DESBORDE PROCESAL Y EL FILTRO DE LA CALIFICACION DE LA DEMANDA
Categoría : TEORIA GENERAL DEL PROCESO
LECTURA 13
Estudios de Derecho Procesal.
DESBORDE PROCESAL Y EL FILTRO DE LA CALIFICACION DE LA DEMANDA
VÍCTOR ROBERTO OBANDO BLANCO.
Profesor Universitario y de la Academia de la Magistratura. Juez Civil del Callao.
POLITICA JURISDICCIONAL.
La política jurisdiccional es una determinada orientación de los criterios en los cuales se debe desenvolver la potestad jurisdiccional: coherencia, predictibilidad y equidad. Una de las carencias de nuestro sistema judicial es no haber podido generar una política jurisdiccional a nivel de nuestro Supremo Tribunal en los llamados plenos casatorios, o también fallo plenario, sentencia normativa, acordadas. Esto contribuye sin duda a la falta de credibilidad de nuestro sistema de justicia. Se ha sostenido que su carencia facilita la corrupción. Es importante observar que la Casación no es un derecho, sino un instrumento de política jurisdiccional para unificar la jurisprudencia, de carácter limitado. La apelación es un derecho.
La finalidad de uniformización de criterios conlleva a la necesidad del uso de la técnica del precedente como exigencia a toda concepción de la justicia, sea transparente frente al ciudadano y merezca su confianza. Como afirma el jurista LUIS PAULINO MORA MORA, ex Presidente de la Corte Suprema de Justicia de la República de Costa Rica, existe la necesidad de convencer al conglomerado social de la importancia del fortalecimiento de la justicia como punto estratégico no sólo para asegurar la estabilidad democrática sino para impulsar el desarrollo económico, y que recoge la concepción de la justicia como un servicio de calidad en un contexto democrático, que no es más que aquella que aparte de ser eficiente y efectiva, sea transparente frente al ciudadano y merezca su confianza.
LA ARBITRARIEDAD.
Recientemente mediante Sentencia del Tribunal Constitucional de fecha 5 de julio de 2004 recaída en el Expediente No. 0090-2004-AA/TC-Lima (publicada en el Diario oficial el 16 de julio de 2004, Separata Jurisprudencia, páginas 6077- 6084), se ha desarrollado la doctrina de la arbitrariedad, explicando que la decisión arbitraria es contraria a la razón. El requisito de razonabilidad excluye la arbitrariedad. La idea que confiere sentido a la exigencia de razonabilidad es la búsqueda de la solución justa de cada caso. El concepto de arbitrario apareja tres acepciones igualmente proscritas por el derecho: a) lo arbitrario entendido como decisión caprichosa, vaga e infundada desde la perspectiva jurídica; b) lo arbitrario entendido como aquella decisión despótica, tiránica y carente de toda fuente de legitimidad; y c) lo arbitrario entendido como contrario a los principios de razonabilidad y proporcionalidad jurídica.
El principio de interdicción de la arbitrariedad tiene un doble significado: a) En un sentido clásico y genérico, la arbitrariedad aparece como el reverso de la justicia y el derecho; b) En un sentido moderno y concreto, la arbitrariedad aparece como lo carente de fundamentación objetiva, como lo incongruente y contradictorio con la realidad que ha de servir de base a toda decisión. En consecuencia, lo arbitrario será todo aquello carente de vínculo natural con la realidad.
LA MOTIVACION COMO ELEMENTO DEL DEBIDO PROCESO.
El órgano jurisdiccional tiene como cuestión crucial la motivación, elemento inherente al debido proceso, de la cual depende esencialmente la legitimidad de ejercicio de todo poder, y es, por ello, inexcusable e irrenunciable, tal como lo prueba la categórica prohibición constitucional de todo uso arbitrario de aquél.
En la doctrina y el derecho comparado se distinguen dos dimensiones: el debido proceso sustantivo o sustancial (que exige que todos los actos de poder, sean normas jurídicas, actos administrativos o inclusive resoluciones judiciales, sean justos, es decir, que sean razonables y respetuosas de los valores superiores, de los derechos fundamentales y de los demás bienes jurídicos constitucionalmente protegidos) y el debido proceso formal o procesal (que se trata de un derecho complejo de carácter procesal, compuesto por un conjunto de derechos esenciales, empezando por la garantía del juez natural, derecho de contradicción o defensa, derecho a probar, derecho a impugnar, derecho a una debida motivación, derecho a un proceso sin dilaciones indebidas, etc.).
