¿Puede el propietario de un bien adquirir mediante prescripción adquisitiva de dominio el mismo bien?

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Sumario: 1. Introducción, 2. Nociones generales, 3. Función de la usucapión, 4. La usucapión del propietario, 5. La tambaleante y confundida jurisprudencia en torno a la prescripción del propietario, 6. conclusiones.

Gianmarco Teves Sanca
1. Introducción

La usucapión o prescripción adquisitiva de dominio siempre ha estado rodeada de problemas, ya en torno a la doctrina o la jurisprudencia. En esta ocasión, una vez más la práctica del derecho ha llegado a cuestionar las funciones de esta “magna” e histórica institución jurídica.

A todos los estudiantes de derecho nos enseñanza, en el curso de Derechos Reales, que la usucapión era un modo de adquisición de tipo originaria, por el cual un poseedor que ha cumplido con todos los requisitos que estipula la ley puede adquirir por prescripción adquisitiva la propiedad de un bien mueble o inmueble. Por lo cual, se suele pensar que esta solosirve a quien no es propietario del bien, pues justamente por ello se acude a la usucapión.

Sin embargo, parte de la doctrina y jurisprudencia ha señalado la posibilidad de que el propietario de un bien también puede adquirir por usucapión el mismo bien. Esto para algunos, como lo señalan diversas casaciones, parece ser un “imposible jurídico”.

Actualmente ni la doctrina ni la jurisprudencia se han puesto de acuerdo respecto a este punto, por lo que los operadores del derecho no tienen claro si el poseedor propietario puede demandar por prescripción adquisitiva o no.

En este breve trabajo, esbozaré algunos aspectos que consideramos importantes tener en cuenta a la hora analizar el asunto en cuestión. Asimismo, me referiré a las diversas casaciones que entran en contradicción y en algunos casos confusión con respecto a este tema.

2. Nociones generales

Desde luego, la usucapión es una institución heredada del derecho romano, pero este fue objeto de distinta regulación. El justo título y la buena fe fueron presupuestos indispensables en el derecho romano clásico para adquirir la propiedad por usucapión y así se mantuvo hasta el derecho Justiniano[1].

En los ordenamientos jurídicos actuales, a diferencia de lo que ocurría en el derecho romano, es posible usucapir sin justo título y con mala fe. Debido a eso surge la clasificación de usucapión ordinaria (justo título y buena fe) y usucapión extraordinaria.

La usucapión extraordinaria sólo necesita de una posesión pacífica, pública, continua y en concepto de propietario; todo ello durante 10 años (en bienes inmuebles) y 4 (en bienes muebles).

La usucapión ordinaria es aquella que necesita de los elementos anteriores, pero además el poseedor debe contar con un justo título y buena fe. ¿En qué consisten estos requisitos adicionales?[2] El justo título es un acto transmisivo de la propiedad, pero este título en su momento no ha podido efectivamente transmitir la propiedad ya sea porque el tradente no era verdadero dueño o porque aun siéndolo el negocio era ineficaz[3]. Y la buena fe no es solo la creencia psicológica del poseedor de creer en su legitimidad sino también es un actuar diligente, por ello se exige que “el poseedor ostente el título de adquisición de la propiedad, en el cual pueda sustentar su creencia honesta”.[4]

3. Función de la usucapión

La doctrina en general reconoce a la usucapión como un modo de adquisición de la propiedad[5] y de los demás derechos reales, por medio de la posesión en concepto de dueño durante un tiempo determinado por la ley[6]. El Segundo Pleno Casatorio, al parecer, se inclina en esta línea, así señala

(…) la usucapión viene a ser el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa (propiedad, usufructo), por la continuación de la posesión durante todo el tiempo fijado por ley.

Sin embargo, también se puede reconocer a la usucapión la función de sanear un título. Es decir, como en el Derecho Romano clásico, que la usucapión corrige la precariedad de los efectos del título y que en vista de ello se convierte uno en propietario. Por ello, Josserand expresa que más que un modo de adquirir la propiedad es un modo de consolidarla.[7] Todo ello implica descartar que la usucapión tenga como función principal la de atribuir propiedad, sino que más bien está función la cumpliría el título una vez saneado. Ello puede resultar totalmente correcto, solo si nos referimos a la usucapión ordinaria; aquella que necesita, además de la posesión y el tiempo, de un justo título y buena fe.

