EL PODER DE LA CUOTA INICIAL EN EL COSTO DE SU CRÉDITO HIPOTECARIO


¿Está considerando la posibilidad de comprarse una casa o un departamento? Seguro que tiene todavía varias dudas. Entre ellas: cómo hacer para que su presupuesto le alcance. Habrá visto que el precio de los inmuebles varía principalmente debido a su ubicación y a su tamaño. El precio del m2 construido es diferente si la zona es residencial, o es comercial o populosa, o si la zona tiene mejor o peor vista, o si se encuentra esta más o menos alejada de zonas con altos niveles de contaminación ambiental o, inclusive, contaminación auditiva (bulla nocturna o diurna). Además, es obvio que el inmueble también costará más o menos según tenga más o menos m2, aunque cuanto menor sea el tamaño, más importante será la eficiencia con la que se haya distribuido el espacio disponible.

Así, aunque el precio depende principalmente de factores reales como los arriba indicados, el “costo total” que implica comprar un inmueble depende también de otro factor no menos importante: de la estructura de financiamiento. Es decir, un inmueble “cuesta” el precio al que lo venden sólo si se paga su precio 100% al contado. Si no es así, si se financia una parte del precio a través de una deuda, el “costo” se incrementa por los diversos gastos financieros. Esta diferencia en el costo depende particularmente del nivel de ahorro previo que se haya podido hacer para la cuota inicial.

¿Cuán importante es el ahorro previo? Mucho más de lo que solemos imaginar. Por ejemplo, si un inmueble costara S/. 90,000 y se aportara una cuota inicial del 10% (S/. 9,000) entonces el saldo a financiar (que se pediría prestado) sería de S/. 81,000. Si la capacidad de pago de quien quiera comprar el inmueble permitiera pagar una cuota mensual de S/. 800, y la tasa de interés anual fuera de 10.0%, entonces el saldo del crédito se pagaría en 17.3 años. Sin embargo, si la cuota inicial aportada fuera del 30% (S/. 27,000), y en las mismas condiciones, el nuevo saldo de S/. 63,000 podría ser pagado en sólo 10.4 años. Es decir, manteniendo un mismo pago mensual de S/. 800, el plazo total de pago se reduciría en ¡casi 7 años! Es decir, si se ahorrara antes los mismos S/. 800 mensuales, entonces los S/. 18,000 adicionales de cuota inicial podrían ser ahorrados en menos de 1.9 años (en lugar de pagar casi 7 años más), y en menos tiempo aún si se ganaran intereses por el ahorro... ¿sorprendido?

De hecho, como al final de los 10.4 años se habría cancelado el financiamiento, habiendo pagado una cuota inicial de 30%, podría venderse la casa o departamento original y comprar otro que fuera 40% más grande, para lo cual se pagaría un segundo crédito de 4.7 años adicionales con la misma cuota mensual que venía pagando. Es decir, antes de los 17.3 años originales (en los que sólo se dio 10% de cuota inicial), y habiendo pagado mensualmente lo mismo, se podría tener al final un departamento 40% más grande ¡totalmente pagado!

¿Y qué tan importante será la tasa de interés negociada dentro del costo total del financiamiento? ¡Bastante! y mucho más importante cuanto mayor sea el plazo del crédito. En el mismo ejemplo anterior, si la tasa de interés anual fuera de 11%, en lugar de 10%, el saldo de S/. 81,000 originales se pagaría en 20.7 años en lugar de 17.3 años (3.4 años más). Y si la tasa fuera de 12%, el saldo de S/. 81,000 se pagaría en 28.6 años (¡11.3 años más!). En cambio, si la cuota inicial fuera de 30%, el saldo de S/. 63,000 entonces se pagaría en 11.2 años a una tasa de 11% y en 12.1 años a una tasa de 12%. Es decir, cuando las tasas de interés son mayores es más imperativo realizar un ahorro más significativo para evitar aumentos excesivos en el costo financiero.

En buena cuenta, si bien el “costo económico” de un inmueble está reflejado en su precio, el “costo financiero”, nunca. Y es que el costo financiero puede ser tan o más importante que el costo económico, pero como se ve, no es tan fácil de evaluarlo. Así, dadas las aún elevadas tasas de interés en el país, es muy importante ahorrar la mayor cuota inicial posible para reducir de manera importante el número de años que se tendrá que pagar por el financiamiento.

¿Y qué pasa si ya está pagando un alquiler y no se tiene cómo evitarlo? Aunque no haya transferencia de propiedad, para efectos prácticos, un alquiler puede ser visto como un crédito perpetuo: a más plazo, menor cuota. Así, en mercados normales, el alquiler de una casa debiera ser más barato que comprarla al crédito. De lo contrario, al tratar de ser propietarios todos (endeudados, pero propietarios) los alquileres tendrían que bajar para que siga siendo atractivos y haya una demanda por alquileres. Sin embargo, esto puede no ser la norma general en mercados poco desarrollados donde el acceso al crédito hipotecario está restringido. En tales casos, alquilar será más caro, y por tanto un negocio más rentable (como si la tasa de interés del crédito perpetuo fuera mayor). Por ello, en el caso original en el que no hay restricciones crediticias importantes, el dilema sería: o alquilar para gastar menos, o pagar más para ser 100% propietarios algún día. No obstante, en caso de optar por la deuda, debe tenerse en cuenta que los prepagos (con ahorros futuros por mayores ingresos futuros) siempre nos permitirán reducir el costo financiero.

