Se compra de un terreno, mediante un contrato de compra venta de bien futuro sujeto a la condición suspensiva (aún no realizada) de la independización registral de dicho terreno a cargo del vendedor, en el que el comprador (que es persona natural no generadora de rentas de tercera categoría) ha pagado la totalidad del precio y no tiene prestaciones pendientes a su cargo; siendo que, a través de un contrato de cesión de derechos, este cede al cesionario el derecho a exigir el cumplimiento de la prestación a su favor a cargo del deudor (vendedor), y obtiene una ganancia proveniente del mayor valor recibido respecto del precio que pagó.
- ¿Para efectos del impuesto a la renta esa ganancia se considera renta gravada o no?
La cesión de derechos es considera en nuestra legislación[1] como un acto de disposición en virtud del cual el cedente trasmite al cesionario el derecho a exigir la prestación a cargo de su deudor, que se ha obligado a transferir por un título distinto. Esta cesión puede hacerse aun sin el asentimiento del deudor.
Respecto al impuesto a la renta el inciso b) del artículo 1° de la LIR establece que dicho impuesto grava las ganancias de capital. Por su parte, el artículo 2° de la misma LIR dispone que para efectos del impuesto, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital; añadiendo que se entiende por “bienes de capital” a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa. Asimismo, de acuerdo con el artículo 5° de la LIR, se entiende por “enajenación” a la venta, permuta, cesión definitiva.
En conclusión, se puede afirmar que dentro del concepto ganancias de capital se encuadra el ingreso obtenido por la cesión de derechos, constituida por la renta que obtiene el cedente como producto de la cesión de su derecho a recibir las prestaciones a cargo del deudor, toda vez que el objeto de la enajenación en este caso es un bien de capital (el derecho relativo al inmueble, consistente en el cumplimiento de la prestación de la transferencia de un terreno que se hará efectiva cuando este sea independizado registralmente).
- ¿De qué categoría es la renta gravada?
Dicha ganancia califica como renta de segunda categoría, son las que provienen de ganancias de valores mobiliarios, inversiones de un derecho o capital invertido o ganancias en la transferencia de inmuebles.
- ¿A qué alícuota o tasa estará sujeta?
Por su parte, el artículo 84°-A de la LIR establece que en los casos de enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos, el enajenante abonará con carácter de pago definitivo el monto que resulte de aplicar la tasa del seis coma veinticinco por ciento (6,25%) sobre el importe que resulte de deducir el veinte por ciento (20%) de la renta bruta.
Al respecto, el artículo 53°-A del Reglamento de la LIR señala que los pagos por la ganancia de capital obtenida en la enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos a que se refiere el artículo 84°-A de la LIR, son pagos del impuesto por rentas de segunda categoría con carácter definitivo.
En conclusión:
- Esa ganancia se considera renta gravada con el impuesto a la renta
- Dicha ganancia califica como renta de segunda categoría.
- El pago por el impuesto a la renta correspondiente se determina aplicando la tasa del 6,25% sobre el importe que resulte de deducir el 20% de la renta bruta; pago que tiene carácter
[1] Artículo 1206° del Codigo Civil Peruano
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