Es necesario que el juez al momento de resolver un conflicto de intereses motive de manera racional su fallo conforme a la lógica, al derecho y a las circunstancias fácticas de la causa. Podemos encontrar como defectos en el razonamiento del juzgador los siguientes supuestos:
a) Falta de motivación: Se refiere a aquellos casos en los cuales la motivación de la resolución está totalmente ausente.
b) Motivación defectuosa: Se presenta en aquellos casos en los que formal o externamente existe una motivación; sin embargo, afecta los principios lógicos de identidad o congruencia, no contradicción o de tercio excluido. Mediante Sentencia de Casación de fecha 19 de mayo del 2004 expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República se ha establecido los alcances del supuesto de motivación defectuosa, originado porque el razonamiento viola principios lógicos; dos de estos principios son el de razón suficiente y el de no contradicción; según el principio de razón suficiente, éste se transgrede cuando en la motivación no parecen las razones (respaldo probatorio) suficientes que justifiquen la decisión, lo cual debió haber implicado una valoración probatoria de las pruebas de cargo y descargo, llegando así a una conclusión necesaria y suficiente; en el caso del principio de no contradicción en materia probatoria, éste se transgrede cuando se enuncia un argumento de prueba y luego se niega su aplicación al caso concreto. La transgresión de estos principios originará que nos encontremos ante una motivación defectuosa que termine por manifestar la presencia de una sentencia arbitraria y absurda que deba ser anulada en virtud a los artículos 121° in fine, numerales 3 y 4 del artículo 122°, 171° y 197° del Código Procesal Civil.
c) Motivación aparente: Se da cuando las razones o fundamentos que se exponen en la sentencia son inconsistentes o triviales. Se ha señalado que la fundamentación aparente es acaso más peligrosa que la motivación defectuosa, porque si bien esta puede ser el producto de un error y este es humano, aquella disfraza oculta una realidad, que puede inducir a engaño al lector desprevenido. Es una situación en la cual se vulnera el principio lógico de razón suficiente, toda vez que lo argumentado no puede ser el sustento real de la decisión adoptada. Se trata de una “fachada” colocado para cumplir con la formalidad y pretender sostener que la decisión “tiene” motivación.
RECHAZO LIMINAR DE LA DEMANDA.
El Código Procesal Civil en materia de verificación del cumplimiento de los requisitos de admisibilidad y procedibilidad de la demanda ha previsto tres momentos claramente diferenciados, los que constituyen filtros para que se presente una relación jurídico-procesal válida. Siendo el primero de ellos en la calificación de la demanda, momento en que el Juez debe verificar se cumplan con las exigencias de ley para admitirla, y si se está incurso en alguno de los supuestos de improcedencia previstos por el artículo 427° del Código Procesal Civil, el segundo momento en la etapa de saneamiento procesal, en el que ya sea por existir cuestionamientos de parte como por advertirlo de oficio, puede decretar la existencia de un defecto que invalida la relación procesal, con las consecuencias que decreta el artículo 465° del Código Procesal Civil, y un tercer momento, que es la emisión de la sentencia a través de la “sentencia inhibitoria”, esto es, sin pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, pudiendo advertirse defectos que conlleva la invalidez de la relación jurídico-procesal, el que podrá sancionar conforme lo permite el último párrafo del artículo 121° del Código Procesal Civil.
Debemos destacar el desarrollo relativo a los orígenes o antecedentes en el derecho comparado de los artículos 426 y 427 del Código Procesal Civil, como es el caso del Código brasileño de 1939 (artículo 160), a decir también de los autores del Proyecto de Código Tipo para Iberoamerica (inciso 1 del artículo 33); en el fin de sofocar desde su nacimiento las pretensiones fatalmente condenadas al fracaso, en definitiva, en el inútil dispendio de actividades procesales.
