Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento: ¿renovación tácita o continuación del arrendamiento?

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Katty MENDOZA MURGADO(*)

Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento: ¿renovación tácita o continuación del arrendamiento?
Mediante la presente sentencia, la Sala Civil de la Corte Suprema, ha resuelto acertadamente declarar fundado el recurso de casación interpuesto por los demandados, ya que si bien los demandantes estaban legitimados para solicitar el desalojo del bien, estos no pueden solicitar dicho requerimiento bajo la causal de poseedor precario, ya que los demandados sí gozaban de título que avale su posesión del bien.
CAS. N° 905-2006-HUÁNUCO. Lima, veinticuatro de julio de dos mil seis.- LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, vista la causa en la fecha, con el acompañado y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por don David Rolando Villena contra la Resolución de vista de fojas cuatrocientos seis, su fecha diecisiete de enero deldos mil seis, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Huánuco, que confirmando la apelada de fojas trescientos treinta y dos, su fecha veintiocho de octubre de dos mil cinco, declara fundada la demanda; con lo demás que contiene. 2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Admitido el recurso de casación, fue declarado procedente mediante auto de fecha diecisiete de abril de dos mil seis, por las causales contenidas en los incisos 1° y 2° del artículo 386 del Código Procesal Civil, y los cargos siguientes: a) Interpretación errónea del artículo 979 del Código Civil, ya que la Sala Superior considera a los actores como copropietarios, suponiendo que la parte del terreno materia del proceso, es la única que existe, no habiendo tomado en cuenta el área del terreno, en el que están ubicados diversos copropietarios en la totalidad de tres mil ciento treinta y seis metros cuadrados; por último, si la copropietaria vendedora de los demandantes no les explicó la condición del terreno, los demandantes pudieron comprobar, con la diligencia ordinaria propia de un comprador de buena fe, que el bien materia de la litis estaba ocupado y arrendado en mérito al contrato suscrito por la copropietaria Celia Cubillus Bustamante, cuyos derechos y acciones son del cincuenta por ciento, en todo caso, la vendedora debió ubicar a sus compradores en la parte del terreno que está ocupaba; y b) Inaplicación de los artículos 1700 y 1704 del Código Civil, demostrándose en autos, la suscripción del contrato de arrendamiento entre los demandados y la copropietaria Celia Cubillus Bustamante y que en tal relación jurídica no podían intervenir terceros, como son los compradores de derechos y acciones en una porción de tres mil seiscientos ochenta y siete por ciento del total del terreno que alcanza a tres mil ciento treinta y seis metros cuadrados; si es que el citado contrato estaba vencido corresponde a las partes que intervinieron en el mismo a solicitar la suscripción de un nuevo contrato o la devolución del bien. 3. CONSIDERANDO: Primero: El recurso de casación tiene como fines esenciales la correcta aplicación e interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia, conforme lo señala el artículo 384 del Código Procesal Civil. Segundo: El recurrente alega la interpretación errada del artículo 979 del Código Civil, que enumera las acciones que corresponden al copropietario con relación al bien común. Estando a ello, debe señalarse que las
(*) Abogada por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Coordinadora General de JuS-Doctrina & Práctica.
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instancias de mérito han establecido la calidad de copropietarios del bien a los demandantes, debiéndose señalar además que a fojas veintiuno se aprecia que su derecho se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble, por lo que se encuentran legitimados para obrar en el presente proceso. Tercero: El recurrente señala que en tanto no se realice la división y partición las cuotas de propiedad son ideales, es decir, que no se puede pretender la propiedad de una parte del terreno a elección del condómino y menos cuando tal porción está ocupada por otro condómino; empero reiterada jurisrudencia sobre la materia ha establecido que no se exige al copropietario que se haya producido la independización del bien a fin de que pueda demandar el desalojo, más sí la independización requiere previamente la división y partición del mismo lo que va a depender de la voluntad de todos los copropietarios o de una decisión jurisdiccional, no constituyendo impedimento para que se inicie cualquier tipo de acción relacionada con el bien, como se ha establecido en las Casaciones seiscientos cuatro-noventa cinco y mil cientos cuarenta y ocho-noventa y seis. Cuarto: Aun cuando no se encuentre acreditada que la parte del bien que ocupan los emplazados sea precisamente la que es objeto de la demanda y la que corresponderá a los demandantes en una futura división partición, eso no es óbice para que los demandantes inicien acciones posesoras para recobrar la posesión del bien, por cuanto se trata de una copropiedad. En ese sentido, pueden iniciar acciones relacionadas con el bien, no exigiéndose