Finalmente, los costos adicionales a la tasa de interés no son menos importantes. Dos créditos con la misma tasa pueden no “costar” financieramente lo mismo porque los seguros y comisiones obligatorios asociados al financiamiento pueden ser distintos. Por eso, en la práctica es mejor comparar las cuotas mensuales de los cronogramas simulados por cada entidad financiera, en donde se deben incluir "todos" estos costos adicionales, difíciles de calcular y comparar aisladamente. Asimismo hay que cotejar los costos adicionales “invisibles” e inevitables: los gastos de tasación, los de estudios de títulos, los notariales y los registrales tienen precios que varían significativamente según cada entidad financiera, aún en el caso de los registrales, a pesar de que RRPP es el mismo para todos (¿!). También deben considerarse otros gastos potenciales no menos importantes como las comisiones por prepagos, por cancelaciones anticipadas, por levantamiento de garantías, por cambio de deudor, entre otros, las mismas que serán inversamente proporcionales al nivel de competencia que exista en el sistema.

En cualquier caso, para obtener un crédito hipotecario no importa si la institución financiera es grande o pequeña, si es más o menos sólida, si hace mucha o poca publicidad. Lo más importante es que sea una entidad "transparente" y que nos brinde el menor costo financiero total posible y en soles, claro, para evitar sorpresas en el valor de nuestra deuda. Nadie sabe a cuánto estará el tipo de cambio dentro de 2 o 3 años y menos dentro de 10 o 15 años. La variación adversa en el tipo de cambio puede poner en riesgo la posibilidad de cancelar la hipoteca sobre nuestro inmueble... que tantos años, pero tantos, nos va a costar pagar.

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Comentarios

Rolando Luna escribió:

Un punto que me parece omitido es el costo de oportunidad. El dinero pagado como cuota inicial no puede ser invertido en otras oportunidades. Siguiendo tu ejemplo: ¿por qué no pensar que esa cuota inicial podría ser invertida en otro lugar y ganar más del 10% que pagarías por tu propiedad? Este cambio de punto de vista quitaría la importancia de poner una alta cuota inicial. Yo sé que es dificil obtener más de 10% en otras inversiones, pero no imposible.
domingo 25 marzo 18:46

Renzo Jiménez escribió:

El punto que tocas Rolando en realidad es el de elección entre proyectos alternativos. En tal caso, lo primero que debieras considerar es si tu costo de oportunidad, "mayor al 10%" usado como tasa de referencia, ya está ajustado por riesgo: sólo en ese caso las tasas de rendimiento serían realmente comparables. Lo segundo que debieras considerar es que, de ser ese el caso (costo de oportunidad mayor), tal vez sea una mejor elección postergar la decisión de comprar un inmueble hasta que tengas excente ahorrado suficiente para la cuota inicial (otra vez "cuanto más, mejor"). Entre tanto, lo que te resultará más "barato" será alquilar un inmueble, gasto mensual que, sin racionamiento crediticio, será más que cubierto con la rentabilidad de tu proyecto "alternativo".
lunes 26 marzo 15:26

victor rojas escribió:

hola,, buenas,, tengo una pregunta,, deseo hipotecar mi inmueble para un préstamo de capital... ¿qué banco, segun sus criterios me ofrecería la mejor tasa de interés?
miércoles 12 septiembre 13:07

gino escribió:

Buenos días, yo estoy solicitando un crédito hipotecario en un banco para comprar un dapartamento, y lo estoy pidiendo a 20 años para poder pagar ¿cuál es mejor el crédito hipotecario o el credito mi vivienda? ¿cuál sería más factible para poder comprar? Gracias
viernes 04 julio 09:21

Carlos Rojas escribió:

Mi nombre es Carlos Rojas y trabajo en Nissan Maquinarias Division Inmuebles, escribanme a rojasmartinezcarlos@hotmail.com para comentarles la manera de financiar la compra de su inmueble (departamento o casa), terreno, ampliacion de vivienda, pago de hipotecas, etc, con el 3.96%anual, frente al 10% como minimo de los bancos, y financiado solo en 80 meses.
Espero sus correos para solventar sus dudas y explicarles el sistema.
martes 08 julio 18:18

Juan Pablo escribió:

Tengo una pregunta, es posible dar como cuota inicial un departamento propio?.. gracias
lunes 21 julio 20:02

Dante J. Gonzalez escribió:

Hola estoy comprando un depa por el valor de 49,000 dolares la cual el banco me prometio financiar al 90 por ciento luego al dar mi inicial cambiaron de parecer y solo me ofrecen el 70 y una tasa de interes superior a lo acordado en primera instancia. Ahora no confio en la palabra del banco. Que documento es indispensable para establecer una tasa de interes. Un documento que le diera al cliente la certeza de que antes de cerrar el contrato de compra y venta el banco no cambiara la tasa
miércoles 23 julio 18:08

giannina escribió:

¿yo tengo una cuota inicial del 10% de un depa de 140, 000 dolares y pago un alquiler de 750 dólares mensual; no tengo forma de comprar un departamento?
lunes 13 abril 12:10

rjimenez escribió:

Estimados, disculpen mucho la demora en ver las consultas de algunos.

Víctor: Debido a la ineficaz regulación financiera existente, la mejor forma de saber que institución cobrará menos intereses es comparando directamente las diferentes cuotas ofrecidas, teniendo en cuenta que el número de cuotas por año y el total de años del crédito deben ser iguales para que las comparaciones sean válidas. Tener especial cuidado de comparar todas las cuotas del cronograma, ya que están apareciendo productos que sólo los primeros meses o años tienen una tasa de interés menor y luego suben (una práctica muy peligrosa que camufló el problema de las hipotecas de mala calidad en EEUU).

Gino: Disculpa la demora, pero, en general, el mejor crédito hipotecario es uno en SOLES y a tasa fija. Nunca te va a quitar el sueño, ni va a poner en riesgo tu casa porque no puedas seguir pagando lo que falta, ya que no habrá variaciones en el tipo de cambio ni en la tasa de interés que hagan que tu cuota mensual suba.