En el inciso 1 del artículo 33° del Código-Tipo se propuso que “El Tribunal está facultado para rechazar in limine la demanda cuando ella fuere manifiestamente improponible, cuando carezca de los requisitos formales exigidos por la ley o cuando se ejercite una pretensión especialmente sujeta a término de caducidad y éste haya vencido”, cuyo antecedente lo encontramos en el Código brasileño de 1939 (artículo 160°). En resumen, representa una innovación al tratarse no sólo de los requisitos de admisibilidad sino además, la fundabilidad, lo que constituye un paso muy importante en el aumento de las facultades del juzgador.
En el tratamiento de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional Español se trata de la proporcionalidad en la aplicación de la sanción de inadmisión de la demanda o del recurso, donde cobra especial relevancia el antiformalismo y la necesidad de una interpretación finalista de las normas procesales.
PRINCIPIOS QUE REGULAN LA CALIFICACION DE LA DEMANDA.
Debe tenerse en cuenta aquellos principios sobre las que reposan las facultades del juez de rechazo liminar de la demanda, tales como:
a) El principio de legalidad o especificidad, en virtud del cual la causal de improcedencia sólo se declara cuando la ley expresamente o implícitamente la establece, esto es, solo se pueden invocar las reguladas;
b) El principio de favorecimiento del proceso, que constituye un régimen interpretativo en función del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva en virtud del cual, ante cualquier duda en el momento de calificar la demanda, se debe dar trámite al proceso.
c) El principio de la relación jurídica procesal, esto es, la existencia de la relación jurídica procesal se origina con la demanda dirigida al Juez, a la que luego se integra el emplazado, por lo que constituye un error hablar que al declararse liminarmente improcedente la demanda, no se califica lo actuado como un proceso judicial, haciendo referencia a “seudo procedimiento”, lo que por el contrario afectaría el acceso a los recursos dentro del contenido del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, al poderse sostener que se trataría de un auto que no pone fin al proceso, impidiendo la calificación del recurso de Casación dentro de los alcances del inciso segundo artículo 385 del Código Procesal Civil.
Primera tesis: El derecho a la tutela jurisdiccional efectiva se vulnera únicamente cuando se rechaza liminarmente una demanda invocando causal de improcedencia impertinente y no cuando se aplica una causal de improcedencia pertinente que evita un proceso inconducente.
El derecho a la tutela jurisdiccional efectiva es un atributo subjetivo que responde a la necesidad de que el proceso cumpla realmente con sus fines a los que está llamado a cumplir, en la medida que el proceso supone el ejercicio de la función jurisdiccional del Estado, y comprende un complejo de derechos que forman parte de su contenido básico: a) El acceso a la justicia, es decir, el derecho de cualquier persona a promover la actividad jurisdiccional del Estado, sin que se le obstruya, impida o disuada irrazonablemente; b) El derecho a un debido proceso; c) El derecho a una resolución fundada en derecho (sistema de fuentes); y, d) El derecho a la efectividad de las resoluciones judiciales (eficacia procesal).
Al regular nuestro Código Procesal Civil el derecho fundamental a la tutela jurisdiccional efectiva se ha privilegiado el valor procesal “eficacia”, cuyo contenido específico lo encontramos en el acceso a la justicia, en sus manifestaciones de derecho de acción y derecho de contradicción, el derecho al debido proceso, y la efectividad de las sentencias, y que viene a representar en la actualidad un PILAR DEL DERECHO PROCESAL, derecho reconocido en el artículo 14 del Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, los artículos 8.1 y 25.1 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos – Pacto de San José de Costa Rica, instrumentos internacionales ratificados por el Perú. Concretamente en la norma del artículo I del Título Preliminar que regula el derecho a la tutela jurisdiccional podemos señalar como antecedentes en el derecho comparado: la Constitución Italiana de 1947 (artículo 24), la Ley Fundamental Federal de Alemania de 1949 (artículo 19.4) y la Constitución Española de 1978 (artículo 24.1).
