EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

I N D I C E

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 3

I.- FUNDAMENTO 3

II.- NATURALEZA 3

III.- CONCEPTO 4

IV.- SUS CLASES 5

V.- EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y EL EJERCICIO
DE LA FACULTAD DISPOSITIVA 5

VI.- FORMULACION LEGAL: EL ARTICULO 20 DE LA LEY
HIPOTECARIA 6

VII.- APLICACIÓN REGISTRAL DEL PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO O REQUISITO DE LA PREVIA INSCRIPCION 7

VIII.- EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO 9

IX.- EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 11

X.- INTERRUPCION DEL TRACTO SUCESIVO Y REANUDACION
DE LA VIDA REGISTRAL 14

LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD Y LA DOBLE TITULARIDAD REGISTRAL 17

I.- CONCEPTO 17

II.- CLASES 17

III.- EFECTOS 18

IV.- MEDIOS DE SOLUCION 18

BIBLIOGRAFIA 22

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

I.- FUNDAMENTO.

La calificación por el Registrador de los títulos presentados en el Registro, como operación previa a su inscripción, fundamental en nuestro sistema hipotecario, abarca tanto el control de legalidad de dichos títulos como el examen del contenido del Registro, por los obstáculos que puedan derivar del mismo para la práctica del asiento solicitado.

Pero el examen del contenido registral y el establecimiento de su exacta conexión con el nuevo título presentado a inscripción serían de difícil o imposible ejecución en una situación de desorden tabular. Así ocurría en nuestro antiguo sistema de Contadurías de Hipotecas, en que se registraban los títulos por orden de entrada en la oficina, pero sin establecer discriminación alguna en los asientos por razón de las fincas ni de sus titulares.

El tracto sucesivo viene a establecer un orden registral, al exigir la identidad personal y real en la correlación título inscribible-Registro, y al ordenar sucesivamente los asientos, dentro de cada folio, sobre la base de un nexo causal entre la titularidad registral del transferente y la del adquirente que pretende inscribir.

II.- NATURALEZA.

Existen dos corrientes en cuanto a la verdadera naturaleza del principio de tracto sucesivo.

1ª El tracto como requisito de la inscripción:

Autores como SANZ FERNANDEZ, y más recientemente LACRUZ BERDEJO, consideran que el tracto sucesivo no es un auténtico principio hipotecario, sino un requisito de la inscripción.

2ª El tracto como principio hipotecario:

En esta corriente podemos situar a DON JERONIMO GONZALEZ, que configuró al principio de tracto sucesivo como uno de los grandes principios hipotecarios. Y aunque la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 sólo formuló los principios de publicidad y especialidad, el Preámbulo de la Ley de 1944 ya mencionó al principio de tracto sucesivo.

III.- CONCEPTO.

Para ROCA SASTRE, el principio de tracto sucesivo exige que el historial jurídico de cada finca figure en el Registro “sin solución de continuidad”, de manera que el transmitente de hoy sea el adquirente de ayer, y el adquirente de hoy sea el transmitente de mañana.

El principio de tracto sucesivo viene impuesto por el sistema de folio registral, propio de nuestro ordenamiento hipotecario, que implica la llevanza del Registro por fincas, y que pretende el mayor paralelismo posible entre el contenido del Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Para lograr este objetivo es preciso que el historial jurídico de cada finca inmatriculada esté constituido por titulares registrales que hayan adquirido el dominio o algún derecho real sobre la misma que se sigan unos a otros sin solución de continuidad.

JOSE MANUEL GARCIA GARCIA define el principio de tracto sucesivo como “aquel principio hipotecario en cuya virtud, para que se pueda inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situación jurídica inscribible, es necesario que conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o contra la cual se dirija un procedimiento judicial o administrativo”.

