COPROPIEDAD

COPROPIEDAD

Copropiedad. Aspectos generales

¿En qué se diferencia la copropiedad del patrimonio autónomo?

El patrimonio autónomo se presenta cuando dos o más personas tienen un derecho o interés común respecto de un bien, sin constituir una persona jurídica. En la copropiedad, cada condómino conserva los derechos de disposición y administración sobre el bien en proporción a su cuota; en cambio, el patrimonio autónomo es un ente abstracto no sujeto a división, razón por la cual no son aplicables a este las reglas de la copropiedad.

La sociedad conyugal constituye un patrimonio autónomo, por tanto corresponde a ambos cónyuges la administración del patrimonio social (EXP. Nº 928-98. 02/09/1998).

¿Las azoteas de la propiedad horizontal se encuentran en copropiedad?

Son requisitos de la propiedad horizontal la existencia en una edificación, de dos o más secciones de uso exclusivo, de dos o más propietarios de secciones, y bienes de uso común y servicios comunes, cada bien objeto de propiedad separada lleva inherente a él un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute. Las azoteas son consideradas como bienes de dominio común, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezca cláusulas en contrario tal como lo dispone el inciso h) del artículo 39 del citado Decreto Ley Nº 22112, y siendo que en el presente caso conforme a la escritura aclaratoria y los planos, la azotea está constituida por el tanque de agua, pozos de luz y ventilación, ingreso y áreas libres, y dividida en tres sectores, se desprende que existen zonas de dominio exclusivo y zonas de dominio común, por lo que resulta necesario asignar a las primeras un porcentaje de participación en las zonas comunes según lo señalado en el artículo 2 del Decreto Ley Nº 22112, porcentaje que debiera adecuarse en todo caso al referente de área construida aludido por el precitado artículo (RES. Nº 033-97-ORLC/TR. 30/01/1997).

¿Puede aplicarse las normas de la copropiedad al régimen patrimonial de la persona jurídica?

No resulta pertinente la aplicación de los artículos 971 inciso 1 y 986 del Código Civil, relativos a la disposición y partición de los bienes en copropiedad, cuando los autos se circunscriben a determinar la disposición de bienes que son de propiedad de una persona jurídica, la cual se rige por sus estatutos y las leyes pertinentes (CAS. Nº 1424-99-Puno. 03/10/2001).

¿El fondo común de una asociación puede ser entendido como copropiedad?

El Artículo 125 del Código Civil establece que mientras está vigente la asociación no se puede pedir la división y partición del fondo común. No podrá asumirse la existencia de copropiedad y por ende de acciones y derechos correspondientes a los asociados sobre el fondo común (RES. Nº 311-2001-ORLC-TR. 23/07/2001).

¿Puede indemnizarse por exclusión en la copropiedad si el bien común es usado parcialmente?

No puede ampararse la indemnización si el bien común sujeto a copropiedad viene siendo usado parcialmente por el demandado y por alguno de los codemandantes. Constituye presupuesto para la indemnización por el uso del bien por parte del condómino, la exclusividad (EXP. Nº 946-97. 03/11/1999).

La falta de emplazamiento a todos los copropietarios que constituyen litisconsorcio necesario ¿infringe el debido proceso?

Habiendo el emplazado en la contestación de la demanda comunicado que el bien materia de desalojo resultaba ser una copropiedad con los herederos de su extinta esposa doña Livia Mirano Yépez, y haber acompañado la resolución de sucesión intestada correspondiente, es obvio que el juzgador en aplicación de la norma procesal precitada, concordante con el artículo 95 del mismo Código debió emplazar a todos los conformantes de la indicada sucesión en virtud a que, la resolución a recaer en el presente proceso les afectaría a todos por igual, por lo que al no haber obrado del modo indicado, se ha infringido la norma procesal en comento (CAS. Nº 1722-01-Cuzco. El Peruano, 02/02/2002).

¿Cómo son asumidos por los copropietarios los gastos de conservación, tributos, cargas y gravámenes?

No puede aprobarse la liquidación sin efectuarse el descuento por los conceptos de gastos de conservación, pago de tributos, cargas y gravámenes, ya que el pago de los impuestos no puede ser eludido, puesto que ese gasto debe ser asumido a prorrata entre todos los copropietarios (EXP. Nº 2902-2001. 18/07/2001).

¿Cómo se realiza el pago de mejoras en el caso de copropiedad?