Juan Pablo: Las instituciones financieras no reciben otras propiedades como cuota inicial de un crédito. Lo que sí podría ocurrir es que alguien quiera recibirte tu departamento para dejar su casa más grande, cosa que la diferencia se la pagas con un crédito hipotecario (como algunos hacen con sus autos costosos cuando necesitan dinero).

Dante: Para que no te vuelva a ocurrir eso, que el banco "cambie" de parecer, debes pedirle al banco que, una vez que te apruebe un crédito, te extienda una carta de aprobación hipotecaria. En ella debe decir que se te ha aprobado un crédito hipotecario de hasta determinado monto, plazo, tasa y moneda. Con ella luego es más fácil también negociar con los vendedores.

Gianina: Si asumimos que tu capacidad de pago mensual es únicamente los 750 dólares que pagas por alquiler (S/. 2,250), entonces con la inicial de 14,000 dólares (S/. 42,000) que tienes puedes llegar a comprar un departamento que cueste unos 85,000 dólares (S/. 283,500) obteniendo un crédito de 71,000 dólares para pagar la diferencia. Para el cáclulo estoy asumiendo una tasa de interés equivalente de 12% anual (incluye todo) durante 20 años.
Si el valor estimado del departamento que alquilas es mucho mayor que 85,000 dólares (unos S/. 255,000), entonces paradójicamente te conviene seguir alquilando. Para comprar el departamento de 140,000 dólares (S/. 420,000) tendrías que tomar un crédito por 126,000 dólares (S/. 378,000) y pagar una cuota mensual de 1,334 dólares (S/. 4,002).
Te pongo los precios en soles porque los precios en dólares son más volátiles y engañosos (a medida que el tipo de cambio cayó, el precio del m2 construido medido en dólares subió más que el precio medido en soles, y ahora, con la subida del tipo de cambio, algunas subidas de precios en dólares se han revertido parcialmente).

Saludos a todos,

Renzo
lunes 13 abril 13:02

Jessica escribió:

Hola….deseo saber como hipotecar mi inmueble para un préstamo de capital, en un banco para poder comprar un departamento en la ciudad de Lima y que banco seria recomendable según su experiencia y profesionalidad. Estaré muy agradecida su orientación. 1000000000 gracias.
lunes 22 junio 17:09

Beatriz escribió:

Buenas tardes quisiera saber si puedo aportar más a mi cuota inicial, que fue del 50%, ya que aún no se realiza el financiamiento restante y qué cuidado tengo que tener en esto.
sábado 30 octubre 12:57

Jose antonio Arizaca Corro escribió:

Estimado Renzo que me recomendarias alo siguiente,
mira tengo una cuota inicial de 30,000 soles y busco un departamento de 140,000, hemos visitado varios proyectos con mi esposa pero siempre nos quedamos con las dudas si separar el departamento y que nos califique la misma sectorista del banco en obra, o seria mejor pedir deacurdo amis documentos y mi cuota inicial aparte en otros bancos, pues ellos dicen que demoran 15 dias para la documentacion mientras en los mismo bancos solo 3 dias.
Muchas Gracias.
domingo 12 diciembre 12:11

rjimenez escribió:

Para Jessica:
La hipoteca del inmueble a adquirir debiera ser suficiente garantía por el préstamo solicitado, a menos que no se esté aportanto cuota inicial suficiente, lo que al final va en contra del propio deudor, pues, terminará pagando más intereses por el más largo plazo.

Para Beatriz:
Siempre puedes aportar más, si no fuera posible en la cuota inicial porque los calendarios ya estuvieran hechos, como un prepago. El cuidado que hay que tener es con las comisiones que pudieran querer cobrar los bancos por el prepago (ojo con todas las letras de los contratos). Un banco competitivo usualmente no cobra este tipo de comisiones.

Para José:
Lo único que hay que tener en cuenta con las separaciones es que el dinero empleado en ella luego ya no se puede recuperar, tanto si desiste de comprar ése inmueble como si el banco involucrado te deniega la solicitud. Así, si siempre se va a necesitar el crédito de una entidada, es mejor tener precalificado un crédito en el que te brinde las mejores condiciones y ya luego ir a separar el inmueble. Ojo que algunas constructoras permiten fraccionar el precio al contado a lo largo de la contrucción de la obra, que entre que empieza y terminan puede demorar entre 6 y 12 meses, pero en ese caso hay averiguar bien por los antecedentes de la inmobiliaria (infocorp, indecopi, licencias en municipalidad, etc., etc.).
lunes 13 diciembre 09:42

gina escribió:

Estimado Renzo,me complace conocerte por las respuestas a todos los comentarios. El mio es el sigte:
Soy apoderada de un amigo que esta en el extranjero propiamente en Italia y el desea comprar un departamento en Lima y al credito,yo con el poder puedo tramitar este credito ? y que entidades me dan esta facilidad?
Gracias.
martes 11 enero 12:04

rjimenez escribió:

Gina:
Se supone que ahora casi todos los intermediarios están concediendo créditos con remesas del exterior, toca averiguar en cada uno, con paciencia y fijándose bien en la letra pequeña, cuál es el producto que ofrece y qué precios le aplican.
En el caso de Italia, según el Fondo Mivivenda, el intermediario miCasitahipotecaria lo está promoviendo a través de Unión Andina. Puedes ver el datalle aquí http://www.mivivienda.com.p...
Saludos,
Renzo
martes 11 enero 17:12

gina escribió:

Gracias Renzo,ya naveguë y caminë por esos intermediarios y es cierto lo que me sugieres, el problema es el tipo de departamentos que ofertan, son tan pequeños, es un insulto al bolsillo y a la dignidad.
Nuevamente agradesco tu atencion y permanesco atenta a los comentarios.
Gina
martes 11 enero 19:34

Margoth escribió:

Renzo, mi consulta es que deseo comprar un departamento pero no cuento con la cuota inicial, al ahacer mis averiguaciones en una entidad financiera me indican que se podria realizar los tramites con el dueño del departametneo a fin de que los documentos del departamento salgan a mi nombre y asi poder realizar el credito hipotecario apra poder cancelarle el total del departamento, tu que me sugieres, es procedente este tipo de tramites?
viernes 04 febrero 08:39

Adriana escribió:

Se puede usar la plata de la AFP para la cuota inicial de un departamento en planos?
martes 22 febrero 12:44

rjimenez escribió:

Margoth:
Desear no es lo mismo que poder. Antes de embarcarse en una empresa tan grande, como la un crédito hipotecario, uno tiene que estar muy seguro de que eso es lo que realmente nos conviene. Si uno no puede pagar, no sólo perderá el inmueble sino que tendrá que afrontar el pago del saldo de deuda y gastos asociados que no pudieron ser cancelados con el remate del inmueble. Hoy los inmuebles tán tan sobrevalorados que difícilmente en un tiempo de crisis mantengan todo su valor después. Sólo en EEUU la deuda se puede cancelar con la devolución del inmueble (a pesar de el valor del inmueble sea menor que el de la deuda).
Si una persona no es capaz de reunir una cuota inicial, probablemente no tenga capacidad de ahorro alguno, así que habría que analizar con qué dinero pagará las cuotas del crédito. Un alquiler, por definición, en promedio debiera ser más barato que un crédito hipotecario para un inmueble del mismo valor referencial.

Adriana:
No se puede usar el dinero de la jubilación para comprar inmuebles. Sólo parte de la compensación de tiempo de servicio (CTS).
martes 22 febrero 15:43

MARIA escribió:

BUENAS TARDES, QUIERO COMPRAR UN DEPARTAMENTO POR INTERMEDIO DE UN BANCO , LA PREGUNTA ES, CUAL DE ELLOS ES LA MAS RECOMENTABLE ?
GRACIAS
jueves 03 marzo 12:23

rjimenez escribió:

Hola María:
Da igual qué banco, caja o cualquier otro intermediario elijas. Debes elegir el más TRANSPARENTE y que te asegure que te cobrará la MENOR CUOTA, incluyendo intereses, comisiones y gastos.
Saludos,
Renzo
jueves 03 marzo 13:21

Luis Alberto escribió:

Hola buenas, gusto en saludarle:
Tengo una consulta, inicié la compra de un depa por mivivienda a una inmobiliaria ucyo su asesor me evaluó y convenció que podía acceder a un financiamiento, sabiendo que poseo una deuda que yo le habia adjuntado y sincerado mi situación. Me dijo que no habria problema, ellos trabajan (con una entidad financiera del medio) yo desconozco del tema, bueno entregue documentos y pagué la inicial. Incluso me entregó el immueble para mudarme con la confianza respectiva, etc. El asesor de la entidad financiera con la que suelen trabajar me dijo que sí saldría mi credito, difícil pero salía y me colocó en un programa de ahorro. Ahora ese asesor financiero ya no trabaja y resulta que las entidades financieras no me están calificando por mi deuda y el asesor de la inmobiliaria que me vendió se ha desentendido totalmente, incluso me presiona para que busque mi financiamiento inmediato. Voy a estar dos meses en el depa.
¿Como proceder y que acciones tomar?
Apreciaría mucho cualquier opinión urgente.
Muchas gracias.
viernes 08 abril 09:28

rjimenez escribió:

Luis Alberto:
Por lo que cuentas, es evidente que sabías a lo que te estabas metiendo, más aún si decías "no saber bien del tema". Un vendedor gana comisiones por la separación o pago de iniciales, no por tramitar créditos para pagar el saldo. Si la deuda que tienes es tal que no puedes arreglarla, vas a tener que hablar con la constructora para que te dé tiempo de vender el departamento adquirido y recuperar tu cuota inicial. Haber si con eso arreglas tu deuda.
lunes 18 abril 09:29

Francisco escribió:

Buenas tardes, Me gustaria comprar una dpto , mi ingreso mensual es de $2500 habria alguna posibilidad? podria hipotecar una casa o un dpto.
Saludos.
lunes 23 mayo 14:01

CARLA RAMOS escribió:

BUENAS NOCHES DESEO ADQUIRIR UN DEPARTAMENTO Y PARA LOGRAR LA CUOTA INICIAL ESTOY PENSANDO PEDIR UN PRESTAMO DE UN TERRENO QUE ESTA A MI NOMBRE Y MIS INGRESOS NO SON UN PROBLEMA, SOLO QUE NO TENGO LA COUTA INICIAL DEL DEPA Q DESEO. PODRE SER SUJETO DE CREDITO PARA EL DEPARTAMENTO ASI ESTE PAGANDO A LA PAR EL PRESTAMO DEL TERRENO?. UD QUE ME RRECOMIENDA. GRACIAS
miércoles 29 junio 00:13

Noelia escribió:

Buenas noches, tengo una consulta y es la siguiente:
trabajo en una constructora y en meses anteriores me cancelaron cierto importe por las ventas o en realidad separaciones que realizaron unos clientes, pero al final algunos de ellos desistieron de comprar... como deberia afrontar la empresa en la que trabajo ese desembolso de dinero si la venta nunca se concreto, dberia aplicarme algun tipo de dscto.
miércoles 06 julio 20:35

rjimenez escribió:

Noelia:
Es un claro problema de ética comercial en los negocios. Es importante que la constructora tenga predefinido un procedimiento muy claro y transparente de cómo premiará a sus vendedores por su esfuerzo y actuará con sus potenciales clientes en los casos en que éste desista por razones totalmente ajenas a su fuerza de ventas. Si no, esto se puede incentivar el comportamiento deshonesto, por decir lo menos, lo que afectará la reputación del negocio en general.
martes 19 julio 10:35