ANTONIO MANZANO SOLANO define descriptivamente el principio de tracto sucesivo como “una técnica operativa del sistema de folio real, que trata de establecer el orden entre los asientos, como complemento del orden entre las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo o simultáneo de los títulos inscribibles, sobre la base de la previa o simultánea inscripción del título del transferente en el momento de la inscripción del título del adquirente, aunque el acto dispositivo sea anterior, como presupuesto estructural para la producción de los efectos esenciales del sistema”.

IV.- SUS CLASES.

NUÑEZ LAGOS distingue entre tracto sucesivo formal, material y abreviado:

a) El tracto sucesivo formal viene constituido por la cadena de asientos practicados en el folio registral de cada finca en virtud de los títulos presentados, de manera que cada título que llega al Registro produce un asiento.

b) El tracto sucesivo material o sustantivo es la cadena de titulares registrales, o sujetos de derecho a quienes se atribuyen los derechos inscritos, de forma que cada asiento lleva un titular.

c) El tracto abreviado tiene lugar cuando un mismo asiento comprende varios actos o transmisiones. Supone una excepción a la regla general de coincidencia del tracto formal y material y únicamente se admite en los supuestos previstos legalmente.

V.- EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y EL EJERCICIO DE LA FACULTAD DISPOSITIVA.

La llevanza del Registro por fincas o sistema de folio real se completa con el principio de tracto sucesivo que, impone que, dentro de cada folio registral, los asientos tengan una previa relación jurídica o nexo causal de causante a sucesor, o lo que es lo mismo, que para practicar la inscripción a favor de un determinado adquirente o causahabiente, debe constar previamente registrado el título de su transmitente o causante. Esta cadena o eslabonamiento de causante a sucesor constituye la esencia del principio de tracto.

No obstante, el tracto sucesivo no impone la necesaria coincidencia entre la titularidad registral y el ejercicio de la facultad dispositiva por parte del dueño o titular del derecho. El ejercicio del poder dispositivo es independiente de que conste inscrito el derecho del disponente. Es posible que el verdadero dueño otorgue el acto dispositivo primero y, después, inscriba su adquisición en el Registro. Lo imprescindible para que el adquirente en virtud de dicho acto dispositivo pueda inscribir su adquisición es que, al tiempo de presentar su título en el Registro, conste previamente inscrita la adquisición de su transmitente o que se inscriba simultáneamente.

Aparte de la claridad en el contenido de los asientos del Registro y su contribución a los efectos generales de nuestro sistema hipotecario, el principio de tracto sucesivo produce efectos específicos:

1º Para el que solicita la inscripción, el rechazo o cierre del Registro a los títulos presentados a inscripción, si no aparece cumplido el requisito de la previa inscripción a favor del transferente. Este efecto supone negar provisional o definitivamente la publicidad registral y todos sus efectos sustantivos, como el principio de fe pública registral y el de legitimación.

2º Para el titular inscrito, la seguridad de que no podrá inscribirse ningún título si él no aparece como disponente.

VI.- FORMULACION LEGAL: EL ARTICULO 20 DE LA LEY HIPOTECARIA.

El párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria recoge la regla general del principio de tracto sucesivo al establecer: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos”.

Se recogen en este precepto los tres ámbitos de aplicación del tracto sucesivo:

1º Ambito subjetivo: La previa inscripción ha de constar a favor de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, luego debe haber una identidad absoluta entre la persona que otorgue o contra la cual se dirija el acto inscribible y el titular registral.

Debe tenerse en cuenta que el principio de tracto se aplica no sólo a los actos otorgados voluntariamente por el titular registral, sino también a los que pueden tener un carácter forzoso, como la enajenación derivada de un procedimiento de ejecución o una expropiación forzosa. Por ello, es más propio hablar de previa inscripción a favor de la persona que otorgue o “haya de resultar perjudicada” por el acto inscribible.

2º Ambito objetivo: Debe estar inscrito el derecho de la persona que otorga la transmisión o gravamen, existiendo coincidencia entre el derecho, tal y como consta en el título y en la inscripción, y entre la finca, tanto la que es objeto del derecho en el título como la que figura en el folio registral.

