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Casación 2434-2014, Cusco: Posesión pacífica para usucapir no se afecta por la remisión de cartas notariales o inicio de procesos judiciales

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Sumilla: La pacificidad no se afecta por la remisión de cartas notariales o el inicio de procesos judiciales, pues ellos no constituyen actos de violencia física o moral que supongan que el inmueble se retiene por la fuerza. Tales actos, por tanto, no perjudican la pacificidad; son, en cambio, actos de interrupción de la prescripción, y así deben ser entendidos.

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA SALA CIVIL PERMANENTE

Casación N° 2434-2014, Cusco

Prescripción Adquisitiva de Dominio

Lima, tres de setiembre de dos mil quince.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; vista la causa número dos mil cuatrocientos treinta y cuatro del dos mil quince, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley; emite la siguiente sentencia:

I. MATERIA DEL RECURSO

En el presente proceso de prescripción adquisitiva de dominio el demandante Braulio Villasante Figueroa ha interpuesto recurso de casación (página mil ciento setenta y cuatro), contra la sentencia de vista de fecha veintiséis de junio del dos mil catorce (página mil ciento cincuenta y siete), dictada por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco, que revoca la sentencia de primera instancia de fecha catorce de enero del dos mil catorce, página mil treinta y cinco, que declara fundada la demanda; y, reformándola, declara infundada la misma.

II. ANTECEDENTES

1. DEMANDA

Por escrito de página veintitrés Justina Raquel Tacona Cardeñoso y Braulio Villasante Figueroa interponen demanda de prescripción adquisitiva de dominio de bien inmueble, en contra de Cristina Bueno de Callapiña, Simón Miranda Bueno y Alberto Miranda Bueno, herederos de quien en vida fue Dominga Bueno Gonzáles, solicitando ser declarados propietarios del cincuenta por ciento del lote de terreno, ubicado dentro del inmueble lote N° N-9 de la Urbanización Amadeo Repeto del distrito de Santiago, provincia y departamento del Cusco, alegando como sustento de su pretensión que están en posesión del cincuenta por ciento del lote de terreno por más de doce años consecutivos, desde mil novecientos noventa y cinco, en forma constante, libre, pública y pacífica, por haberlo adquirido a título oneroso de los demandados, por la suma de cinco mil doscientos dólares americanos, no habiéndose suscrito documento alguno de transferencia del bien inmueble.

Señala que han construido su vivienda en dicho terreno, han realizado mejoras y otros inherentes a la posesión, el mismo que cuenta con área de 80.37 metros cuadrados, encerrados dentro de los siguientes linderos: Por el frente con el Jirón Lima con 5.75 metros lineales; Por el costado derecho entrando por el pasaje Los Cadetes con 13.50 metros lineales; Por el costado Izquierdo entrando con el lote N-9-B, de propiedad de David Calanche Bueno con 15.25 metros lineales; y por el fondo con el lote N-10 de propiedad de Emiliana Paro Viuda de Callapiña con 5.25 metros lineales.

2. CONTESTACIÓN

2.1.- Mediante escrito de página trescientos veintiocho, David Calanchi Bueno, apoderado de Alberto Miranda Bueno, absuelve el traslado de la demanda señalando que los demandantes con temeridad y mala fe pretenden despojar del derecho de propiedad a su poderdante, utilizando un documento de compraventa y compromiso de formalización de transferencia de derechos y acciones de otro coheredero, de fecha diez de marzo de mil novecientos noventa y cinco, donde solo intervinieron como vendedores sus hermanos Simón Miranda Bueno y Cristina Condori Bueno de Callapiña, siendo que su poderdante jamás ha otorgado poder alguno a su hermana Cristina Condori Bueno de Callapiña, para que en su representación transfiera los derechos y acciones que tiene en el inmueble N-9 de la urbanización Amadeo Repeto. Aduce que el contrato carece de validez o eficacia jurídica en virtud que se ha vendido una copropiedad sin que participen en dicho acto jurídico todos los copropietarios.

2.2.- Por escrito de fojas trescientos cuatro, Emilia Paro Flores señala que los demandantes han comprado la mitad del lote N-9 en el año mil novecientos noventa y cinco, en una extensión de 80.37 metros cuadrados, ahora signado con el N° N-9-A, adquiriéndolo de los herederos de Dominga Bueno Gonzáles en la suma de cinco mil doscientos dólares americanos, fecha desde la cual se encuentran en posesión pública y pacifica, donde le constan que han nacido sus hijos y han construido su vivienda, siendo este hecho de conocimiento de los vecinos.

2.3.- A fojas trescientos once, Zenón Cirilo Salas Hurtado señala que los demandantes han comprado la mitad del lote N-9 de la Urbanización Amadeo Repeto, constándole que los demandantes se encuentran en posesión pública y pacífica desde el año mil novecientos noventa y cinco.

2.4.- A su vez Simón Miranda Bueno, en página cuatrocientos noventa y siete, absuelve el traslado, manifestando que el suscrito y su hermana Cristina Condori Bueno han transferido a titulo oneroso en el año mil novecientos noventa y cinco, una extensión de 80.37 metros cuadrados, en la suma de cinco mil doscientos dólares americanos, fecha desde la cual los demandantes se encuentran en posesión pública y pacífica por más de quince años. De igual forma señala que su hermana Cristina Condori Bueno en dicha transferencia ha vendido sus derechos y acciones de su hermano Alberto Miranda Bueno, por lo que fue su hermana quien recibió el dinero correspondiente de Alberto Miranda Bueno, manifestando que ella tenía autorización de esta persona para enajenar sus derechos y acciones.

