SI EL ADQUIRIENTE DA POR CONCLUIDO EL ARRENDAMIENTO LA POSESIÓN ES PRECARIA
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SI EL ADQUIRIENTE DA POR CONCLUIDO EL ARRENDAMIENTO LA POSESIÓN ES PRECARIA
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SI EL ADQUIRIENTE DA POR CONCLUIDO EL ARRENDAMIENTO LA POSESIÓN ES PRECARIA
En la sentencia en casación Nº 2165-2009-Lima, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República ha dicho que la ocupación del arrendatario con derecho no inscrito se vuelve precaria cuando el nuevo adquiriente del bien inmueble no opta por respetar el contrato y continuar con su ejecución, sino que lo da por concluido a través de una carta notarial. En tal caso procedería el dasalojo por precariedad para que el propietario obtenga expeditivamente la posesión del inmueble.
Sobre el particular, la posición asumida en la presente sentencia sigue la concepción tanto del Código Civil como de la mayoría de la jurisprudencia nacional en el sentido de que es precario al arrendamiento con título fenecido, en aplicación de la noción de posesión precaria contemplada en el artículo 911 del Código Civil (“La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”). Creemos que, en efecto, la amplia redacción de este artículo abarcaría a priori el supuesto analizado, aunque jurídicamente no nos parezca ello lo más adecuado.
Consideramos que en contra de esta orientación mayoritaria de la jurisprudencia obra lo dispuesto en el artículo 586 del Código Procesal Civil, cuyo segundo párrafo fija quiénes pueden ser demandados en el proceso de desalojo: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución. Se observa aquí que la concepción de precario que sigue el Código Procesal es distinta de la consagrada por el artículo 911 del Código Civil, pues distingue al precario del arrendatario al que se le demande la restitución de la posesión, lógicamente por conclusión de contrato.
En efecto, no podría desalojarse a un arrendatario antes del vencimiento o conclusión del arrendamiento. Pero este caso, según el Código Procesal Civil, es diferente del precario, quien, como lo precisa Günter Gonzales Barrón, “es un poseedor que goza de la posesión por virtud de liberalidad, por tolerancia o simple licencia del concedente, y que está obligado a devolver el bien al primer requerimiento” (GONZALES BARRÓN, Günther. “Propuesta de reforma parcial del Libro V (derechos reales) del Código Civil”. En: Actualidad Jurídica, Nº 200, p.95). Así que el desalojo en el caso resuelto por la presente sentencia debió proceder por conclusión del arrendamiento y no por ocupación precaria.
De modo pues, que en nuestro propio ordenamiento se albergan nociones distintas de precario, siendo la recogida implícitamente por el Código Procesal Civil la más adecuada, ya que no se ve la utilidad de aplicar una noción tan amplia de precario como la del artículo 911 del Código Civil. Por estas razones discrepamos de lo resuelto en la presente sentencia que considera la posición de los arrendatarios como un caso de posesión precaria por fenecimiento del título; aunque deba reconocerse que el tema es controvertido y que se pueda llegar a este resultado por aplicación de la amplísima y equivocada previsión del artículo 911 del Código Civil
VALORACIÓN DE PRUEBAS EXTEMPORÁNEAS EXIGE SU ADMISIÓN DE OFICIO Y CORRERSE TRASLADO
Una Sala Superior valoró ciertos medios probatorios de la parte demandada a pesar de haberse declarado su rebeldía por haber presentado su contestatación de forma extemporánea. Esta actuación, según la Corte Suprema, contraviene el debido proceso en tanto tal proceder no permite a la parte actora contradecir y argumentar lo que corresponde a su derecho, tal como puede verse en la Casación Nº 2278-2009-Apurímac.
En efecto, el proceder de la Sala Superior fue incorrecto en tanto en el proceso sumarísimo no se permite la alegación de hechos nuevos (contenidos en medios probatorios extemporáneos) ni en primer ni en segundo garado. Sin embargo, lo discutible es la solución final de la Sala Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema: para que el Superior valore estos medios probatorios declarados improcedentes, debe “ordenarle” al juez de primer grado que los ponga en conocimiento de la parte demandante, para garantizarle a este su derecho de defensa.
La Sala Constitucional y Social se equivoca de forma grave, pues soslaya que otras salas supremas se han pronunciado en el sentido de que la actuación probatoria de oficio es una facultad del juez a ejercitarse cuando faltan elementos para formamr convicción; de ahí la necesidad de que responda a factores muy subjetivos o internos de un juez. Por ello, no estamos frente a un deber ni una obligación, ni mucho menos es admisible que un órgano “superior” le “ordene” al “inferior” que actúe un medio probatorio de oficio. No olvidemos que el ámbito donde impera la subjetividad del juez es en la valoración y convicción que le genera el material probatorio con el cual debe decidir. Ni siquiera la Corte Suprema le puede obligar a un juez a que, de oficio, actúe tal o cual medio probatorio, pues invade las facultades de las que el ordenamiento reviste a todo magistrado en el análisis probatorio. No vale confundirse: la revocación de una decisión impone un nuevo razonamiento judicial por una cuestión de competencias pero no implica hacer cambiar de criterio al juez; cosa muy distinta es ordenar incorporar y valorar un medio probatorio, lo cual sí pone en tela de juicio la autonomía judicial.
