¿Eres propietario de un inmueble y deseas arrendarlo para vivienda? Entonces, te recomendamos tener en cuenta el contenido del Decreto Legislativo N° 1177, Decreto Legislativo que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda y su reciente Reglamento. Si bien esta normativa regula además los contratos de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra y de arrendamiento – financiero (Leasing) de inmueble destinado a vivienda, en esta entrada vamos a desarrollar lo concerniente al contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda.
El objetivo de esta nueva legislación es brindar seguridad jurídica en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda1. Para ello, crea el Registro Administrativo de Vivienda – RAV y posibilita al arrendador a que, ante las causales establecidas por ley, recurra al Proceso Único de Ejecución de Desalojo para recuperar el inmueble en cuestión. Su régimen es facultativo, por lo que dependerá de las partes sujetarse a esta norma mediante el registro respectivo.
Antes de continuar, creemos necesario tener en cuenta que solo se podrán encontrar bajo el ámbito de aplicación de dicho Decreto Legislativo y su Reglamento los contratos de arrendamiento de inmuebles para vivienda. Así, de acuerdo al artículo 3° del Decreto Legislativo:
Artículo 3.- Definición de Vivienda
Para efectos del presente Decreto Legislativo, se entiende por vivienda a la edificación independiente o parte de una edificación multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias personas, capaz de satisfacer sus necesidades de estar, dormir, comer, cocinar e higiene; cuando en el arrendamiento se incluye el estacionamiento de vehículos o depósito, éstos forman parte de la vivienda.
Asimismo, el inciso 3 del artículo 6° del Reglamento excluye expresamente a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda que se suscriban para ejercer alguna actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural, docente u otra.
Señalado lo anterior, desarrollaremos los temas más interesantes:
A. Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda – FUA
El Decreto Legislativo creó el FUA y el Reglamento aprobó su contenido con la finalidad de establecer, entre otros aspectos, los términos y condiciones esenciales bajo los cuales se celebran los respectivos contratos, los derechos y obligaciones de las partes y las causales de desalojo que les resultan aplicables.
En este enlace puedes ver el Formulario Único de Arrendamiento – FUA
B. Contenido del contrato de vivienda
Las principales características del contrato de arrendamiento para vivienda introducidas por la normativa son las siguientes:
a. Plazo para contratar
A falta de estipulación expresa por las partes, se entiende que el plazo de arrendamiento es por un año, fecha que inicia desde la certificación notarial de las firmas en el FUA. La prórroga, antes de su vencimiento, debe realizarse mediante el llenado del FUA de prórroga respectivo ante Notario o Juez de Paz Letrado, de ser el caso.
b. Cuenta de abono
El arrendador indicará una cuenta de abono (especificando el número, tipo y moneda de la cuenta) en la que el arrendatario deberá abonar, al inicio del contrato, (i) el importe que haya acordado con el arrendador en calidad de garantía por los eventuales daños al inmueble; (ii) mensualmente, la renta o cuota convenida y (iii) los siguientes conceptos complementarios según lo acuerden las partes:
- Cuota mensual ordinaria de mantenimiento.
- Cuota mensual asignada al Inmueble por servicio de agua.
- Cuota mensual del seguro por riesgo de pérdida.
- Otros conceptos definidos como tales en el correspondiente contrato.
A tener en cuenta
El pago de la renta u cuota convenida y los conceptos complementarios se realiza a través de un único abono mensual en la cuenta del arrendador. Verificado el depósito de los conceptos complementarios, el arrendador será responsable de su pago al órgano, entidad o empresa que corresponda, según sea el caso.
Asimismo, es obligación del arrendador que comunique cualquier cambio respecto de la cuenta de abono, mediante carta notarial con una anticipación no menor de tres días calendario al vencimiento de la siguiente renta mensual.
c. Entrega del inmueble contra la presentación de depósito de la garantía
El Reglamento expresamente señala que el arrendador tendrá la obligación de entregar el inmueble en alquiler una vez presentada la constancia del depósito de la garantía.
