Por: Roberto Galo Castillo Torres.
INTRODUCCIÓN:
Cuando un inmueble pertenece a un solo deudor puede fácilmente ser hipotecado en garantía del pago de un crédito a favor de un acreedor hipotecario. Este supuesto no genera mayores cuestionamientos, salvo – en el caso se presente un incumplimiento – los avatares poco venturosos por los cuales tendrá que discurrir el acreedor para hacer el cobro de su crédito.
No sucede lo mismo cuando un inmueble se encuentra sujeto al régimen de copropiedad. Si bien, nuestro ordenamiento jurídico en el Art. 977 del Código Civil, faculta que los copropietarios puedan disponer e hipotecar sus cuotas ideales libremente (no obstante, existen pronunciamientos de algunos registradores públicos quienes han denegado la inscripción de la hipoteca sobre las cuotas ideales por considerar que estas no son bienes inmuebles (sic)), debemos precisar que esta norma resulta ser sumamente genérica y escueta, y por lo tanto podría prestarse a interpretaciones diversas.
Frente a esta situación, la doctrina nacional ha criticado que el legislador no haya previsto el grave problema referido a los efectos que se generan en la constitución de gravamen sobre una cuota ideal, cuanto ésta no se materializa en el bien común[1].
Al respecto, una interpretación errada y asistemática de la norma, podría generar un grave riesgo en detrimento directo del acreedor hipotecario. En ese sentido y a fin de razonar debidamente, es necesario realizar un estudio comparativo con otros sistemas jurídicos en cuyo derecho positivo, expresamente se establecen las consecuencias de tal situación.
En ese orden de ideas, el estudio de la jurisprudencia registral, nos permitirá conjeturar que en los Registros Públicos se vienen generando razonamientos que no compartimos. Un ejemplo claro, constituye un pronunciamiento efectuado por un registrador de Huancayo. Esta observación será objeto de análisis en su contenido, toda vez que el criterio contenido en la misma, afecta gravemente el tráfico inmobiliario y obedece a razonamientos mecánicos, ajenos a toda lógica jurídica razonable.
En suma, consideramos que en la relación jurídica entablada entre deudor hipotecario y acreedor hipotecario, se generan a su vez, situaciones jurídicas de ventaja y desventaja para ambas partes. Dentro de estas ultimas destaca por su importancia el riesgo, no obstante existen otras situaciones que de manera indirecta, también influyen negativamente, a saber una regulación escueta, el desconocimiento de la materia por parte de los propios operadores del derecho, el menor interés de los postores por hacer suyas las cuotas ideales rematadas a diferencia de los remates sobre bienes inmuebles no sujetos a copropiedad y como corolario el largo proceso judicial que tiene que seguir el titular de la cuota ideal, para conseguir la división y partición, en el caso no se haya podido poner de acuerdo con los demás copropietarios.
Este trabajo tiene dos objetivos fundamentales. En primer término, establecer el estado de la cuestión en torno a la problemática que genera la hipoteca de cuotas ideales en el Perú, a la luz de la escueta normativa y de los criterios imperantes en materia registral. En segundo lugar plantear razonamientos en pro de una interpretación adecuada de la norma, que beneficie los intereses de las partes intervinientes en la relación jurídico – hipotecaria.
Para lograr los objetivos descritos en el párrafo precedente, hemos considerado desarrollar tres acápites. El primero dedicado a la copropiedad como régimen institucional regulado en el Art. 969 de nuestro Código Civil. En el segundo analizamos propiamente la hipoteca de cuotas ideales, como una garantía real de naturaleza inmobiliaria, regulada en el Art. 977 del Código Civil. En ultimo término, desarrollaremos las conclusiones a las cuales hemos podido arribar luego de el estudio realizado.
Por ultimo, el presente ensayo tiene como objetivo adicional, en la medida de las posibilidades del autor, contribuir al debate jurídico, en torno a las diversas interrogantes que nos plantea la constitución de una hipoteca sobre cuotas ideales y la búsqueda de soluciones flexibles, acorde a los intereses de las partes y al espíritu de la norma.
