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El señor Dionicio Flores venderá un departamento con el señor Dionicio Flores venderá un departamento con cochera y depósito, y si bien es cierto en un primer y si bien es cierto en un primer momento decidió venderlos por separado para obtener un  mejor precio de venta, optó por venderlos juntos, debido a que es la mejor forma de encontrar una oferta aceptable.

Tanto el departamento como la cochera y el depósito se encuentran en la misma edificación, sin embargo, cada uno de ellos cuenta con una diferente partida registral, no de ellos cuenta con una diferente partida registral, por lo que surge la interrogante: En vista de que se están enajenando tres inmuebles, En vista de que se están enajenando tres inmuebles, ¿la renta generada es de primera o de tercera categoría?

SOLUCIÓN

El artículo 4 del mismo cuerpo legal establece que se presumirá que existe habitualidad en la enajenación de inmuebles efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable.

El segundo párrafo del artículo 4 de la LIR es clave para resolver la interrogante presentada en el presente caso: “No se computará para los efectos de la determinación de la habitualidad la enajenación de inmuebles destinados exclusivamente a estacionamiento vehicular y/o a cuarto de depósito, siempre que el enajenante haya sido o sea, al momento de la enajenación, propietario de un inmueble destinado a un fin distinto a los anteriores, y que junto con los destinados a estacionamiento vehicular y/o cuarto de depósito se encuentren ubicados en una misma edificación y estén comprendidos en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común regulado por el Título III de la Ley núm. 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”.

Ahora bien, el mencionado Título III de la Ley N° 27157 se inicia con el artículo 37, el cual señala que están sujetos al Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común señaladas en dicho título, los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos. Recordemos que lo dispuesto en el citado segundo párrafo del artículo 4 de la LIR fue añadido a partir del ejercicio 2010 mediante la Ley N° 29492.

Cabe indicar que anteriormente, era sostenible la teoría de que en caso de enajenación de departamento con cochera y/o depósito, a pesar de que para fines registrales se trataba de unidades inmobiliarias distintas, al ser partes accesorias del predio debían ser consideradas como un solo predio.

El Tribunal Fiscal en la Resolución Nº 318-5-99 ya señalaba que en el caso del Impuesto Predial, el hecho de que las partes accesorias de un inmueble estuvieran separadas delbien principal, no desvirtúa la condición de que se trata de una sola unidad inmobiliaria. En esta misma línea de ideas, recordemos que en el caso de la Declaración de Predios, el Decreto Supremo Nº 158-2008-EF señala que no se encuentra obligado a presentarla aquel propietario que tenga hasta tres predios, comprendidos en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común a que se refiere la Ley Nº 27157, siempre que sean destinados uno a vivienda, otro a cochera y el tercero a depósito, y se encuentren ubicados en una misma edificación. Por lo tanto, en este caso, en vista de que los tres inmuebles mencionados se encuentran ubicados en una misma edificación, se encontrarán comprendidos dentro del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

En consecuencia, la cochera y el cuarto de depósito no se computarán para determinar la habitualidad. Es importante aclarar que no se aplicará el mismo criterio si por ejemplo el estacionamiento y/o el depósito se encuentran en otra edificación, por más cerca que esta se encuentre de la edificación en la cual se encuentra la vivienda

VENTA DE TERRENO LOTIZADO

Caso El contribuyente King Bravo  nos indica que adquirió en el 2001 un terreno de 5,000 m2en el kilómetro 105 de la Panamericana Sur. Dicho terreno fue lotizado e independizado en los catastros de la municipalidad en 20 lotes de 250 m2 cada uno cada uno durante el ejercicio 2016, y en el presente ejercicio, el señor Bravo se apresta a enajenar cada lote por la suma de US$ 85,000.

En vista de que se trata de un único terreno adquirido y que por cuestiones de mercado se ve en la necesidad de vender los inmuebles por lote, nos consulta si la venta del tercer lote generaría habitualidad y lo obligaría a pagar el Impuesto a la Renta de tercera categoría.