A tener en cuenta
En principio, el importe entregado en garantía deberá ser usado por el arrendador para reponer, a la terminación del contrato, las condiciones del inmueble al estado en que se entregó (exceptuando aquellas generadas por el deterioro derivado de su uso ordinario). Sin embargo, en segundo orden, podrá ser usada al pago de sumas adeudadas por renta o por los conceptos complementarios.
d. Suscripción del Acta de Recepción del inmueble
Concluido el plazo contractual, ambas partes deberán suscribir el Acta de Recepción del inmueble precisando el estado en el que se encuentra éste. La indicación de la fecha del Acta servirá para determinar el plazo máximo de la entrega del depósito en garantía por parte del arrendador. Si el inmueble mantiene el estado en el que fuera entregado, el depósito deberá ser entregado en un plazo máximo de tres días hábiles a la fecha de suscripción del Acta de Recepción; caso contrario, si corresponde reducción, el remanente podrá ser entregado en un plazo máximo de cinco días hábiles a la fecha de suscripción del Acta de Recepción.
e. Inspección del inmueble por el arrendador
Inspeccionar el inmueble es un derecho del arrendador y permitir esta inspección es una obligación del arrendatario. No obstante, esta inspección obedece a causa justificada y debe realizarse con previa comunicación al arrendatario de mínimo siete días calendario como anticipación.
f. Resolución del contrato
Sobre las causales de resolución contractual, debemos tener en cuenta que cuando se deba por:
- Mutuo acuerdo, deberá constar en acta con firmas legalizadas.
- Uso del inmueble de manera distinta a vivienda, deberá ser sustentada en comunicación notarial. A la carta notarial se le deberá adjuntar el documento de constatación policial respectivo.
- Incumplimiento de pago de la renta convenida por dos meses consecutivos dentro del plazo contractual, deberá ser sustentada en comunicación notarial. A la carta notarial se le deberá adjuntar el estado de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor.
- Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios acordados por las partes por un periodo de seis meses consecutivos dentro del plazo contractual, deberá ser sustentada en comunicación notarial. A la carta notarial se le deberá adjuntar el estado de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor.
- Decisión unilateral del arrendador o del arrendatario, deberá ser comunicada a la otra parte contractual mediante carta notarial.
C. Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda – RAV
Como hemos señalado, el Decreto Legislativo creó el RAV y lo conceptualizó como un registro administrativo de información referida al servicio de arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda, que se encuentra bajo la administración del Fondo MIVIVIENDA S.A. – FMV2.
El artículo 5° del Decreto Legislativo, señala lo que se puede registrar en el RAV:
Artículo 5.- Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda – RAV.5.1 Créase, a cargo y bajo la administración del Fondo MIVIVIENDA S.A. – FMV, el RAV, en el que se registra electrónicamente:
a. Los contratos contenidos en los FUA, FUAO y FUAL, remitidos por los Notarios o Jueces de Paz Letrados, de ser el caso, cuyas firmas certifiquen, así como su prórroga, de corresponder.
b. Las resoluciones judiciales que ordenen el desalojo que se emitan en los Procesos Únicos de Ejecución de Desalojo regulados en el presente Decreto Legislativo; para lo cual, además de notificar de manera regular a las partes, el Juzgado de la causa comunicará estas resoluciones al RAV.
El RAV sin duda alguna aporta gran seguridad en este tipo de contrataciones debido a que al tener carácter público, la información contenida en el registro puede ser consultada por potenciales arrendadores o arrendatarios y de este modo, verificar la buena conducta contractual de éstos. Únicamente el acceso a esta información requerirá de la identificación del solicitante.
Asimismo, el RAV resulta atractivo para las empresas del Sistema Financiero puesto que les permite evaluar la capacidad financiera de los arrendatarios y de este modo, además evaluar el otorgamiento de beneficios en programas de vivienda a cargo del Estado.
Con todo lo anterior, el flujo del registro de un contrato en el RAV es el que sigue:
D. Desalojo del inmueble
Atendiendo a uno de los grandes problemas que en la realidad presenta el arrendamiento de inmuebles para vivienda, el Decreto Legislativo N° 1177 desarrolla expresamente las siguientes causales de desalojo:
Artículo 14.- Procedencia y Causales de Desalojo
14.1 En cualquiera de los contratos regulados por el presente Decreto Legislativo, el Arrendador puede demandar contra el Arrendatario o contra quien posea el inmueble arrendado, la restitución del mismo a través del Proceso Único de Ejecución de Desalojo.