- EL REGIMEN DE COPROPIEDAD: PLURALIDAD DE SUJETOS EN EL DOMINIO DE LA PROPIEDAD
- GENERALIDADES Y DEFINICIONES
La concurrencia de una pluralidad de titulares en un derecho de propiedad sobre un mismo bien, genera lo que se denomina copropiedad o condominio.
Ahora bien, para su configuración, es necesario que concurran los siguientes presupuestos: (i) pluralidad de sujetos titulares, (ii) unidad de objeto, (iii) existencia de cuotas ideales.
Son innumerables los autores que han pretendido definir esta figura jurídica. Dentro de estos, destaca Josserand, para quien existe copropiedad desde el momento en que una sola y misma cosa pertenece, en conjunto, a varias personas, sin que se pueda asignar partes materiales y divisas, sin que ninguno de ellos pueda decir: esto es mío solo [2].
En el plano positivo, el Art. 969 del C.C. considera que “hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas”. De esta definición, se puede colegir con meridiana claridad que, el legislador peruano, adoptó la concepción romana de la comunidad.
- ANTECEDENTES HISTORICOS: DERECHO ROMANO Y DERECHO GERMANICO
Ab initio, debemos precisar que, la copropiedad en el Derecho romano, no fue organizada de forma completa ni orgánica. Así, en el Corpus Iuris Civilis, el instituto del condominio no aparece sistematizado, sino en simples referencias dispersas y como detalles circunstanciales de otras materiales principalmente consideradas[3].
El Derecho romano contempla a la propiedad desde un plano netamente individualista. Frente a ello, la comunidad se considera antieconómica y fuente de conflictos en la medida que la eficiente explotación importa la toma de constantes decisiones sobre el bien. Por eso es vista como una situación transitoria, que puede ser superada mediante la transferencia de la “cuota ideal” o la división de la cosa común en virtud de la “actio comuni dividundo”[4].
Así, se dice que en el Derecho romano, a la copropiedad “… se la considera una modalidad del dominio, en la cual, cada comunero tiene una cuota-parte en la cosa común, y, además, tiene derecho a la cosa en su totalidad. Cada comunero tiene una cuota, que es abstracta o ideal puesto que la cosa no está dividida materialmente, sólo se concibe intelectualmente; es, pues, dueño exclusivo de esa cuota o fracción intelectual de la cosa y, en cuanto tal, puede actuar (celebrar actos) sobre ella. Considerada la cosa en su totalidad, todos tienen derecho a ella, pero el derecho de cada uno está limitado por el concurso de los demás, de modo que ninguno puede ejercitar actos materiales o jurídicos sobre ella sin el consentimiento de todos los otros”[5].
A diferencia de esta concepción, el Derecho germánico abandona la concepción individualista, optando por una concepción comunitaria o colectivista, en donde predomina el individuo frente al grupo. Bajo esta perspectiva, la comunidad se convierte en propiedad colectiva, a la cual denominan “de manos juntas” o “en mano común” (gesamte hand), en donde el bien sobre el cual recae el derecho, pertenece a todos los comuneros considerados como un solo titular. No existen cuotas.
Un punto a resaltar es que la comunidad germánica, habitualmente se presenta “cuando existen vínculos personales entre los condueños (de sangre, familia, cohabitación, vecindad, gremio, etc.). Históricamente, este tipo de comunidad nace en el seno de las relaciones familiares en Derecho alemán; desde allí se extiende a las asociaciones familiares de comercio italianas, las sociétés taisibles en el antiguo Derecho francés o las relaciones conyugales, hereditarias o vecinales en el caso del Derecho español. La comunidad germánica, por ello, tiene un fundamento más personal, en tanto que la romana lo tiene más patrimonial o económico”[6].
En ese sentido, con acierto se precisa que “La diferencia fundamental entre una comunidad germánica y una romana estriba en que en la primera el derecho (o patrimonio) sobre el que existe una titularidad plural pertenece indiviso a varios sujetos, unidos por un vínculo o relación de carácter personal, de tal modo que solo colectivamente están autorizados para ejercitar las potestades jurídicas que les son atribuidas. Así, mientras que en el condominio romano el titular del derecho está constituido por varias personas aisladamente consideradas, en la germánica el sujeto es una reunión o conjunto de individuos colectivamente considerados”[7].
