Casación 2156-2014, Arequipa: Presupuestos para demandar desalojo por ocupación precaria

Casación 2156-2014, Arequipa: Presupuestos para demandar desalojo por ocupación precaria

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Categoría : Etapa decisoria

Sumilla: Para que prospere la acción de desalojo por la causal de ocupación precaria se requiere la concurrencia de los siguientes presupuestos:

i) Que, el actor acredite su derecho a la restitución del bien al tener condición de propietario o encontrarse dentro de alguno de los supuestos contenidos en el artículo 586 del Código Procesal Civil que otorgan derecho a la restitución del predio;

ii) Que, no exista vínculo contractual alguno entre demandante y demandado;

iii) Que, haya ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien inmueble por la parte demandada; y,

iv) Que, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado esta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que no se ajusta a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos:

a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido;

b) que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y,

c) que se adquiera de aquél que teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA SALA CIVIL TRANSITORIA

Casación 2156-2014, Arequipa

Lima, quince de julio de dos mil quince

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; Vista la causa número dos mil ciento cincuenta y seis – dos mil catorce; y luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

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MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN:

Se trata del recurso de casación interpuesto por Leonor Ccoto Tacca a fojas trescientos siete, contra la sentencia de vista de fojas doscientos noventa y nueve, de fecha dos de junio de dos mil catorce, dictada por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa, que confirma la sentencia apelada de fojas doscientos cuarenta, de fecha veinticinco de julio de dos mil trece, que declara fundada la demanda; en los seguidos por Eulalia Cabrera Arcos contra Leonor Ccoto Tacca y otro, sobre Desalojo por Ocupación Precaria.

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FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

El recurso de casación fue declarado procedente por resolución de fecha dos de octubre de dos mil catorce, de fojas veintitrés del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal, por las causales de:

1) Infracción normativa de los artículos 196 y 197 del Código Procesal Civil, precisando que en la sentencia impugnada se advierte que las pruebas no han sido valoradas de forma conjunta, menos de manera razonada y con una adecuada motivación en lo concerniente al contrato de arrendamiento y los recibos de pago de renta, no habiéndose expuesto un motivo suficiente del por qué se considera que tales medios probatorios no tienen relevancia, habiéndose aludido únicamente al Pleno Jurisdiccional Civil del año dos mil, en consecuencia no resulta convincente porqué un derecho expectaticio no es suficiente para enervar la precariedad invocada; además de no haberse considerado que ha cumplido con demostrar las circunstancias que justifican su posesión; y

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2) Infracción normativa del artículo 911 del Código Civil, argumentando que la Sala considera erróneamente que se configura la causal de precariedad porque el derecho de donde emana la posesión de la recurrente es un derecho expectaticio en base a la interpretación efectuada del Pleno Jurisdiccional Civil del año dos mil, afectando con ello la norma denunciada en tanto existen circunstancias que acreditan razonablemente la legitimidad de la posesión.

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CONSIDERANDO:

PRIMERO.- Que, en autos aparece que Eulalia Cabrera Arcos interpone demanda de Desalojo por Ocupación Precaria con la finalidad de que la demandada Leonor Ccoto Tacca entregue la parte del inmueble de su propiedad que ocupa y que se sitúa exactamente en la esquina de la Calle América y Avenida España Alto Selva Alegre y que conforma el inmueble de la Avenida España número 401 Alto Selva Alegre y se le restituya el bien inmueble. La demanda de desalojo se sustenta en que la demandante es propietaria del predio materia de desalojo e inscrito en Registros Públicos en la Partida número P06014319, con un área de doscientos noventa y siete punto cincuenta y ocho metros cuadrados (297.58 m2), al haberlo adquirido después de regularizar una documentación. Indica que la demandada aprovechando un conflicto familiar de manera inconsulta e ilegítima paso a ocupar un ambiente de aproximadamente veinte metros cuadrados (20 m2) dentro de lo que ahora es de propiedad de la demandante, precisamente en la esquina que da a la Avenida España y Calle América, donde ha instalado ilegalmente un puesto de venta de comida rápida. Por último señala que las veces que ha requerido a la demandada desocupe el inmueble ha dado distintos pretextos, negándose a hacerlo.

