La Transmisión de la propiedad inmueble

Sumilla:”…El caso nos plantea el problema que surge cuando mas de una persona reclama la entrega de un bien inmueble al mismo deudor…se debe presumir la buena fe de la última compradora del inmueble sublitis, quien no sólo tiene su derecho debidamente inscrito, sino que lo adquirió de quien según los registros públicos era su legítima propietaria…si bien el Código Civil acoge un sistema consensualista respecto de la transmisión de la propiedad inmueble, generando la compraventa una obligación de enajenar por parte del vendedor, según lo establece el artículo 1529 del Código Civil, no cabe ampliar el marco del análisis a la validez del acto jurídico que no ha sido cuestionada en la demanda… “.
CAS. Nº 2632-99 CALLAO
Lima, 15 de febrero del 2000.
La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República; en la causa vista en Audiencia Pública en el día de la fecha; emite la siguiente sentencia:
MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del Recurso de Casación interpuesto por Aníbal Javier Ancalle Ruíz, apoderado de Norma Alicia Espinal Cáceres, contra la resolución de fojas 113, expedida el 23 de agosto de 1999 por Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Callao, que revocando la apelada declaró infundada la demanda, con lo demás que contiene.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
El recurrente sustenta su recurso en las causales previstas en los incisos 2° y 3° del articulo 386 del C.P.C., señalando que la Sala Civil Superior ha aplicado indebidamente el artículo 1529 del Código Civil, argumentándose que no se podía transferir la propiedad el bien inmueble por haberse vendido a otra persona con anterioridad mediante contrato privado, a esto, señala que el presente caso versa sobre mejor derecho de propiedad y no se encuentra en tela de juicio el acto jurídico o si se podía efectuar o no la compraventa del inmueble; asimismo, sostiene que se han inaplicado los artículo 2013, 2014 y 2016 del Código Civil, así como el artículo 70 de la Constitución Política del Estado.
CONSIDERANDO:
Primero.- Que, el presente caso nos plantea el problema que surge cuando mas de una persona reclama la entrega de un bien inmueble al mismo deudor, problema al que el legislador nacional ha dado solución apelando a un criterio que distingue entre los título que detenten dichos acreedores.
Segundo.- Que, mediante contrato privado celebrado en el año d1974, David Alejandro Sagástegui Torres, en su calidad de propietario vendió el inmueble sublitis a la demandada Andrea Zoila Montoro viuda de Torres; años después el referido vendedor enajenó el mismo inmueble a favor de Felícitas Ruiz Castillo, quien también inscribió su derecho en el registro respectivo y actúa como demandante en el presente proceso.
Tercero.- Que, establecida la premisa mayor corresponde realizar el juicio de subsunción respecto de las normas en que se encuadra la relación fáctica descrita.
Cuarto.- Que, como se observa, estamos ante derecho reales cuya titularidad es ejercida por personas distintas y que se contraponen entre sí; ante esta oposición de derechos de igual naturaleza, el Código Civil establece en su artículo 1135 que ante el concurso de dos o más acreedores que reclaman la entrega de un inmueble determinado a un mismo deudor, se preferirá a aquel de buena fe cuyo titulo haya sido primeramente inscrito.
Quinto.- Que, lo señalado anteriormente es concordante con el principio de prioridad en las inscripciones registrales, previsto en el artículo 2016 del Código Civil, según el cual la preferencia de los derechos que otorga el registro se determinará teniendo en cuenta la data de la inscripción del título que los confiere.
Sexto.- Que, además, conforme a los principio de legitimación y fe pública Registral, recogidos en los artículo 2013 y 2014 del Código acotado, se presume cierto el contenido de las inscripciones y producen todos sus efectos mientras no sea declarada judicialmente su invalidez, dejándose a salvo el derecho adquirido a título oneroso por el tercer de buena fe, de quienes aparecía en el registro con las facultades para otorgarlo.
Sétimo.- Que, en este orden de ideas, se debe presumir la buena fe de Norma Alicia Espinal Cáceres; última compradora del inmueble sublitis, quien no sólo tiene su derecho debidamente inscrito, sino que lo adquirió de quien según los registros públicos era su legítima propietaria.
Octavo.- Que, si bien el Código Civil acoge un sistema consensualista respecto de la transmisión de la propiedad inmueble, generando la compraventa una obligación de enajenar por parte del vendedor, según lo establece el artículo 1529 del Código Civil, no cabe ampliar el marco del análisis a la validez del acto jurídico – que no ha sido cuestionada en la demanda – ya que en virtud al principio de especialidad de la norma, es de aplicación aquella cuya hipótesis encuentre identidad con la relación fáctica; y siendo el presente, como ya hemos señalado, uno en el que se contraponen derechos reales respecto del mismo inmueble, corresponde resolver este conflicto de intereses al amparo de las normas anteriormente glosadas, las que encuentran consonancia con el artículo 70 de la Constitución Política del Estado; que, por todo lo expuesto, este Supremo Colegiado, determina que la sentencia apelada se encuentra arreglada a ley; SENTENCIA: estando a las consideraciones expuestas; y de conformidad con lo establecido en el inciso 1° del artículo 396 del C.P.C.; declara FUNDADO el Recurso de Casación interpuesto a fojas 136 por Aníbal Javier Ancalle Ruiz; en consecuencia NULA la resolución de vista de fojas 113, su fecha 23 de agosto de 1999 y actuando en sede de instancia CONFIRMARON la sentencia apelada de fojas 74; su fecha 9 de diciembre de 1998; que declara fundada la demanda, con lo demás que contiene; en la causa seguida por Aníbal Javier Ancalle Ruíz en representación de Norma Alicia Espinar Cáceres, con Andrea Zoila Montoro viuda de Torres, sobre mejor derecho de propiedad; DISPUSIERON; que, la presente resolución se publique en el Diario Oficial El Peruano; bajo responsabilidad; y los devolvieron.
SS. SÁNCHEZ PALACIOS; ROMAN; ECHEVARRIA; DEZA; CACERES.
C- 19400
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