Por último, podríamos tener como su función principal el ser un hecho jurídico preclusivo, ya que se ponen fin a las discusiones que pueden existir sobre la legalidad de las anteriores adquisiciones, debido a esto, el derecho legitima una situación digna de tutela, un estado actual que vendría a ser la posesión en concepto de dueño. Esta teoría explica que la usucapión sirve tanto para adquirir un derecho, como para conservarlo.[8]

4. La usucapión del propietario

Del capítulo anterior se desprende que existen diversas funciones que cumple la usucapión (de hecho no son todas, tenemos también a la usucapión como medio de prueba o medio extintivo de un derecho), que será necesario considerar para el presente debate. Pues, si consideramos a la usucapión como un simple modo de adquisición de la propiedad, no sería posible señalar que un propietario pueda adquirir por prescripción ya que este cuenta con el derecho que pretende atribuirse; sería un “imposible jurídico”.

Un sector de la doctrina nacional, señala justamente lo anterior, “cuando una persona adquiere un bien por compraventa, se convierte en propietaria por el título de compraventa. No es jurídicamente posible que se convierta en propietario nuevamente por el paso del tiempo, porque ya lo era en mérito del título de compraventa.”[9]

Otro sector es de la idea que sí es posible la adquisición de la propiedad mediante usucapión a pesar de ya ser propietario. Así refiere que “cuando un comprador con título pretende la declaración de usucapión no busca «probar la propiedad», y menos la peregrina idea de «aproximar el registro hacia la realidad», sino, contar con una nueva causa jurídica de adquisición que reafirma o consolida la situación jurídica del titular, lo que elimina dudas o incertidumbres.”[10]

En efecto, estamos de acuerdo con que el propietario puede adquirir por usucapión, pero este no conserva los títulos anteriores (por ejemplo, compraventa). Es decir, si un propietario desea adquirir mediante prescripción adquisitiva, este lo podrá hacer perfectamente pero ello va a implicar una ruptura con el pasado y va a fundar una situación jurídica actual y válida, siendo irrelevante la situación jurídica anterior (hecho preclusivo)[11]. Ergo, si adquieres por usucapión, los títulos con los que contabas pierden relevancia.

En ese sentido, el sujeto que señala ser propietario de un bien y que ahora desea adquirirlo por prescripción, puede hacerlo válidamente. Y no se diga que es un imposible jurídico, pues si el sujeto en un determinado momento señala ser propietario es porque quiere demostrar que ha poseído en concepto de propietario, justamente para obtener la declaración de la usucapión. Pues, qué mejor que un título de propiedad para decir que poseo en tal concepto.

5. Tambaleante y confundida jurisprudencia en torno a la prescripción del propietario

Como era de esperarse, la jurisprudencia peruana ha tenido diversos desencuentros respecto a este tema. Por un lado se encuentran aquellos que miran a la usucapión del propietario como un imposible jurídico, y por otro lado quienes consideran a la usucapión del propietario como una forma de consolidación del derecho de propiedad y por ende, totalmente posible.

Sin embargo, en algunas ocasiones nuestra jurisprudencia ha confundido a la usucapión del propietario con la típica usucapión ordinaria que regula expresamente nuestro Código Civil. Así, por ejemplo la siguiente casación[12] señala lo siguiente:

Quinto.- Que, el artículo novecientos cincuenta del Código Civil no contiene ninguna limitación para adquirir por prescripción a quien se considere propietario del inmueble y además de acuerdo con el artículo novecientos cincuenta y uno del mismo Código, la posesión tiene que ser continua, pacífica, pública como propietario;
Sexto.- Que, de acuerdo con el criterio de la sentencia de vista de que resulta jurídicamente imposible solicitar la prescripción adquisitiva si se afirma ser propietario al haber adquirido la propiedad por contrato de compraventa, no se establecería en la parte final del artículo novecientos cincuenta al referirse a la prescripción corta que se adquiere a los cinco años cuando media justo título y buena fe.

Como puede observarse, aquí la Corte Suprema acepta que sí es posible que el propietario de un bien adquiera por usucapión la propiedad del mismo, pero en realidad este es un supuesto distinto a la usucapión del propietario; el sujeto poseedor que cuenta con un título que está viciado adquiere la propiedad en virtud a la prescripción ordinaria que regula el segundo párrafo del artículo 950° del Código Civil. Por lo que, en este caso, no se está refiriendo a un sujeto propietario del bien que adquiere por prescripción el mismo, sino a un poseedor no propietario que adquiere por usucapión; supuesto donde no existe ningún problema. Consideramos que el problema se genera porque el demandante señala que se cree propietario. Dice: “yo soy propietario y vengo a adquirir por prescripción” (aunque en los hechos no lo sea, ya que su título adolece de algún defecto); distinto sería que diga: “yo soy poseedor y vengo poseyendo como propietario, además tengo un título”.