El Tribunal Constitucional peruano citando a RAFAEL SARAZA JIMENA en su obra “Doctrina constitucional aplicada en materia civil y procesal civil” (Madrid, Civitas, 1994), asume la posición de considerar que “la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva puede tener lugar, entre otras situaciones, cuando se produce el rechazo liminar de una demanda inovocándose una causal de improcedencia impertinente; con la inadmisión de un recurso ordinario o extraordinario; con la aplicación de la reformatio in peius; y con la ejecución de la sentencia modificándose sus propios términos, o con su inejecutabilidad”. (Ver Sentencia de fecha 28 de enero del 2003, recaída en el Expediente No. No. 1546-2002-AA/TC-Lima, publicada en el Diario Oficial “El Peruano” el día 4 de noviembre de 2003).
El rechazo liminar de la demanda se encuentra condicionado a la “manifiesta” improcedencia, por cuanto tiene que aparecer con toda claridad, sin dejar dudas. En la calificación de la demanda es facultad del Juez analizar únicamente los requisitos de admisibilidad y procedencia de la demanda, no corresponde ser rechazada basada en la presentación y análisis de las pruebas ofrecidas, que implica un pronunciamiento sobre el fondo, lo que no es propio de una resolución que liminarmente declara la improcedencia de la demanda.
En sede nacional, tanto el legislador del Código Procesal Civil como el novísimo Código Procesal Constitucional optan como regular ampliamente las causales de improcedencia de la demanda, ratificando así la importancia de esta figura procesal.
En el tratamiento de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional español, se trata de la proporcionalidad en la aplicación de la sanción de inadmisión de la demanda o del recurso, donde cobra especial relevancia el antiformalismo y la necesidad de una interpretación finalista de las normas procesales (El Derecho a la Tutela Jurisdiccional Efectiva en la Jurisprudencia, del autor de esta nota, Lima, Palestra Editores, 2000, 2ª. Edición 2002, páginas 86-87) .
Respecto a la constitucionalidad de las facultades de rechazo liminar de la demanda, me permito citar las reiteradas ejecutorias del Tribunal Constitucional español que refieren: “una resolución de inadmisión o meramente procesal es, en principio, constitucionalmente admisible, si bien la interpretación judicial del correspondiente obstáculo procesal debe guiarse por un criterio pro actione que, teniendo siempre presente la ratio de la norma y un criterio de proporcionalidad entre la entidad del defecto advertido y la sanción derivada del mismo, no impida la cognición del fondo de un asunto sobre la base de meros formalismos o de entendimientos no razonables de las normas procesales” (Sentencia 11/88 y 65/93 citadas por Carlos Ciment Durán en su obra Tribunal Constitucional, Doctrina en materia civil y penal).
Debe quedar claro que las demandas absurdas o arbitrarias no tienen porque ser admitidas a trámite generando un proceso incoducente, en el fin de sofocar desde su nacimiento las pretensiones fatalmente condenadas al fracaso, en definitiva, en el inútil dispendio de actividades procesales, con el costo al Estado que ello implica. Así en el marco del Código Procesal Civil, aquellas que quieren forzar la competencia del juez contraviniendo la garantía del juez natural (legítima competencia); aquellas que contienen una indebida acumulación de pretensiones (por ejemplo, la nulidad de acto jurídico y la nulidad de acto administrativo, en razón que el ordenamiento jurídico le ha otorgado al acto administrativo una naturaleza distinta a la del acto jurídico, no sólo en su aspecto formal, toda vez que una de las partes necesariamente resulta ser el Estado, sino también en su aspecto de fondo, por cuanto los efectos de este resultan ser de orden público, mientras los efectos del acto jurídico sólo trascienden a los particulares que lo celebran –ver Casación No. 2863-2001-Arequipa de fecha 27 de agosto del 2003 expedida por la Sala Constitucional y Social de la Corte Suprema de Justicia de la República. Asimismo aquellas en las cuales el demandante carece manifiestamente de interés para obrar, estando al hecho que no se haya cumplido con agotar la vía administrativa; respecto a la caducidad del derecho, la misma que al tener naturaleza sustantiva puede ser declarada de oficio por el Juez en aplicación del principio Iura Novit Curia, en virtud del cual se reconoce lo consustancial a la función jurisdiccional que es la vinculación del Juez a la ley y al derecho (sistema de fuentes); respecto de no existir conexión lógica entre los hechos y el petitorio (por ejemplo, estando al hecho que en una demanda de prescripción adquisitiva de dominio se invoque la adjudicación del inmueble, el demandante ya sería propietario desde la celebración del contrato y entrega del bien, por lo que ya no necesitaría adquirir dicha propiedad por usucapión, siendo el presupuesto en este proceso el animus domini, es decir que debe poseer como si fuera propietario, esto es, no se puede adquirir por prescripción aquello que ya tiene por ser propietario del bien -ver Casación No. 1451-2003-Junin de fecha 12 de octubre de 2004 expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia del República, publicada en el Diario Oficial “El Peruano” el día 3 de mayo del 2005, páginas 14018 y 14019).