que el bien se encuentre independizado para ello. Por consiguiente, estando a los motivos antes reseñados, la denuncia por interpretación errónea del artículo 979 del Código Civil, debe ser desestimada. Quinto: En el caso de los artículos 1700 y 1704 del Código Civil, debe señalarse que el contrato de arrendamiento, que consta en el documento copiado a fojas sesenta, suscrito por los demandados con la señora Cubillus, vendedora de los demandantes y copropietaria del bien, es de duración determinada, y en ese sentido, al encontrarse los demandados en el uso del bien arrendado se entiende la continuación del contrato en los mismos términos y condiciones. En consecuencia los demandados tienen título para poseer. Sexto: El artículo 1669 del Código Civil señala que el copropietario del bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demás partícipes, pero si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente. El artículo reseñado supone que el contrato es anulable; por lo que mientras no se declare así, dicho contrato mantiene su validez y los arrendatarios tienen título de posesión. Séptimo: En este caso el contrato de arrendamiento es anterior a la compra venta de derechos y acciones a favor de los demandantes, fue celebrado por quien les transfirió a los demandantes una parte de sus derechos y por tanto es copropietario con estos, por lo que debe aplicarse las reglas de la copropiedad para ponerle fin. En consecuencia, los ocupantes del predio no pueden ser considerados como precarios. Octavo: En todo caso, los demandantes deben hacer valer su derecho con arreglo a ley. En la Casación numero setecientos veinticinco-noventa y cinco se estableció: “En caso de enajenarse un bien arrendado, cuyo contrato de arrendamiento no ha sido inscrito el arrendatario no deviene en ocupante precario. Esto no significa que el propietario no pueda solicitar el desalojo sino que no lo puede hacer invocando la causal, de ocupante precario”. Noveno: En el caso del artículo 1704 del Código Civil, el recurrente estima que solo corresponde a la arrendadora exigir la devolución del bien. AI respecto, debe anotarse que, si bien es cierto la arrendadora puede iniciar las acciones destinadas a la devolución del bien una vez concluido el contrato, ello no es impedimento para que los demandantes en su calidad de copropietarios, puedan interponer las acciones correspondientes, como ya se ha expresado en los considerandos anteriores. 4. DECISIÓN: a) Por las consideraciones expuestas y estando a lo establecido en el artículo 396 inciso 1 del Código Procesal Civil: Declararon FUNDADO el recurso de casación, interpuesto por don David Rolando Villena; en consecuencia, CASAR la sentencia de vista de fojas
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cuatrocientos seis, su fecha diecisiete de enero de dos mil seis, y actuando como sede de instancia REVOCARON la resolución apelada de fojas trescientos treinta y dos su fecha veintiocho de octubre de dos mil cinco, que declara fundada la demanda: y REFORMÁNDOLA la declararon INFUNDADAS debiendo los demandantes accionar conforme a ley. b) DISPUSIERON la publicación de la presente Resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Uribe Mider Pacheco Modesto y otra con don David Rolando Villana y otra sobre desalojo por ocupante precario; y los devolvieron. SS. SÁNCHEZ-PALACIOS PAIVA, CARO A JULCA BUSTAMANTE, SANTOS PEÑA, MANSILLA NOVELLA, MIRANDA CANALES
Comentario
Debemos partir por deslindar lo establecido en el artículo 979º del Código Civil, el cual establece que “cualquier copropietario puede reivindicar el bien común. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las demás que determine la ley”.
De la lectura del artículo en referencia se puede determinar, que no es necesaria la participación de todos los copropietarios a fin de ejercer el derecho de reivindicación sobre el bien, como tampoco es necesario que se realice la división y partición del bien para que se ejerzan estos derechos.
Esta facultad que se otorga a cada copropietario para que individualmente puedan ejercer estas pretensiones se fundamentan en la presunción del beneficio común que dicha acción producirá a todos los copropietarios.
Como lo ha establecido la Sala Civil Permanente, en este y otros casos precedentes, no es necesario precisar cuál es la porción del bien del cual se es propietario para ejercer el derecho de reivindicación sobre el mismo, es decir, cualquiera de los copropietarios puede demandar el desalojo del ocupante precario.
Ahora bien, habiendo precisado la legitimidad del demandante para solicitar el desalojo de los ocupantes del predio, y por ende desvirtuado la primera causal de interposición del recurso de casación, referente a la incorrecta interpretación del artículo 979º del Código Civil, nos queda comentar lo relativo a la segunda causal, esto es, la incorrecta interpretación de los artículos 1700º y 1704º del Código Civil.
El artículo 1700º del Código Civil establece que “vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento”, es decir, en un contrato de arrendamiento de duración determinada una vez concluido el plazo del contrato si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, lo que se produce es una continuación del arrendamiento y no una renovación tácita.