Solución:

Si bien es cierto, podríamos afirmar que se trata de la enajenación del mismo inmueble adquirido y que el hecho de lotizar no implica que este se multiplique, sino que por el contrario, se fracciona en partes iguales, luego de independizar cada lote, hemos convertido un único lote en 20 lotes independientes, por lo cual, por la venta de dichos lotes corresponde pagar renta de tercera categoría, puesto que el motivo principal que nos impulsa a lotizar el terreno es la venta de los lotes independientes.

Es decir, dicha independización es motivada por una actividad comercial, generando renta empresarial. En ese sentido, podemos determinar que los inmuebles que se proceden a vender generan rentas de tercera categoría, debido a que fueron lotizados con el claro objetivo de enajenarlos, generando actividad empresarial.

VENTA DE INMUEBLE LOTIZADO

Caso: El señor Pablo Hidalgo ha heredado un terreno de 1,000 m m2 en el año 1990. En el año 2005 cuando ya era padre de tres hijos decidió lotizar dicho terreno en cuatro partes de 250 m2 cada uno. En uno de los cuatro lotes decide construir su vivienda y vive con su familia. Hoy, 27 años después de haber recibido dicha herencia, se da cuenta de que sus tres hijos se lograron profesionalmente y cada uno tiene su inmueble en el cual viven con sus respectivas familias.

En el último día del padre, luego del almuerzo familiar, Pablo Hidalgo le comunica a sus hijos la decisión de vender los tres lotes que estaban destinados a ellos y entregarles la suma del dinero proveniente de dicha venta para que cada uno de ellos disponga del mismo de  acuerdo a su conveniencia. Los hijos aceptaron.

Así pues, inmediatamente vendió los dos primeros inmuebles. El primero el 5 de julio y el segundo el 15 de julio. A fines de julio se le presentó la oportunidad de vender el último lote.

El señor Hidalgo nos consulta cual es el tratamiento tributario de la venta de estos tres inmuebles en el mismo periodo.

SOLUCIÓN

En el caso de enajenación de inmuebles por parte de personas naturales, es importante conocer primero la fecha de adquisición, puesto que se encuentran inafectas del impuesto la venta de aquellos inmuebles que hubiesen sido adquiridos antes del 01/01/2004.

Ahora bien, el enunciado nos señala que el inmueble fue recibido en herencia en el ejercicio 1990, con lo cual a priori nos encontramos en el supuesto señalado en la trigésimo quinta disposición transitoria y final de la LIR, que establece que: “Las ganancias de capital provenientes de la enajenación de inmuebles distintos a la casa habitación, efectuadas por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a partir del 01/01/2004”. Sin embargo, analizando un poco más la situación,

Nos preguntamos ¿el inmueble heredado en 1990 es el que está siendo motivo de la enajenación?,

El inmueble debe contar con un número de registro y los inmuebles independizados cuentan con un nuevo número de registro. Para ello debemos recurrir a la definición de independización establecida en el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la Sunarp[1].

En dicho artículo se define el concepto de independización como el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad. Agrega el citado artículo que el registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada. Si bien es cierto el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la Sunarp establece los criterios y las definiciones que corresponden al proceso de independización del inmueble A, y en el 2005 el inmueble, A dejó de existir para dar paso a los inmuebles A1, A2, A3 y A4, no se puede afirmar que estos cuatro nuevos inmuebles, producto del fraccionamiento del inmueble A, fueron adquiridos en el año 2005; la adquisición de estos se mantiene en el ejercicio 1990, que fue la fecha en la cual se heredaron, pero con otro número de partida registral.

Por lo tanto, las ventas de los inmuebles A1 y A2 se encuentran inafectas, debido a que se trata de la enajenación por parte de una persona natural no habitual, de inmuebles adquiridos antes del 01/01/2004. Sin embargo, en el caso del inmueble A3, al tratarse del tercer inmueble, ya se configura la habitualidad, por lo que deberá considerarlo renta de tercera categoría, efectuar sus pagos a cuenta y cumplir con las obligaciones que las rentas de tercera categoría generan.

[1]Resolución del Superintendente Nacional de Registros Públicos N° 097-2013-Sunarp-SN publicada el 04/05/2013

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