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SEGUNDO.- Que, admitida a trámite la demanda, la demandada Leonor Ccoto Tacca contesta la misma señalando que la titularidad que aduce la demandante respecto del inmueble materia del proceso se encuentra en controversia en el Expediente número 149-2012 sobre Petición de Herencia, seguido por el poseedor mediato y legítimo propietario del inmueble, Ángel Guillermo Aragón Arcos, tío de la supuesta propietaria, pues el inmueble forma parte de la masa hereditaria de quienes en vida fueron Julián Arcos Guzmán y María Cusirramos Echevarría viuda de Arcos, abuelos del mencionado poseedor. Indica que la regularización de documentos a la que hace referencia la demandante es una maniobra de sucesión intestada fraudulenta para lograr la inscripción de propiedad de la madre de la accionante Petronila Arcos de Cabrera. Agrega que su persona desde hace seis años viene ocupando el ambiente del inmueble alquilándolo a su propietario Ángel Guillermo Aragón Arcos, lo que demuestra con los contratos de arrendamiento, los recibos de pago, relación contractual con el poseedor-propietario que justifica la posesión del ambiente del inmueble que ocupa, por lo que no tiene la calidad de precaria. Por último, formula denuncia civil contra Ángel Guillermo Aragón Ramos.

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TERCERO.- Que, el denunciado civil Ángel Guillermo Aragón Ramos contesta la demanda señalando que la co-demandada Leonor Ccoto Tacca no es ocupante precaria, pues ocupa el inmueble con justo título otorgado por el recurrente. Indica que la titularidad del inmueble es compartida por la demandante, el recurrente y sus hermanas Martha Gloria Aragón Arcos y Rosa Nely Aragón de Pantigoso, al haber heredado el predio de sus abuelos Julián Arcos Guzmán y María Cusirramos Echevarría viuda de Arcos, lo que se encuentra judicializado en el Expediente número 149-2012 sobre Petición de Herencia. Por último, hace suyos los argumentos esgrimidos por la co-demandada Leonor Ccoto Tacca.

CUARTO.- Que, el Juez de la causa expide sentencia declarando fundada la demanda interpuesta y, en consecuencia, ordenó que la demandada Leonor Ccoto Tacca, conforme al artículo 587 del Código Procesal Civil, cumpla con desocupar y entregar a la demandante la posesión del inmueble urbano materia de desalojo dentro del plazo de seis días, bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas y costos del proceso; sustentando su decisión en que:

a) En la Partida Registral número PO6014319 aparece como propietaria inscrita la demandante, quien adquirió la propiedad mediante Escritura Pública de Compraventa del once de febrero de dos mil once;

b) Conforme a los términos de la demanda y lo verificado en la Inspección Judicial realizada en la Audiencia Única de fojas ciento diecinueve (ciento veinte) se tiene que la parte del inmueble que es materia de desalojo sólo es el ambiente existente en la esquina del mismo (intersección de las Avenidas España y América);

c) La demandada ha reconocido expresamente que se encuentra en posesión del bien sub materia, por lo que este hecho no requiere mayor prueba;

d) Asimismo con la citada Partida Registral se advierte que el denunciado civil, Ángel Guillermo Aragón Arcos, no tiene ningún derecho de propiedad inscrito sobre el inmueble sub materia, ni a la fecha ni con anterioridad al derecho adquirido de la demandante; y, para acreditar su condición de propietario el denunciado civil sólo ha ofrecido como prueba las copias certificadas del Expediente número 149-2012 que sobre Petición de Herencia ha iniciado juntamente con Rosa Nely Aragón de Pantigoso en contra de Petronila Arcos de Cabrera y Eulalia Cabrera Arcos, proceso que a la fecha se encuentra en trámite;