Solo por evitar equívocos, consideramos pertinente señalar que lo desarrollado en los párrafos precedentes, no significa que en Alemania solo impere la concepción comunista de la copropiedad. Muy por el contrario, el BGB establece 2 formas de copropiedad. Una equivalente al condominio romano, regulada en los parágrafos 741 a 758 y 1008 a 1011. Y la otra, referida a la propiedad de manos juntas, regida por disposiciones especiales, es decir, las normas relativas a la sociedad de bienes matrimoniales y la comunidad de herederos[8].
- LOS PRINCIPIOS RECTORES DE LA COPROPIEDAD
El profesor Gunther Gonzales[9], realizando una labor de abstracción de las normas jurídicas reguladoras de la copropiedad en nuestro ordenamiento, enseña que es posible inducir algunos principios rectores de esta institución, a saber:
- Principio de autonomía privada.- Merced al cual, los convenios y acuerdos celebrados entre los copropietarios rigen la organización interna de la comunidad.
- Principio de Proporcionalidad.- En virtud al cual los copropietarios participan en las situaciones de ventajas y desventajas (cargas del bien sujeto a copropiedad), según el porcentaje de su respectiva cuota. Así lo establece el Inc. 2 del Art. 970 del C.C.
- Principio Democrático: En mérito a este, las decisiones conjuntas sobre el bien común, ese adoptan de acuerdo al principio democrática de mayorías, en atención al porcentaje en las cuotas. Existen marcadas excepciones; a saber, en los casos de gravamen, arrendamiento, comodato y de modificaciones jurídicas del bien (Arts. 971 y 972 del C.C.).
- Principio de libertad individual.- En base a este principio, cada copropietario puede libremente transferir, gravar o disponer de su cuota, sin necesidad del asentimiento de los demás copropietarios (Art. 977 del C.C.). De igual forma, en cualquier momento, cualquier copropietario puede requerir la división del bien sujeto a copropiedad (Art. 984 del C.C.).
2. LA HIPOTECA SOBRE CUOTAS IDEALES
- DISPOSICION DE LA CUOTA IDEAL
Para poder entender lo regulado por el Art. 977[10] del C.C. (norma que deriva del principio de libertad individual), debemos delimitar diáfanamente la doble condición que ostenta la cuota ideal en el régimen de copropiedad. Así tenemos que, en principio, la cuota constituye un porcentaje de participación en el bien común, tanto en los gastos como en los beneficios. Por otro lado, la cuota ideal se convierte en un derecho real de carácter individual, y por ende susceptible de ser enajenada e hipotecada.
Sin embargo, pese a la existencia de esta regulación en la norma sustantiva civil, en los fueron registrales, hasta hace un tiempo (según lo que nos consta), se ha venido denegando la inscripción de hipotecas sobre cuotas ideales, expidiéndose observaciones incongruentes, carentes de razonamiento lógico jurídico adecuado y contrarias al texto expreso de la norma[11].
Afortunadamente, al parecer estos dislates han sido debidamente corregidos por las instancias registrales superiores, en donde se ha procedido a revocar las observaciones formuladas, detalladas anteriormente[12]. Sin embargo, el solo hecho de constar directamente semejante yerro, nos genera cierto temor que puede resumirse en los siguientes cuestionamientos ¿cómo es que se estará procediendo en los lugares más remotos de nuestro país? ¿Acaso seguirán existiendo registradores que piensen que la cuota ideal es un bien mueble?
Continuando con el discurso y salvadas las observaciones realizadas, la doctrina nacional ha señalado que “… en nuestro ordenamiento jurídico la cuota ideal entendida como medida de la participación de cada quien en la propiedad del bien común, es considerada como un bien en sí mismo, susceptible de una titularidad negociable. El copropietario tiene reconocido un derecho de propiedad individual sobre este bien incorpóreo que constituye la cuota. Cabe precisar que, la transmisión de la cuota ideal, puede generarse por acto inter vivos y mortis causa”[13].
En ese sentido, somos partidarios de aquella posición que sostiene que cuando nos referimos a la transmisión de la cuota ideal, en realidad lo que se esta trasmitiendo es el conjunto de facultades y obligaciones individuales que dentro de la copropiedad nos corresponden de manera exclusiva como copropietarios[14].
