En el caso de la Casación, una persona natural adquirió un terreno el 17 de agosto de 2005; la adquisición se hizo bajo el régimen conyugal de separación de patrimonios. Posteriormente, dicha persona otorgó poderes especiales a su cónyuge para que se encargue de la construcción del inmueble; a tales efectos, el cónyuge hipotecó el inmueble el 16 de enero de 2006, y amplió dicha hipoteca el 2 de abril de 2007; Dicha hipoteca fue comprada por el banco BCP, a cuyo efecto se emitió un informe en el que se manifestó que el inmueble se encontraba con acabados y su uso era de casa habitación. Los cónyuges vivieron en dicho inmueble hasta que el 23 de octubre de 2008, fecha en la que lo enajenaron.

La Administración Tributaria consideró que la renta por la venta del inmueble se encontraba afecto al Impuesto a la Renta, por lo que debía incluirse en la declaración jurada del año 2008, debido a que el inmueble no calificaba como Casa Habitación. El Tribunal Fiscal confirmó la determinación de la Administración Tributaria. Ante tal situación, el contribuyente interpuso la demanda contenciosa administrativa.

En primera instancia se declaró infundada la demanda, al considerar que “(…) la demandante decidió vivir en el (inmueble) cuando se encontraba con las condiciones mínimas para vivir en ello, siendo así, no puede considerarse como “casa habitación” el terreno en mención, en tanto se encontraba a medio construir”.

En segunda instancia se revocó la apelada declarándose fundada la demanda al considerar que “(…) se ha acreditado que el inmueble permaneció como propiedad de la accionante por lo menos los dos años que establece la norma, lo cual sumado a la documentación y a las fotos adjuntadas se advierte que durante dicho plazo varios ambientes del inmueble en cuestión se encontraban implementados con muebles de sala, cocina y demás enseres necesarios para que la demandante viva en el mismo, contando con los servicios básicos como agua y luz, por lo que el mismo califica como casa habitación, (…) no importando si el mismo se encontraba a medio construir al momento en que la actora empezó a vivir en el citado inmueble, ya que aceptar la conclusión de la Administración Tributaria y del Tribunal Fiscal, que señalan que para calificar como casa habitación a un inmueble, este debe estar totalmente construido, sería desconocer la realidad de nuestro país, donde la gente vive en su inmueble durante la construcción del mismo, sin importar la zona en que se encuentre ubicado el predio”.

La Corte Suprema señaló que para efectos de la calificación de Casa Habitación “(…) la norma ha establecido la exigencia de un mínimo período de tiempo durante el cual el enajenante debe mantener el inmueble en propiedad, periodo que a criterio del legislador es el mínimo para presumir que la persona natural compró el bien con la finalidad de habitar en él y no para venderlo automáticamente. Además, ha señalado expresamente que dicha calificación no corresponde dar a aquellos inmuebles destinados exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares; pues el uso exclusivo para estos fines no guarda correspondencia con el destino de la casa habitación, entendida como el inmueble destinado a morar o habitar”. Más adelante señala que “(…) el solo predio constituido por un terreno sin edificaciones o construcción alguna no califica como casa habitación”. La Corte señaló que la propia demandante señaló en su escrito de demandan que en el año 2006 el inmueble en cuestión no contaba con construcciones. Por tales razones, revocó la sentencia apelada y declaró infundada la demanda.

COMENTARIO:

El supuesto de inafectación de las rentas provenientes de la enajenación de casa habitación obedece, en opinión del  comentarista, a la intención del legislador de exceptuar del impuesto a los rendimientos que se produzcan por la enajenación del inmueble destinado a la vivienda o morada del sujeto activo.

Ahora bien, la Administración Tributaria debe verificar la concurrencia de los requisitos para la procedencia del supuesto de inafectación. No obstante, dicha verificación debe realizarse dentro de los límites de sus facultades y en observancia de los derechos fundamentales (vgr. el derecho a la inviolabilidad del domicilio). Por tales motivos, la legislación tributaria ha establecido requisitos objetivos de fácil verificación para la configuración de la casa habitación.

Los requisitos objetivos establecidos en la legislación tributaria para la calificación de Casa Habitación obedecen a que resultaría utópico pretender que la Administración Tributaria pueda verificar en todos los casos que el inmueble del sujeto ha sido destinado para uso de vivienda o morada (o al menos que pueda hacer dicha verificación sin violentar las garantías que le asisten a los contribuyentes). En consecuencia, el legislador ha optado por crear criterios objetivos de sencilla verificación: propiedad por más de dos (2) años, que califique como renta de segunda categoría, realizada por una persona natural, que el uso del inmueble no sea de comercio, almacén, cochera, industria o similares. No existe en la legislación, ningún requisito que establezca que el inmueble deba encontrarse completamente construido.

La Ley señala que “no constituyen ganancias de capital gravable por esta Ley, el resultado de la enajenación de los (…) inmuebles ocupados como casa habitación”. Por su parte, el Reglamento señala que a los fines de la calificación de Casa Habitación, el inmueble (independientemente del estado de su construcción, de su destino o de su uso) debe haber permanecido en propiedad del enajenante por lo menos dos (2) años.

Evidentemente, no existe requisito de que el inmueble tenga que haber sido destinado al uso de vivienda o morada por más de dos (2) años (el requisito es que el inmueble haya permanecido en la propiedad del enajenante y nada más); tal interpretación responde a una lectura conjunta (y errada) de la Ley y el Reglamento del Impuesto a la Renta; además, tergiversa los requisitos objetivos para la calificación de la casa habitación, convalidando una interpretación realizada por la Administración Tributaria que podría soslayar los derechos de los contribuyentes.

En consecuencia, somos de la consideración de que, independientemente del estado del inmueble, su enajenación se encontrará inafecta del Impuesto a la Renta en tanto concurran los requisitos objetivos establecidos en el Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta para su calificación como Casa Habitación.