Es decir, en el caso materia de comentario, los demandados no pueden ni deben ser considerados ocupantes precarios, ya que de acuerdo con lo mencionado por el artículo 1700º, lo que sucede al vencimiento de un contrato de arrendamiento con plazo determinado es una continuación del contrato, con esto, el contrato de plazo determinado se convierte en un contrato de plazo indeterminado y, por ende, los
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demandados no pueden ser calificados como ocupantes precarios, ya que cuentan con un título válido para ejercer su posesión.
Debe tenerse presente que nuestra legislación es la única, a diferencia de los códigos civiles del continente americano1, que ha incorporado un artículo que define la posesión precaria. En efecto, el artículo 911º del Código Civil señala que es poseedor precario aquel que haga uso del bien sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. Según Jorge Avendaño, el poseedor precario es el poseedor ilegítimo.2 Como se sabe, la posesión puede ser legítima o ilegítima. La posesión legítima “es aquella que tiene justificación legal, porque se origina en un derecho, o cuando proviene de la ley o de un acto jurídico válido”. Y es ilegítima “cuando es ejercida sin derecho para ello, o cuando se recibe la posesión de quien carece de derecho para transmitirla, o el modo para adquirir la posesión es insuficiente como cuando es obtenida de un incapaz”3.
Sobre el particular, si bien es cierto que el contrato de arrendamiento venció, en aplicación de lo dispuesto por el artículo 1700º del Código Civil, ante la permanencia del arrendatario en el uso del bien arrendado, lo que se configura es la continuación del contrato bajo las mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, es decir, el contrato de arrendamiento con plazo determinado se convierte en un contrato con plazo indeterminado. Y de acuerdo con el artículo 1365 del Código Civil, para resolver o dejar sin efecto un contrato de duración indeterminada, cualquiera de las contratantes puede poner fin al contrato mediante carta notarial con una anticipación no menor de 30 días.
Max Arias-Schreiber, al comentar el artículo 1700º, señala que “en tal hipótesis no hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, lo cual puede pedir en cualquier momento. Así el arrendamiento continuará como uno de duración indeterminada al que le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante”4.
Un contrato no puede vincular a las partes eternamente. En tal caso, cuando las partes no han pactado un plazo de vencimiento del contrato, bien sea determinado o determinable, vale decir, estamos frente a un contrato de duración indeterminada, el legislador ha previsto una solución extrajudicial tenida en el artículo 1365 el Código Civil para poner fin a la relación jurídica obligatoria.5
En el presente caso, originalmente las partes pactaron un plazo del arrendamiento, pero en aplicación del artículo 1700º dicho contrato de duración determinada se convirtió, por imperio legal, en un contrato de duración indeterminada, y como la regla
1 LAMA MORE, Héctor Enrique, La posesión y la posesión precaria. El nuevo concepto del precario y la utilidad de su actual regulación en el derecho civil peruano, Grijley, Lima, 2007, p. 118.
2 AVENDAÑO V., Jorge, Derechos reales, Materiales de enseñanza para el estudio del Libro V del Código Civil en la Facultad de Derecho de la PUCP, Fondo Editorial de la PUCP, Lima, 1989, pp. 135 y ss.
3 DÍAZ VALDIVIA, Héctor, Derechos reales, Universidad Católica Santa María, Arequipa, s.f., p. 69.
4 ARIAS-SCHREIBER, Max, Exégesis del Código Civil peruano de 1984, Gaceta Jurídica, Lima, 1998, T. II, p. 412.
5 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel, El contrato en general, Palestra, Lima, 2001, T. I, pp. 414 y ss.
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es que las partes no pueden estar vinculadas de manera infinita, entonces se le debe aplicar la regla contenida en el artículo 1365º del Código Civil.
Por otro lado, también es acertada la mención que realiza la Sala Civil de la Corte Superior, cuando señala que el artículo 1669º del Código Civil impide a un copropietario arrendar unilateralmente el bien sin autorización de los demás copropietarios, señalando que sólo será posible en caso de que los demás copropietarios ratifiquen expresa o tácitamente su aceptación de arrendar el bien.
En el caso materia de comentario, el contrato de arrendamiento fue anterior al contrato de compraventa realizado a favor de los demandantes, por ende, los demandados no pueden ser considerados ocupantes precarios, toda vez que el sujeto que les transfirió la propiedad en arrendamiento gozaba, en ese momento, de la titularidad completa del bien. Fue con posterioridad al arrendamiento que se realizó la venta de una porción del bien a favor de los demandantes, razón por la cual la ocupación de los demandados es totalmente válida mientras que no se solicite notarialmente la devolución del bien.