Segunda tesis: Se vulnera el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva con la inadmisión de un recurso ordinario o extraordinario.
Resulta saludable que la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República haya establecido mediante Resolución Casatoria No. 3247-2002-La Libertad de fecha 20 de octubre del 2003, que se aparta del criterio jurisdiccional primigenio, en cuanto ha venido negando reiteradamente la viabilidad de los recursos extraordinarios de casación planteados contra autos que declaran la improcedencia de una demanda, posición que es modificada permitiendo en sede casatoria el reexamen del rechazo de una pretensión.
En efecto, existía un criterio jurisprudencial que declaraba la inadmisibilidad (entiéndase improcedencia) del recurso de Casación contra el auto que declara improcedente una demanda, al no existir un “proceso válido”, teniendo en consideración que sólo con el emplazamiento con la demanda se considera existente un proceso, que constituye consecuencia lógica de la calificación positiva de la demanda hecha por el juzgador (ver Auto calificatorio del recurso de Casación de fecha veintidós de junio de 1995, expedido por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República). Tal criterio fue criticado en su oportunidad por el doctor JUAN MONROY GALVEZ en un artículo “Jurisprudencia comentada por el Colegio de Abogados de Lima” aparecido en un diario local, partiendo de la exposición de la distintas teorías acerca de la naturaleza jurídica del proceso, entre las cuales destaca la que considera a éste como una relación jurídica procesal desde la obra de OSCAR VON BÜLOW, pasando por WACH, KOHLER, HELLWIG, entre otros, y donde afirma que no se puede afirmar que sin emplazamiento no hay proceso y luego decir sobre el mismo caso que “no existe proceso válido”, y asimismo que está fuera de duda que la relación inicial entre demandante y juez no sólo es jurídica y procesal, sino también es el punto de partida del proceso, concluyendo MONROY que “El proceso judicial se inicia cuando se presenta una demanda ante una oficina judicial”.
Tercera tesis: Es posible la apelación del auto admisorio, si bien no exista norma expresa del Código Procesal Civil, dependiendo del agravio sustento de la pretensión impugnatoria y además estando al hecho que mediante excepciones no se pueden cuestionar todas las causales de improcedencia.
El derecho a impugnar es uno de los elementos que configura el derecho fundamental al debido proceso. No existe norma procesal que regule la impugnación del auto admisorio. Si bien un sector de la doctrina ha establecido la inimpugnabilidad del auto admisorio, señalando como característica principal que promueve un proceso y fija el canal procesal que se inicia cuando se interpone la demanda, puede la misma ser entendida dentro del concepto de decreto admisorio (impulso del proceso) al que nos remitía el derogado Código de Procedimientos Civiles de 1912 y no en estricto al auto admisorio que debe calificar requisitos de admisibilidad y procedibilidad regulado en el Código Procesal Civil de 1993, teniendo además presente la regulación de las causales de improcedencia liminar, algunas de las cuales no son supuestos que se puedan configurar como excepciones, como es el caso de la indebida acumulación de pretensiones, no exista conexión lógica entre los hechos y el petitorio. Asimismo tratándose del proceso ejecutivo regido por las normas generales sobre los procesos de ejecución, procede la apelación contra el mandato ejecutivo, el mismo que debe concederse sin efecto suspensivo y con la calidad de diferida.
El agravio es el perjuicio que alega el recurrente haber sufrido como consecuencia del contenido de una resolución judicial. Sólo impugna quien sufre el agravio. El agraviado debe manifestar expresamente su voluntad (interés y legitimidad).