3. PUNTOS CONTROVERTIDOS

Se fijó como punto controvertido establecer si los señores Braulio Villasante Figueroa y Justina Raquel Tacona Cardeñoso se encuentran en posesión pacífica, pública, continua y con ánimo de propietario desde marzo de mil novecientos noventa y cinco en el inmueble número N-9-A de la urbanización Amadeo Repetto de 80.375 metros cuadrados perímetro de 39.75 metros lineales encerrado en los siguientes limites y colindancias: Por el frente con el jirón Lima con 5.75 metros lineales, por la derecha con el pasaje Los Cadetes con 13.50 metros lineales, por la izquierda entrando con la fracción M-9-B con 15.25 metros lineales, propiedad de don David Calanche Bueno; por el fondo con el lote N-10 con 5.25 metros lineales con la propiedad de Emiliana Paro viuda de Callapiña.

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Seguido el trámite correspondiente, el Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco, por resolución de fecha catorce de enero del dos mil catorce, resolvió declarar fundada la demanda, considerando que de la revisión del proceso se advierte que en la cláusula sexta del contrato de compraventa y compromiso de formalización de transferencia (fojas nueve a doce), se declara: “(…) d.- Doña Cristina Condori asume la obligación de formalizar bajo las sanciones penales que les corresponden la transferencia en los derechos y acciones de su hermano Alberto Miranda Bueno” y “e.- Que como los compradores,-hoy demandantes- se encuentran en posesión del bien, a partir de la fecha les corresponde el pago de los impuestos y tributos que le afecte (…)”.

De ello sigue, que a partir del mes de marzo del año de mil novecientos noventa y cinco, los demandantes poseyeron el inmueble, hecho que se encuentra corroborado con la memoria descriptiva visada por la Municipalidad Distrital de Santiago que obra a fojas ocho; el plano de ubicación y perimétrico visado por la Municipalidad de Santiago el veintitrés de octubre del año mil novecientos noventa y siete, para un trámite de alineamiento de página trece; la constancia emitida por la Municipalidad Distrital de Santiago, donde se hace constar que el señor Villasante Figueroa Braulio y esposa Justina Tacona Cardeñoso se encuentran registrados como contribuyentes para el pago de impuesto predial desde el año mil novecientos noventa y seis hasta el año dos mil seis.

La sentencia considera que con el documento de compraventa y compromiso de formalización de transferencia de fecha diez de marzo de mil novecientos noventa y cinco, queda acreditado que los demandantes adquieren el cincuenta por ciento del inmueble en litigio, determinándose así que a partir de la fecha de suscripción del documento referido los demandantes son copropietarios de derechos y acciones del predio matriz, en una proporción del cincuenta por ciento, considerando que el documento antes referido constituye un justo titulo, al cumplir con las características que lo distingue como tal, por contener un acto traslaticio de dominio y no estar incurso en ninguna causal de nulidad.

También se precisa que los demandantes están en posesión inmediata del inmueble a partir del año mil novecientos noventa y cinco y se conducen como propietarios, toda vez que cumplen con pagar impuestos a la Municipalidad Distrital de Santiago, así como los servicios públicos de agua y luz; asimismo el inmueble es reconocido por la autoridad municipal con la numeración N-9-A, como consta en el certificado de posesión de fojas doscientos veintisiete, hechos estos que están asentidos y confirmados por las declaraciones testimoniales actuadas en la continuación de la audiencia de pruebas como consta en el acta respectiva de fojas seiscientos setenta y dos y siguientes.

5. APELACIÓN

Por escrito de página mil cincuenta, David Calanche Bueno interpone recurso de apelación, alegando que el Juez no puede amparar la demanda amparándose en un documento que adolece de fecha cierta para hacer el cómputo respectivo, más aún, cuando existen dos procesos civiles que se vienen tramitando ante el Juzgado Mixto y Juzgado Civil del distrito de Santiago.

6. SENTENCIA DE VISTA

Mediante resolución de fecha veintiséis de junio del dos mil catorce, página mil ciento cincuenta y siete, la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco revocó la sentencia que declara fundada la demanda y reformándola la declaró infundada; considerando que de la revisión de la demanda, se advierte que en esta no se ha señalado la fecha exacta y la forma en que los demandantes entraron a poseer el bien sub litis, pues se advierte que el documento denominado “contrato de compraventa y compromiso de formalización de transferencia de derechos y acciones de otro coheredero” no tiene fecha cierta; además los comprobantes de pago de los tributos que acompañan no corresponden al inmueble, sino al predio del Centro Comercial El Molino 1, Stand Y-11.

Añade que se desprende que el demandado Alberto Miranda Bueno, a diferencia de sus codemandados, ha negado haber transferido su parte alícuota a los demandantes, ya que no ha intervenido en el contrato privado de fecha diez de marzo de mil novecientos noventa y cinco, lo cual hace que el principio de pacificidad se vea insatisfecho, más aún cuando habría instado dos pretensiones en dos procesos judiciales distintos.

