS. Nº 1836-97-Lima. 22/05/1998).

¿Qué naturaleza jurídica tienen la inscripción de la transferencia de la propiedad?

La inscripción del embargo sobre un bien proveniente del incumplimiento de una obligación de dar suma de dinero y la inscripción de la transferencia de la propiedad de dicho bien, constituyen actos dirigidos a otorgar la oponibilidad registral a derechos de carácter personal en el primer caso, y de carácter real en el segundo; entre los cuales no será aplicable la oponibilidad que brinda la prioridad registral, por ser esta una institución jurídica prevista solo para aquellos derechos de igual naturaleza. (CAS. Nº 1784-99-Lima. 26/10/1999).

¿Qué documentos se necesitan para la inscripción de la transferencia de la propiedad?

Se observa el presente por cuanto se adjuntan al mismo copias simples de un proceso de otorgamiento de escritura pública de compraventa, documentos que no dan mérito a inscripción ni calificación; sin embargo, entendiéndose que lo que se desea registrar es la transferencia de propiedad, deberá adjuntar, para su debida calificación, la escritura pública de compraventa (R. Nº 462-2000-ORLC-TR. 21/12/2000).

¿Cuáles son los criterios de preferencia para determinar la propiedad de un bien?

El criterio preferencial que se establece para la concurrencia de acreedores de un mismo bien inmueble, se sustenta en la buena fe del acreedor y en la inscripción primera del título de transferencia de propiedad a su favor, mas no en la inscripción de una demanda de otorgamiento de escritura pública (EXP. Nº 614-95. 10/04/1996).

¿La inscripción de la demanda de otorgamiento de escritura pública puede oponerse a la inscripción de otro contrato de compraventa realizado con posterioridad?

La inscripción de la demanda sobre otorgamiento de escritura pública, relativa al perfeccionamiento de la transferencia de propiedad de un bien, será oponible a la inscripción del contrato de compraventa de dicho bien efectuada con posterioridad, en virtud del principio de prioridad registral, y en tanto que ambos son derechos de naturaleza real (EXP. Nº 3607-98. 16/11/1998).

IV. Regulación en el derecho sucesorio

¿Cómo se transfiere un bien de la masa hereditaria?

Para la transferencia de un bien comprendido en la masa hereditaria, deben expresar su manifestación de voluntad todos los coherederos de la causante, pues dichas personas también tienen derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles. Al realizarse la disposición por uno solo de los herederos, la misma adolece de nulidad absoluta (EXP. Nº 4138-2000. 10/07/2001).

Si uno de los herederos transmite la propiedad sin el consentimiento de los otros ¿la transmisión es válida?

Dada la calidad de herederos de la causante, los accionantes también tienen derechos de propiedad sobre los inmuebles, siendo que la disposición que realiza el único heredero adolece de nulidad absoluta, puesto que la manifestación de voluntad de los herederos mencionados, en su calidad de copropietarios de dichos lotes, no se había exteriorizado a efectos de configurar una transferencia válida (EXP. Nº 4138-2000. 10/07/2001).

¿Qué sucede con los bienes transferidos por el heredero aparente?

Los bienes transferidos por el heredero aparente o por uno de los coherederos a favor de terceros, en el caso de que no se pueda reivindicar los bienes hereditarios, no son materia de división y partición; sin embargo, el poseedor de los bienes, dentro de los cuales debe incluirse al sucesor aparente o al coheredero, está obligado a restituir la totalidad o parte del precio al heredero perjudicado (CAS. Nº 793-99-Ancash. 04/10/1999).

V. Pacto de reserva de propiedad

¿Cómo se realiza la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?

En un contrato de compraventa en el que el vendedor se haya reservado la propiedad del bien hasta el momento de la suscripción de la escritura pública, esta condición suspensiva implicará el cumplimiento de un acto relativo al perfeccionamiento de la transferencia, que a su vez es una obligación esencial del vendedor, que junto con la obligación del comprador de pagar el precio definen el objeto de la compraventa. Por lo cual, la reserva de propiedad a la que se hace referencia deberá entenderse en el sentido más adecuado a la naturaleza y objeto del acto, es decir, de conformidad con el precepto del numeral 1583 del Código civil, que establece que en virtud del pacto de reserva de propiedad se suspende la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien hasta que el comprador haya pagado todo o una parte del precio convenido, teniendo como consecuencia que el comprador adquiera automáticamente el derecho a la propiedad del bien una vez pagado el importe del precio concertado (EXP. Nº 1018-2001. 23/07/2001).