Cuarta tesis: Sería posible disponer la apelación contra la resolución que ordena una medida cautelar, si es que habiéndose requerido a la parte solicitante para que concluya en plazo razonable la ejecución de la medida cautelar que contiene una “pluralidad de actos”, refleja una conducta contraria al principio de la buena fe procesal demostrando no tener la intención de concluir la ejecución de la medida cautelar con la finalidad de impedir u obstaculizar el acceso al recurso de apelación contra dicha medida cautelar prevista en el segundo párrafo del artículo 637 del Código Procesal Civil (interpretación literal: “Al término de la ejecución (…)”.
Los principios procesales son aquellas reglas que configuran las características y manera de ser de determinado proceso, permitiendo establecer su naturaleza y diferenciándolo de otro al poner de manifiesto el sistema procesal por el que el legislador ha optado. Conectado al principio de la buena fe procesal están los deberes que tienen las partes en el proceso de actuar con veracidad, probidad, lealtad y buena fe.
La buena fe procesal puede definirse como aquella conducta exigible a toda persona, en el marco de un proceso, por ser socialmente admitida como correcta (Joan Picó I Junoy, “El Principio de la Buena Fe Procesal”, Barcelona, Bosch Editor, 2003, página 69).
Quinta tesis: El poder general de cautela debe ser una medida de cierre, sin mecanismos de control puede convertirse en arbitrariedad.
El poder general de cautela comprende la posibilidad que el juzgador dicte las medidas cautelares atípicas, consiste en crear una medida cautelar idónea para la protección de la eficacia del proceso, esto es, el peticionante puede imaginar una medida cautelar adecuada a lo que se está discutiendo, prescindiendo de que aquellas se encuentren o no expresamente reguladas por el ordenamiento procesal.
El poder general de cautela encuentra sus límites en las características generales de las medidas cautelares y al conceder una medida “adecuada atendiendo a la naturaleza de la pretensión principal (artículo 611 primer párrafo del Código Procesal Civil).
La clasificación de medidas cautelares según el criterio por su descripción normativa, se consagra en nuestro Código Procesal Civil un sistema de medidas cautelares mixto, en donde coexisten medidas típicas y atípicas. Existe un error desde el punto de vista conceptual del legislador del Código Procesal Civil al haber considerado como medidas cautelares típicas o específicas las denominadas innovativa y las de no innovar.
Asimismo existe defecto en la regulación de la medida cautelar genérica, cuyo artículo 629 que la regula no exige invocar la inminencia del perjuicio irreparable, como límite para que el juez pueda dictar cualquier medida cautelar atípica, requisito que sí se encuentra contemplado en los artículos 682° y 687° del Código Procesal Civil para las medidas cautelares innovativa y de no innovar; por lo que pareciera que bastarían los presupuestos genéricos, sin ningún límite para que el Juez pueda dictar medida cautelar atípica, con cualquier contenido, en cualquier dirección.
Sin embargo, debemos destacar la aplicación del principio de adecuación que señala que para la expedición de la medida cautelar se exige que el pedido cautelar sea adecuado para garantizar la eficacia de la pretensión procesal del proceso principal, y establece el nexo instrumental, de lo contrario el dictar una medida cautelar desnaturaliza la función que debe cumplir y puede convertirse en medio ideal para el fraude procesal.
Sexta tesis: El proceso de revisión por fraude procesal o nulidad de cosa juzgada fraudulenta tiene como características esenciales que es un remedio excepcional, residual y de extensión limitada.
El proceso por revisión por fraude procesal sólo procede por las causales tipificadas en el ordenamiento procesal civil, debiendo fundamentarse en la demanda en cuál se sustenta. Por ello no se puede pretender revalorar la prueba actuada en un proceso judicial, lo cual es impertinente, toda vez que allí se encubre la pretensión de que en nuevo proceso judicial se examine y revise lo actuado en una causa ya concluida como si tratara de una supra instancia.
Este proceso tiene que ser residual, lo que implica que no puede usarse si existen mecanismos procesales internos que subsanen el vicio incurrido a raíz de la comisión del fraude procesal o colusión.
Sétima tesis: En los procesos de desalojo por causales específicas, el inquilino de un contrato de arrendamiento de duración determinada, cuando ha vencido el plazo y no desocupa el inmueble, no queda constituido en ocupante precario, y de igual manera por la enajenación del bien arrendado.