Para terminar este acápite, solo por razones ilustrativas, deviene en necesario precisar que, la facultad de disposición de la cuota se ve mermada y/o reducida por el derecho de retracto, merced al cual determinadas personas por imperio legal (Art. 1592 del C.C. concordante con el inc. 2 del Art. 1599) pueden subrogarse en el lugar de quien sea el comprador de la cuota ideal y por lo tanto en las estipulaciones del contrato, salvo que esta transmisión se hubiera efectuado por medio de un remate público o de una adjudicación en pago.
Diferentes son la posiciones que adopta nuestra doctrina al respecto, sin embargo, por razones metodológica no ingresaremos a tallar en cada una de ellas. No obstante, nos adherimos a aquella posición que considera que el retracto limita la libertad de contratar del vendedor y del original comprador, generando efectos económicos negativos, en injusto beneficio del retrayente. Esta situación genera que en la mayoría de negocios en donde se disponga de una cuota ideal, el comprador antes de ingresar a celebrar el mismo, lo piensa dos veces, puesto que, lejos de hacer una buena gestión, podría estar comprándose un “grueso” problema. Esta situación no solo puede afectar al primer comprador, sino a los sucesivos compradores, por cuanto, por imperio legal (Art. 1601 del C.C.), cuando ocurren dos o más enajenaciones, el retracto afecta directamente a la primera enajenación y colateralmente deja sin efecto las demás.
- HIPOTECA DE LA CUOTA IDEAL
Retomando la directriz del discurso, como reza el viejo aforismo latino: “quien puede lo mas puede lo menos”, en ese sentido, si el titular tiene la facultad de enajenar su cuota ideal, con mayor razón puede realizar actos de gravamen sobre el mismo; a excepción de aquellos gravámenes incompatibles con la naturaleza incorpórea del bien gravado, a saber, la servidumbre, derecho de superficie y anticresis.
3. HIPOTECA DE LA CUOTA IDEAL EN EL DERECHO ROMANO
En el derecho romano, también se presentaban algunos inconvenientes en la hipoteca de cuota ideal. Así, se dice que las consecuencias de la ejecución hipotecaria respecto de una cuota, generarían la modificación de los integrantes de la communio, de modo que el hipotecante quedaría desinteresado de dicha relación jurídico-real respecto de la cosa común a favor de aquel que recibiera la cosa tras la ejecución hipotecaria[15].
De igual forma, se dice que la hipoteca de cuota podía poner en peligro la libertad que tienen los demás condóminos de instar la disolución de la comunidad mediante el ejercicio de la actio communi dividendo. Así, la división se produce con posterioridad a la constitución de la hipoteca y antes de la ejecución de la garantía, todas las partes resultantes de la división del bien, quedarán gravadas con la hipoteca y no exclusivamente la parte atribuida al que hipoteca su cuota ideal. Más adelante constataremos que este anacrónico razonamiento aun se repite en la actualidad[16].
4. ¿QUE OCURRE CON EL ACREEDOR HIPOTECARIO DE UNA CUOTA SI EN LA PARTICIÓN NO SE ADJUDICA AL COPROPIETARIO-DEUDOR UNA PORCIÓN FÍSICA, O LA TOTALIDAD DEL BEN INMUEBLE? A PROPOSITO DE LA NATURALEZA DECLARATIVA Y TRASLATIVA DE LA PARTICION
Este resulta uno de los principales problemas que se plantea la doctrina, referente al tema materia de estudio. Así, se ha generado una larga discusión sobre la suerte de la hipoteca que recae sobre una cuota ideal. En ese sentido, el profesor Moises Arata sostiene que la discusión tiene por referencia dos momentos, antes de la partición y después de la partición.
Así, resulta de medular importancia la naturaleza jurídica que cada sistema jurídico le atribuya a la partición; ya sea considerándolo un acto traslativo de la propiedad, en el sentido de crear una ficción jurídica que permita aparentar que el bien adjudicado a cada condómino siempre le perteneció; o considerando a la partición como un acto traslativo, merced al cual se sostendría que la copropiedad se extingue por transferencias mutas entre quienes resultan después adjudicatarios exclusivos de determinados bienes. Destaca el profesor Arata que la mayoría de legislaciones adopta la teoría declarativa de la partición[17].