Sin embargo, el artículo 20 no obliga al Registrador a comprobar la preexistencia del derecho de la persona que en el título presentado a inscripción figure como disponente, sino que ha de limitarse a comprobar si tal derecho consta inscrito a su favor.

3º Ambito formal: Aunque el artículo 20 sólo alude a los asientos de inscripción o anotación, también es aplicable a los asientos de cancelación y de nota marginal.

VII.- APLICACIÓN REGISTRAL DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O REQUISITO DE LA PREVIA INSCRIPCION.

Los párrafos segundo y tercero del artículo 20 recogen las normas de actuación del Registrador cuando no se cumple el principio de tracto sucesivo. En la aplicación práctica por el Registrador del requisito de previa inscripción, cabe distinguir cuatro supuestos:

1º Que conste inscrito el derecho a favor del otorgante.

En este caso, de no existir otros obstáculos que lo impidan, el Registrador extenderá el asiento solicitado.

2º Que conste inscrito el derecho a favor de persona distinta y sin enlace con el otorgante del documento.

Al efecto dispone el párrafo segundo del artículo 20 que: “En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada”.

Por tanto, si resulta incumplido el tracto sucesivo, porque el titular registral no coincide con el otorgante del título que se presenta a inscripción, el Registrador tiene que denegar la inscripción.
3º Que conste inscrito el derecho a favor de persona distinta, pero que tenga un enlace con el otorgante del documento.

Según el artículo 105 del Reglamento Hipotecario: “No obstante lo dispuesto en el párrafo 2º del artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable.”

Este precepto supone que el Registrador no ha de denegar, sino suspender la inscripción del título, cuando el otorgante del documento presentado a inscripción no coincida con el titular registral pero sí tenga con él una relación de “causahabiente”. Aunque algunos autores estiman que por “causahabiente” sólo debe entenderse al heredero, la Dirección General de los Registros y del Notariado y la doctrina mayoritaria interpretan en sentido amplio la expresión. Y, en consecuencia, consideran como “causahabiente” a todo aquél cuyo derecho dimane directamente del titular registral, sea a título universal o singular, oneroso o lucrativo.

Por tanto, esta concepción amplia del “causahabiente” permite al Registrador suspender la inscripción siempre que no haya tenido acceso al Registro una transmisión o gravamen intermedio, es decir, que no se haya presentado para su inscripción el título en el que el ahora otorgante del título suspendido adquirió su derecho del actual titular registral.

La misma norma se consagra en la regla 1ª del artículo 140 del Reglamento Hipotecario para las anotaciones de embargo: “1ª Si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aquélla contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegará o suspenderá la anotación, según los casos”.

4º Que no conste inscrito a favor de persona alguna porque la finca no esté inmatriculada.

El tercer párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece que: “Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuera inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.”

Este párrafo recoge el supuesto de falta de cumplimiento del principio de tracto sucesivo porque la finca no se encuentra inmatriculada, lo cual supone que dicha finca no ha tenido acceso todavía al Registro, por lo que no existe ningún titular registral vigente.

Si el título presentado fuese inscribible conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que regula la inmatriculación de fincas por título público de adquisición, se procedería a la inmatriculación de la finca.

Si el título no permitiera inmatricular la finca, el titular de cualquier derecho constituido sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, puede acudir al procedimiento previsto en el artículo 312 del Reglamento Hipotecario, en el que se establece un requerimiento notarial o judicial al dueño de la finca para que inscriba su propiedad y, de no atenderlo, se regula la manera en que el interesado en el título suspendido puede obtener los títulos de propiedad del dueño y su posterior inscripción.

VIII.- EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO.

El tracto sucesivo abreviado tiene lugar cuando se permite que, en un mismo asiento, consten a la vez varios actos dispositivos, destacándose el último de ellos, que es el que constata la titularidad registral vigente. Sólo tiene lugar en los supuestos previstos legalmente y se fundamenta en la necesidad de simplificar el historial registral de las fincas y de evitar la proliferación de asientos temporales que no tienen trascendencia para los terceros adquirentes. Entre otros supuestos, cabe señalar los siguientes:

1º Ventas o cesiones a un coheredero. Según el número 2º del párrafo quinto del repetido artículo 20: “Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: 2º Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare.”

