DURANTE LA TRAMITACION DE UN PROCESO DE EJECUCION DE GARANTIAS ¿PROCEDEN LAS MEDIDAS CAUTELARES DE ANOTACIÓN DE DEMANDA?

DURANTE LA TRAMITACION DE UN PROCESO DE EJECUCION DE GARANTIAS ¿PROCEDEN LAS MEDIDAS CAUTELARES DE ANOTACIÓN DE DEMANDA? –Algunas precisiones acerca del proceso cautelar-
por JohanCamargo
Sin lugar a dudas, sí proceden. Según lo explicaremos en líneas posteriores, la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa (en la causa Nº 2004-5298-00-2SC) durante el año 2005 emitió un fallo a través del cual; fija una posición finalista del proceso y no formalista como suelen asumir un gran numero de juzgadores; y del mismo modo establece algunos supuestos que harían posible que durante la tramitación de un proceso de Ejecución de Garantías (en el que existe una garantía hipotecaria que “asegura” el cumplimiento de la obligación reclamada), pueda; a fin de mejor cautelar la pretensión demandada; trabarse una medida cautelar de Anotación de Demanda en los Registros Públicos.
Debe tenerse en cuenta que para iniciar un proceso de Ejecución de Garantías deben concurrir los siguientes requisitos: Primero.- La existencia de una obligación garantizada con una garantía de naturaleza real (Hipoteca) y Segundo.- El incumplimiento -por cuenta del obligado- de la obligación garantizada con la garantía real. Asimismo, nuestro ordenamiento jurídico prevé que cuando el monto obtenido del remate del bien dado en garantía no alcanza el valor de la obligación reclamada, el saldo deudor será exigible mediante proceso ejecutivo (Base legal. Art. 724º, CPC). En este sentido, si la obligación cuyo cumplimiento se pretende en vía judicial se encuentra plenamente garantizada (en cuanto a su monto) con la garantía que sirve de titulo de ejecución para este proceso, ¿Qué necesidad existe de afectar el bien ejecutado con una medida cautelar de anotación de demanda y, cual seria su utilidad?.
A continuación un ejemplo que nos permitirá dilucidar el cuestionamiento formulado. Asumamos que A (una persona dedicada a otorgar mutuos con garantía hipotecaria) en el año 1995 otorga un crédito a B que debía ser pagado en dos armadas, siendo el vencimiento de la ultima armada en el mes de enero del año 1996 constituyendo este ultimo una garantía hipotecaria a favor del primero. B incumple con el pago a que se encontraba obligado, por lo que A promueve en su contra un proceso de ejecución de garantías, el mismo que por diversas razones ajenas a la voluntad de A (nulidades, apelaciones y otras incidencias procesales), hasta el mes de enero del 2006 no logra obtener un resultado en primera instancia (supuesto ocurrido en la causa referida). Haciendo un paréntesis y teniendo en cuenta la situación del proceso iniciado por A, precisamos que en materia de medidas cautelares la Ley Nº 26639 (Ley que precisa la aplicación del plazo de caducidad de las medidas cautelares previsto en el artículo 625º del Código Procesal Civil) en su artículo 3º establece en forma específica los plazos de caducidad para las hipotecas y demás gravámenes inscritos. La citada norma establece que tratándose de gravámenes que garantizan créditos (como las hipotecas), la caducidad se produce a los 10 años del vencimiento del plazo del crédito garantizado. A al ser informado sobre el contenido del articulo 3º de la ley 26639 y atendiendo a los antecedentes del proceso de ejecución de garantías que sigue, considera que su pretensión se ve peligrar toda vez que presume que B podría hacer un uso indebido de lo regulado por la ley 26639. ¿Y cual seria el uso indebido que podría efectuar B?, podría ocurrir que B sabiendo que la hipoteca constituida a favor de A estaría próxima a caducar, conspire con un tercero que para estos efectos seria C, a fin que una vez caducada la hipoteca, éste simule una compra del bien sobre el que pesa el gravamen, alegando buena fe bajo la consideración que la hipoteca que pesa sobre el bien, se encontraba caducada al momento de su adquisición, y de ocurrir este supuesto, A no podría proseguir el proceso de ejecución de garantías contra C (ni ejecutar el bien) debido a que este ultimo no tendría la calidad de sucesor de B, o el supuesto que B o C (luego de adquirir el bien) inicien un proceso de caducidad de constitución de hipoteca, produciéndose con ello una grave e irregular afectación al derecho de A.
Encontrándonos en este estado, con el temor que B pueda hacer un uso indebido de lo regulado por la ley 26639 ¿Cuál seria el mecanismo mas idóneo para cautelar la pretensión de A y evitar el indebido proceder de B demandando la caducidad de constitución de hipoteca o transfiriendo el bien a un tercero que alegando buena fe en su adquisición, demande la caducidad de constitución de hipoteca que pesa sobre el bien ejecutado?
Lo anterior tiene respuesta en nuestro ordenamiento jurídico que establece que todo Juez puede, a pedido de parte, dictar medida cautelar antes de iniciado un proceso o dentro de éste, destinada a asegurar el cumplimiento de la decisión definitiva, siempre que de lo expuesto y prueba anexa considere verosímil el derecho invocado y necesaria la decisión preventiva por constituir peligro la demora del proceso, o por cualquier otra razón justificable, en la forma solicitada o la que considere adecuada atendiendo a la naturaleza de la pretensión principal (Base Legal. Art. 608º y 611º, CPC).
El mecanismo apropiado para cautelar los intereses de A, seria el formular una solicitud de medida cautelar, para la cual notoriamente éste, daría cumplimiento a los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico, toda vez que por un lado pretende cobrar la obligación contenida en el mutuo con garantía hipotecaria, constituida en un instrumento publico que goza de presunción de validez con lo que estaría ampliamente acreditada la existencia o verosimilitud del derecho y por otro lado, se tiene el probable proceder de B que al concretarse afectaría los intereses de A, máxime si tenemos en cuenta que el proceso iniciado por A, en casi 10 años de tramitación no obtuvo aun un pronunciamiento en primera instancia.
Ahora corresponde hacernos la siguiente pregunta: ¿Qué tipo de medida cautelar solicitar?, en definitiva, una medida cautelar en forma de inscripción no procedería debido a que ésta se encuentra destinada a garantizar una obligación -no garantizada- en función al monto de su probable futura ejecución, resultando redundante con la hipoteca constituida, toda vez que la obligación se encuentra suficientemente garantizada -en cuanto a su monto- con la garantía hipotecaria, pero no se encuentra claramente cautelada la decisión final del proceso.
Es por ello, que alternativamente, la medida cautelar idónea seria la de Anotación de Demanda en Registros Públicos resultando ser el complemento perfecto a la garantía hipotecaria existente, dado que la hipoteca tiende a garantizar la obligación y la medida cautelar de Anotación de Demanda tiende a cautelar -para este caso- la decisión judicial, en tal sentido, sin entrar en contradicción con la hipoteca, se aseguraría el cumplimiento de la pretensión de A y se evitaría el probable proceder indebido de B, en el sentido de que una vez inscrita la medida cautelar de Anotación de Demanda en los Registros Públicos, se podrá evitar que surja un tercero que adquiera el bien ejecutado alegando buena fe al amparo de la ley 26639 y contra quien A no podría proseguir el tramite del proceso de ejecución de garantías pues al tercero no podría considerársele como sucesor procesal del obligado, o que B o C (una vez adquirido el bien) demanden la caducidad de constitución de hipoteca.