Luis Flores escribió:

estimados Srs, Buenos dias.
queremos comentarle que estamos con la intención de adquirir un inmueble en el centro de Lima. Pero quizás cabe la posibilidad de alquilarlo, entonces deseo saber cuales sería las ventajas y desventajas de alquilar o comprar dicho inmueble en términos de impuestos, rentas y otros a los cuales se apliquen.
quedo a la espera de su respuesta.
cordiales Saludos
lunes 22 agosto 10:56

jorge escribió:

Estimado Renzo

Tengo la siguiente consulta, deseo comprar una casa o departamento para luego alquilarla mi pregunta es? Conviene hacerlo, en cuanto tiempo tendría el retorno de la inversión.
A que tanto por ciento del precio del inmueble se debe de alquilar para que sea rentable la idea
jueves 01 septiembre 19:31

sandea escribió:

hola soy madre soltera y tengo dos hijos
de 18 años no tengo trabajo fijo pero me agencio y tengo buenas ganancias llevo años pagando un departamento de 3000dollares ya me canse como puedo adquirir un departamento propio
martes 27 septiembre 18:24

Gisela escribió:

Estimado Renzo:
Desearía hacerle la siguiente pregunta, voy a comprar un dpto usado o nuevo pero solo para fines de alquilarlo y comprar otro,lo pago en efectivo asi que no tengo problema con temas de Bco, Quisiera saber por cuantos años idealmente puedo recupera mi inversión en Lima, y por lo tanto darme una idea de cuanto debería cobrar de arriendo y en que sector.
martes 25 octubre 18:40

Marco escribió:

Hola, tengo 30.000 soles para invertir en dos alternativas: o bien lo doy como cuota incial para un departamento -sin posibilidades de creer económicamente en un futuro- o compro un terreno, me meto en una hipoteca sin apenas cuota inicial pero, cuando pasen 5 años, vendo el terreno que voy a adquirir ahora y acabo de pagar la hipoteca porque ese dinero en efectivo estaría libro de intereses. ¿Qué errores ves en la segunda opción?
martes 08 noviembre 02:00

Cecilia escribió:

Mi consulta es que estoy tramitando un crédito hipotecario por un dpto. de 80 mts, en una financiera, pero mi duda es que esta financiera solo tramita el prestamo mivivienda en soles y el crédito hipotecario en dólares, yo lo sacaría en 10 años, pero igual me da temor endeudarme en dólares, usted que me aconseja????
viernes 11 noviembre 12:55

rjimenez escribió:

Luis:
Normalmente el pago de alquiler de un inmueble debería ser menor que la cuota mensual por adquirir ese mismo inmueble sin aportar una cuota inicial. De este modo, podría considerar como regla que no conviene alquilarlo si el pago mensual no es lo suficiente más barato que la cuota mensual que tendría que pagar en un crédito hipotecario para adquirirlo.

Jorge:
En términos internacionales, la rentabilidad de alquilar fluctúa entre 4% y 8%, esto te da un plazo de retorno de la inversión que oscila entre 25 y 12.5 años, respectivamente, asumiendo que no se tiene un mejor costo de oportunidad. En los distritos de clase media de Lima, la rentabilidad promedio estaría bordeando el 7.5%, lo que implica un plazo de retorno de la inversión de 13.3 años.

Sandra:
Puedes adquirir un departamento propio si en lugar de alquilar el que estás buscas un departamento más chico, de modo que las cuotas del crédito sean iguales o menores a las que pagabas por el alquiler.

Gisela:
Ve lo que le respondí a Jorge.

Marco:
No has redactado bien tu consulta y no se te entiende. Los terrenos en la ciudad ya son escasos y muy caros por la burbuja inmobiliaria, aunque tal vez encuentres algo en las afueras de la ciudad.

Cecilia:
El plazo de 10 años está casi en el límite máximo en el que resulta óptimo endeudarse, si es que no hay forma de ahorrar para comprar al contado. Uno puede especular con sus inversiones, perdiendo lo que tiene, pero no debería especular con sus deudas, perdiendo lo que no se tiene. Toma los soles.
domingo 18 diciembre 11:55

victor diaz escribió:

Hola amigo Renzo algunas consulta

1. Tengo 25 mil soles, quiero comprar un depa de 150 mil soles (Cercado, breña o Rimac)y gano 2400 soles mensuales, que me recomiendas ¿compro el depa o ahorro 5 o 10 años mas?

2. Crees que de los departamentos (que estan sobrevalorados) bajarán a su precio normal?

3. No me gustaría endeudarme 15 o 20 años, solo 10

¿Que hago por favor? o que harias tu. Cordiales saludos
lunes 02 enero 22:15

Marcelo escribió:

Estimado Marco,
Al comprar un apartamento por un banco, éste realiza una tasación del mismo. Esto me genera varias dudas: 1) la tasación se da a conocer al vendedor o al comprador? 2) al no saber el valor de tasación, significa esto que no debo ofertar al vendedor hasta saber el resultado de la misma? 3) el valor tasado es obligatoriamente el valor al que se debe comprar el bien o aún se puede ofertar menos?