Este caso se justifica por el propósito de evitar una inscripción que recoja exclusivamente la previa adjudicación. Para practicar el asiento deberán presentarse tanto el título que recoja la previa adjudicación como el que formalice la venta o cesión. La doctrina también lo considera aplicable en el supuesto de que un heredero ceda a los demás su derecho hereditario.

2º Particiones hereditarias formalizadas después de fallecido algún coheredero. El párrafo sexto del artículo 20 dispone que: “Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondan, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.”

Este párrafo recoge el llamado derecho de transmisión, en que un heredero fallece sin aceptar ni repudiar la herencia del causante, formulado en el artículo 1006 del Código Civil. La referencia en el precepto a que se hagan constar en la inscripción “las transmisiones realizadas”, implica que se ha querido seguir la teoría clásica de la sucesión por derecho de transmisión, es decir, que el transmisionario no hereda directamente al primer causante, sino a través del transmitente. La transmisión intermedia se hace constar en el cuerpo de la inscripción, pero en el acta de inscripción debe figurar como titular registral el transmisario, haciendo constar el título hereditario que le corresponda respecto al transmitente, y añadiendo “en virtud del derecho de transmisión expresado”.

La jurisprudencia justifica este supuesto para evitar “inscripciones que, por ser solamente transitorias y formularias, no tienen finalidad práctica”. Además, el transmitente no llega a ser adquirente, aunque los bienes pasen por su patrimonio hasta el transmisario.

3º Inscripción de varias transmisiones hereditarias sucesivas. Este supuesto ha sido admitido por la Dirección General de los Registros y del Notariado, con la misma justificación que los casos anteriores. Consiste en que, en un mismo asiento, se recojan diversas transmisiones por vía de herencia, bien a favor de una pluralidad de herederos o a favor de un único heredero, que se han formalizado en un mismo título. En la práctica, es frecuente el caso de inscribir simultáneamente la partición de herencia por fallecimiento del padre y de la madre.

4º Anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos ciertos del deudor. El artículo 166 del Reglamento Hipotecario en su número 1º dispone que: “Si se pidiese anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos ciertos y determinados del deudor, también por obligaciones de éste, se consignarán, además, las circunstancias personales de aquéllos.”

En este caso, dado el carácter urgente y provisional de la anotación de embargo, se permite practicar la anotación cuando el titular registral es el deudor, pero el procedimiento se sigue contra sus herederos ciertos y determinados, que son los embargados, sin hacer previa inscripción a favor de éstos, pero sí se consignan los particulares de la transmisión hereditaria. Por tanto, extinguida la anotación, quedará también extinguida la consignación registral de la transmisión hereditaria, y, en caso de enajenación de la finca ejecutada como consecuencia de la ejecución, será necesaria la previa inscripción a favor de los herederos o legatarios ejecutados.

IX.- EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

Las excepciones al principio de tracto sucesivo son siempre excepciones al tracto formal, nunca al material, pues se explican por la innecesariedad de que el Registro publique una titularidad transitoria que autoriza a una persona para la realización del acto.

a) Representación y figuras afines. Consagrada en el párrafo cuarto del artículo 20 de la Ley Hipotecaria: “No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.”

La aplicación de este precepto exige dos requisitos:

1º Que se actúe como órgano de representación, y que se trate de una representación directa, ya que las simples titularidades de disposición o fiduciarias requieren la previa inscripción.

2º Que concurra el requisito de la temporalidad, pues si la representación es permanente, la inscripción previa a favor del representante es imprescindible.