Para requerir el pago de las mejoras resulta irrelevante discutir la posesión, pues lo que importa es determinar el estado de copropiedad, la realización de las mejoras necesarias y útiles y el pago de las mismas, no siendo de aplicación el artículo 917 del Código Civil, sino las disposiciones sobre pago de mejoras de los copropietarios (CAS. Nº 1054-00-Lima. 18/07/2000).

¿Puede solicitarse administración judicial en el caso de copropiedad?

El nombramiento de un administrador judicial de bienes resulta procedente en los casos de copropiedad de los mismos. Es nula la sentencia que precisa y enumera los bienes sobre los que recaería la administración cuando existe desacuerdo en la relación de los mismos. Se debe iniciar previamente un proceso de inventario judicial para determinar la real existencia de los bienes (EXP. Nº 21829-2000. 23/01/2001).

¿Se necesita la intervención de todos los copropietarios para la declaratoria de fábrica?

Resulta indispensable la intervención en el formulario registral de la totalidad de copropietarios y de ambos cónyuges, en la declaratoria de fábrica de un bien sujeto a copropiedad, a tenor de lo establecido en los artículos 971 inciso 1 y 315 del Código Civil, en razón a que mediante dicha declaración se formaliza un acto jurídico que importa disposición y no administración, por cuanto a través de la construcción de una edificación se está modificando sustancialmente la composición del inmueble, acto que implica un egreso anormal del patrimonio (RES. Nº 174-2001-ORLC-TR. 20/04/2001).

¿El beneficio de reducción de la base imponible del impuesto predial es aplicable también a los copropietarios?

Que la propiedad que grava el Impuesto Predial, debe ser entendida como aquel derecho o poder jurídico que recae sobre determinado predio o inmueble, bien se trate sobre su totalidad o sobre parte de él, siendo este último caso el de la copropiedad, en el que el bien le pertenece por cuotas ideales a cada copropietario, (…) no se hace distingo alguno entre el pensionista propietario exclusivo y el pensionista copropietario de un inmueble, indicando, únicamente, entre otros requisitos, que el pensionista sea propietario de un solo inmueble a nombre propio; (…) en este orden de ideas “la propiedad de un solo inmueble a nombre propio”, cabe ser ejercida en forma exclusiva, sea sobre la totalidad del inmueble o sobre una cuota ideal de este, en caso de la existencia de copropietarios; (…) bajo esa premisa, se concluye que el beneficio no solo es aplicable a los pensionistas que sean propietarios exclusivos de la totalidad de un inmueble sino también a los pensionistas copropietarios (EXP. Nº 1076-99. RTF 345-3-99. 26/08/99).

¿El arrendamiento del bien común por parte de uno de los copropietarios puede ser ratificado por los otros?

Las decisiones sobre el bien común se adoptan por unanimidad cuando se trata de disponer, gravar o arrendar el bien. Sin embargo, el contrato de arrendamiento de un bien indiviso celebrado por uno solo de los copropietarios es válido cuando los demás lo ratifican expresa o tácitamente (EXP. Nº 2231-92. 10/09/1993).

II. Mecanismos de tutela de la copropiedad

¿Todos los copropietarios tienen interés y legitimidad para obrar para ejercer la acción reivindicatoria?

Existiendo un bien indiviso se deben considerar las disposiciones relativas a la copropiedad.

Cualquier copropietario puede reinvindicar el bien, teniendo legitimidad e interés para obrar (EXP. Nº 273-7-97. 24/06/1997).

¿Cualquier copropietario puede reivindicar el bien en copropiedad?

Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común, debiendo tenerse en cuenta que dicho bien se encuentra ocupado por los demandados que carecen de título al haberse declarado la nulidad de la escritura pública de venta de las acciones y derechos del inmueble que poseen (CAS. Nº 602-98-Cajamarca. 17/09/1998).

¿El copropietario puede interponer demanda de desalojo?

Al haber quedado establecida la calidad de heredera de la demandante y la interposición de la demanda, además por derecho propio, ello es suficiente razón para establecer que resulta de aplicación al caso, el artículo 979 del Código Civil que permite al copropietario promover, entre otras, la demanda de desalojo (CAS. Nº 1178-98-Ica. 25/09/1998).

Para que el copropietario pueda demandar desalojo por precario ¿debe independizarse previamente el bien?

No se exige al copropietario que se haya producido la independización del bien a fin de que pueda demandar el desalojo por ocupación precaria, más si la independización requiere previamente de la división y partición del bien que quieran efectuar los copropietarios, lo que va a depender únicamente de la voluntad de estos y que no constituye impedimento para que se inicie cualquier tipo de acción relacionada con el bien (CAS. Nº 2174-2001-Loreto. El Peruano, 02/02/2002).