¿Cómo se perfecciona la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?

Si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de propiedad del bien queda reservada hasta el momento en que se efectúe la cancelación total del precio pactado, la obligación esencial del vendedor de perfeccionar dicha transferencia quedará también supeditada al pago del precio, por lo que, mientras no se cumpla esta obligación no podrá otorgarse la escritura pública que permita el perfeccionamiento de la transferencia (CAS. Nº 3758-02-Lima. El Peruano 30/10/2003).

¿Quién asume el riesgo de la pérdida del bien en una compraventa con reserva de propiedad, si es que aun no se ha cancelado el precio?

En un contrato de compraventa sobre un bien inmueble en el que se haya pactado la reserva de la transferencia de la propiedad de este hasta el momento de la cancelación del monto total del precio, y habiéndose entregado dicho bien al comprador a la celebración del contrato, el riesgo de la pérdida del bien será asumido por el comprador, aunque la misma haya acontecido por causa no imputable a ninguna de las partes, toda vez que desde el momento en que se produce la entrega, el riesgo de la pérdida del bien pasa al comprador, aunque el vendedor conserve aún la propiedad del mismo en virtud de la reserva pactada (CAS. Nº 280-00-Ucayali. 12/05/2000).

¿Qué sucede si se ha pactado reserva de propiedad y aún no se ha cancelado el precio, y el automóvil materia del contrato ocasiona un accidente?

En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador.

Si no se ha acreditado que el codemandado a la fecha del siniestro habría cancelado el saldo del precio del vehículo materia de compraventa para que operara la transferencia a favor de este, se colige que la empresa codemandada al momento del siniestro conservaba aún la propiedad del vehículo; por lo tanto, el propietario del vehículo instrumento de un accidente, asume solidariamente con el conductor, la responsabilidad civil por los daños personales o materiales que este último hubiere ocasionado a terceros (EXP. Nº 3345-97. 03/04/1998).

VI. Regulación en el derecho de familia

La enajenación de un bien social sin la participación del otro cónyuge ¿qué consecuencias jurídicas tiene?

En caso de que uno de los cónyuges disponga de un bien social sin la participación del otro nos encontraremos ante un caso de nulidad virtual, es decir, ante un acto jurídico que se opone a una norma imperativa. En este caso no se podría equiparar la transferencia a un contrato de bien ajeno, dado que la norma que consagra la disposición de bienes sociales por ambos cónyuges es imperativa (CAS. Nº 2117-2001-Lima. 08/07/2002).

Si se celebra un contrato y adquiere un bien como soltero, pero se modifica dicho contrato como casado ¿el bien es propio?

Si del contrato se observa que el inmueble fue adquirido por la cónyuge cuando esta era soltera; en consecuencia, dicho bien resulta ser un bien propio, no importando que su cónyuge intervenga en la modificación del contrato y en la ratificación de la garantía hipotecaria, puesto que la transmisión del citado bien a favor de la cónyuge ya se había perfeccionado tiempo atrás, incluso antes de la celebración de su matrimonio (EXP. Nº 44-02. 10/04/2002).

VII. Efectos frente al arrendamiento

Si vence el plazo del arrendamiento y el arrendador enajena el bien ¿el arrendatario es precario?

El inquilino de un contrato de duración determinada, cuando ha vencido el plazo y no desocupa el inmueble, no queda constituido en ocupante precario, porque sigue siendo inquilino y, por consiguiente, obligado a pagar la renta, por lo que de igual manera por la enajenación del bien arrendado, el inquilino continúa siendo arrendatario, con la obligación de pagar la renta al nuevo propietario; (…) esto no significa que en estas dos situaciones el propietario no puede solicitar el desalojo, sino que no lo puede hacer por la figura del ocupante precario, porque el arrendatario no puede ser ocupante precario (CAS. Nº 725-95-Lima. 19/06/1997).