Los mandatarios y representantes o apoderados no tienen ningún derecho subjetivo sino una legitimación para actuar en nombre del poderdante, y por ello, la previa inscripción ha de constar a favor de este último. No obstante, si se trata de representación indirecta, por haber actuado en el negocio el representante en nombre propio, la inscripción se habrá practicado a nombre del mismo, y será necesario un ulterior negocio jurídico para practicar la inscripción a favor del representado.

b) Ratificación de contratos privados. Se recoge en el número 1º del párrafo cuarto del artículo 20: “Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: 1º Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.”

Realizada una venta en documento privado por el causante de una herencia lo procedente es que los herederos eleven a público el documento privado, pero no que inscriban los bienes a su favor, porque los bienes que fueron objeto de la venta ya no formaban parte del caudal relicto y por lo tanto no les pertenecían.

Señala ROCA SASTRE que los herederos, al ratificar la enajenación ya realizada por su causante, actúan simplemente como continuadores o representantes de aquél, cumpliendo el ineludible deber de habilitar al adquirente de un título idóneo para la inscripción. Aunque la finca siga inscrita a favor del causante, se trata de una inexactitud registral, que no atribuye a los herederos el dominio sobre la finca, pues el causante es un titular aparente, pero sin contenido patrimonial alguno.

No obstante, para otorgar el título, los herederos han de justificar documentalmente su condición de tales, con el correspondiente testamento, contrato sucesorio o declaración judicial o notarial de herederos. Y, en esta circunstancia, algunos autores ven el cumplimiento, aunque sea matizado, del principio de tracto.

c) Testimonio de autos de adjudicación. El número 3º del mismo precepto dispone: “Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: 3º Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.”

La jurisprudencia estima aplicable esta norma a diversos supuestos de ejecución seguidos contra el causante en su inicio y posteriormente contra los herederos, o también iniciada y seguida contra los mismos por deudas de aquél.

En el caso de que los herederos sean conocidos, se sigue el procedimiento en forma nominal contra los mismos, debiendo justificarse su calidad de tales. Por tanto, sería un supuesto de tracto abreviado.

Si fueran desconocidos, el sistema es seguir el procedimiento contra los herederos indeterminados del deudor o contra quien tenga la representación de la posible “herencia yacente”. Entonces, aparece una auténtica excepción al principio de tracto sucesivo, pues al no constar los herederos, sólo se alude en la inscripción al fallecimiento del deudor y al hecho de haber sido demandados los herederos indeterminados.

d) Anotaciones preventivas de embargo o prohibición de disponer en procedimientos penales. Según el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, “no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquélla contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar en el mandamiento.”

El primer inciso reitera la regla general de cumplimiento del principio de tracto sucesivo, mientras que el segundo inciso establece una auténtica excepción a la misma, que sólo resultará aplicable cuando concurran todos y cada uno de los requisitos del precepto: procedimiento criminal, anotación de embargo preventivo o prohibición de disponer, medida cautelar, y constancia en el mandamiento de que existen indicios racionales de que el verdadero titular es el imputado.

e) Anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos indeterminados del deudor. El artículo 166 del Reglamento Hipotecario en su número 1º dispone que: “Si se pidiese anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos indeterminados del deudor, por responsabilidades del mismo, se expresará la fecha del fallecimiento de éste.”

El fundamento de este precepto es la idea doctrinal y jurisprudencial de que caben demandas contra la herencia yacente y herederos indeterminados del deudor, dado que los acreedores no pueden depender de que los herederos acepten la herencia, ni pueden tener la carga de acreditar quiénes sean. Por ello, la defensa que tienen los herederos es precisamente la constancia de su derecho en el Registro, con lo que, al constar con nombre, apellidos y domicilio, no sería anotable el embargo dirigido contra herederos indeterminados.

f) Modificación hipotecaria y enajenación simultánea. Según el artículo 49 del Reglamento Hipotecario, “cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción en la que se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación.”