III. RECURSO DE CASACIÓN

Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha uno de octubre de dos mil catorce, ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por el demandante Braulio Villasante Figueroa por infracción normativa del artículo 950 del Código Civil.

IV. MATERIA EN CONTROVERSIA

La controversia gira en determinar si se dan los elementos de la prescripción adquisitiva.

V. FUNDAMENTOS DE ESTA SUPREMA SALA

PRIMERO.- El recurrente alega que se ha infringido el artículo 950 del Código Civil, en tanto no se ha efectuado una debida valoración de los medios de prueba que acreditan que él y su familia se encuentran en posesión del bien por más de catorce años.

SEGUNDO.- La sentencia impugnada ha denegado la prescripción sosteniendo: (i) No hay posesión pacífica porque los demandados fueron denunciados en el año dos mil siete por el delito de usurpación agravada. En este punto, la recurrida hace referencia que es irrelevante que se haya sobreseído la causa y que el proceso se haya iniciado doce años después de la suscripción del contrato privado de compraventa; (ii) Tampoco habría pacificidad pues se han instaurado dos procesos judiciales ante el Juzgado Civil Mixto de Santiago; (iii) La demanda de prescripción adquisitiva fue interpuesta después de la denuncia penal de usurpación; (iv) En torno a dicho contrato de compraventa, manifiesta que en él no intervino el demandado Alberto Miranda Bueno. Se trata, además, de documento que no tiene fecha cierta; (v) Se ignora cuando ingresaron los demandantes en calidad de compradores y los testigos han manifestado que ellos ingresaron en la calidad de inquilinos. (vi) No se ha señalado la fecha exacta y la forma en que los demandantes entraron al bien; (vii) Los comprobantes de pago de los tributos no corresponden al bien en litigio. El primer, segundo y tercer punto aluden a la pacificidad de la posesión; el cuarto al justo título y el quinto, sexto y sétimo a la prueba sobre el tiempo poseído.

TERCERO.- Con respecto a la prescripción debe indicarse lo que sigue:

3.1. Tiempo, inactividad de propietario y ánimo del poseedor (elementos de seguridad, sanción y justicia[1]) constituyen los elementos de la prescripción adquisitiva. En el primer caso, el paso del tiempo genera consecuencias jurídicas tanto para oponerse a la pretensión (prescripción extintiva) como para ganar derechos (pretensión adquisitiva). A tal elemento debe unirse la inactividad del propietario (que es sancionada por su desdén por proteger su propiedad) y la actitud de quien posee (que siempre ha de ser de actuar en la calidad de propietario). Todo ello se enmarca en la lógica de adquirir el dominio por la posesión durante un período temporal, y que esta posesión sirva como medio de prueba de la propiedad y como medio de defensa contra la acción reivindicatoria.

3.2. En relación al tiempo de posesión, nuestro Código Civil señala, en relación a los inmuebles, que este es de cinco años cuando se tiene justo título y buena fe, y de diez años cuando se carece de dichos supuestos. El justo título es el acto jurídico, válido, pero que no produce los efectos de transmisión, y exige del poseedor no solo una buena fe–creencia, sino una buena fe-diligencia.

3.3. Con respecto a la posesión ésta debe ser continua, pública, pacífica. La continuidad implica ejercicio permanente de la posesión, lo que no significa que no pueda, eventualmente, ser perdida, pero en estos casos debe también ser recuperada dentro de los plazos que establece la ley (artículos 920 y 953 del Código Civil). La publicidad significa que la posesión se demuestre y no opere en forma clandestina. Por último, con la pacificidad se expresa, no la forma cómo se ingresó a poseer sino como se permaneció en la posesión, de allí que el Segundo Pleno Casatorio Civil haya expuesto: “La posesión pacífica se dará cuando el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza; por lo que, aún obtenida violentamente, pasa a haber posesión pacífica una vez que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de cosas (fundamento 44)”.

CUARTO.- Teniendo en cuenta los conceptos vertidos en el considerando anterior, este Tribunal analizará las razones por las que se ha denegado la pretensión demandada. En esa perspectiva, se tiene:

4.1. En relación al tiempo de posesión se tiene que se ha acreditado en autos que los demandantes ingresaron al bien en mil novecientos noventa y cinco, al suscribirse el contrato de compraventa de fecha diez de marzo de mil novecientos noventa y cinco. Ello se colige de lo expuesto por los codemandados Emilia Paro Flores (páginas trescientos cuatro – trescientos cinco), Zenón Cirilo Salas (páginas trescientos once – trescientos doce) y Simón Miranda Bueno (páginas cuatrocientos noventa y siete a cuatrocientos noventa y nueve). A ello debe agregarse el pago del impuesto predial, conforme a la declaración municipal de folios quince, el certificado de posesión de folios doscientos veintisiete y el plano de alineamiento municipal de folios trece. Dichas pruebas acreditan el tiempo en que se ingresó al bien y el de posesión continua.