¿Procede el interdicto de retener contra un copropietario si la posesión se ejerce en forma conjunta?

(…) tratándose de interdicto de retener, este se interpone cuando el poseedor es perturbado en su posesión, por actos ejecutados por el demandado o por encargo de él, con indicación de la fecha en que se practicaron. … los actos perturbatorios deben ser comprobados de manera objetiva, siendo para este caso la inspección judicial.

(…) no prospera la acción, cuando la posesión se viene ejerciendo en forma conjunta, como es el caso de los copropietarios (CAS. Nº 1698-97-Ica. 24/05/1999).

III. Copropiedad. Actos de disposición

¿La compraventa de un bien en copropiedad sin la intervención de un copropietario adolece de nulidad?

Es nula la compraventa efectuada por uno de los copropietarios excluyendo maliciosamente al otro copropietario del bien materia de litis, habiendo este demostrado fehacientemente su condición de tal (CAS. Nº 3017-2000-Lima. 30/05/2001).

¿Cuándo se configura la nulidad de compraventa de bien indiviso?

El copropietario tiene derecho a disponer y gravar su cuota ideal así como sus frutos; lo cual no ocurre en este caso, pues se trata de un copropietario que practica sobre parte del bien un acto que importa el ejercicio de propiedad exclusiva; y por ende, tal acto será válido solo desde el momento en que el que lo practicó se adjudique dicha parte del bien; siendo nulo por ello el contrato privado de compraventa, ya que los codemandados tenían pleno conocimiento que el bien sub materia es indiviso y forma parte de un terreno de mayor extensión (RES. Nº 3695-97. 20/07/1998).

Si se enajena el bien en copropiedad ¿Qué opciones tiene el adquirente si no intervinieron todos los copropietarios?

Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a dicho copropietario.

Tratándose de bienes parcialmente ajenos, corresponde al comprador la opción, entre solicitar la rescisión del contrato, o la reducción del precio. El acto de adquisición efectuado por el comprador no se invalida por el solo hecho que el transfiriente del bien haya sido propietario de una parte de este, en razón que aquél puede hacerlo valer, por lo menos, en la parte que le correspondía al vendedor.

No tiene la condición de precario si el contrato de compraventa constituye un título válido para poseer el predio de litis, máxime si no se encuentra probado que tal contrato haya sido dejado sin efecto o declarado su invalidez judicialmente (EXP. Nº 832-98. 23/07/1998).

¿Desde qué momento son válidos los actos de propiedad exclusiva realizados por el copropietario?

Si el cónyuge vendió parte del inmueble que mantenía en condominio con su hija por lo que resultan de aplicación los artículos 977 y 978 del Código Civil, sobre todo este último, que establece que si un copropietario practica sobre todo o parte del bien acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto (CAS. Nº 130-T-97-La Libertad. 06/11/1997).

¿La validez de los actos de propiedad exclusiva están sujetos a una condición legal?

El artículo 978 del Código Civil no sanciona con nulidad el acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva que un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, debido a que la norma mencionada precisa que ese acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto, lo que significa que el acto está sujeto a una condición para su validez, lo cual no es permitido cuando un acto jurídico es nulo (EXP. Nº 1155-99. 01/10/1999).

¿Para hipotecar un bien en copropiedad se necesita la intervención de todos los copropietarios?

Para gravar con una hipoteca la totalidad de las acciones y derechos de un inmueble, debe de contarse con la intervención de todos los copropietarios. Si estos son sociedades conyugales, se requerirá la intervención de los integrantes de cada sociedad conyugal (CAS. Nº 1053-2000-Lima. El Peruano 02/01/2001).

¿Para gravar y disponer del bien común se necesita la unanimidad de los copropietarios?

Para disponer, gravar, arrendar, dar en comodato o introducir modificaciones en el bien sujeto a copropiedad, se requiere que la decisión se adopte por unanimidad de todos los copropietarios; sin embargo, cada uno de ellos puede disponer o gravar libremente su cuota ideal (EXP. Nº 1579-92-Amazonas. 10/08/1993).

¿Para transferir la propiedad común es necesario que celebren el contrato todos los copropietarios con derecho inscrito?

De conformidad con el inciso 1) del artículo 971 del Código Civil la transferencia de dominio de inmuebles solo puede ser otorgada por todos los copropietarios con derecho inscrito (RES. Nº 183-98-ORLC/TR. 06/05/1998).

IV. Cuotas sociales

¿Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales?

