Decidimos escribir este trabajo para comentar la Casación Nº 336-2006-Lima en el cual se sostiene que el incumplimiento de lo previsto por el primer párrafo del artículo 315 del Código Civil de 1984 –en adelante CC– produce la nulidad por ausencia de manifestación de voluntad de los titulares del derecho de propiedad y por ser contrario a la leyes que interesan al orden público. Sobre la equivocación de esta conclusión ya hemos formulado nuestra opinión. Lo que resulta curioso de la resolución judicial no es la conclusión anterior sino otra a la que sí desarrollaremos algunas líneas de reflexión. Nos referimos a la supuesta preferencia de la protección del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a título oneroso contra la nulidad o cualquier declaración de ineficacia. En el caso planteado conforme al primer párrafo del artículo 315 del CC, no existe un tercero (subadquirente) de buena fe y a título oneroso conforme al artículo 2014 del CC. Sin embargo no han faltado resoluciones judiciales que han aplicado contradictoriamente ambas normas. Por el contrario, el caso en cuestión se refiere a un contrato de mutuo con garantía hipotecaria entre un cónyuge y un acreedor. El acreedor no es un tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a título oneroso.

A pesar de la aplicación indebida del artículo 2014 del CC que incurre la Casación Nº 336-2006-Lima, queremos discutir la segunda conclusión de la misma –el artículo 2014 prevalece sobre la declaración de nulidad o de ineficacia– y para ello formularemos dos casos hipotéticos. El primer caso comprende varios hechos jurídicos complejos de producción sucesiva. El bien está inscrito en los Registros Públicos a nombre de un cónyuge. El mencionado bien fue adquirido durante la vigencia de la sociedad de gananciales. Luego, el cónyuge transfiere el derecho de propiedad a un comprador mediante un contrato de compraventa que se inscribe. El comprador desconocía que el vendedor era casado al momento de la celebración de tal contrato. Luego de varios meses el comprador –ahora transmitente– vende el mismo bien a un tercero (subadquirente).

El segundo contrato también se inscribe. El otro caso hipotético comprende dos contratos de compraventa que también se inscriben en los registros públicos. El primer contrato es nulo por alguna causal de nulidad. A pesar de ello el adquirente –ahora transmitente– celebra un segundo contrato de compraventa con un tercero(subadquirente) quien desconoce la existencia de una causal de nulidad del primer contrato.

En ambos casos la pregunta es muy simple. ¿El CC protege al subadquirente de buena fe y a título oneroso e inscrito a pesar que el título inscrito a favor del transmitente es inoponible o nulo? En realidad, el real propósito de escribir el presente es desmitificar el principio de la fe pública registral –regulado en el artículo 2014 del CC– frente a los remedios de la nulidad y de la inoponibilidad. Es decir, la protección del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a título oneroso se basa en la inscripción. El efecto jurídico de esta inscripción es la oponibilidad de los contratos inmobiliarios. Existe una conciencia generalizada que la nulidad de un contrato es inaplicable frente a la inscripción de un título oneroso a favor de un subadquirente que actúo de buena fe y su título inscrito tiene la calidad de oneroso. Esta conciencia social ha sido regulada en el artículo VIII del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos –aprobado por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP/SN del 21 de marzo de 2005 y publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005– regula el principio de fe pública registral: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.

Pensamos que esta norma parte de una premisa equivocada. Se piensa que si se protege al adquirente –como consecuencia de la celebración de un contrato de transmisión de una cosa mueble– en contra del verdadero propietario, ello también sucede en los contratos de enajenación de cosas inmobiliarias.

Como se sabe la posesión es el requisito de oponibilidad de los contratos mobiliarios a fin de asegurar la circulación de las situaciones jurídicas o la seguridad del comercio jurídico. El artículo 912 del CC es el modelo de esta solución. Una aplicación de ella es el artículo 948 del CC que establece la adquisición de un bien mueble de quien no es propietario si se reúnen los requisitos de la posesión, de la buena fe (creencia de adquirir el bien de quien es propietario) y el acto de disposición. Si un transmitente falso entrega un bien mueble al adquirente, se protege al adquirente en perjuicio del verdadero propietario aunque quien enajenó carecería de legitimidad para contratar. En efecto, en teoría el propietario tendría el remedio de la inoponibilidad en el sentido de considerar que el contrato celebrado no le afecta. Pero para proteger la circulación de las situaciones jurídicas, la ley opta por proteger al adquirente otorgándole la oponibilidad como remedio.

Pero si el contrato mobiliario es nulo el adquirente no será protegido porque el título debe ser abstractamente idóneo para transferir efectos jurídicos. Esta protección jurídica sana el defecto de legitimidad para contratar pero no el vicio de invalidez del título. De lo anterior podemos deducir que la protección del artículo 2014 del CC no es tan poderosa como se suele pensar frente a otros remedios. De ello nos ocuparemos seguidamente.