4.2. En torno al contrato de compraventa de fecha diez de marzo de mil novecientos noventa y cinco, debe indicarse que la controversia a la participación o no de uno de los copropietarios, resulta intrascendente para resolver el presente proceso, en tanto: (i) no se está utilizando dicho título para solicitar la prescripción corta; (ii) no se discute sobre su validez o eficacia como acto jurídico; y (iii) solo sirve como medio de prueba para acreditar el ánimo de propietario y el ingreso al bien materia de litigio.

4.3. Finalmente, se señala que no existe pacificidad dada la existencia de proceso judicial en contra de la demandante. Específicamente la sentencia impugnada refiere que existe un proceso por delito de usurpación agravada iniciado el tres de enero de dos mil ocho (Exp. 167-2008). En el referido proceso también se advirtió la existencia de dos procesos civiles, seguidos ante el Juzgado Mixto de Santiago (Expedientes 517 y 518-2010).

Sobre dicho punto debe señalarse que la pacificidad no se afecta por la remisión de cartas notariales o el inicio de procesos judiciales, pues ellos no constituyen actos de violencia física o moral que supongan que el inmueble se retiene por la fuerza[2].Tales actos, por tanto, no perjudican la pacificidad; son, en cambio, actos de interrupción de la prescripción, y así deben ser entendidos.

En esa perspectiva, teniéndolos como actos de interrupción, y siendo que los demandantes están en posesión del bien desde mil novecientos noventa y cinco con ánimo de propietarios, a la fecha de dichos procesos (dos mil ocho y dos mil diez) nada había que interrumpir en orden al tiempo de prescripción porque el demandante ya había ganado su derecho para usucapir al haber poseído de manera pública, pacífica, continua y con ánimo de propietario por más de trece años, siendo irrelevante los actos posteriores que pudieran haber sido propiciados por los demandados.

A lo expuesto debe añadirse que el proceso penal de usurpación fue sobreseído y que los procesos civiles han sido formulados por ineficacia de acto jurídico (517-2010) y reivindicación (518-2010), cuyo contenido es distinto al de la prescripción adquisitiva, siendo además que no cuentan con sentencia.

QUINTO.- Estando a lo expuesto, este Tribunal considera que se ha vulnerado el artículo 950 del Código Civil por las razones señaladas en el considerando anterior, por lo que debe declarar fundada la casación y emitir pronunciamiento de fondo de acuerdo a los actuados.

DECISIÓN

Por esto fundamentos, con lo expuesto en el Dictamen Fiscal y en aplicación de artículo 396 del Código Procesal Civil:

1. Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Braulio Villasante Figueroa (página mil ciento setenta y cuatro); en consecuencia, NULA la sentencia de vista de fecha veintiséis de junio de dos mil catorce.

2. Actuando en sede de instancia: CONFIRMARON la sentencia de primera de fecha catorce de enero de dos mil catorce, que declara fundada la demanda.

3. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad y los devolvieron; en los seguidos con Alberto Miranda Bueno y otros, sobre prescripción adquisitiva de dominio. Intervino como ponente, el señor Juez Supremo Calderón Puertas.-

SS.
ALMENARA BRYSON
WALDE JÁUREGUI
DEL CARPIO RODRÍGUEZ
CUNYA CELI
CALDERÓN PUERTAS

[1] Gonzales Barrón, Gunther. La prueba de la prescripción adquisitiva. Descargue aquí.

[2] Gonzales Barón ha indicado: “Los actos tales como la puesta en mora, las tratativas de negociación, las cartas de requerimiento e incluso la interposición de una acción reivindicatoria no tienen relación con el carácter de pacificidad”. La prueba de la prescripción adquisitiva. Descargue aquí.

¿Puede el propietario de un bien adquirir mediante prescripción adquisitiva de dominio el mismo bien?

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Sumario: 1. Introducción, 2. Nociones generales, 3. Función de la usucapión, 4. La usucapión del propietario, 5. La tambaleante y confundida jurisprudencia en torno a la prescripción del propietario, 6. conclusiones.

Gianmarco Teves Sanca
1. Introducción

La usucapión o prescripción adquisitiva de dominio siempre ha estado rodeada de problemas, ya en torno a la doctrina o la jurisprudencia. En esta ocasión, una vez más la práctica del derecho ha llegado a cuestionar las funciones de esta “magna” e histórica institución jurídica.

A todos los estudiantes de derecho nos enseñanza, en el curso de Derechos Reales, que la usucapión era un modo de adquisición de tipo originaria, por el cual un poseedor que ha cumplido con todos los requisitos que estipula la ley puede adquirir por prescripción adquisitiva la propiedad de un bien mueble o inmueble. Por lo cual, se suele pensar que esta solosirve a quien no es propietario del bien, pues justamente por ello se acude a la usucapión.

Sin embargo, parte de la doctrina y jurisprudencia ha señalado la posibilidad de que el propietario de un bien también puede adquirir por usucapión el mismo bien. Esto para algunos, como lo señalan diversas casaciones, parece ser un “imposible jurídico”.

Actualmente ni la doctrina ni la jurisprudencia se han puesto de acuerdo respecto a este punto, por lo que los operadores del derecho no tienen claro si el poseedor propietario puede demandar por prescripción adquisitiva o no.

En este breve trabajo, esbozaré algunos aspectos que consideramos importantes tener en cuenta a la hora analizar el asunto en cuestión. Asimismo, me referiré a las diversas casaciones que entran en contradicción y en algunos casos confusión con respecto a este tema.