Si la arrendadora vende el bien materia de arrendamiento ¿se produce la cesión de posición contractual?

Habiéndose celebrado un contrato de compraventa entre la arrendadora y la adquiriente, ahora demandante, no se produce la cesión de posición contractual prevista en el artículo 1435 del Código Civil, pues se requiere que la otra parte preste su conformidad (EXP. Nº 1859-99. 20/09/1999).

¿Qué sucede si se enajena un bien arrendado y el contrato de arrendamiento no fue inscrito?

En el caso de enajenación del bien arrendado, y si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente procederá a darlo por concluido siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 1703 del Código Civil, sin que este orden de cosas pueda convertir al arrendatario en poseedor precario del inmueble que ocupa; toda vez la precariedad en el uso de bienes inmuebles, no se determina únicamente por la carencia de un título de propiedad de arrendatario, sino que debe entenderse como tal, la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que ostenta el ocupante obviamente en armonía con el orden público y las buenas costumbres (CAS. Nº 2540-99-Lima. 18/01/2000).

¿En qué caso el arrendador que enajenó el bien materia de arrendamiento puede demandar el desalojo?

Tratándose de la enajenación por adjudicación de un inmueble arrendado, y siendo que los efectos de la inscripción de dicha adjudicación hubieren sido suspendidos por resolución de autoridad competente; el arrendador primigenio podrá ejercer sus derechos como tal mientras dure dicha suspensión. En tal sentido, podrá demandar el desalojo del bien arrendado, más aún si el contrato de arrendamiento no se encontrare inscrito en los Registros Públicos (CAS. Nº 673-98. 14/10/1998).

¿Cómo puede resolver el contrato el adquirente de un bien que era materia de arrendamiento?

Cuando el arrendamiento no se halla inscrito, para que fenezca el título del arrendatario en el caso de la enajenación del inmueble arrendado es necesario que el adquirente proceda con las formalidades establecidas en el Código Civil para resolver el contrato y luego de ello, procederá el desalojo por ocupación precaria del arrendatario (CAS. Nº 1157-2003-Lima. El Peruano, 30/11/2004

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EN UN PROCESO DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA ¿Cabe discutirse sobre la propiedad de la construcción?

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Categoría : Etapa decisoria

EN UN PROCESO DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA ¿Cabe discutirse sobre la propiedad de la construcción?
Cas. Nº 2340-2002-LIMA
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
Demandante : Gruti Luz García Venegas
Demandado : Pedro Nolasco Sánchez Sánchez
Asunto : Desalojo por ocupación precaria
Fecha : 28 de agosto de 2003 (El Peruano, 30/07/2004)
En un proceso donde se discute la titularidad del predio vendido como terreno en el que eventualmente se realiza una construcción no inscrita en Registros Públicos, aunque no existiese declaración de fábrica para objetar la propiedad por parte del adquiriente sobre la edificación, se tendría que acreditar que otra persona es la que ha construido y cuyos derechos no han sido adquiridos por la compradora.