No obstante, también existen casaciones que efectivamente se refieren al supuesto en cuestión. ¿El propietario de un bien puede adquirir por usucapión el mismo bien? En forma negativa responde la Casación N° 2030-2006, Puno, señalando lo siguiente:

Quinto.- Que, así expuestos los hechos, es claro que Livia Margarita Ponce de Castañeda siempre detentó la calidad de propietaria del bien sublitis, el mismo que enajenó parcialmente a la demandante y totalmente a los esposos Peñaloza-Arias; en tal sentido, el título que detenta la actora no es imperfecto sino, por el contrario, acredita su titularidad sobre la parte adquirida. Distinto es que se pretenda cuestionar la validez de los títulos inscritos o dar mayor relieve a la propiedad adquirida con anterioridad a la del demandando, pero estas son situaciones que no pueden tratarse ni resolver a través de una demanda de prescripción adquisitiva, por no ser su finalidad, por lo que la actora debe hacer valer sus derechos en la vía correspondiente;
Sexto.- Que, en tal contexto, habiendo la demandante adquirido el bien sublitis válidamente , ya detenta un título de propiedad, el mismo que no es imperfecto por haberlo otorgado quien en ese entonces era su legítimo propietario; en consecuencia, cuando las instancias de mérito establecen que en virtud a dicho instrumento no puede accionarse la prescripción adquisitiva de dominio, interpretan correctamente el artículo novecientos cincuenta del Código Civil.

En esa oportunidad la Corte Suprema supo diferenciar el supuesto de la usucapión ordinaria y la usucapión del propietario correctamente. Así, se niega la posibilidad de que el propietario pueda adquirir por usucapión un mismo bien[13].

Sin embargo, la Corte Suprema también ha optado por señalar que el propietario sí puede adquirir por prescripción adquisitiva (sin confundirse con la usucapión ordinaria, como la mayoría de casaciones) el mismo bien del cual ya es propietario:

Octavo.- Debe agregarse que el artículo 952 del Código Civil, establece que es posible para el que adquiere un bien por prescripción entablar un juicio para que se le declare propietario, esto es, que cuando el propietario de un bien carezca de un título eficaz que lo acredite como tal, puede emplear la acción de prescripción adquisitiva para obtener el reconocimiento judicial de la propiedad del bien.[14]

Se observa en esta casación que la Corte Suprema, ahora sí y con acierto, señala que el propietario de un bien puede adquirir por prescripción adquisitiva el mismo. Véase que aquí el demandante sí es un verdadero propietario, ya que cuenta con título es eficaz, y no uno que solo se cree propietario. Felizmente la Corte Suprema supo diferenciar, en este caso, la prescripción ordinaria del supuesto de la prescripción del propietario.

Estamos de acuerdo con la decisión de la Corte Suprema, en este caso; primero, porque supo diferenciar entre el supuesto típico de usucapión ordinaria y la usucapión del propietario; segundo, porque dejó sentado el precedente de que ser propietario de un bien no es impedimento para que este pueda adquirir por prescripción el mismo bien.

6. Conclusiones

En muchas ocasiones la jurisprudencia ha confundido el supuesto en cuestión con la típica usucapión ordinaria. Así, diversa jurisprudencia señala que sí es posible que el propietario adquiera por prescripción el mismo bien pero hace la salvedad de que el título debe ser uno imperfecto que no haya producido la transmisión de la propiedad. Pero como, hemos señalado, en tal supuesto se trata, verdaderamente, de un NO-propietario. El problema se genera porque el demandante señala que se CREE propietario, dice: yo soy propietario y vengo a adquirir por prescripción (aunque en los hechos no lo sea, ya que su título adolece de algún defecto), distinto sería que diga: yo soy poseedor y vengo poseyendo como propietario, además tengo un título.

La usucapión o prescripción adquisitiva es supuesto de hecho preclusivo por el que se puede adquirir un derecho de forma originaria. En ese sentido, como hecho preclusivo, al pedido de la usucapión solo debe verificarse el cumplimiento de todos sus elementos sin importar si se alega que se tenga otro título de adquisición. Por ello, consideramos que si el demandante alega haber adquirido la propiedad por otro título válido y eficaz igual podrá adquirirla por usucapión. Consideramos que el título le servirá para señalar que ha poseído en concepto de propietario pero una vez adquirido por usucapión este no conservará dicho título.

Por tanto, nos parece muy acertado que la Corte Suprema esté adoptando de a pocos este criterio aunque en ningún momento debió dudar de ello.