e) Indica que el contrato de arrendamiento presentado por la demandada para justificar su posesión no resulta oponible a la demandante, debido a que se trata (el contrato) de un derecho personal con obligaciones recíprocas entre el arrendador y el arrendatario y, ante un conflicto de oposición de derechos se resuelve conforme a la última parte del artículo 2022 del Código Civil, de manera que tratándose de derechos de distinta naturaleza se debe preferir a quien hubiera inscrito primero su derecho, prevaleciendo por ende el Derecho de Propiedad de la demandante que se encuentra inscrito sobre la alegación de Derecho de Propiedad efectuada por el denunciado civil, quien además no ha acreditado tener derecho alguno para celebrar el contrato de arrendamiento con la demandada, menos su condición de propietario o poseedor del bien, razón por la que el mencionado contrato no puede surtir efecto alguno; y

f) En consecuencia señala, que la demandada carece de título que autorice su posesión del bien sub materia, por lo que ésta tiene la condición de poseedora precaria, resultando procedente estimar la demanda y ordenar que la demandada Leonor Ccoto Tacca desocupe el bien sub materia y restituya la posesión del mismo a la accionante.

QUINTO.- Que, apelada que fuera esa decisión, la Sala Superior confirmó la sentencia apelada, sustentando su decisión en que:

a) Invoca los artículos 586 del Código Procesal Civil y 911 del Código Civil; asimismo cita la Casación 1498-2000-Lima y el Pleno Jurisdiccional Civil del año dos mil;

b) Indica que con el Certificado Literal de la Partida Registral número P06014319 se acredita el Derecho de Propiedad de la demandante sobre el bien materia de litigio, el mismo que se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez, conforme lo previsto por el artículo 2013 del Código Civil;

c) Señala que en cuanto a lo alegado por el denunciado civil al contestar la demanda aprecia que a fojas sesenta y tres obra copia de la resolución admisoria del proceso de Petición de Herencia iniciado; sin embargo, ello no acredita ningún derecho de co-propiedad, sino únicamente un derecho espectaticio que será resuelto oportunamente y que en todo caso está vinculado al derecho de propiedad del bien, pero no a la posesión que es materia de esta causa;

d) Indica que la demandada, por su parte, sostiene que tiene título que legitima su posesión consiste en un contrato de arrendamiento celebrado con el denunciado civil Ángel Guillermo Aragón Arcos, empero en autos no se ha acreditado que éste tenga reconocido en forma definitiva algún derecho sobre el inmueble materia de autos, que lo faculte a poder arrendar o ceder el bien, resultando aplicable lo establecido en el Pleno Jurisdiccional Civil del año dos mil y el principio de la carga de la prueba del artículo 196 del Código Procesal Civil.

SEXTO.- Que, uno de los contenidos del Derecho al Debido Proceso es el derecho de obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes en cualquier clase de procesos. La exigencia de que las decisiones judiciales sean motivadas en proporción a los términos del inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, garantiza que los jueces, cualquiera sea la instancia a la que pertenezcan, expresen la argumentación jurídica que los ha llevado a decidir una controversia, asegurando que el ejercicio de la potestad de administrar justicia se haga con sujeción a la Constitución y a la ley; pero también con la finalidad de facilitar un adecuado ejercicio del Derecho de Defensa de los justiciables.

SÉTIMO.- Que, en el recurso de casación presentado por la demandada se aprecia las siguientes causales:

i) Denuncia de infracción procesal respecto a la deficiente motivación de la sentencia de vista, por cuanto en ella, señala que no se ha valorado de manera adecuada y razonada los medios probatorios presentados por la recurrente (el contrato de arrendamiento y los recibos de pago de renta); y,

ii) La infracción normativa del artículo 911 del Código Civil al señalar que la Sala considera erróneamente que se configura la causal de precariedad porque el derecho de donde emana la posesión de la recurrente es un derecho expectaticio en base a la interpretación efectuada por el Pleno Casatorio Civil.

