Fig. 1 Ubicación de Proyectos Nuevos en Lima

Existe cierto acuerdo en que los mercados inmobiliarios están compuestos por un conjunto de submercados. Dichos submercados suelen definirse en términos de áreas geográficas o de las características físicas de las viviendas.

De acuerdo a lo que demuestra al paper publicado del Journal of Housing Economics “Do housing submarkets really matter?” es importante tener en cuenta las características geográficas para determinar los submercados inmobiliarios, sobre todo cuando se usan métodos estadísticos para definir los submercados en áreas geográficas pequeñas en áreas más grandes para un investigación más básica sobre la estructura interna de las ciudades.

Teniendo en cuenta lo expuesto en el paper “Do housing submarkets really matter?”, a manera de ejercicio vamos a tratar de descubrir los submercados inmobiliarios de oferta de proyectos nuevos existentes en el distrito de Surquillo, para lo cual usaremos el método de clustering K-MEANS.

Según portales inmobiliarios locales a Febrero 2022 se tiene un aproximado de 520 (Fig. 1) proyectos nuevos en todo LIMA.

Nuestro objetivo es determinar los submercados en Surquillo, para eso vamos a identificar los proyectos inmobiliarios nuevos en oferta en este distrito. Aproximadamente tenemos 24 proyectos nuevos en el distrito de Surquillo (Fig. 2).

Fig. 2 Ubicación de Proyectos Inmobiliarios Nuevos en Surquillo

Usamos la herramienta K-MEANS que es una técnica popular de machine learning para poder realizar las segmentaciones de los proyectos en Surquillo usando las características de cada proyecto y su ubicación geográfica. Además, usamos la técnica de PCA (Principal Component Analysis) para identificar las características individuales que explican la mayor proporción de la variación en los datos.

El resultado que obtuvimos fue de 4 submercados en el distrito de Surquillo los cuales están representados geográficamente en la Figura 3.

Fig. 3 Submercados inmobiliarios en Surquillo, identificados por colores

De los 24 proyectos identificados en Surquillo la Tabla 1 muestra la cantidad de proyectos por submercado inmobiliario identificado.

Tabla 1. Cantidad de Proyectos inmobiliarios por submercado

A continuación, mostramos las características principales (Tabla 2) de cada submercado en relación con los promedios ponderados de los departamentos disponibles de cada proyecto analizado.

Tabla 2. Características de submercados de oferta inmobiliaria en Surquillo

Submercado 0:

• Tiene un área promedio de 43.6 m2.
• Tiene un ticket promedio de S/ 313,875.
• Tiene un ratio de precio por metro cuadrado de 7,187 (S/ / m2)
• Los departamentos que ofrece en su mayoría son de 1 dormitorio.

Submercado 1:

• Tiene un área promedio de 56.6 m2.
• Tiene un ticket promedio de S/ 421,994.
• Tiene un ratio de precio por metro cuadrado de 7,488 (S/ / m2)
• Los departamentos que ofrece en su mayoría son de 2 dormitorios.

Submercado 2:

• Tiene un área promedio de 68.6 m2.
• Tiene un ticket promedio de S/ 526,856.
• Tiene un ratio de precio por metro cuadrado de 7,739 (S/ / m2)
• Los departamentos que ofrece en su mayoría son de 2 y en poca cantidad de 3 dormitorios.

Submercado 3:

• Tiene un área promedio de 60.3 m2.
• Tiene un ticket promedio de S/ 405,588.
• Tiene un ratio de precio por metro cuadrado de 6,885 (S/ / m2)
• Los departamentos que ofrece en su mayoría son de 2 dormitorio.

Fig. 4 Submercados inmobiliarios en Surquillo

Algunos detalles a resaltar de los submercados viéndolos gráficamente.

Gráfico 1. Submercados vs Ticket promedio (Sup. Izq.), Submercados vs Área promedio (Sup. Derch), Submercados vs Solesxm2 (Inf. Izq.) y Submercados vs Num. Habitaciones (Inf. Drech.)

Podemos notar que el submercado 2 tiene un mayor ticket promedio comparado con los demás submercados y el de menor ticket es el submercado 0.

Respecto al área promedio ofertada el submercado 2 tiene una mayor área promedio y el submercado 0 es la que menor área promedio tiene.

A nivel de ratio de precio por metro cuadrado los submercados 0, 1 y 2 no presentan mayor diferencia, pero el submercado 3 si tiene un menor precio por metro cuadrado respecto a los demás submercados.

Vemos que los submercados 1, 2 y 3 concentran la oferta de departamentos de 2 dormitorios y el submercado 1 concentra la oferta de departamentos de 1 dormitorio.

Por otro lado, podemos ver la distribución (Tabla 3) de proyectos en sus diferentes etapas en las que se encuentran: Entrega Inmediata, En Construcción y En planos, según los submercados encontrados.

Tabla 3. Cuadro que muestra la cantidad de proyectos nuevos según la etapa en la que se encuentra.

Por último, podemos diferenciar los tickets promedios (Tabla 4) por submercado según la etapa en la que se encuentran los proyectos inmobiliarios.

Tabla 4. Cuadro que muestra el promedio ponderado de los tickets de dptos. disponibles respecto a la etapa del proyecto

Conclusión

Para el análisis se ha tomado en cuenta las características de los departamentos disponibles de cada proyecto inmobiliario en Surquillo, como los Tickets de departamentos, número de habitaciones por departamento, área de departamento, el estado del proyecto y su ubicación geográfica.

Hemos usado la técnica de machine learning K-MEANS que dentro de la metodología de clustering es la más usada, además hemos usado los datos obtenidos de las plataformas digitales donde listan los proyectos nuevos y pudimos reconocer que en el distrito de Surquillo existen 4 submercados de los proyectos nuevos en oferta.