En cuanto al primer momento, es decir, la ejecución de la hipoteca antes de la partición, la doctrina y legislación mayoritaria establecen que, la ejecución de la garantía dará lugar a que el adjudicatario de la cuota ideal pase a ocupar la posición de copropietario, adoptando las situaciones de ventaja y desventaja que esto le genere.
En cuanto al segundo momento el profesor Gunther Gonzales, sostiene que el Art. 977 del C.C. indica escuetamente que el copropietario puede gravar su cuota, es decir, prendarla si se trata de una cuota correspondiente a un bien mueble, o hipotecarla si perteneciese a un bien inmueble. Empero, el legislador no ha previsto el grave problema referido a la constitución de gravamen sobre una cuota, cuando ésta no se materializa en el bien común[18].
Así, este profesor para poder llegar a una conjetura se interroga “¿qué ocurre con el acreedor hipotecario de una cuota si en la partición no se adjudica al copropietario-deudor una porción física, o la totalidad del ben inmueble?” Acaso la ejecución seguiría el monto de dinero otorgado como resultado de la no adjudicación del bien o se trasladaría a otro bien que si haya sido adjudicado. Sostiene como corolario de su cuestionamiento que: “La doctrina se muestra perpleja ante esta hipótesis“[19].
Para otorgarle una respuesta al intrincado cuestionamiento, deviene en menester realizar un estudio comparado respecto de los ordenamientos en donde la partición tiene la naturaleza declarativa (dentro de los cuales el nuestro no se encuentra).
Sin alejarnos mucho, en el Código Civil Chileno expresamente se regula el efecto declarativo de la partición. Así en sus Arts. 1344, se establece la ficción del defecto declarativo señalándose lo siguiente: “Cada asignatario se reputará haber sucedido inmediata y exclusivamente al difunto en todos los efectos que le hubieren cabido, y no haber tenido jamás parte alguna en los otros efectos de la sucesión”[20].
Lo propio no sucede con el Art. 883 del Código de Napoleón, puesto que en este se establece la naturaleza traslativa de la partición, al expresarse lo siguiente: “Y no haber tenido jamás la propiedad de los otros efectos de la sucesión”.
En ese sentido, la doctrina Chilena señala que el fundamento de la ficción, esta expresamente establecido en la ley. Específicamente en el inciso 2 del Art. 1344 en donde se precisa: “Por consiguiente, si alguno de los coasignatarios ha enajenado una cosa que en la partición se adjudica a otro de ellos, se podrá proceder como en el caso de la venta de cosa ajena”. Así se sostiene que el fundamento del legislador Andres Bello para adoptar esta postura, era proteger a los comuneros de los posibles actos de enajenación o gravamen realizados por los otros coparticipes[21].
Esta situación, concatenada al hecho de que en Chile se reglamenta la hipoteca de cuota (a diferencia de Francia y otros países dentro de los cuales estamos incluidos) en el inciso 1 del Art. 2417 de su Código Civil, disponiéndose que: “El comunero puede antes de la división de la cosa común, hipotecar su cuota; pero verificada la división, la hipoteca afectará solamente los viene que en razón de dicha cuota se adjudique, si fueran hipotecables. Si no lo fueren, caducará la hipoteca”.
Lo propio sucede con la legislación argentina “en donde se considera que si el acreedor hipotecario ejecuta la hipoteca mientras esta vigente la copropiedad, es decir, antes de la partición, entonces la ejecución se realizara sobre la parte indivisa del copropietario. Empero, si la partición se realiza antes de la ejecución, entonces la hipoteca quedara sin efecto si el inmueble, o parte física de el, no es adjudicada al copropietario-deudor[22].
En resumen, en los sistemas jurídicos en donde la partición tiene naturaleza declarativa, a saber Chile, Argentina entre otros, en el caso la partición se realizara antes de la ejecución de la hipoteca, esta quedará sin efecto, si el inmueble no es adjudicado al copropietario que la vez se constituye en deudor hipotecario. Ello por el sencillo efecto declarativo de la partición, merced al cual, al crearse la ficción jurídica de que el adjudicatario siempre fue propietario, se tiene que el titular de la cuota hipotecada no era tal. Es decir, no era propietario, razón por la cual la hipoteca deviene en caduca (Chile) y sin efecto (Argentina).