En este caso, se recogen en un mismo asiento un acto de modificación –la agrupación o segregación- y un acto de disposición –la enajenación.

g) Actos dispositivos realizados por los herederos en la proindivisión. Del artículo 209 del Reglamento Hipotecario se deduce que los actos dispositivos realizados por los herederos durante la proindivisión de la herencia pueden inscribirse a favor del adquirente sin necesidad de la previa inscripción a nombre de aquéllos, siempre que se cumpla la condición de que se hallen inscritos a nombre del causante.

h) Periodo de reconstitución del Registro. La Ley de 15 de agosto de 1873 establece la suspensión del artículo 20 de la Ley Hipotecaria durante la fase de reconstitución de los Registros de la Propiedad destruidos. Para ROCA SASTRE, más que una verdadera excepción al tracto sucesivo, se trata de una suspensión o paralización de sus efectos por las circunstancias especiales del caso. Lo cierto es que durante el periodo de reconstitución de un Registro destruido no se aplica el principio de tracto.

X.- INTERRUPCION DEL TRACTO SUCESIVO Y REANUDACION DE LA VIDA REGISTRAL.

El principio de voluntariedad de la inscripción favorece el fenómeno de la interrupción del tracto sucesivo al dejar de inscribirse los actos sucesivos o posteriores a las primeras inscripciones.

La primera fórmula para reanudar el tracto interrumpido consiste en presentar en el Registro todos los títulos en los que se han formalizado los diferentes actos inscribibles y que no han tenido acceso al mismo para proceder a su inscripción.

Sin embargo, hay ocasiones en las que no es posible acudir a esta solución, porque alguna transmisión intermedia no ha sido objeto de formalización documental con acceso al Registro, o se decide prescindir de la misma por su complejidad o por su alto coste. Para estos supuestos, el artículo 200 de la Ley Hipotecaria dispone que “la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante acta de notoriedad o expediente de dominio.”

A estos dos medios, cabría añadir otros como: 1- El juicio declarativo ordinario; 2- El procedimiento judicial de rectificación del Registro previsto en el apartado a) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria; 3- El procedimiento ejecutivo, especialmente por débitos fiscales; y 4- El título administrativo de reparcelación y compensación.

Vamos a centrarnos solamente en los dos procedimientos previstos en el artículo 200.

A) Las actas de notoriedad.

Las actas de notoriedad para reanudación del tracto sucesivo interrumpido se tramitarán conforme a lo dispuesto en la legislación notarial, con las especialidades contempladas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. De este precepto cabe destacar que deben ser notificados todos los titulares de cualquier derecho sobre la finca, así como el último titular registral, o sus causahabientes, y el titular catastral. Sin embargo, estas actas han tenido poca aplicación en la práctica porque la regla 8ª del citado artículo 203 requiere la aprobación judicial y la regla 9ª establece la intervención judicial en caso de oposición a la tramitación del acta.

En base al artículo 204 de la misma Ley, “las actas de notoriedad tramitadas a fines de la reanudación del tracto sucesivo sólo podrán inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad, sin haber sufrido alteración, y el Notario hubiese notificado personalmente su tramitación a los titulares de las mismas o a sus causahabientes.” Sin embargo, el artículo 295 de su Reglamento añade: “si dichos asientos contradictorios son de menos de treinta años de antigüedad, no serán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquéllas o sus causahabientes lo consientan ante el Notario expresa o tácitamente. Se entenderá que hay consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposición.”

B) El expediente de dominio.

El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se tramitará con arreglo al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, de cuyos trámites merecen reseñarse la necesaria aportación de certificación catastral de la finca y de certificación registral que contendrá la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes y la notificación al titular catastral, a los titulares de cualquier derecho sobre la finca, así como al último titular registral, o sus causahabientes.

Según el artículo 202 de la citada Ley, “los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior serán inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias, siempre que éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiese formulado oposición.

También serán inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente.

Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces -una de ellas, al menos, personalmente-, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente, y éste será también inscribible.”