2. Nociones generales

Desde luego, la usucapión es una institución heredada del derecho romano, pero este fue objeto de distinta regulación. El justo título y la buena fe fueron presupuestos indispensables en el derecho romano clásico para adquirir la propiedad por usucapión y así se mantuvo hasta el derecho Justiniano[1].

En los ordenamientos jurídicos actuales, a diferencia de lo que ocurría en el derecho romano, es posible usucapir sin justo título y con mala fe. Debido a eso surge la clasificación de usucapión ordinaria (justo título y buena fe) y usucapión extraordinaria.

La usucapión extraordinaria sólo necesita de una posesión pacífica, pública, continua y en concepto de propietario; todo ello durante 10 años (en bienes inmuebles) y 4 (en bienes muebles).

La usucapión ordinaria es aquella que necesita de los elementos anteriores, pero además el poseedor debe contar con un justo título y buena fe. ¿En qué consisten estos requisitos adicionales?[2] El justo título es un acto transmisivo de la propiedad, pero este título en su momento no ha podido efectivamente transmitir la propiedad ya sea porque el tradente no era verdadero dueño o porque aun siéndolo el negocio era ineficaz[3]. Y la buena fe no es solo la creencia psicológica del poseedor de creer en su legitimidad sino también es un actuar diligente, por ello se exige que “el poseedor ostente el título de adquisición de la propiedad, en el cual pueda sustentar su creencia honesta”.[4]

3. Función de la usucapión

La doctrina en general reconoce a la usucapión como un modo de adquisición de la propiedad[5] y de los demás derechos reales, por medio de la posesión en concepto de dueño durante un tiempo determinado por la ley[6]. El Segundo Pleno Casatorio, al parecer, se inclina en esta línea, así señala

(…) la usucapión viene a ser el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa (propiedad, usufructo), por la continuación de la posesión durante todo el tiempo fijado por ley.

Sin embargo, también se puede reconocer a la usucapión la función de sanear un título. Es decir, como en el Derecho Romano clásico, que la usucapión corrige la precariedad de los efectos del título y que en vista de ello se convierte uno en propietario. Por ello, Josserand expresa que más que un modo de adquirir la propiedad es un modo de consolidarla.[7] Todo ello implica descartar que la usucapión tenga como función principal la de atribuir propiedad, sino que más bien está función la cumpliría el título una vez saneado. Ello puede resultar totalmente correcto, solo si nos referimos a la usucapión ordinaria; aquella que necesita, además de la posesión y el tiempo, de un justo título y buena fe.

Por último, podríamos tener como su función principal el ser un hecho jurídico preclusivo, ya que se ponen fin a las discusiones que pueden existir sobre la legalidad de las anteriores adquisiciones, debido a esto, el derecho legitima una situación digna de tutela, un estado actual que vendría a ser la posesión en concepto de dueño. Esta teoría explica que la usucapión sirve tanto para adquirir un derecho, como para conservarlo.[8]

4. La usucapión del propietario

Del capítulo anterior se desprende que existen diversas funciones que cumple la usucapión (de hecho no son todas, tenemos también a la usucapión como medio de prueba o medio extintivo de un derecho), que será necesario considerar para el presente debate. Pues, si consideramos a la usucapión como un simple modo de adquisición de la propiedad, no sería posible señalar que un propietario pueda adquirir por prescripción ya que este cuenta con el derecho que pretende atribuirse; sería un “imposible jurídico”.

Un sector de la doctrina nacional, señala justamente lo anterior, “cuando una persona adquiere un bien por compraventa, se convierte en propietaria por el título de compraventa. No es jurídicamente posible que se convierta en propietario nuevamente por el paso del tiempo, porque ya lo era en mérito del título de compraventa.”[9]

Otro sector es de la idea que sí es posible la adquisición de la propiedad mediante usucapión a pesar de ya ser propietario. Así refiere que “cuando un comprador con título pretende la declaración de usucapión no busca «probar la propiedad», y menos la peregrina idea de «aproximar el registro hacia la realidad», sino, contar con una nueva causa jurídica de adquisición que reafirma o consolida la situación jurídica del titular, lo que elimina dudas o incertidumbres.”[10]

En efecto, estamos de acuerdo con que el propietario puede adquirir por usucapión, pero este no conserva los títulos anteriores (por ejemplo, compraventa). Es decir, si un propietario desea adquirir mediante prescripción adquisitiva, este lo podrá hacer perfectamente pero ello va a implicar una ruptura con el pasado y va a fundar una situación jurídica actual y válida, siendo irrelevante la situación jurídica anterior (hecho preclusivo)[11]. Ergo, si adquieres por usucapión, los títulos con los que contabas pierden relevancia.

En ese sentido, el sujeto que señala ser propietario de un bien y que ahora desea adquirirlo por prescripción, puede hacerlo válidamente. Y no se diga que es un imposible jurídico, pues si el sujeto en un determinado momento señala ser propietario es porque quiere demostrar que ha poseído en concepto de propietario, justamente para obtener la declaración de la usucapión. Pues, qué mejor que un título de propiedad para decir que poseo en tal concepto.