En nuestro país, este debate no se ha generado, en atención a que nuestro legislador, históricamente se ha adherido a la naturaleza traslativa de la partición.
Así, se sostiene que, “el Código de 1984 también reprodujo el criterio traslativo de la partición (Art. 983). Ante esta situación, consideramos que la hipoteca de cuota individual produce los siguientes efectos:
- Si la ejecución de la cuota se realiza antes de la partición, entonces la venta judicial de la cuota se realiza sin ningún problema. El adjudicatario de la cuota se convertirá en el nuevo copropietario del bien. Aquí la solución es idéntica a la argentina y se basa en la disposición de nuestro art. 977 del C.C.
- SI la ejecución de la cuota se realiza luego de la partición, entonces el adjudicatario igual se convierte en titular de la cuota subastada, sin interesar el resultado de la partición. En tal caso, la hipoteca, mantiene su efecto típico de persecución (Art. 1097 del C.C.). Esta solución se justifica por cuanto, a diferencia de lo que sucede en la legislación argentina, aquí la partición no tiene carácter meramente declarativo, sino traslativo”[23].
5. OTROS PROBLEMAS QUE GENERA LA HIPOTECA DE CUOTA IDEAL
Efectuadas las salvedades en torno a la controversia que genera la adopción de una u otra posición en cuanto a la naturaleza de la partición, es necesario precisar que en nuestro país la hipoteca de cuota ideal no escapa a serios cuestionamientos en donde destaca el poco auspicio al trafico jurídico inmobiliario.
Esta situación es palpante y puede comprobarse con el diferente interés que genera en los posibles adjudicatarios, el remate de un inmueble no sujeto al régimen de copropiedad, y el remate de un inmueble sujeto a este régimen. Lo propio sucede con la compraventa de cuotas ideales sobre un bien inmueble y la compra de este propiamente.
Muchos son los motivos, sin embargo, dentro de ellos los siguientes: (i) El largo y extenuante proceso judicial de división y partición que tendrá que seguir el copropietario para poner fin a este régimen, en el caso no se ponga de acuerdo con los demás condóminos; situación que es común en nuestro país, auspicia por la escasa cultura conciliadora por lo cual nos caracterizamos. (ii) La probable existencia de un pacto de indivisión que prohíba poner fin al régimen de copropiedad (el cual si bien es cierto no puede darse por más de 4 años). (iii) Si bien, al que se ve favorecido con la adjudicación no le puede afectar ningún retracto. Este sucesivamente si le puede afectar cuando pretenda transferir su cuota ideal. (iv) La escasa regulación respecto a casos concretos, como ser el hecho de que durante el proceso de ejecución de una hipoteca sobre una cuota ideal, el inmueble sobre el que esta recae haya sido adjudicado en un proceso de división y partición a favor de un tercero, en donde, como es de conocimiento, se procede a purgar todas las cargas y gravámenes del bien. Frente a este supuesto, nos preguntamos ¿qué sucede con la hipoteca?. Probablemente la respuesta seria que el acreedor hipotecario debería ser parte del proceso como acreedor no ejecutante. Sin embargo, en el vaivén del proceso judicial se pueden formular diversas excepciones que –tenemos la seguridad– desnaturalizarían la correcta recuperación del crédito.
6. CONCLUSIONES:
- La hipoteca sobre cuotas ideales es perfectamente valida y aplicable en el Perú.
- Nuestro ordenamiento otorga a la partición la naturaleza traslativa, merced a la cual, a diferencia de los ordenamientos en donde la naturaleza es declarativa, se tiene que la hipoteca mantiene su carácter persecutorio, en el supuesto que el bien sobre el cual recaía la hipoteca de cuota, en la partición no sea adjudicado a favor del deudor hipotecario.
- Existen diversos problemas colaterales que en términos económicos, tornado en ineficiente a la hipoteca de cuotas ideales. Dentro de los cuales destaca una normativa escueta, el escaso estudio y análisis de esta figura, entre otros.