OCTAVO.- Que, respecto al primer punto, es preciso indicar que del examen de la sentencia cuestionada se advierte que el Ad quem no ha incurrido en infracción normativa procesal de los artículos 196 y 197 del Código Procesal Civil, toda vez que analiza los medios probatorios presentados por la recurrente (contrato de arrendamiento y recibos de pago de arriendos) conjuntamente con las demás pruebas aportadas y admitidas en el proceso, concluyendo, que el denunciado civil al no tener reconocido -en forma definitiva- su derecho respecto del inmueble sub litis, no tiene la facultad para poder arrendar o ceder dicho bien. Asimismo, es preciso señalar que el Ad quem aún cuando no haya emitido pronunciamiento respecto a las pruebas aludidas por la recurrente, no tenía la obligación hacerlo, por cuanto, conforme a lo señalado por el artículo 197 del Código Procesal Civil el Juez no tiene la obligación de referirse a todos las pruebas en sus resoluciones, sino a las que dan sustento a su decisión. En ese sentido, de lo expuesto se advierte que no se ha incurrido en infracción respecto de las mencionadas normas procesales, así como tampoco se ha afectado el debido proceso por ausencia de motivación, habiendo cumplido a cabalidad la Sala Superior lo dispuesto en el artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Perú, motivo por el cual esta causal devienen en infundada.

NOVENO.- Que, respecto al segundo punto, relativo a la infracción normativa material del artículo 911 del Código Civil, cabe señalar que mediante la pretensión de Desalojo por Ocupación Precaria se deberá establecer si la parte demandante ha acreditado su derecho a la restitución del bien inmueble, y respecto al demandado, si tiene un título que justifica su posesión. En consecuencia, para que prospere la acción de desalojo por esta causal se requiere la concurrencia inexorable de los siguientes presupuestos:

i) Que, el actor acredite su derecho a la restitución del bien al tener la condición de propietario de éste o encontrarse dentro de alguno de los supuestos contenidos en el artículo 586 del Código Procesal Civil que legitima a interponer la presente demanda al arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598 del mismo código, considere tener derecho a la restitución de un predio;

ii) Que, no exista vínculo contractual alguno entre demandante y demandado;

iii) Que, haya ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien inmueble por la parte demandada; y,

iv) Que, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado ésta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que no se ajuste a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos:

a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido;

b) que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y,

c) que se adquiera de aquél que teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo.

DÉCIMO.- Que, en el presente caso, no se ha incurrido en errónea interpretación del artículo 911 del Código Civil por cuanto, de la sentencia de vista se aprecia que lo relacionado a dicha norma ha sido desarrollado con criterio lógico jurídico, estableciendo con claridad que la demandante ha acreditado su condición de propietaria del inmueble sub litis al encontrarse inscrito su Derecho de Propiedad en la Partida Registral número PO6014319 –Zona Registral número XII Sede Arequipa (obrante de fojas seis a once), siendo que en el caso de la demandada sustenta su derecho en un documento (contrato de arrendamiento) inválido, por cuanto el denunciado civil, Ángel Guillermo Aragón Arcos, con quien celebró el contrato de arrendamiento, no tiene hasta la actualidad Derecho de Propiedad sobre el inmueble sub litis, siendo que el proceso de Declaración de Petición de Herencia (Expediente número 149-2012, obrante en copias certificadas de fojas ciento veintiocho a doscientos quince) se encuentra en trámite, no habiéndose aún determinado su Derecho de Propiedad sobre el inmueble sub litis a través de una sentencia con calidad de cosa juzgada. Por lo que, al no haberse acreditado que el denunciado civil goza de la titularidad de dicho inmueble, el contrato de arrendamiento suscrito entre el denunciado civil, Ángel Guillermo Aragón Arcos con la demandada Leonor Ccoto Tacca deviene en inválido y, por tanto, esta última no tiene título válido para justificar su posesión sobre el inmueble sub litis.

DÉCIMO PRIMERO.- Que, sumado a lo expuesto, en el supuesto que el denunciado civil tuviese la calidad de copropietario del bien sub litis, tampoco tendría facultad suficiente para celebrar en forma particular un contrato de arrendamiento con la demandada, pues conforme lo dispone el artículo 971 del Código Civil, las decisiones sobre el bien común se adoptan por unanimidad, es decir, por acuerdo de todos los co-propietarios para disponer del bien en arrendamiento; por lo que, la causal denunciada deviene en infundada.

