Casación N° 2195-2018, Del Santa, Retracto
En esta Casación el demandante interpone demanda de retracto e inscripción registral manifestando que no inscribió su derecho de propiedad por cuanto su vendedora tampoco lo había hecho, pero que el derecho ha sido reconocido incluso por los sucesores del propietario registral mediante Escritura Pública. Sin embargo, pese a ello, sin que exista comunicación previa, de la venta de las acciones y derechos del referido inmueble, se ha dejado de lado la prelación o preferencia que por derecho le corresponde. Sobre ello, acerca del derecho de retracto en la copropiedad se indica que éste solo se otorga en la venta de las porciones de indivisas, por lo que, bajo esa premisa, en el presente caso, si bien es cierto no existe una subdivisión inscrita en los Registros Públicos, como tampoco se encuentra inscrito el derecho de propiedad del demandante, (la inscripción registral es declarativa y no constitutiva de derechos), no por ello se puede rechazar la existencia de la propiedad del demandante y menos la subdivisión existente materialmente, debido que al demandante, no solamente se le asignó medidas y linderos a su adquisición sino que, además, viene poseyendo el bien con linderos y medidas perimétricas, realizando actos de disposición sobre él, debidamente identificado.
En esa misma línea, el artículo 1599 del Código Civil señala a los titulares del derecho de retracto:
Artículo 1599.- Tienen derecho de retracto:
- Derogado
- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
(…) (el subrayado es propio)
Sin embargo, el demandante no pudo acreditar que se encuentra en el supuesto del inciso 2, del artículo 1599, del Código Civil. Ello por cuanto, de la evaluación de los medios probatorios, las instancias de mérito determinaron que el demandante es titular de un bien individualizado, es decir, ya dividido en los hechos, por lo que, al no ser copropietario del predio original, no se encuentra facultado a ejercer el derecho de retracto.