5. Tambaleante y confundida jurisprudencia en torno a la prescripción del propietario

Como era de esperarse, la jurisprudencia peruana ha tenido diversos desencuentros respecto a este tema. Por un lado se encuentran aquellos que miran a la usucapión del propietario como un imposible jurídico, y por otro lado quienes consideran a la usucapión del propietario como una forma de consolidación del derecho de propiedad y por ende, totalmente posible.

Sin embargo, en algunas ocasiones nuestra jurisprudencia ha confundido a la usucapión del propietario con la típica usucapión ordinaria que regula expresamente nuestro Código Civil. Así, por ejemplo la siguiente casación[12] señala lo siguiente:

Quinto.- Que, el artículo novecientos cincuenta del Código Civil no contiene ninguna limitación para adquirir por prescripción a quien se considere propietario del inmueble y además de acuerdo con el artículo novecientos cincuenta y uno del mismo Código, la posesión tiene que ser continua, pacífica, pública como propietario;
Sexto.- Que, de acuerdo con el criterio de la sentencia de vista de que resulta jurídicamente imposible solicitar la prescripción adquisitiva si se afirma ser propietario al haber adquirido la propiedad por contrato de compraventa, no se establecería en la parte final del artículo novecientos cincuenta al referirse a la prescripción corta que se adquiere a los cinco años cuando media justo título y buena fe.

Como puede observarse, aquí la Corte Suprema acepta que sí es posible que el propietario de un bien adquiera por usucapión la propiedad del mismo, pero en realidad este es un supuesto distinto a la usucapión del propietario; el sujeto poseedor que cuenta con un título que está viciado adquiere la propiedad en virtud a la prescripción ordinaria que regula el segundo párrafo del artículo 950° del Código Civil. Por lo que, en este caso, no se está refiriendo a un sujeto propietario del bien que adquiere por prescripción el mismo, sino a un poseedor no propietario que adquiere por usucapión; supuesto donde no existe ningún problema. Consideramos que el problema se genera porque el demandante señala que se cree propietario. Dice: “yo soy propietario y vengo a adquirir por prescripción” (aunque en los hechos no lo sea, ya que su título adolece de algún defecto); distinto sería que diga: “yo soy poseedor y vengo poseyendo como propietario, además tengo un título”.

No obstante, también existen casaciones que efectivamente se refieren al supuesto en cuestión. ¿El propietario de un bien puede adquirir por usucapión el mismo bien? En forma negativa responde la Casación N° 2030-2006, Puno, señalando lo siguiente:

Quinto.- Que, así expuestos los hechos, es claro que Livia Margarita Ponce de Castañeda siempre detentó la calidad de propietaria del bien sublitis, el mismo que enajenó parcialmente a la demandante y totalmente a los esposos Peñaloza-Arias; en tal sentido, el título que detenta la actora no es imperfecto sino, por el contrario, acredita su titularidad sobre la parte adquirida. Distinto es que se pretenda cuestionar la validez de los títulos inscritos o dar mayor relieve a la propiedad adquirida con anterioridad a la del demandando, pero estas son situaciones que no pueden tratarse ni resolver a través de una demanda de prescripción adquisitiva, por no ser su finalidad, por lo que la actora debe hacer valer sus derechos en la vía correspondiente;
Sexto.- Que, en tal contexto, habiendo la demandante adquirido el bien sublitis válidamente , ya detenta un título de propiedad, el mismo que no es imperfecto por haberlo otorgado quien en ese entonces era su legítimo propietario; en consecuencia, cuando las instancias de mérito establecen que en virtud a dicho instrumento no puede accionarse la prescripción adquisitiva de dominio, interpretan correctamente el artículo novecientos cincuenta del Código Civil.

En esa oportunidad la Corte Suprema supo diferenciar el supuesto de la usucapión ordinaria y la usucapión del propietario correctamente. Así, se niega la posibilidad de que el propietario pueda adquirir por usucapión un mismo bien[13].

Sin embargo, la Corte Suprema también ha optado por señalar que el propietario sí puede adquirir por prescripción adquisitiva (sin confundirse con la usucapión ordinaria, como la mayoría de casaciones) el mismo bien del cual ya es propietario:

Octavo.- Debe agregarse que el artículo 952 del Código Civil, establece que es posible para el que adquiere un bien por prescripción entablar un juicio para que se le declare propietario, esto es, que cuando el propietario de un bien carezca de un título eficaz que lo acredite como tal, puede emplear la acción de prescripción adquisitiva para obtener el reconocimiento judicial de la propiedad del bien.[14]

Se observa en esta casación que la Corte Suprema, ahora sí y con acierto, señala que el propietario de un bien puede adquirir por prescripción adquisitiva el mismo. Véase que aquí el demandante sí es un verdadero propietario, ya que cuenta con título es eficaz, y no uno que solo se cree propietario. Felizmente la Corte Suprema supo diferenciar, en este caso, la prescripción ordinaria del supuesto de la prescripción del propietario.

Estamos de acuerdo con la decisión de la Corte Suprema, en este caso; primero, porque supo diferenciar entre el supuesto típico de usucapión ordinaria y la usucapión del propietario; segundo, porque dejó sentado el precedente de que ser propietario de un bien no es impedimento para que este pueda adquirir por prescripción el mismo bien.