DECISIÓN:

Por estos fundamentos y en aplicación del artículo 397 del Código Procesal Civil, declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Leonor Ccoto Tacca a fojas trescientos siete; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de fojas doscientos noventa y nueve, de fecha dos de junio de dos mil catorce, dictada por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Eulalia Cabrera Arcos contra Leonor Ccoto Tacca y otro, sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y los devolvieron. Ponente Señor Mendoza Ramírez, Juez Supremo.

S.S.
MENDOZA RAMÍREZ
HUAMANÍ LLAMAS
MARTÍNEZ MARAVÍ
CABELLO MATAMALA
MIRANDA MOLINA

Casación 1532-2016, Loreto: Procede desalojo pese a haber adquirido inmueble por prescripción o haber realizado construcciones sobre el bien

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Categoría : Etapa decisoria

Sumilla: Dentro de los procesos de desalojo por ocupación precaria, ni las alegaciones sustentadas en la existencia de construcciones nuevas sobre el predio sub litis, ni aquellas que se fundamentan en la usucapión del mismo pueden ser empleadas por el órgano jurisdiccional como sustento válido para dictar una resolución de carácter inhibitorio.
Base Legal: Cuarto Pleno Casatorio Civil, recaído en la Casación N° 2195-2011-Ucayali.

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 1532-2016, LORETO

Desalojo por Ocupación Precaria

Lima, veintidós de noviembre de dos mil dieciséis

Vista; la causa número mil quinientos treinta y dos – dos mil dieciséis, en audiencia pública realizada en la fecha y producida la votación correspondiente, emite la siguiente sentencia:

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I. MATERIA DEL RECURSO.

En el presente proceso de desalojo por ocupación precaria, el demandante José Miguel Dávila Ruiz, ha interpuesto recurso de casación mediante escrito de fecha catorce de enero de dos mil dieciséis, obrante a fojas mil trescientos cuarenta, contra la sentencia de vista de fecha diecinueve de octubre de dos mil quince, obrante a fojas mil trescientos uno, que confirma la sentencia apelada, que declaró improcedente la demanda.

II. ANTECEDENTES

1. DEMANDA

Obra a fojas treinta y uno la demanda de desalojo interpuesta por José Miguel Dávila Ruiz contra Raúl Romeo Rojas Rivero, Elgo Yahuarcani Tapayuri, Sara Fasabi Sangama, María Alcalde Rumiche, Rubén Furo Campana, Blanca Baltazar de Cueva, Honorio Hurtado Arbildo y Helly Margarita Medina Vargas (subsanada a fojas cincuenta y siete), a través de la cual pretende que el órgano jurisdiccional ordene a estos últimos la restitución del inmueble ubicado en la calle Ricardo Palma N° 350-358, distrito de Iquitos, provincia de Maynas, departamento de Loreto, inscrito en la Partida Registral N° 00009222 del Registro de Predios de Loreto.

Para sustentar este petitorio, el demandante señala que el quince de agosto de dos mil ocho, adquirió la propiedad del inmueble antes descrito, por medio de un contrato de compraventa celebrado en esa fecha con su anterior propietaria, Alcea Vanessa Vizcarra Reyna, habiendo cumplido con inscribir su derecho en la partida registral del bien. Sin embargo, el predio en mención se encuentra actualmente ocupado por los demandados, quienes ejercen su posesión sin contar con título alguno que los autorice para tal fin; razón por la cual les ha exigido notarialmente la restitución del mismo, sin obtener resultados positivos. Por esta causa acude ahora al órgano jurisdiccional, a fin de obtener el desalojo de los emplazados.

2. ABSOLUCIÓN

La demanda es absuelta por Raúl Romeo Rojas Rivero, Helly Margarita Medina Vargas y la sociedad conyugal conformada por Blanca Artemiza Balcázar de Cueva y Erico Ramón Cueva Salazar, por medio de los escritos obrantes a fojas ciento dos, ciento treinta y dos y cuatrocientos. Explican que han ejercido la posesión del predio, en áreas distintas y divididas, desde hace más de diez años atrás (treinta y cuatro años en el caso del primero y veintiséis años en el caso de la segunda), contando con todos los requisitos exigidos por el Código Civil para adquirir la propiedad de las áreas que ocupan; razón por la cual la demanda debe ser desestimada. Además, afirman que sobre el predio han realizado edificaciones de material noble, las cuales no son de propiedad del actor y, por tanto, tampoco pueden ser objeto de restitución.