- En vía de reforma legislativa, es necesario realizar un análisis más profundo de los problemas concretos que genera la hipoteca de cuotas ideales (estudio detallado de jurisprudencia judicial y registral), a fin de establecer posibles remedios que permitan viabilizar la ejecución de la misma, y otorgar seguridad al acreedor hipotecario, como al deudor y al beneficiario con la posible adjudicación mediante remate público.
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PEÑAILILLO AREVALO, Daniel. Los bienes. La propiedad y otros Derechos Reales, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, 2010.
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VALIÑO, Alejandro, La facultad de hipotecar en el condominio romano, LABEO, 48, 2002.
[1] GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Derechos Reales, Lima, Jurista Editores, 2005, p.860.
[2] JOSSERAND, Louis, Derecho Civil. Revisado y complementado por André Brun, Trad. Buenos Aires, 1950, t. I, vol. III, p. 328.
[3] DONDERIS, Luis, citado por SILVA SEGURA, Enrique. Acciones, actos y contratos sobre cuota (el problema jurídico y práctico de las acciones y derechos), Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, 1985, p. 42.
[4] GONZALES BARRON, Gunther, op. cit., p. 831.
[5] PEÑAILILLO AREVALO, Daniel. Los bienes. La propiedad y otros Derechos Reales, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, 2010, p. 74.
[6] AZOFRA VEGAS, Fernando. Hipotecas en mano común. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Núm. 725, Madrid, 2011, p. 1289.
[8] SILVA SEGURA, Enrique, op. cit., p. 30.
[9] GONZALES BARRON, Gunther, op. cit., p. 839-842.
[10] Artículo 977.- Disposición de la cuota ideal
Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos.
[11] Así, en el titulo presentado el 25 de Julio del 2000, que contenía la rogatoria de inscripción de una hipoteca de acciones y derechos sobre un inmueble determinado (sic), el registrador público del Registro de Propiedad Inmueble de Huánuco Dr. Luis M. Samaniego Cornelio denegó la inscripción bajo el siguiente argumento: “Que la clasificación de los bienes son inmueble y muebles. Los bienes inmuebles están previstos en el art. 885 cuya numeración númerus clausulus, Es decir, taxativo. Mientras que los bienes muebles son números apertus en virtud del inciso 10 del art. 886 del Código Civil. En el régimen de copropiedad se da dos hechos: La copropiedad sobre el bien y la cuota ideal sobre el mismo. De conformidad al art. 977 cada copropietario puede disponer de su cuota ideal, incluso gravarlos. Que la hipoteca es un derecho real de garantía que grava un bien inmueble de conformidad al art. 1097 del Código Civil. Por otro lado, la cuota ideal es un bien mueble siendo improcedente hipotecar sobre el mismo…”. ¿Dónde quedó el inc. 10 del Art. 885 del C.C., merced al cual son inmuebles los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro? ¡Cuota ideal mueble!
[12] Esto se puede observar de la lectura de la R.N. 356-2000-ORLC/TR, de fecha 26 de Octubre del 2000, en donde, con la ponencia del Dr. Pedro Alamo Hidalgo, el Tribunal Registral procede a REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Huánuco. Sin embargo, llama poderosamente la atención que en esta resolución el propio Tribunal Registral, incurra de manera consecutiva en error, al denominar acciones y derechos a las cuotas ideales. A nuestro criterio, debería ser el propio Tribunal Registral quien difunda el uso adecuado de los términos correctos, dejando en el pasado los anacronismos que en la mayoría de sus casos genera confusión entre los usuarios de los servicios que brinda el Registro Público.
[13]ARATA SOLIS, Moises y otros, “Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas”, Edit. Gaceta Jurídica, Primera Edición, Lima, 2003.
[15] VALIÑO, Alejandro, La facultad de hipotecar en el condominio romano, LABEO, 48, 2002, p.17.
[17]ARATA SOLIS, Moises y otros, “Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas”, Edit. Gaceta Jurídica, Primera Edición, Lima, 2003.
[18] GONZALES, Gunther, cit. op. p. 860.
[20] SILVA SEGURA, Enrique, cit. op. p. 103
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