14.2 El desalojo procede por terminación del contrato, por cualquiera de las siguientes causales:
a. Conclusión del Contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el Formulario respectivo.
b. Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.
c. Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos (02) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono.
d. Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios señalados en el numeral 7.1 del artículo 7 del presente Decreto Legislativo, por seis (6) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva.
e. Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo.
Como vemos, las causales de desalojo coinciden con las causales de resolución del contrato señaladas previamente. No obstante, procederemos a tramitar el Proceso Único de Ejecución de Desalojo cuando pese a la terminación del contrato, el arrendatario no ha restituido el inmueble.
La particularidad de este proceso, que se tramita en contra del arrendatario se encuentre ocupando o no el inmueble arrendado (de ser el caso, contra quien se encuentre en el referido inmueble), es la celeridad. Así:
- El demandado tendrá cinco días hábiles para que se allane o conteste la demanda.
- Solamente son admisibles en la contestación de la demanda, los medios probatorios que no requieren actuación.
- Bajo responsabilidad, luego del plazo de contestación, el Juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres días hábiles.
A tener en cuenta
La invocación a la carga procesal, no exime al Juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo para sentenciar, debiéndose determinar dicha responsabilidad a través de las instancias pertinentes del Órgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial.
- De declararse fundada la demandada a favor del arrendador, el Juez cursará oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú – PNP y demás autoridades correspondientes, para que en el plazo de tres días hábiles contados desde la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.
- Si el arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo, el Juez pondrá en conocimiento de tal hecho al Fiscal de turno para que inicie las acciones legales que correspondan.
- La resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación demandada, bajo responsabilidad, son remitidas por el Juez al RAV en el plazo de tres días hábiles, para su correspondiente inscripción.
A tener en cuenta
En este proceso, a la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, de las cuotas periódicas adeudadas y los conceptos complementarios adeudados, siempre que el arrendador haya asumido la obligación de realizar dichos pagos a nombre del arrendatario en el contrato respectivo.
Debido a que el Reglamento fue aprobado a fines del 2015, aún se viene implementando y capacitando el correcto uso del RAV a las Notarías. Sin embargo, en este enlace puedes acceder a la relación de las Notarías autorizadas para el registro de los contratos al 22 de enero de 2016.
En suma, la nueva norma pertinente a los contratos de arrendamiento de inmuebles para vivienda beneficia enormemente al arrendador, por lo que te recomendamos tomar en cuenta la adecuación a sus disposiciones3.
¡Seamos legales!
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Normas pertinentes: |
1 El Decreto Legislativo N° 1177 precisa:
Artículo 1.- Objeto
El presente Decreto Legislativo establece un régimen especial y facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda; así como promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda, en el marco de la política de Estado de reducción del déficit cualitativo y cuantitativo de viviendas en el país.
2 El Reglamento del Decreto Legislativo N° 1177 señala:
Artículo 5.- Del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda – RAV
5.1 El RAV es un registro administrativo de información referida al servicio de arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda, que se encuentra bajo la administración del FMV.
3 Para la correcta adecuación al Decreto Legislativo N° 1177, debemos considerar su siguiente disposición complementaria transitoria:
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA TRANSITORIA
Única.- Adecuación de contratos de arrendamiento
Los contratos de arrendamiento de inmuebles para vivienda vigentes, los contratos de arrendamiento de inmueble destinados a vivienda con opción de compra vigentes, incluso los financiados, y los contratos de arrendamiento financiero (leasing) de inmuebles destinados a vivienda vigentes podrán adecuarse y someterse a los alcances del Decreto Legislativo.
Para tal efecto, las partes a partir de la entrada en vigencia del presente Reglamento, suscribirán, de común acuerdo, ante Notario, o en su defecto, ante un Juez de Paz Letrado, el Formulario correspondiente, de acuerdo a la naturaleza del contrato de arrendamiento original, el cual es registrado obligatoriamente en el RAV. Tratándose del FUAO o el FUAL, adicionalmente, debe inscribirse en el Registro de Predios de la SUNARP.
El Formulario se celebra y suscribe por el periodo del contrato de arrendamiento original pendiente de ejecución, salvo que las partes acuerden dejar sin efecto el anterior contrato y celebrar uno nuevo en el marco del Decreto Legislativo y del presente Reglamento. Se encuentra prohibido que el plazo del contrato contenido en el Formulario incluya periodos anteriores a la fecha de la celebración del FUA, FUAO o FUAL, según corresponda.