6. Conclusiones

En muchas ocasiones la jurisprudencia ha confundido el supuesto en cuestión con la típica usucapión ordinaria. Así, diversa jurisprudencia señala que sí es posible que el propietario adquiera por prescripción el mismo bien pero hace la salvedad de que el título debe ser uno imperfecto que no haya producido la transmisión de la propiedad. Pero como, hemos señalado, en tal supuesto se trata, verdaderamente, de un NO-propietario. El problema se genera porque el demandante señala que se CREE propietario, dice: yo soy propietario y vengo a adquirir por prescripción (aunque en los hechos no lo sea, ya que su título adolece de algún defecto), distinto sería que diga: yo soy poseedor y vengo poseyendo como propietario, además tengo un título.

La usucapión o prescripción adquisitiva es supuesto de hecho preclusivo por el que se puede adquirir un derecho de forma originaria. En ese sentido, como hecho preclusivo, al pedido de la usucapión solo debe verificarse el cumplimiento de todos sus elementos sin importar si se alega que se tenga otro título de adquisición. Por ello, consideramos que si el demandante alega haber adquirido la propiedad por otro título válido y eficaz igual podrá adquirirla por usucapión. Consideramos que el título le servirá para señalar que ha poseído en concepto de propietario pero una vez adquirido por usucapión este no conservará dicho título.

Por tanto, nos parece muy acertado que la Corte Suprema esté adoptando de a pocos este criterio aunque en ningún momento debió dudar de ello.

[1] Ya la ley de las XII tablas había prohibido la usucapión sin justo título y buena fe. En el derecho clásico existía una figura que podría ser el origen de la usucapión extraordinaria (sin título y mala fe), la praescriptiolongitemporis ya que con esta se empieza a favorecer a los fundo provinciales otorgándoles una defensa posesoria pues aún no se podía adquirir la propiedad. PETIT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano. Argentina: Albatros, 1980, p. 292.

[2] “En realidad la buena fe y el justo título no son elementos de usucapión, sino sólo apariencias de legitimidad que aconsejan reducir o acortar el tiempo para la investidura formal de la posesión.” ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio, Derechos Reales. Biblioteca del Derecho de Propiedad N° 01, Jurista Editores, Lima, 2015, p. 170.

[3] “¿Cuál es la razón por la cual, a pesar de haberse celebrado el negocio traslativo, no se ha producido la efectiva transmisión del derecho? El problema puede encauzarse por dos caminos.” El primero sería que el tradente no era verdadero dueño, el segundo se refiere a que el tradente si era verdadero dueño, pero el negocio traslativo era ineficaz”. DIEZ PICAZO, Luis, Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Editorial Civitas, Madrid, 1995, p. 374.

[4] GONZALEZ BARRON, Gunther Hernán. La usucapión. Fundamentos de la prescripción adquisitiva de dominio, Jurista editorial EIRL, Lima 2010, p. 167.

[5] MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Sentís Melendo, Santiago, Tomo III, Ediciones jurídicas Europa-América EJEA, Buenos Aires-República Argentina, 1971, p. 324.

[6] SERRANO ALONSO, EDUARDO. Manuel de derechos reales. Edisofer S. L. Madrid 2005, p. 71.

[7] El autor cita a Joserand: “Por ello Joserand expresa que más que un modo de adquirir es un modo de consolidad la propiedad. Si no existiera la prescripción estarían en peligro todos los derechos de propiedad, ya que habría que remontarse a siglos atrás para probar la legalidad del derecho de propiedad y así ningún título seria firme. Lo que los glosadores denominaban la “prueba diabólica”. AVENDAÑO VALVEZ, JORGE. Derechos Reales. PUCP, 3ª edición, Lima, 1986, p. 154.

[8] FALZEA, ÁNGELO. Eficacia Jurídica. Traducción y prefacio de Walter Antillon. Editorial. Investigación jurídica S.A., p. 227. “El modo en que opera la usucapión –y que distingue el fenómeno de las otras especies fácticas de adquisición de los derechos subjetivos– es entonces ambivalente: constituye el derecho que antes no existía y conserva el derecho que existía desde antes. La consideración separada de cada una de las dos hipótesis conduciría a definir la usucapión, o como hecho constitutivo o como hecho conservativo, respectivamente. su consideración conjunta necesariamente impone su inclusión en la categoría de los hechos con eficacia preclusiva” (el resaltado es nuestro).

[9] AVENDAÑO ARANA, Francisco. “Compraventa y prescripción: ¿compatibles?” En Diálogo con la jurisprudencia, Gaceta Jurídica, N° 158, Lima, noviembre, 2011, p. 46.

[10] GONZALES BARRON, Gunther Hernán. Derechos Reales. Tomo II, 3° edición, Lima, 2013, p. 1087.

[11] En sede nacional se encuentra a favor de la tesis de la usucapión como hecho preclusivo: ARIANO DEHO, Eugenia. “Sobre la ‘imposibilidad’ de pretender la declaración de usucapión del bien adquirido por compraventa”. Click aquí (consultado el 30/04/2017). En el mismo sentido: GELDRES CAMPOS, Ricardo. “La prescripción adquisitiva de dominio del propietario. A propósito de la Casación N° 3247-2014, Junín”. En: Diálogo con la Jurisprudencia, Gaceta Jurídica, N° 221, Lima, febrero 2017, pp. 85-92.