[1] Ya la ley de las XII tablas había prohibido la usucapión sin justo título y buena fe. En el derecho clásico existía una figura que podría ser el origen de la usucapión extraordinaria (sin título y mala fe), la praescriptiolongitemporis ya que con esta se empieza a favorecer a los fundo provinciales otorgándoles una defensa posesoria pues aún no se podía adquirir la propiedad. PETIT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano. Argentina: Albatros, 1980, p. 292.

[2] “En realidad la buena fe y el justo título no son elementos de usucapión, sino sólo apariencias de legitimidad que aconsejan reducir o acortar el tiempo para la investidura formal de la posesión.” ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio, Derechos Reales. Biblioteca del Derecho de Propiedad N° 01, Jurista Editores, Lima, 2015, p. 170.

[3] “¿Cuál es la razón por la cual, a pesar de haberse celebrado el negocio traslativo, no se ha producido la efectiva transmisión del derecho? El problema puede encauzarse por dos caminos.” El primero sería que el tradente no era verdadero dueño, el segundo se refiere a que el tradente si era verdadero dueño, pero el negocio traslativo era ineficaz”. DIEZ PICAZO, Luis, Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Editorial Civitas, Madrid, 1995, p. 374.

[4] GONZALEZ BARRON, Gunther Hernán. La usucapión. Fundamentos de la prescripción adquisitiva de dominio, Jurista editorial EIRL, Lima 2010, p. 167.

[5] MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Sentís Melendo, Santiago, Tomo III, Ediciones jurídicas Europa-América EJEA, Buenos Aires-República Argentina, 1971, p. 324.

[6] SERRANO ALONSO, EDUARDO. Manuel de derechos reales. Edisofer S. L. Madrid 2005, p. 71.

[7] El autor cita a Joserand: “Por ello Joserand expresa que más que un modo de adquirir es un modo de consolidad la propiedad. Si no existiera la prescripción estarían en peligro todos los derechos de propiedad, ya que habría que remontarse a siglos atrás para probar la legalidad del derecho de propiedad y así ningún título seria firme. Lo que los glosadores denominaban la “prueba diabólica”. AVENDAÑO VALVEZ, JORGE. Derechos Reales. PUCP, 3ª edición, Lima, 1986, p. 154.

[8] FALZEA, ÁNGELO. Eficacia Jurídica. Traducción y prefacio de Walter Antillon. Editorial. Investigación jurídica S.A., p. 227. “El modo en que opera la usucapión –y que distingue el fenómeno de las otras especies fácticas de adquisición de los derechos subjetivos– es entonces ambivalente: constituye el derecho que antes no existía y conserva el derecho que existía desde antes. La consideración separada de cada una de las dos hipótesis conduciría a definir la usucapión, o como hecho constitutivo o como hecho conservativo, respectivamente. su consideración conjunta necesariamente impone su inclusión en la categoría de los hechos con eficacia preclusiva” (el resaltado es nuestro).

[9] AVENDAÑO ARANA, Francisco. “Compraventa y prescripción: ¿compatibles?” En Diálogo con la jurisprudencia, Gaceta Jurídica, N° 158, Lima, noviembre, 2011, p. 46.

[10] GONZALES BARRON, Gunther Hernán. Derechos Reales. Tomo II, 3° edición, Lima, 2013, p. 1087.

[11] En sede nacional se encuentra a favor de la tesis de la usucapión como hecho preclusivo: ARIANO DEHO, Eugenia. “Sobre la ‘imposibilidad’ de pretender la declaración de usucapión del bien adquirido por compraventa”. Click aquí (consultado el 30/04/2017). En el mismo sentido: GELDRES CAMPOS, Ricardo. “La prescripción adquisitiva de dominio del propietario. A propósito de la Casación N° 3247-2014, Junín”. En: Diálogo con la Jurisprudencia, Gaceta Jurídica, N° 221, Lima, febrero 2017, pp. 85-92.

[12] Casación N° 672-2001, Lima. En el mismo sentido y bajo la misma confusión se pronuncian la Casación N°2571-2009, Huanuco, la Casación N°1272-2006, Lima Norte, la Casación N° 2571-2009, Huanuco y la Casación N° 2784-2009, Lima.

[13] En el mismo sentido se pronuncia la Tercera Sala civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad en el expediente N°160-10, mediante resolución N° 15 de fecha 06 de mayo de 2010, señala lo siguiente: “ (…) el demandante ostenta la calidad de propietario, por lo que su pretensión de declaración de propiedad por prescripción deviene en improcedente; debiendo agregar que la vía idónea para resolver el conflicto de intereses suscitado entre las partes es el proceso de mejor derecho de propiedad”.

[14] Casación N°3247-2014, Junín.