HABITUALIDAD EN LA VENTA DE BIENES INMUEBLES EFECTUADA POR UNA PERSONA NATURAL, SUCESIÓN INDIVISA O SOCIEDAD CONYUGAL QUE OPTÓ POR TRIBUTAR COMO TAL
- Si para efectos de lo dispuesto en el artículo 4° de la Ley del Impuesto a la Renta, en el cómputo de las enajenaciones de inmuebles se deberá tomar en cuenta aquellas que no se hayan inscrito en registros públicos, así como las efectuadas por documento privado.
El artículo 4° de la LIR señala que se presumirá que existe habitualidad en la enajenación de inmuebles efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable.
Por su parte, el artículo 5° de la LIR establece que, para efectos de dicha ley, se entiende por enajenación a la venta, permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso.
Ahora bien, dado que la LIR no establece qué se entiende por transmisión de dominio resulta pertinente recurrir, sobre el particular, a lo regulado por el Código Civil. En ese sentido, en lo referido a transferencias de propiedad de bienes inmuebles, el artículo 949° del Código Civil prevé que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
En conclusión, para efectos del cómputo de la enajenación de inmuebles a que se refiere el artículo 4° de la LIR, a fin de verificar la existencia de habitualidad en una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, se deberá tomar en cuenta las enajenaciones que no se hayan inscrito en registros públicos, así como aquellas efectuadas por documento privado, siempre que comprendan una obligación de transferencia de dominio a título oneroso y que no se encuentren en alguno de los supuestos del último párrafo del articulo 4°.
- Si cuando un notario público determina que una operación de venta de inmueble genera habitualidad, estará obligado a exigirle al enajenante algún pago a cuenta por el impuesto a la renta de tercera categoría o que modifique su ficha del Registro Único de Contribuyentes (RUC) a fin de detallar que se trata de un contribuyente afecto a rentas de tercera categoría.
Conforme al artículo 53°-A del Reglamento de la LIR, los pagos por la ganancia de capital obtenida en la enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos a que se refiere el artículo 84°-A de la LIR, son pagos del impuesto por rentas de la segunda categoría con carácter definitivo.
El pago a que se refiere el artículo 84°-A de la LIR corresponde solo a rentas de segunda categoría, siendo que, de no existir obligación de pago del impuesto por dicha categoría, el enajenante deberá presentar alguno de los documentos previstos en el inciso b del numeral 1 del artículo 53°-B del Reglamento de la LIR, el cual deberá ser insertado por el notario en la escritura pública respectiva y archivado junto con el formulario registral.
si un notario público determina que una operación de venta de inmueble genera habitualidad en una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, no se encontrará obligado a exigirle al enajenante un pago a cuenta por el impuesto a la renta de tercera categoría o que modifique su ficha RUC a fin de detallar que se trata de un contribuyente afecto a rentas de tercera categoría, sino que deberá insertar la comunicación del enajenante de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del impuesto a la renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos en la escritura pública y archivarla junto con el formulario registral.
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