Gracias de antemano por tu asesoría. Saludos.
viernes 13 enero 21:44

Ludo escribió:

Solo una preguntica , 1° ¿Cuanto es un aproximado de mandar a tasar una casa de 30 mil dolares de venta?, 2° ¿Es mejor pedirle hacer esto al banco?
sábado 14 enero 08:56

Ivonne Quiroz escribió:

Buenas noches
Mi hermana desea comprarse un departamento pero no cuenta con la cuota inicial,es profesora contratada,vive con mis padres en departamento alquilado hace 38 años.Mi padre es una persona mayor y tiene pensiòn.Serà posible conseguir un prèstamo x el total del costo del depa? què riesgos pueden haber? podrìa ser alquiler-venta? gracias.
lunes 16 enero 23:49

Darío escribió:

Una consulta un poco salido del tema. Yo tengo un credito hipotecario la cuale he venido haciendo prepagos reduciendo el monto de mi cuota. En este mes yo cancele (S/.19,170) la totalidad del saldo de capital que era de S/.18,900. Y ahora al consulta al banco, me dicen que mi saldo de capita es de S/.41 y que a la fecha debo S/.1600 que son los intereses que se geran al día.
Es correcto lo que me informan los del banco, o tengo que presentar un reclamo
viernes 20 enero 18:34

LUISA escribió:

Mi consulta es en que tipo de moneda pido mi credito hipotecario.
Mi casa esta valorizada en 63657.28 dolares, hice ahorro casa de 23,000 dolres y el saldo 40,657.28 dolares a 5 años me proponen 879 dolares y en soles lo han dolarizado al dolar de hace 2 años que inicie el ahorro casa y los ahooros casa en dolares tambien lo pasaron a soles al cambio de esa fecha quedando 115589 soles a una cuota de 2,598 soles en 5 años. Que me aconseja.
jueves 26 enero 12:51

ros escribió:

Hola tengo este problema: tengo 10mil dolares para una cuota inicial. Un dpto hipotecado, pero en realidad yo ya no pago esa deuda pues lo traspasé hace varios años. LA deuda se acaba el 2014, sin embargo no puedo cancelarla pq se trata de un prestamo mivivienda y no se puede perder el bono otorgado. Tengo una camioneta de aprox 15 mil dolares.La pregunta es,deseo adquirir una casa o depa, crees que me conviene invertir mis 10 mil mas lo que obtenga por la venta de la camioneta, pedir un prestamo bancario para comprar ahora un inmueble. O espero que se estabilicen los precios, no vendo mi unica movilidad y sigo ahorrando. gracias, por tu ayuda, estoy perdida.
jueves 02 febrero 02:09

rjimenez escribió:

Víctor:
Desgraciadamente los precios en las zonas que comentas se han venido disparando fuertemente. Lo importante es determinar tu capacidad de ahorro. Del 100% de tu sueldo qué porcetaje puedes ahorrar. Si te endeudas la cuota seguro debe ser un 30% ¿a cuántos años te sale el crédito? ¿si ahorras ese 30% en cuántos años comprarías el departamento? No olvides que además de la cuta del crédito hay gastos de mantenimiento y servicios que no hay mientras ahorras, por lo que tu capacidad de ahorro debería ser mayor al 30%.

Marcelo:
La tasación sí te la dan a conocer, pero no es vinculante para ti, sólo es para determinar cuánto es lo máximo que puede prestar el banco. Obviamente si el precio de compra es más alto que la tasación, es un indicio que lo compras muy caro y viceversa.

Ludo:
Los tasadores suelen tener su tarifa como una proprción del valor del inmueble. Algunos bancos tienen descuentos por volumen, pero eso no significa que te trasladen ese "ahorro", sino que puede suceder lo contrario.

Ivonne:
Si tu hermana quiere comprarse un departamento tiene que ahorrar para la cuota inicial. La pensión de tu padre es para que él se mantenga, no para que le compre el departamento a tu hermana.

Darío:
Que te lo expliquen con lujo de detalles por escrito. Si no estás conforme o no te cuadran las cifras, reclama.

Luisa:
El tipo de cambio del dólar tal vez no suba en uno o dos años, pero nadie lo puede asegurar, pero luego con seguridad puede haber una corrección. Si no tienes ingresos en dólares no asumas el riesgo cambiario a un plazo tan largo. El monto de la deuda aún es muy importante y una subida de tipo de cmabio sostenida puede complicarte la adquisición definitiva.

Ros:
Por la experiencia internacional, los precios inmobiliarios sólo bajan cuando explota la crisis. Si no tienes apuro por comprar un departamento siempre es mejor ahorrar, pero en soles donde hay intereses más interesantes, que en dólares perderás por tipo de cambio e interés durante los próximos uno o dos años, cuando la Reserva Federal de los EEUU empiece a subir su tasa de interés.
jueves 02 febrero 20:56

carlos escribió:

buenos dias, tengo 29 años, la verdad no tengo muchos ingresos pero estoy haciendo un esfuerzo por adquirir un departamento de 150,000 soles (tiene 2 dormitorios+sala comedor+cocina+lavanderia +terraza+2 baños entregan en 1 año) en en distrito de breña serca a supermercado metro y plaza vea y esta ubicado en el paradero del metropolitano a media cuadra de alfonso ugarte, para pagar 20 años 1,200 soles, la consulta es seria buena inversion/esfuerzo para adquirir un departamento o es posible que bajen, yaque en la misma cuadra esta un nuevo a 170,000 soles , considera que actualmente vivo en alquiler y gasto 600 soles
espero me despejes mi duda, por favor

gracias
carlos
miércoles 07 marzo 11:59

Roberto escribió:

HOLA RJIMENEZ:
Saludos y gracias por la consulta.
Estoy pagando un depa en Jesus María por Mivivienda (voy 6 años y he amortizado casi las 3/4 partes). Mis ingresos mensuales llegan a 5000 soles.
Me gustaría adquirir por credito Hipotecario un duplex de costo aprox de 430mil soles.
Mis preguntas:
1. Tengo un capital de 40mil soles ahorrado. ¿es prudente un préstamo personal para alcanzar cubrir el 20% de la inicial?
2. Voy a alquirar el depa donde estoy para poder disminuir mi gasto mensual (en la simulación me sale 3600 soles en 20 años). ¿es correcto hacer esto?
3. ¿O debo seguir ahorrando?... ME DA TEMOR QUE LOS DEPAS SIGAN SUBIENDO DE PRECIOS Y YA NO PUEDA ADQUIRIR UNO QUE ME GUSTE.
ATTE roberto
viernes 06 abril 12:00

rjimenez escribió:

Carlos:
Desafortunadamente en una burbuja los precios sólo bajan cuando se pincha y empieza la recesión, como en España. Para pagar S/. 1,200 en el futuro, se supone que hoy ya estás pudiendo ahorrar S/. 600, si no es así, es muy posible que entres en problemas más adelante. No sé si en tu gasto de alquiler ya esté incluido el gasto de mantenimiento que en los S/ 1,200 no está.