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3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Por sentencia dictada el diez de abril de dos mil quince, obrante a fojas mil doscientos dieciséis, el Segundo Juzgado Civil de Maynas de la Corte Superior de Justicia de Loreto, ha declarado improcedente la demanda. Para sustentar esta decisión sostiene que, aun cuando en los autos se encuentra acreditado que el demandante es el actual propietario del bien inmueble objeto del petitorio, se ha probado también que la parte demandada cuenta con un título que justifica válidamente su posesión. Además, señala que el actor no ha acreditado la propiedad de las construcciones existentes en el inmueble objeto de la litis y, por esta razón, tampoco puede ordenarse la restitución del mismo a su favor.

4. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA

Por medio de la sentencia de vista objeto de impugnación, la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Loreto ha confirmado la decisión del juez de primera instancia, concordando para ello con los argumentos expuestos por éste último, en los siguientes términos: (i) en efecto, la parte demandada ha acreditado contar con un título que justifica su posesión, el cual se encuentra constituido por la Casación N° 1073-2011, que, en sede de instancia, declaró fundada la demanda de prescripción adquisitiva de dominio interpuesta en su momento por Raúl Romero Rojas Rivero respecto a una parte del inmueble en disputa; y (ii) tampoco puede ordenarse la entrega del bien a favor del actor, debido a que éste no ha logrado acreditar la propiedad sobre las construcciones existentes en él y, por tanto, no puede reclamar la propiedad de la integridad del mismo.

III. RECURSO DE CASACIÓN

Contra la mencionada sentencia de vista, el demandante ha interpuesto el presente recurso de casación, que ha sido declarado procedente por esta Suprema Sala a través del auto calificatorio de fecha diecinueve de setiembre de dos mil dieciséis, en base a la siguiente causal: Apartamiento inmotivado del precedente judicial. Sostiene que la resolución impugnada desconoce los considerandos contenidos en la sentencia dictada en el Pleno Casatorio Civil realizado por las Salas Civiles de la Corte Suprema de Justicia de la República, recaída en la Casación N° 2195-2011, Ucayali, que establece los supuestos de posesión precaria y, por tanto, son de obligatorio cumplimiento por todos los órganos jurisdiccionales; pues, refiere que, en autos ha acreditado ser propietario no solo de terreno materia de controversia sino también de la edificación realizada en ella, según cláusulas primera y segunda del testimonio de escritura pública de compraventa de fecha quince de agosto de dos mil ocho. Agrega que el hecho de que los demandados aleguen haber realizado construcciones en el predio sub litis, o haber adquirido por prescripción el citado bien, sin contar con sentencia judicial al respecto, no basta para desestimar su pretensión de desalojo, existiendo al respecto doctrina jurisprudencial establecida como precedente.

IV. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE

La materia jurídica en discusión se centra en determinar si la decisión adoptada por la Sala Superior, en el sentido de declarar improcedente la demanda de desalojo porque el actor no ha acreditado la propiedad de las construcciones existentes en el predio objeto del petitorio y porque uno de los demandados cuenta con sentencia de usucapión a su favor, ha infringido la doctrina jurisprudencial vinculante establecida en el Cuarto Pleno Casatorio Civil, recaído en la Casación N° 2195-2011-Ucayali.

V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA

PRIMERO.- De acuerdo con el artículo 386 del Código Procesal Civil, el recurso de casación puede ser sustentado bajo las siguientes causales: (i) la infracción normativa que incida directamente sobre la decisión contenida en la resolución impugnada o (ii) el apartamiento inmotivado del precedente judicial. En este caso, el señor José Miguel Dávila Ruiz sustenta su recurso en atención a la segunda causal casatoria antes descrita, denunciando ante esta Suprema Sala que la sentencia de vista objeto de impugnación ha transgredido el precedente judicial contenido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil, bajo los términos descritos precedentemente.