Pero la Sala Suprema referida va mucho más allá de desconocer la figura de los medios probatorios de oficio: cuando le autoriza a la Sala Superior que le ordene al juez de primer grado que actúe de oficio los medios probatorios que declaró imrpocedentes por extemporáneos. En otras palabras, a pesar de que la resolución que rechazó la contestación y los medios probatorios ofrecidos ya quedó firme, a criterio de la Suprema la Sala Superior podría desconocerla por el solo hecho de que los medios de prueba le parecen relevantes para decidir la controversia. ¿Qué implica esto en el fondo? Nada más que la ilegalidad compeler al juez de primer grado que valore medios probatorios que correctamente rechazó de acuerdo con la ley, sin importar la preclusión.
FECHA DE NACIMIENTO DE HIJOS Y VIAJES CONJUNTOS PRUEBAN UNIÓN DE HECHO
En la Casación Nº 5584-2009-PUNO, la Corte Suprema ha considerado configurada la existencia de una unión de hecho entre las partes involucradas, al haberse verificado en las instancias anteriores, entre otros elementos de juicio, la fecha del nacimiento de los hijos habidos durante la convivencia según las partidas de nacimiento, así como los viajes realizados por la pareja al exterior y hacia el mismo destino.
Debe notarse que la unión de hecho puede probarse por cualquier medio probatorio siempre que exista un principio de prueba escrita, confrome lo estipula el artículo 326 del Código Civil. En ese sentido, la sentencia menciona que existieron diversos medios probatorios por lo que la Sala Superior corroboró la configuración de la unión de hecho demandada, entre ellos, y como prueba, las partidas de nacimiento de los hijos habidos durante la convivencia, así como los viajes realizados por ambas partes al exterior y al mismo destino.
En este caso, es evidente que los juzgadores tomaron en cuenta las partidas de nacimiento porque en ellas figuraban como padres tanto la demandante como el demandado; este último interviene en el documento al reconocer a los hijos en común. Junto con los demás medios probatorios, y, especialemente, con la prueba de que la pareja viajó al exterior en varias ocasiones, se logra crear conviccióbn en las instancias de mérito, lo que no es discutido en casación por tratarse de una cuestión de hecho que escapa a las atribuciones de la Corte Suprema
PRETENSIÓN DE MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD ES IMPRESCRIPTIBLE
En la sentencia en casación Nº 2689-2009-Callao se ha señalado que la pretensión procesal de mejor derecho de propiedad es imprescriptible, ya que constituye una forma de ejerecicio del derecho de propiedad. Con ello, el carácter de imprescriptibilidad de la reivindicación se extiende también a la pretensión de mejor derecho de propiedad.
La pretensión de mejor derecho de propiedad se caracteriza porque ambas partes en conflicto manifiestan detentar la propiedad de un mismo bien, contando con reales o supuestos títulos dominales, lo que exige una declaración judicial sobre la titularidad del derecho. Sin embargo, en nuestra opinión esta pretensión es sustancialmente afín a la pretensión reivindicaroria, caracterizada por la oposición del derecho de propiedad de un bien contra quien solo tiene la posesión. Esto es, en la reivindicación el propietario no poseedor reclama el bien poseedor no propietario.
En un proceso de mejor derecho de propiedad se obtienen como resultado la determinación de a quién corresponde el derecho de propiedad discutido, lo que igualmente ocurre en la reivindicación, proceso en el que se determinará si el reivindicante ostenta el derecho de propiedad. En consecuencia, no parece haber mucho espacio para el distingo entre ambas figuras. Luego, la diferencia se desvanece por completo ante la verificación de la tendencia jurisprudencial actualmente dominante de permitir discutir el mejor derecho de propiedad en un proceso de reivindicación, pues de ordinario sucederá que el poseedor ilegítimo alegará tener un título, a veces de propiedad, que legitima su posesión, lo que indudablemente debe dilucidarse en el proceso de reivindicación planteado.
En todo caso, la presente sentencia consagra a la imprescriptibilidad como un atributo común que impide que se acoja la excepción de prescripción en vía reconvencional. Se extiende así el carácter de imprecriptibilidad de la reivindicación a la pretensión de mejor derecho de propiedad, considerándose que ambos procesos comportan el ejercicio del derecho de propiedad, lo que consideramos conrrecto.
ACREEDOR HIPOTECARIO PUEDE INICIAR SIMULTÁNEAMENTE UN PROCESO EJECUTIVO Y UNO DE EJECUCIÓN DE GARANTÍAS
CAS. N° 429-2009-La Libertad- Sala Civil Permanente De La Corte Suprema De Justicia De La República
El artículo 1117 del Código Civil corrobora la conclusión de que la acción personal está contemplada específicamente para que el acreedor haga cobro de su acreencia accionando contra el deudor y la acción real para lograr lo mismo dirigiéndola contra el garante, si este es distinto del deudor, o contra el tercero que ejerza dominio sobre el inmueble, pudiendo ejercerse ambas simultáneamente.
COMPRADOR PUEDE EXIGIR AL VENDEDOR QUE LE OTORGUE LA ESCRITURA PÚBLICA DE RATIFICACIÓN DE COMPRAVENTA
CAS. Nº 244-2009-Lima -Sala Civil Transitoria De La Corte Suprema De Justicia De La República
Resulta jurídicamente viable que la vendedora otorgue al comprador la escritura pública de ratificación de la compraventa celebrada entre ambos por medio de una minuta, debido a que la escritura pública de compraventa otorgada no pudo inscribirse por carecer el apoderado de facultades de representación.