Otorgamiento de Escritura Pública

CAS. Nº 2825-2006 EL SANTA.
Sumilla: “… si bien la vendedora demandada ha procedido a celebrar un contrato de compraventa respecto del mismo inmueble con fecha posterior, transfiriendo el bien a favor de terceros que son los litisconsortes Fausta Coveñas Sernaqué y Pedro Manuel Cano Alegre, ello no conlleva a que la vendedora demandada resulte eximida de otorgar la escritura pública a favor del anterior comprador, toda vez que en este proceso se discute el cumplimiento de la formalidad respectiva en base al contrato de compraventa, del cual surge la referida obligación, más no se analiza el derecho de propiedad ni el conflicto que pudiera presentarse en relación con los terceros, lo que debe ser materia del proceso correspondiente, como se tiene dicho…”
“…la Sala de mérito ha incurrido en interpretación errónea de los alcances del artículo 1549 del Código Civil, al considerar que la demandada no resulta obligada a otorgar la escritura pública a favor del demandante por haberse celebrado otro contrato de compraventa sobre el mismo inmueble, sin tener en cuenta el Colegiado Ad quem que la obligación de otorgar la escritura pública constituye la formalidad indispensable a cargo de la referida demandada, obligación que surge del respectivo contrato primigenio, y, por ende, el conflicto que pudiera presentarse respecto del derecho de propiedad, en relación con terceros, debe ser materia de otro proceso…”
CAS. Nº 2825-2006 EL SANTA.
Lima, dos de octubre de dos mil seis.-
La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, vista la causa número dos mil ochocientos veinticinco guión dos mil seis en audiencia pública de la fecha y producida la votación de acuerdo a ley, emite la siguiente resolución:
1. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por don José Eduardo Ayala Vera, contra la sentencia de vista contenida en la resolución número veintiocho, su fecha diecisiete de mayo de dos mil cinco (entiéndase del dos mil seis), obrante a fojas doscientos cincuenta y cuatro, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Santa, en cuanto revoca la sentencia apelada de fojas ciento noventa y siete, su fecha dos de septiembre de dos mil cinco, que declaró fundada la demanda de otorgamiento de escritura pública interpuesta por el citado José Eduardo Ayala Vera contra Claudia Alfonza Docto Sánchez, y, reformándola, declara Improcedente dicha demanda.
2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha dieciséis de agosto último, ha estimado procedente el recurso de casación por las causales previstas en los incisos 1° y 2° del artículo 386 del Código Procesal Civil, respecto de los siguientes cargos: a) la interpretación errónea del artículo 1549 del Código Civil, sustentado en que la correcta interpretación de la norma consiste en establecer que el perfeccionamiento de la transferencia se realiza en un momento diferente al que alude el mencionado artículo, no constituyendo un nuevo contrato, sino que es un efecto del contrato primigenio, no siendo trascendente si el inmueble se encuentra registrado a nombre de un tercero, pues, en el proceso de otorgamiento de escritura pública no se discute ningún mejor derecho de propiedad, solamente se dilucida si el vendedor está obligado o no a suscribirla; b) la inaplicación del artículo 1551 del Código Civil, y remitiéndose a los mismos fundamentos de la denuncia anterior, el recurrente sostiene que la norma cuya inaplicación denuncia, hace alusión directa a la obligación del vendedor, no del propietario, a fin de que entregue los documentos y títulos necesarios para la formalización de la propiedad a favor del comprador.
3. CONSIDERANDO:
Primero.- Que, el artículo 1412 del Código Civil regula los alcances del otorgamiento de la escritura pública, estableciendo que si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida.
Segundo.- Que, en materia de acto jurídico debe distinguirse los actos con formalidad “ad solemnitatem” o con forma solemne, de aquellos con libertad de forma; en el primer caso, la forma prescrita es un requisito de validez del acto jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 140 inciso 4° del Código Civil; y en el segundo caso, las partes pueden utilizar la forma que consideren conveniente, sin que ello conlleve a la nulidad del acto jurídico, según lo preceptuado en el artículo 143 del Código Civil, pudiendo utilizarse en este caso todos los medios de prueba para acreditar la existencia del acto jurídico.
Tercero.- Que, el contrato de compraventa es uno de carácter consensual o con libertad de forma, en el que las partes pueden utilizar la forma que consideren pertinente para celebrar el acto jurídico; constituyendo la escritura pública el cumplimiento de una formalidad de la celebración de un contrato preexistente.
Cuarto.- Que, conforme al artículo 1549 del Código Civil es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien; obligación que comprende también el cumplimiento de la formalidad respectiva de la escritura
pública, como resulta de la interpretación de la norma citada, concordante con el artículo 1412 del Código Civil.
Quinto.- Que, el otorgamiento de la escritura pública constituye una obligación del vendedor, conforme a los alcances de la norma acotada; discutiéndose en este proceso la existencia del contrato respectivo que conlleve al otorgamiento de la formalidad y si el vendedor está obligado a ello; no resultando materia de discusión el derecho de propiedad del comprador con relación a un tercero, lo cual debe ser materia de la acción correspondiente sobre mejor derecho de propiedad u otra acción idónea, conforme a las normas que regulan la materia.