Roberto:
Como norma básica, uno debe vivir de acuerdo a sus posibilidades. La maniobra financiera que piensas hacer (pedir un préstamo para completar la inicial) es, por decir lo menos, "temeraria".
domingo 29 abril 10:33

Giancarlo escribió:

Hola Renzo, estuve leyendo todo el blog y tus opiniones son muy acertadas..mi caso es que empecé a trabajar en lima con un contrato CAS, en una institución del estado, tengo una familia (esposa e hijos pequeños) que aun están en provincia y que están a punto de venir…tengo tres inmuebles en provincia y fruto del alquiler percibo 1400 soles mensual en total, si vendiera uno de mis inmuebles obtendría 70 000 soles..por lo tanto me quedaría con 2 inmuebles recibiendo por el alquiler de estos 2 la suma de 900 soles mensuales..la pregunta es ¿me conviene vender este inmueble para la cuota inicial de un departamento en lima de aprox. 170 mil soles?.. ¿sería mejor alquilar un depa de 1000 soles? Sabiendo que no tengo estabilidad laborar y mis ingresos son de 2500 como CAS y 900 de alquiler en total 3400 soles. Espero una respuesta urgente…
jueves 03 mayo 16:43

rjimenez escribió:

Giancarlo:
Tienes que ver la tasa de rendimiento anual equivalente que obtienes por cada uno de los inmuebles que estás dando en alquiler y compararlo con la tasa de costo anual equivalente que tendrías que pagar por comprar un inmueble o por alquilar de su dueño. La respuesta va a variar dependiendo de cada zona y tamaño del inmuble que elijas para traer a tu familia. No olvides incluir el gasto de alquiler que ya debes estar pagando por vivir aquí.
domingo 06 mayo 12:00

Patricia escribió:

Ante todo muchas gracias por su respuesta quiero adquirir un departamento de 150,000 y lo que puedo pagar pagar mensual son 900.00 soles, es posible?
jueves 10 mayo 08:29

rs arbe escribió:

Hola Renzo
Luego de leer tu post, acabo de darme cuenta que es preferible amortizar con un mayor monto de cuota inicial (ya que tengo planeado adquirir un depa de 140 000 soles y con 20% inicial). Mi consulta es : cual de los dos planes es preferible préstamo hipotecario (con las utilidades puedo realizar prepagos) o un préstamo mi vivienda (10 años y si el bono de 12500 me conviene). Soy una persona soltera de 26 años y mi sueldo es de 3600.
lunes 21 mayo 16:50

BOOOOOOO escribió:

Evidentemente mi interes x inciar una compra a traves del credito hipotecario, hizo q llegara a este blog tan interesante, gracias x ello Renzo.
Mi consulta es esta: En este momento tengo una oferta que "no quiero dejar pasar" de comprar una casa de 150m 2 pisos acabados (llamese pisos puertas y ventanas)ubicada muy cerca del Real plaza en santa clara, el precio (costo economico) es de 75 mil dolares, obviamente califico para el banco, quien me cobrara un aprox de 2000 soles mas en tramites, los cuales incluye la tasacion, etc. La inicial sera el 10% y el plazo de 20 años. Mi pregunta q aun no se la formulo al banco es: De acuerdo a mis proyecciones de negocioen 2 años tendre la capacidad de pagar 3 veces el valor de la cuota, puedo renegociar el credito? para cancelarlo en menos años? teniendo en cuenta q los bancos t calculan las cuotas en el tiempo, de acuerdo a tu capacidad de pago. Gracias d antemano.
lunes 25 junio 11:33

rjimenez escribió:

Patricia:
Todo depende de la tasa de interés y el plazo. Un plazo óptimo no supera los 10 años, luego la cuota no baja mucho por más años que se alargue el crédito.

RS Arbe:
El préstamo mivivienda es el más conveniente pero uno no puede reducir el plazo total a menos de 10 años o se pierde el bono.

Booooo:
Hoy te dan el crédito con lo que demuestres poder pagar hoy. Más adelante puedes intentar renegociar tu cuota cuando efectivamente puedas demostrar más capacidad de pago. Si el banco no acepta, te buscas otra entidad que te califique y donde puedas trasladar tu crédito.
domingo 01 julio 13:36

marisa padilla escribió:

Señores,
uds. pueden decirme el cálculo que se
se efectúa para la tasación de un dpto.
que será rematado por embargo ?
sábado 07 julio 14:08

Juan escribió:

Hola , gracias por l arespuesta anticipadamente.
Por favor quisiera saber si se puede recuperar el monto total de una separacion para un departamento, ya que desisti de la compra. y la otra pregunta es que si uno puede vender un departamento o casa que ha pagado más de 70% y el resto lo viene haciendo con credito del banco. Gracias
lunes 16 julio 21:43

juan escribió:

hola renzo eh leido todos los comentarios son muy buenos, pero tengo una curiosidad. bajo el actual contexto de prestamos bancarios, tasas de interes, aumento de los precios de los inmuebles, mi pregunta es: es un buen tiempo para comprar un inmueble?. que tiene que pasar para que los precios bajen? si cada vez se reduce mas los metros cuadrado pero crece el valor del inmueble.Es reversible esta situacion en que condiciones. saludoss
martes 17 julio 16:33

Anan escribió:

Una hermana compro un apto, con una Constructora, pago la cuota inicial, y ellos mismos le consiguieron el Banco para financiar el resto de dinero, el banco le dio el crédito y le entregaron dicho inmueble, pero ahora después de dos meses de vivir en el, ella perdió trabajo y quebró en su negocio, ella quiere venderlo, me podría orientar, como lo puede hacer ?, la cuota inicial la pierde? y si el banco presto determinada cantidad, en este momento se han generado interés, de hecho el monto se acrecentado, como podrá venderlo y recuperar la cuota?, y el apto teniendo un costo comercial se pueda vender un poco más alto, para recuperar algo ?.