Se presume la igualdad de las cuotas correspondientes a cada copropietario si no se acredita una participación diferente, en aplicación de la presunción juris tantum prevista en el artículo 970 del Código Civil (CAS. Nº 426-95-La Libertad. 06/11/1996).

¿Cómo se determina las cuotas de los copropietarios?

Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario.

Si no existe evidencia que se haya asignado algún porcentaje de propiedad a cada uno de los dos copropietarios, debe presumirse que cada copropietario es propietario del cincuenta por ciento de derechos y acciones del referido predio (EXP. Nº 27-99. 05/10/1999).

¿El copropietario puede disponer de su cuota ideal?

La venta por el copropietario de su cuota ideal no supone la venta del inmueble y es física y jurídicamente posible, por lo que no cabe aplicar las normas sobre disposición del bien común (unanimidad) y nulidad del acto jurídico. En tal sentido, no se configura la inaplicación como causal para interponer el recurso de casación (CAS. Nº 264-94. 31/07/1996).

¿Cómo se determina el porcentaje de derechos y acciones que corresponden a cada copropietario?

Para consignar los porcentajes de acciones y derechos que corresponden a cada propietario de un inmueble sujeto al régimen de copropiedad, resulta necesaria la extensión de la escritura pública con la intervención de todos los copropietarios en la cual se precisen dichos porcentajes, o en su defecto el procedimiento judicial correspondiente. Mientras tanto, de acuerdo al artículo 970 del Código Civil, las cuotas de los copropietarios se presumen iguales (RES. Nº 023-99-ORLC/TR. 03/02/1999).

V. División y partición de los bienes en copropiedad

¿Quién puede solicitar la partición del bien en copropiedad?

La partición es el modo especial y típico de liquidación y extinción de la copropiedad y puede ser invocado por cualquiera de los copropietarios o de sus acreedores, pues, siempre se quiere facilitar la consolidación de la propiedad.

Si la sociedad conyugal es demandante, el cónyuge codemandante ejerce la representación de su sociedad, al amparo del artículo 65 del CPC, pudiendo solicitar la división y partición del inmueble en su condición de copropietarios del mismo (EXP. Nº 19888-98. 30/09/1999).

¿Qué debe acreditarse para amparar la demanda de división y partición?

Al haberse acreditado la copropiedad del inmueble en cuotas ideales y debido al requerimiento de los copropietarios, su pretensión sobre división y partición debe ser amparada (EXP. Nº 2497-99. 01/12/1999).

¿En el proceso de división y partición puede cuestionarse la validez del contrato que constituye la copropiedad?

En un proceso de división y partición no se puede cuestionar la validez del testimonio de escritura pública de compraventa en el cual el apelante aparece como casado, testimonio del cual derivan los derechos de copropiedad del inmueble sublitis, debiendo el apelante hacer valer su derecho en vía de acción en un proceso autónomo (EXP. Nº 4290-98. 05/11/1999).

¿La división y partición del bien común debe realizarse por pública subasta?

Cuando se trata de una copropiedad cuya partición física no ha sido posible –por acuerdo de partes– antes del proceso ni durante el desarrollo del mismo, las partes deben expresar en audiencia especial si están o no de acuerdo con la adjudicación en común o en la venta contractual, como lo determina el artículo 988 del Código Civil. Solo en la posibilidad de descartar de modo formal y expreso estas alternativas procederá la venta en pública subasta. En esta audiencia especial el juez debe invocar la conciliación proponiendo fórmulas que su prudente arbitrio le aconseje (EXP. Nº 251-2002. 02/05/2002).

Si el bien es dividido materialmente ¿se necesita de la intervención de todos los copropietarios para disponer de la porción de cada uno?

Al no haberse determinado la porción material que corresponde a cada copropietario permitiendo la formación de derechos autónomos de propiedad sobre cada parte del bien, habiéndose limitado únicamente a la asignación de áreas, se puede colegir que la inscripción del acuerdo contenido en título no pone fin al estado de indivisión del predio, manteniéndose la copropiedad del mismo mientras no se culmine con la división y partición conforme a los artículos 983 y siguientes del Código Civil; por lo que, en tanto no se efectúe la citada partición, los actos de disposición sobre porciones materiales del predio indiviso deberán contar con la intervención de todos los copropietarios, conforme al artículo 971 inciso 1) del mismo Código (RES. Nº 417-98-ORLC-TR. 29/10/1998).

VI. Copropiedad y sociedad conyugal

¿Los bienes conyugales pueden constituir copropiedad?

