Por: Dra. Salome Jo

Según el punto 5.14 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, contenida en la Resolución del Superintendente Nacional de Los registros Públicos N° 340-2008-SUNARP-SN de fecha 23 de Diciembre del 2008, el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común se extingue por demolición o destrucción del edificio, salvo que las zonas comunes y exclusivas puedan delinearse exclusivamente en función del suelo.
También se extingue el régimen por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación respectiva en la partida matriz. Esta acumulación no requiere de ningún requisito municipal o administrativo.

De acuerdo con lo señalado en el artículo 127 del D.S. 035-2006-Vivienda, existen 2 regímenes a los cuáles uno puede acogerse para constituir Reglamento Interno:

a) El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común,
b) El Regimen de Independización y Copropiedad.

El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, es obligatorio para aquellas edificaciones en las que las secciones exclusivas se superponen en el plano vertical, en el caso contrario puede optarse por el Régimen de Independización y Copropiedad.

La característica esencial del Régimen de Independización y Copropiedad es que en éste tipo de régimen, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.

Entonces, una vez constituido el reglamento interno, la Directiva en análisis señala que el régimen puede extinguirse por demolición o destrucción del edificio, debido a que el sustento físico para la creación de las secciones exclusivas ya no existe, tal es el caso de la demolición o destrucción de un edificio de departamentos en superposición vertical.

Pero en el caso de edificaciones tipo quinta, sometidas al régimen de independización y copropiedad, la demolición de una o todas las viviendas, no implicaría necesariamente la extinción del régimen, pues a cada sección exclusiva le corresponde en propiedad el terreno sobre el cual se independizó, siendo que lo común para éste tipo de viviendas es normalmente el pasaje de acceso a las secciones exclusivas, o la zona de servicios comunes.

El otro supuesto señalado en la Directiva, es la extinción del régimen por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación respectiva en la partida matríz.

En éste caso, debe presentarse a calificación la copia certificada del Libro de Actas de la Junta de Propietarios en la que conste el acuerdo de extinción del régimen. El Acta debe contener todos los requisitos establecidos en el artículo 149 del D.S. 035-2006-Vivienda.

El segundo párrafo del artículo 148 del D.S. 035-2006-Vivienda, establece que las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, deben constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley.

Para la inscripción de la extinción del reglamento interno bajo este supuesto, muchas veces se presenta escritura pública, sin embargo considero que a tenor de lo señalado en la Directiva, lo que debe presentarse a calificación es la copia certificada del Libro de Actas en la que conste el acuerdo de extinción del régimen. Adicionalmente a ello, se presentará documento privado con firmas legalizadas en el que se plasme el acuerdo arribado en la Junta correspondiente, en el que se instrumente la reversión de las unidades inmobiliarias independizadas, el cierre de las partidas independizadas, el traslado de la fábrica inscrita si la hubiere, la aclaración del dominio de la matríz si fuere el caso, y la configuración actual de la matríz.

Respecto al tema de extinción del régimen, algo interesante a discutir, es que la Directiva señala que en caso de extinción de reglamento interno se procede a la acumulación respectiva en la partida matríz.

El artículo 48 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece que la acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados.
Pienso particularmente que, en el caso de extinción de régimen, no estamos ante el caso de una acumulación de las secciones exclusivas independizadas en la partida matríz, sino más bien de una reversión de las unidades inmobiliarias independizadas a la partida matríz; pues la intención no es que las secciones exclusivas y la partida matríz se unan para formar un nuevo predio, sino que todo retorne al estado original antes de la constitución del régimen.
Téngase en cuenta que los requisitos contenidos en el artículo 48 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no podrían ser cumplidos en su integridad, si se tratara de una acumulación propiamente dicha.

Otro punto interesante vinculado a la extinción del régimen, es que los porcentajes de participación correspondientes a las secciones exclusivas sobre los bienes comunes y sobre los gastos comunes, obedece a diversos criterios que son determinados por el titular registral al momento de otorgar el reglamento interno tales como el área ocupada, el área techada, el uso, etc.

Entonces cuando la Directiva señala que una vez producida la extinción del régimen nace una copropiedad ordinaria sobre el suelo, salvo que exista un solo titular de las zonas de dominio exclusivo; habría que tener cuidado al momento de determinar las cuotas ideales que corresponderían a cada quien al extinguirse el régimen, pues no necesariamente los porcentajes de participación sobre los bienes comunes y gastos comunes será equivalente a la cuota ideal que correspondería a cada uno; pienso que ello debe ser materia de acuerdo expreso en la Junta de Propietarios.

Finalmente, otro punto adicional a tener en cuenta es la publicidad del dominio en la partida matríz, al extinguirse el régimen. Normalmente, al constituirse el reglamento interno, el propietario de las unidades inmobiliarias a independizarse es el titular de la matriz; pero con el transcurso del tiempo, y efectuada la transferencia de dominio de las secciones exclusivas, si se quisiera extinguir el régimen, nos encontraremos que en algunos casos, el dominio de la partida matriz donde se hallan inscritas las zonas comunes aún está a favor del titular primigenio. En éste tipo de casos considero que debe aclararse el dominio en la partida matriz conjuntamente con la inscripción de la extinción del régimen. Habría que tener cuidado con la existencia en la matriz de zonas reservadas.


Por: Dra. Salome Jo
Abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú
Registradora Pública de la Zona registral IX