La inscripción contradictoria constituye un obstáculo para la inscripción del expediente de dominio, por lo que será preciso cancelarla y, a estos efectos, el artículo 286 del Reglamento señala: “El auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artículo 202 de la Ley, y necesariamente expresará que se han observado los requisitos exigidos, según los casos, por el citado artículo y la forma en que se hubieren practicado las citaciones de la regla 3ª del artículo 201 de la misma Ley.”

De lo expuesto se deduce que, tanto en las actas de notoriedad como en el expediente de dominio, en aras al cumplimiento del principio de tutela judicial efectiva, que prohibe la indefensión, proclamado en el artículo 24 de la Constitución, son fundamentales las notificaciones al último titular registral o sus causahabientes, ya que la inscripción de ambos medios de reanudación del tracto interrumpido supone la cancelación de la última inscripción de dominio vigente.

LA DOBLE INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA DOBLE TITULARIDAD REGISTRAL.

I.- CONCEPTO.

Para DIEZ PICAZO la doble inmatriculación es el hecho de que una misma finca se encuentre inmatriculada en dos folios independientes uno de otro. La inmatriculación puede ser plural si se ha producido más de dos veces. Existe doble inmatriculación cuando las dos fincas son absolutamente idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones, especialmente en cuanto a linderos, estén hechas de una manera diferente. También hay doble inmatriculación si una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta con respecto a otra.

En opinión de ROCA SASTRE, la doble inmatriculación de fincas constituye un estado patológico o irregular que se produce a veces en el Registro de la Propiedad, consistente en que una misma finca o parte de ella conste inmatriculada dos o más veces en hojas, folios o registros particulares diferentes dentro de un mismo Ayuntamiento o Sección del propio Registro.

II.- CLASES.

La doble inmatriculación puede presentar dos supuestos distintos:

1º Doble inmatriculación a favor de la misma persona.

En este caso, nos encontramos con un supuesto de doble inmatriculación, porque la misma finca consta inscrita en dos o más folios registrales diferentes, pero con un único titular registral, porque en todos los folios la finca figura inscrita a nombre de la misma persona.

2º Doble inmatriculación a favor de distintas personas.

En este supuesto, nos encontramos ante un caso de doble inmatriculación, porque la misma finca consta inscrita en dos o más folios registrales diferentes, y ante varios titulares registrales, porque en cada folio la finca figura inscrita a nombre de diferentes personas.

III.- EFECTOS.

Mientras no se advierta la situación de doble inmatriculación, el titular registral único de la finca doblemente inmatriculada podrá realizar actos dispositivos sobre ambas fincas registrales, por lo que podría desembocar en un supuesto de doble inmatriculación a favor de diferentes personas, protegidas, en su caso, por el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En la situación de doble inmatriculación y varios titulares registrales, todos y cada uno de dichos titulares estarían legitimados registralmente para disponer, con la posibilidad de aparición de un tercer adquirente protegido por el citado principio de fe pública.

IV.- MEDIOS DE SOLUCION.

El artículo 313 del Reglamento Hipotecario recoge los medios para rectificar las situaciones de doble inmatriculación, distinguiendo según haya uno o varios titulares registrales y, de ser varios, si existe o no acuerdo entre ellos.

1º Doble inmatriculación y un único titular registral.

Según la regla 1ª del artículo 313, “cuando la finca o, en su caso, las cuotas o participaciones indivisas inscritas en diferentes folios, lo estuvieren a favor de la misma persona, la contradicción podrá salvarse, a solicitud de ésta, mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral más antiguo, extendiendo al final del más moderno un asiento de cierre del mismo. Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado será preciso el consentimiento de éstos expresado en escritura pública.”

Se trata del supuesto de doble inmatriculación de solución más sencilla, ya que, al existir un único titular registral, basta la solicitud del mismo para cancelar el folio registral más moderno, y por tanto, abierto con posterioridad a la misma finca, y trasladar los asientos de este último a aquél. Sólo se exige consentimiento en escritura pública para los posibles titulares de asientos posteriores afectados por el traslado.

