Ante la subida de tasas para los créditos hipotecarios a muchas familias se les ha complicado el acceso al crédito para poder comprar su vivienda nueva (departamentos), y ante esta situación buscan alternativas como empezar a mirar el mercado de segunda venta o esperar a que las tasas bajen y mientras tanto el alquiler les viene bien.

Quise explorar cómo se comporta la oferta de alquileres y vivienda de segunda venta para compararlo con la oferta de vivienda nueva en Lima Top.

Para este análisis he usado más de 60 mil datos de oferta entre departamentos de segunda venta, alquiler y vivienda nueva ubicados en Lima Top (Barranco, San Borja, Santiago de Surco, Miraflores, San Isidro, La Molina).

Veamos cómo se distribuye la oferta en Lima Top de vivienda de segunda venta según su antigüedad.

Se puede ver que la oferta tiene un rango amplio de antigüedad de aproximadamente 1 año hasta poco más de 100 años

El 80% de la oferta de departamentos se encuentra hasta los 23 años de antigüedad, con una alta concentración entre 1 año y los 17 años de antigüedad.

Veamos cómo se distribuye la oferta en Lima Top de departamentos en renta según su antigüedad.

En este gráfico podemos ver que el 80% de la oferta de departamentos en renta tiene un rango de antigüedad entre 0 y 13 años.

Ahora comparemos la oferta de precios por metro cuadrado departamentos nuevos, pero ajustemos la oferta con antigüedad menor a 30 años, versus oferta de precios por metro cuadrado de departamentos de segunda venta.

De este gráfico comparativo podemos revisar que la oferta de segunda venta hasta los 7,700 soles por m2 es mayor que la oferta de vivienda nueva y desde este precio por m2 en adelante la oferta de vivienda nueva es mayor que la oferta de segunda venta. Inicialmente esto podría ser por que la oferta de segunda vivienda tiene mayor área en promedio que la de vivienda nueva.

Revisemos la oferta por área para confirmar lo dicho anteriormente.

Con este gráfico podemos confirmar la hipótesis que la oferta de vivienda nueva se concentra en menores áreas que la oferta de vivienda de segunda venta, además que existe mayor cantidad de oferta de vivienda nueva de menores áreas.

Veamos cómo se comporta el precio por metro cuadrado de vivienda nueva y segunda venta por rango de áreas entre 30 m2 y 150 m2, y para vivienda nueva solo comparemos los departamentos en entrega inmediata.

Este gráfico nos dice que entre los rangos de 35 m2 y 150 m2 el precio por m2 de venta de vivienda nueva, en entrega inmediata, es mayor que el precio por m2 de vivienda de segundo uso en un promedio aproximado de 37%.

De alguna manera se podría decir que una alternativa a la vivienda nueva, en Lima Top, sería ver vivienda de segunda venta, y más aún entre los rangos de áreas de 45 m2 y 65 m2 donde existe una diferencia considerable de aproximadamente 43%.

Por otro lado, veamos el camino de alquilar versus comprar vivienda nueva, en Lima Top, comparando solamente, el monto de alquiler y lo que sería la cuota de vivienda nueva en entrega inmediata.

Datos para crédito hipotecario:

– Tasa: 9%

– Área de vivienda: 65 m2

– Valor de vivienda: 562,900 soles

– Cuota inicial: 10%

– Duración préstamo: 240 meses

– Monto Préstamo: 506,610 soles

– Cuota mensual: 4,558 soles

Ahora veamos un cuadro de valores promedio de alquileres en Lima Top según rango de áreas.

Vemos que la cuota mensual para un departamento nuevo de 65 m2 en Lima Top podría estar alrededor de 4,560 soles mensuales, a una tasa de 9%, mientras que el valor de alquiler de un departamento de 65 m2 en Lima Top estaría alrededor de 2,420 soles mensuales, esto representa un desembolso adicional de 2,140 soles respecto al valor de alquiler. Durante el primer trimestre del 2021 la cuota pudo haber sido de 3,340 soles, a una tasa de 5%, representando un desembolso adicional de 920 soles respecto al alquiler lo cual haría menos difícil tomar la decisión de compra de una vivienda nueva versus alquiler.

Conclusión

El aumento de las tasas de crédito hipotecario hace que la decisión de compra de vivienda nueva en Lima Top se haga más dificil o tome más tiempo en realizarla.

Hemos podido ver que las alternativas a vivienda nueva serían vivienda de segunda venta ya que representaría un menor valor aproximado del 37% versus la vivienda nueva. Además el alquiler puede ser visto como una alternativa a hasta esperar que las tasas disminuyan y la diferencia entre cuota mensual de compra versus alquiler sea menor.

Interesante sería poder revisar este mismo análisis para Lima Moderna o de distritos puntuales de interés para entender si las alternativas a vivienda nueva siguen siendo las mismas o en su defecto da lo mismo comprar vivienda nueva.

¿Te interesa saber si futura decisión de renta o compra es la adecuada?, contáctame.