SEGUNDO.- La sentencia correspondiente al Cuarto Pleno Casatorio Civil fue dictada por los jueces integrantes de las salas civiles de la Corte Suprema de Justicia de la República en la Casación N° 2195-2011, Ucayali. Su publicación en el diario oficial El Peruano se produjo el catorce de agosto de dos mil trece.

TERCERO.- En él se trataron diversos asuntos relacionados con el proceso de desalojo por ocupación precaria y los diversos supuestos en los que éste se presenta dentro de casuística, estableciéndose como doctrina jurisdiccional vinculante, bajo los alcances del artículo 400 del Código Procesal Civil, diversos criterios, entre los cuales se encuentran los previstos en los puntos 5.5 y 5.6 del extremo b del fallo:

5.5 Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mala fe–, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que se debe verificar es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.

5.6 La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.

CUARTO.- A partir de estas reglas, queda claro que, dentro de los procesos de desalojo por ocupación precaria, ni (i) las alegaciones sustentadas en la existencia de construcciones nuevas sobre el predio sub litis, ni (ii) aquellas que se fundamentan en la usucapión del mismo pueden ser empleadas por el órgano jurisdiccional como sustento válido para dictar una resolución de carácter inhibitorio; sino que, por el contrario, en estos casos el juez deberá actuar de conformidad con los lineamientos previstos para cada supuesto, a fin de brindar una respuesta de fondo que ponga fin al conflicto.

QUINTO.- En el presente caso, a partir de la lectura de la sentencia de vista objeto de impugnación, puede advertirse que la Sala Superior ha optado por dictar una resolución de carácter inhibitorio (confirmar la improcedencia de la demanda) por dos razones esenciales: Primero, por considerar que la parte demandada cuenta con un título que justifica su posesión, constituido por la sentencia de usucapión contenida en la Casación N° 1073-2011 (considerando quinto). Segundo, porque no ha acreditado que las edificaciones realizadas en la bien materia de litis son de su propiedad (considerando sexto).

SEXTO.- En principio, cabe indicar que el solo hecho de haber tomado estas dos razones (usucapión y nueva edificación) como sustento para dictar un pronunciamiento inhibitorio (improcedencia de la demanda) constituye per se una infracción a los criterios vinculantes del Cuarto Pleno Casatorio Civil que han sido comentados en los párrafos precedentes, en la medida que éstos proscriben su empleo para dicho fin. No obstante, a fin de abundar en una mejor fundamentación, resulta conveniente desarrollar el modo en que los criterios expresados por el ad quem entran en colisión con aquellos:

(i) Respecto a la alegación de nuevas construcciones, el ad quem señala: “(…) de autos se aprecia que el demandante no ha acreditado si las edificaciones realizadas en el bien materia de litis son de su propiedad. Ya que, si bien es cierto, en su recurso de apelación señala que tanto el terreno como lo edificado es de su propiedad conforme se establece en la escritura pública de compraventa de fecha quince de agosto de dos mil ocho, sin embargo, ello no es prueba suficiente por cuanto esto solo acredita la titularidad del bien mas no de lo edificado. Por lo que, para efectos de determinar específicamente el área, los linderos, medidas perimétricas, y lo edificado en el bien materia de litis, deberá actuarse otros medios de prueba que genere certeza de la subsistencia del inmueble en su integridad y de lo edificado en el mismo (…)”. No obstante, conforme se ha explicado precedentemente, en este tipo de supuestos lo único que se debe verificar es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.