CAS. Nº 2340-2002 LIMA.
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA.
Lima, veintiocho de agosto del dos mil tres. LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; VISTOS: EN DISCORDIA, la causa número dos mil trescientos cuarenta – dos mil dos, con el acompañado; en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, habiendo emitido su voto el señor Molina Ordóñez se ha formado resolución; con el voto del señor Echevarría Adrianzen dejado oportunamente en Relatoría en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo ciento cuarentinueve de la Ley Orgánica del Poder Judicial, el mismo que no suscribe la presente resolución por encontrarse en la fecha de vacaciones, de lo que da fe el Secretario de Sala, emite la siguiente sentencia: MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas cuatrocientos dieciséis por dona Gruti Luz García Venegas contra la resolución de vista de fojas trescientos noventinueve expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima el trece de junio del año dos mil dos, que –entre otros– revoca la sentencia apelada de fojas trescientos cuarenticinco de fecha veintidós de febrero de ese mismo año, que declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria y reformándola declara Improcedente dicha demanda; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Por resolución de fecha veintiuno de agosto del dos mil dos, obrante a fojas veintitrés del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal, se ha declarado procedente el recurso por las causales previstas en los incisos segundo y tercero del artículo trescientos ochentiseis del Código Procesal Civil, esto es, por la inaplicación de una norma de derecho material y la contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, sustentada la primera causal en que el Colegiado Superior ha inobservado el artículo novecientos veintitrés[1] del Código Civil, norma relacionada al derecho de propiedad, dando lugar a que ante la norma procesal que invoca, se desestime su pretensión; agregando que de haberse aplicado la norma invocada modificaría el resultado del juzgamiento, toda vez que tiene condición de propietaria del bien, siendo lo esencial en este derecho la exclusividad en el mejor ejercicio de facultades sobre el mismo; y la segunda causal se sustentada (sic) en que el Colegiado para desvirtuar su pretensión, se ha pronunciado respecto de la propiedad de la fábrica, presupuesto que no ha sido fijado como punto controvertido, sino que fue alegado por los demandados como fundamento de su contradicción, debiendo haberse aplicado el artículo ciento noventiséis del Código Procesal Civil[2], es decir exigir a los demandados que prueben la existencia de la fábrica; consecuentemente se ha vulnerado o afectado el principio de congruencia, emitiendo un pronunciamiento “plus petita” al concederse más de lo fijado como punto controvertido[3]; que otro extremo relacionado con la incongruencia denunciada, se encuentra determinado por los fundamentos que contiene el décimo primer considerando de la sentencia de vista al invocarse el inciso primero del artículo ciento ochentiocho del Código adjetivo[4] para sustentar el instituto de la sucesión procesal, sin advertirse que dicha norma trata sobre la finalidad de los medios probatorios, con el agravante de que la misma no cuenta con incisos, lo que evidencia una incoherencia en la fundamentación de la sentencia, consiguientemente se incurre en infracción de lo dispuesto en el inciso sexto del artículo cincuenta del Código Procesal[5] acotado; CONSIDERANDO: Primero.- Que, en primer término es necesario analizar la causal contemplada en el inciso tercero del artículo trescientos ochentiseis del Código Procesal Civil, porque de declararse fundada esta, ya no cabe pronunciamiento sobre la causal sustantiva; Segundo.- Que, la sentencia de vista ha revocado la apelada, porque la actora solo es propietaria del terreno, sin llegar a acreditar –conforme a la norma imperativa del artículo ciento noventiséis del Código Procesal Civil– la propiedad de la fábrica levantada sobre el terreno, obligación ineludible que ha incumplido y respecto de la cual incidieron tanto el demandado como el litisconsorte necesario al contestar la demanda, cuando indican que la actora ha adquirido un terreno y no la vivienda construida; Tercero.- Que, la sentencia de vista no ha establecido que los demandados sean propietarios de la fábrica, en cuyo caso sí tendrían título para ocupar el inmueble[6]; Cuarto.- Que, si bien de acuerdo a la escritura pública de compra venta de fojas tres, la demandante adquirió el sub lote dieciséis-A, manzana siete-C, de la Urbanización Santoyo, Distrito del Agustino, en la cláusula primera se especificó que el inmueble se encontraba ubicado en la avenida Grau, dos mil cuarentiocho, lo que indica que ya existía alguna construcción sobre el inmueble, porque si se tratara de un terreno sin construir, no podía tener numeración de la calle; Quinto.- Que, más aún, en la cláusula cuarta del referido contrato, se comprendió en la venta, además del terreno, los aires, costumbres, servidumbre, entradas, salidas y todo cuanto de hecho y de derecho le corresponde sin limitación de ninguna clase, entendiéndose que la venta se realiza ad corpus; Sexto.- Que, por ello, aunque en este caso no existe declaración de fábrica, para objetar el derecho de propiedad de la demandante sobre la fábrica, se tendría que acreditar que otra persona es la que ha construido y cuyos derechos no han sido adquiridos por la actora, lo que no ha ocurrido en autos; Sétimo.- Que, esto determina que la sentencia de vista resulta incongruente porque no hay relación entre los considerandos y el fallo, por lo que se ha incurrido en la causal de nulidad contemplada en el artículo ciento setentiuno del Código Procesal Civil[7]; Octavo.- Que, por las razones expuestas, configurándose la causal contemplada en el inciso tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, y en aplicación del acápite dos punto uno del inc

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