2º Doble inmatriculación a favor de varios titulares registrales, existiendo acuerdo entre ellos.

Para este caso, la regla 2ª del mismo precepto indica que “Si la doble inmatriculación lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido.”

Dado que existen varios titulares registrales sólo uno de ellos puede quedar como titular registral vigente, por lo que, en virtud de escritura pública, podrán determinar cuál de dichas titularidades debe prevalecer, o cuáles de ellas en caso de doble inmatriculación parcial.

Las operaciones registrales a practicar pueden ser diversas. Así, en el caso de existir un folio registral con una última inscripción de dominio que no es concorde con la realidad extrarregistral, sin contener asiento alguno vigente relativo a cualquier derecho real a favor de otras personas, se procederá a cancelar el citado folio registral.

En cambio, si se trata de una doble inmatriculación parcial, habría que describir la porción afectada y la parte restante y cancelar, en su caso, el folio sólo parcialmente.

3º Doble inmatriculación a favor de varios titulares registrales, no existiendo acuerdo entre ellos.

Señala la regla 3ª del reiterado artículo 313: “El titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación, directamente o a falta del acuerdo previsto en la regla anterior, podrá acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

Dicha nota caducará al año de su fecha, salvo que antes se hubiere anotado la demanda interpuesta en el correspondiente juicio declarativo.”

Esta regla no soluciona el problema de la doble inmatriculación, pues se limita a publicar la existencia de la misma, y únicamente evita la posible aparición de un tercero protegido por la fe pública registral. Se trata de una nota cautelar y sujeta a caducidad que únicamente puede practicarse en virtud de mandato judicial.

Para la doctrina, la cuestión fundamental estriba en determinar cuál de los dos titulares registrales es el titular legítimo o cuál puede ser el orden preferencial entre ellos. Se aportan dos soluciones al efecto:

1ª Solución civilista.

Mantenida por Don JERONIMO GONZALEZ, al entender que son aplicables las normas de Derecho civil, porque la recíproca neutralización de los efectos de la fe pública elimina la aplicación de las normas de Derecho registral, con lo que se transforma la cuestión en un problema dominical y exige el ejercicio de una acción declarativa del dominio o reivindicatoria.

2ª Solución hipotecarista.

Defendida por ROCA SASTRE y SANZ FERNANDEZ, supone la aplicación de la normativa hipotecaria y, para ello, será preciso llevar a cabo un contraste entre ambos folios registrales y determinar cuál de ellos tiene en su origen un vicio o una inexactitud. Ello puede llevar a descubrir que los mismos proceden de una misma persona y, si bien en este caso la prioridad registral no es decisiva, sí que puede jugar en el terreno de la prueba del dominio por la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, como señala LACRUZ BERDEJO. También puede llevar a la conclusión de que existen terceros protegidos por el artículo 34 de la misma Ley, en cuyo caso debe prevalecer el protegido.

La jurisprudencia sigue mayoritariamente la solución civilista, indicando que debe prevalecer el título más antiguo con inscripción registral anterior y acreditado tracto sucesivo. Pero, en ocasiones, hace prevalecer al tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Y no faltan sentencias que aplican el principio “prior tempore potior iure”, haciendo prevalecer la hoja registral de la inmatriculación más antigua.

B I B L I O G R A F I A

LEYES HIPOTECARIAS Y REGISTRALES DE ESPAÑA. FUENTES Y EVOLUCION. Centro de Estudios Hipotecarios del Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

ESTUDIOS SOBRE DERECHO HIPOTECARIO. José María Chico y Ortiz.

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO PARA INICIACION Y UNO DE UNIVERSITARIOS. Antonio Manzano Solano.

DERECHO HIPOTECARIO. Ramón María Roca Sastre.

DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL O HIPOTECARIO. José Manuel García García.

CODIGO DE LEGISLACION INMOBILIARIA, HIPOTECARIA Y DEL REGISTRO MERCANTIL. José Manuel García García.