[12] Casación N° 672-2001, Lima. En el mismo sentido y bajo la misma confusión se pronuncian la Casación N°2571-2009, Huanuco, la Casación N°1272-2006, Lima Norte, la Casación N° 2571-2009, Huanuco y la Casación N° 2784-2009, Lima.

[13] En el mismo sentido se pronuncia la Tercera Sala civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad en el expediente N°160-10, mediante resolución N° 15 de fecha 06 de mayo de 2010, señala lo siguiente: “ (…) el demandante ostenta la calidad de propietario, por lo que su pretensión de declaración de propiedad por prescripción deviene en improcedente; debiendo agregar que la vía idónea para resolver el conflicto de intereses suscitado entre las partes es el proceso de mejor derecho de propiedad”.

[14] Casación N°3247-2014, Junín.

Sentencia de prescripción adquisitiva de dominio: ¿declarativa o constitutiva?, por Gunther Gonzales Barrón

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Categoría : PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Sentencia de prescripción adquisitiva de dominio: ¿declarativa o constitutiva?, por Gunther Gonzales Barrón

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El equipo de Legis.pe tuvo el agrado de entrevistar en las instalaciones de la prestigiosa Librería Communitas al destacado abogado Gunther Gonzales Barrón, quien es doctor en derecho por la Pontificia Universidad Católica del Perú, exmagistrado del Poder Judicial, docente universitario y prolífico escritor de libros y ensayos.
Hemos transcrito una pequeña parte su exposición en torno a si la sentencia de prescripción adquisitiva de dominio es declarativa o constitutiva. Como siempre, para los que quieran enterarse de todo lo que dijo el profesor Gonzales, adjuntamos el vídeo de nuestro canal de Youtube al final de este post.
Lea también: ¿Puede el propietario de un bien adquirir mediante prescripción adquisitiva de dominio el mismo bien?
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«En mi opinión el debate debe decantarse a favor de la tesis declarativa por varios motivos»
En primer lugar, los jueces reconocen derechos preexistentes, no inventan derechos. Los jueces comprueban la existencia de una prerrogativa jurídica o de una persona y eso es lo que plasman en una sentencia. Eso lo que sucede en la usucapión, el juez comprueba que se han producido los elementos constitutivos de la prescripción adquisitiva y, finalmente, emite la sentencia donde declara si el demandante se ha convertido en propietario.
La prescripción es un hecho, nace y termina como un hecho consistente en la posesión que se extiende por un tiempo más o menos prolongado según lo que el legislador establece. Si la prescripción es un hecho, sería paradójico que exista solo cuando haya un título formal, con lo cual dejaría de ser un hecho. Imaginemos la unión de hecho, ¿cuándo se configura la unión de hecho? ¿Cuando las dos personas conviven por el plazo legal o cuando las dos personas acuden ante un juez o ante un notario?
Lea también: La Sunarp te enseña a realizar la prescripción adquisitiva de dominio de un inmueble
Si alguien me dice que la unión de hecho solamente existe cuando las personas formalizan su situación ante un notario o ante un juez, entonces sería que la unión no es de hecho, sino que requeriría un título formal que acredita la nueva situación jurídica. Lo que sería una contradicción en llamarlo unión de hecho.
Todos los hechos jurídicos, tal como están planteados preexisten a la situación de reconocimiento que hace un juez o que hace una autoridad como puede ser el caso de la unión de hecho de un notario. Por lo tanto, a mí no me cabe ninguna duda, que en la prescripción adquisitiva, su sentencia tiene naturaleza declarativa. Esa circunstancia permite solucionar importantes problemas prácticos.
Imaginemos el caso de un propietario formal que demanda por reivindicación al poseedor. ¿Qué implica esto? Que si no se plantea el tema de la prescripción adquisitiva el demandante obtiene una sentencia favorable. ¿Por qué? Al no haber una sentencia constitutiva, el demandante hará valer su título inscrito. Sin embargo, imaginemos ese mismo caso, con una pequeña variante. Imaginemos que el poseedor demandado en la reivindicación, un día antes planteó la prescripción adquisitivaen la vía judicial. En ese caso, como el demandado en la reivindicación y el demandante en la prescripción adquisitiva, van a obtener una sentencia un día antes, en teoría que el de la reivindicación resulta que ahí si se le reconoce la prescripción adquisitiva, triunfando sobre el propietario formal. Pero si lo demanda un día después o no lo demanda, esa misma persona, en ese mismo caso, en una situación análoga resulta que no es propietario.
Lea también: Casación 287-2015, Junín: Se adquiere propiedad por prescripción adquisitiva de dominio cuando se cumplen los hechos y no con la sentencia
Evidentemente eso colisiona con el concepto más elemental de igualdad, por cuya virtud una persona prácticamente por demandar hoy o por demandar mañana pierde un derecho. No creo que esa situación sea admisible. Espero que se consolide la tesis de la prescripción adquisitivacon carácter declarativo.
[CONTINÚA]
Vídeo: Sentencia de prescripción adquisitiva de dominio: ¿declarativa o constitutiva? | Gunther Gonzales Barrón

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