Gracias por su orientación.
viernes 20 julio 12:34

rjimenez escribió:

Marissa:
Lo usual es que la tasación inicial la hace el banco contratando a un perito autorizado por la SBS, de modo similar a como se hizo para conceder el préstamo.

Juan:
Usualmente la separación la suelen pactar como arras, en ese caso, se está aceptando de antemano que si se desiste, se pierde todo lo entregado. Sobre lo segundo, uno puede vender cualquier inmueble, tenga o no un crédito pendiente, el asunto es nadie va a aceptar comprar algo que está gravado con una hipoteca, a menos que se prepague el saldo o se negocie con el banco para que el comprador saque un crédito para pagar la deuda y ese monto se deduzca del precio de compra.

Juan:
Dada la experiencia internacional, para que bajen los crecientes precios inmobiliarios, tendría que pincharse la burbuja, con la consecuente crisis. En la crisis de Japón en 1990 hubo una caída de 50%, pero aún no salen de ella. En la crisis de 1997-1999, los precios de los departamentos cayeron en 30% y la crisis duró casi hasta 2003. En la crisis inmobiliaria de EEUU en 2007 también ha habido una caída parecida. En la de España de 2008 ha habido una caída de casi 25%, pero aún no termina.

Anan:
Tu hermana tiene suerte, debe tratar de venderlo ella misma. Fácilmente debe poder venderlo al mismo precio que lo compró o mejor. En neto debería recuperar la inicial, pero perderá los gastos de la hipoteca y los intereses generados.
viernes 27 julio 17:48

Alejandro Espinoza escribió:

Hola una consulta cual es el pago aprox. que se realiza una vez comprado un depa?, notariales, rrpp, tasación, etc. y cuales son estos. gracias.
jueves 09 agosto 12:14

Silvia escribió:

Hola, estoy a punto de dar la cuota inicial de un departamento, es màs o menos el 30 por ciento del precio. El resto serà por una hipoteca. Mi pregunta es la cuota inicial ya se harà con un contrato compra venta, pero la constructora me dice que no es necesario que sea notarial?, no entiendo eso. Gracias por su respuesta
Atentamente, Silvia
jueves 16 agosto 01:08

Milagros escribió:

Hola, renzo:
Tengo una consulta mi novio y yo queremos comprar un departamento que cuesta unos $160000.00 para esto necesitamos una cuota inicial del 10%.
La pregunta es:
es posible poder pedir un prestamo para la cuota inicial y otro que seria el credito hipotecario? y pagarlo los 2 a la vez?.

Y si el prestamo de la cuota inicial lo saco a otro nombre?

Nosotros ganamos 4000.00 entre los 2 nuestra capacidad de ahorro es 2500.00 soles mensuales entre los 2

Favor de resolverme la duda
lunes 27 agosto 17:14

Enrique escribió:

Quiero comprar un departamento por credito mi vivienda, me dicen que solo lo pudo financiar con un banco especifico, es certo eso? lo puedo financiar con otro banco por credito mi vivienda? es obligatorio financiar solo con el banco que financia el proyecto inmobiliario?
sábado 15 septiembre 13:44

Mari escribió:

Buenas tardes,
queria hacer una consulta, voy a comprar un departamento de 170,000 soles pero quisiera que mis cuotas mensuales sean las menores posibles para ello quiero dar mayor cuota inicial o talves prestarme de otra financiera para aumentar mi cuota inicial, mi pregunta es cual seria la mejor opcion para lograr mi objetivo
miércoles 10 octubre 14:24

victoria escribió:

buenas tardes,he dado el adelanto del 10% de un departamento de s/. 182.420 soles, pero a mi esposo no le renovaron su contrato laboral, todavia no hemos firmado el contrato de la compra del departamento. y queremos desistir de la compra , como puedo hacer y que genera el hecho de no comprarlo , pierdo mi adelanto ,quisiera saber que hacer.
domingo 11 noviembre 11:02

paola escribió:

Buenas tardes
una consulta porfavor .. di la cuota inicial de un departamento pero quieren que firme una minuta con aras estara bien que la firme o hay otro tipo de documrnto que lo pueda remplazar
jueves 22 noviembre 15:03

César Romero escribió:

Hola, Renzo:

Una consulta, estoy sacando un hipotecario por S/.218000. en caso de tener un ahorro extra que me conviene disminuir el número de cuotas o bajar el valor de estas?
Agradezco tu respuesta.
lunes 07 enero 20:43

rjimenez escribió:

Victoria:
El adelanto que has dado te lo deben poder devolver, salvo que lo hayas dado en condición de arras, ahí sí lo perderías si no continúas con la compra.

Paola:
Como le decía a Victoria, el arras implica que si no terminas de pagar todo el departamento, devolverán todo lo pagado menos lo que hayas pactado como arras. Lograr quitar esa cláusula es una negociación individual que tienes que hacer antes de dar ningún dinero y firmar nada.

César:
Si tienes un ahorro para prepagar, lo que conviene es reducir el plazo o número de cuotas, así dejas de pagar más intereses.
domingo 13 enero 11:47

Alejandro Palomino escribió:

buenas yo deposite 13000 soles de inicial por la compra de un departamento q cuesta 130000 a una empresa inmoviliaria y por problemas economicos recientes quisiera desistir de la compra q porcentaje del valor q deposite es la penalidad quisiera recuperar mi dinero.y que tramite debo hacer; gracias
martes 30 abril 18:56

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