(ii) Respecto a la alegación de usucapión, el ad quem señala: “(…) la parte demandada ostenta un justo título que valida su posesión la misma no tiene la calidad de precaria conforme la sentencia casatoria (fojas 1115/1206) (…)”, haciendo alusión con ello a la Casación N° 1073-201, Loreto, obrante en copia a fojas mil ciento noventa y cinco del principal. No obstante, al examinar dicha sentencia casatoria, se advierte que ella solo reconoce la usucapión operada a favor del codemandado Raúl Romeo Rojas Rivero sobre un área específica del predio que es objeto de la pretensión desalojo discutida en este proceso, sin reconocer derecho alguno a favor de los demás codemandados sobre el área restante del predio sub litis. En consecuencia, los efectos declarativos de dicha casación –Casación N° 1073-2011-Loreto– solo pueden aplicarse respecto al referido codemandado, y únicamente en razón a una parte específica del predio objeto del petitorio; correspondiendo, por tanto, a la Sala Superior someter a valoración el caudal probatorio existente en los autos a fin de determinar si respecto a los demás codemandados puede también predicarse la misma situación (la Casación N° 1141- 2010 no amparó ni tampoco desestimó la demanda de usucapión intentada por otros codemandados, sino que únicamente la declaró improcedente), en atención a los lineamientos establecidos en el punto 5.6 del fallo de la Casación N° 2195-2011, Ucayali.

SÉTIMO.- En estos términos, resulta evidente que la sentencia de vista objeto de impugnación ha incurrido en apartamiento de la doctrina jurisprudencial vinculante establecida en el Cuarto Pleno Casatorio Civil y, por tanto, amerita que el recurso de casación sea amparado por este Colegiado; debiendo tenerse en cuenta en este punto que, aun cuando la consecuencia natural de dicho apartamiento debería ser la actuación de esta Suprema Sala en sede de instancia –conforme a lo previsto en el segundo párrafo del artículo 396 del Código Procesal Civil–, las particularidades que presenta este caso exigen que la causa sea devuelta a la Sala Superior, a fin que este órgano jurisdiccional cumpla con las indicaciones descritas en el fundamento precedente, pues solo de este modo podrá alcanzarse adecuadamente la efectividad de dicho precedente.

VI. DECISIÓN

En base a las consideraciones expuestas, esta Sala Suprema, en aplicación de lo señalado en el artículo 396 del Código Procesal Civil:

a) Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por el demandante José Miguel Dávila Ruiz, de fecha catorce de enero de dos mil dieciséis, obrante a fojas mil trescientos cuarenta; y en consecuencia, NULA la sentencia de vista de fecha diecinueve de octubre de dos mil quince, obrante a fojas mil trescientos uno.

b) ORDENARON a la Sala Superior emita nueva resolución de vista conforme a los lineamientos previstos el fundamento sexto de la presente resolución

c) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad y los devolvieron; en los seguidos contra María del Rosario Alcalde Rumiche y otros, sobre desalojo por ocupación precaria. Integra esta Sala Suprema el señor Yaya Zumaeta por licencia de la señora Del Carpio Rodríguez. Intervino como ponente, la señora Juez Supremo Rodríguez Chávez.

SS.
TELLO GILARDI
RODRÍGUEZ CHÁVEZ
CALDERÓN PUERTAS
YAYA ZUMAETA
DE LA BARRA BARRERA

IV Pleno Casatorio Civil Sentencia de Casación Nº 2195 – 2011. Ucayali – – Desalojo por Ocupante Precario

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Categoría : Etapa decisoria

1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto  de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.

2. Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.

3. Interpretar el artículo 585º del Código Procesal Civil, en el sentido que por “restitución” del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911º del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no.

4. Establecer, conforme al artículo 586º del Código Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimación para obrar activa no sólo puede ser el propietario, sino también, el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución de un predio. Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenia feneció.

5. Se consideran como supuestos de posesión precaria a los siguientes:

5.1.   Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429º y 1430º del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria  por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que el Juez, que conoce el proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia.

5.2.  Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704º del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin  al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700º del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que le poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.

5.3.  Si el trámite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220º del Código Civil, sólo analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia –sobre la nulidad manifiesta del negocio jurídico-, y declarará  fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.

5.4.  La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no  estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708º del Código Civil.

5.5.  Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mal fe-, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a discutir de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.

5.6.  La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usurpación, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su  derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usurpación. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.

6. En todos los casos descritos, el Juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas.

7. En lo que concierne a lo dispuesto por el artículo 601º del Código Procesal Civil, cuando ya ha prescrito el plazo para interponer la pretensión interdictal, el accionante no podrá optar por recurrir al desalojo para lograr la recuperación de su bien.

FECHA: 14de agosto de 2013

FUENTE: Poder Judicial

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