Sexto.- Que, la escritura pública conlleva el cumplimiento de la formalidad del contrato respectivo, pero ello no origina necesariamente la inscripción del derecho en los registros públicos, puesto que en dicha entidad la calificación del referido instrumento público está sujeto a la observancia de los principios registrales y de las normas que gobiernan la actividad registral; no discutiéndose en este proceso el conflicto que pudiera existir respecto de un derecho inscrito como se ha señalado anteriormente.
Sétimo.- Que, en el caso sub materia las instancias de mérito han valorado los alcances del contrato de fecha primero de julio de dos mil cuatro, celebrado entre Claudia Alfonza Docto Sánchez como vendedora y don José Eduardo Avala Vera como comprador, concluyendo que las partes celebraron en realidad un contrato de compraventa definitivo sobre el referido inmueble, cuyo precio, según lo ha considerado el Juez de la causa, ha sido cancelado en la suma de dos mil ochocientos nuevos dólares americanos, y el saldo restante de doscientos dólares quedó en garantía por el pago de los gastos correspondientes, según acuerdo entre las partes de fecha ocho de octubre de dos mil cuatro, obrante a fojas cinco.
Octavo.- Que, habiéndose considerado la existencia de un contrato de compraventa entre el comprador José Eduardo Vera Avala y la vendedora Claudia Alfonza Docto Sánchez (hoy demandante y demandada, respectivamente), y el pago de cerca de la totalidad del precio del bien, constituye obligación de la vendedora cumplir con la formalidad de otorgar la escritura pública respectiva, conforme a los alcances de los artículos 1412 y 1549 del Código Civil, concordantes con el artículo 1362 del citado Código, el cual establece que los contratos deben ser negociados, celebrados y ejecutados según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.
Noveno.- Que, si bien la vendedora demandada ha procedido a celebrar un contrato de compraventa respecto del mismo inmueble con fecha posterior, transfiriendo el bien a favor de terceros que son los litisconsortes Fausta Coveñas Sernaqué y Pedro Manuel Cano Alegre, ello no conlleva a que la vendedora demandada resulte eximida de otorgar la escritura pública a favor del anterior comprador, toda vez que en este proceso se discute el cumplimiento de la formalidad respectiva en base al contrato de compraventa, del cual surge la referida obligación, más no se analiza el derecho de propiedad ni el conflicto que pudiera presentarse en relación con los terceros, lo que debe ser materia del proceso correspondiente, como se tiene dicho.
Décimo.- Que, en tal sentido, la Sala de mérito ha incurrido en interpretación errónea de los alcances del artículo 1549 del Código Civil, al considerar que la demandada no resulta obligada a otorgar la escritura pública a favor del demandante por haberse celebrado otro contrato de compraventa sobre el mismo inmueble, sin tener en cuenta el Colegiado Ad quem que la obligación de otorgar la escritura pública constituye la formalidad indispensable a cargo de la referida demandada, obligación que surge del respectivo contrato primigenio, y, por ende, el conflicto que pudiera presentarse respecto del derecho de propiedad, en relación con terceros, debe ser materia de otro proceso.
Undécimo.- Que, respecto de la causal de inaplicación de una norma de derecho material, el artículo 1551 del Código Civil establece que el vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido; supuesto de hecho que resulta de aplicación para efectos de que se entregue los documentos que tuviera en su poder el vendedor relativos al bien, más no para el supuesto del otorgamiento de la escritura pública que se encuentra regulado por los alcances de los artículos 1412 y 1549 del Código Civil; por lo tanto no resulta de aplicación la norma denunciada.
Duodécimo.- Que, en consecuencia, corresponde amparar el recurso de casación solamente por la causal de interpretación errónea de una norma derecho material, debiendo procederse conforme a lo preceptuado en el artículo 396 inciso 1º del Código Procesal Civil, declarándose nula la sentencia de vista en cuanto revoca la apelada, y actuando como sede de instancia debe confirmarse la sentencia apelada que declara fundada la demanda interpuesta.
4. DECISIÓN: Por tales consideraciones: a) Declararon FUNDADO el recurso de casación de fojas doscientos sesenta, interpuesto por don José Eduardo Avala Vera, en consecuencia, CASARON la sentencia de vista contenida en la resolución número veintiocho de fojas doscientos cincuenta y cuatro, su fecha diecisiete de mayo de dos mil cinco (la que deberá tenerse como su fecha correcta el diecisiete de mayo de dos mil seis, de conformidad con el artículo 406 del Código Procesal Civil), en cuanto revoca la sentencia apelada de fecha dos de setiembre de dos mil cinco, obrante a fojas ciento noventa y siete y, reformándola, declara improcedente la demanda. b) Actuando en sede de instancia: CONFIRMARON la sentencia de primera instancia que declara FUNDADA la demanda de fojas veintiocho, sobre otorgamiento de escritura pública interpuesta por José Eduardo Avala Vera contra Claudia Alfonza Docto Sánchez; con lo demás que contiene. c) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos con Claudia Alfonza Docto Sánchez, sobre otorgamiento de escritura pública; actuando como Vocal Ponente el señor Caro A Julca Bustamante; y los devolvieron.-
SS. CARO A JULCA BUSTAMANTE, SANTOS PENA, MANSILLA NOVELLA, HERNANDEZ PEREZ, MIRANDA CANALES C-19826-9
Publicado 31-01-07 Página 18694
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