Los bienes de la sociedad conyugal no constituyen copropiedad de los referidos cónyuges, sino un patrimonio autónomo, por lo que las reglas aplicables a los bienes sociales no pueden confundirse con las correspondientes a la copropiedad, razón por la que ningún cónyuge es titular de acciones y derechos. La propiedad no es actual ni virtual y solo se concretiza fenecida la sociedad conyugal (EXP. Nº 3845-98. 12/05/1999).

¿Las normas de copropiedad son aplicables al régimen de bienes sociales?

Las normas sobre copropiedad no son aplicables a los bienes sociales, puesto que los cónyuges no son copropietarios de alícuotas ni tienen derechos hasta que se produzca la liquidación de la sociedad de gananciales. Por tanto, el acto de disposición de los derechos sobre los bienes sociales no es una compraventa de bien ajeno (CAS. Nº 3169-2001-Cono Norte-Lima. 29/01/2002).

¿En qué se diferencian los bienes sociales de los bienes en copropiedad?

Los bienes gananciales o sociales son aquellos que adquieren los cónyuges a título común, lucrativo u oneroso, durante la vigencia del matrimonio, y tienen fin cuando este fenece; distinguiéndose de la copropiedad, en tanto esta se define como el dominio de un bien tenido en común por varios sujetos, quienes son titulares de cuotas ideales en igual proporción respecto de este. Los bienes sociales constituyen un patrimonio autónomo e indiviso, lo que implica la imposibilidad de ejecutar un bien de la sociedad de gananciales con el que uno de los cónyuges garantizó una obligación determinada, antes de que tal sociedad de bienes tenga fin (CAS. Nº 158-00-San Martín. 09/05/2000).

Si se determina que las partes no son cónyuges pero aportaron en la adquisición del bien ¿se produce la copropiedad?

Si es incorrecta la mención que se hace en la escritura pública y ficha registral, sobre la identidad de la esposa del demandado, merece su invalidación.

Al margen de no tener la demandada la calidad de cónyuge del emplazado, su condición de copropietaria del inmueble no puede cuestionarse, al subyacer del acto jurídico una comunidad de esfuerzo y patrimonio en el acto de adquisición, que tiene como efecto un derecho que la Ley considera inviolable y que no puede afectarse por una indebida mención en una escritura pública (EXP. Nº 3010-98. 12/10/1998).

¿Procede la demanda de división y partición para liquidar la sociedad de gananciales?

La acción de división y partición entablada para liquidar la sociedad de gananciales resulta improcedente porque la ley no concede dicha acción en función de esa situación jurídica. Su liquidación debe efectuarse conforme a las reglas contenidas en el artículo 320 y siguientes del Código Civil (EXP. Nº 1182-90-Junín. 03/04/1991).

VII. Copropiedad y prescripción adquisitiva

¿Los copropietarios pueden adquirir por prescripción adquisitiva el bien común en copropiedad?

Si sobre el inmueble y fábrica objeto de la demanda existe una copropiedad, la demanda no puede ser amparada por imperio del artículo 985 del Código Civil que expresamente niega que un copropietario o sus herederos puedan adquirir por prescripción los bienes comunes (EXP. N° 498-2001. 08/11/2001).

¿Procede la prescripción adquisitiva del bien en copropiedad?

Si bien el art. 950º del Código Civil reconoce y regula el derecho a adquirir la propiedad de un bien por prescripción adquisitiva, tal modalidad de adquisición no procede en el régimen de copropiedad, en cuyo caso, tal como lo dispone el art. 985 del citado Código, ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes (CAS. Nº 398-96. 04/11/1996).

¿Por qué el copropietario no puede adquirir por prescripción el bien común?

Ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes porque quien posee el bien, lo efectúa personalmente pero no en nombre de los otros copropietarios. La coexistencia de un poseedor mediato y un propietario negligente que permite, tolera e ignora el hecho de la posesión por un tercero, son los elementos básicos para la usucapión (EXP. Nº 2086-97. 27/01/1998).

Si solo un copropietario sigue un proceso de prescripción adquisitiva, ¿los demás están afectados por la cosa juzgada de ese proceso?

Si en un proceso de prescripción adquisitiva en donde el actor había admitido en una declaración jurada, reconocida en la diligencia preparatoria, que el bien inmueble era de propiedad de una pluralidad de sujetos (al actor y todos sus hermanos) señalando, además, que como los documentos se encuentran a su nombre, hace tal declaración a fin de proteger los derechos de los otros copropietarios, comprometiéndose a independizar el bien una vez obtenido el título de propiedad iniciando así a título personal la acción de prescripción adquisitiva del bien logrando que se le declare propietario, entonces deberá quedar establecido que en dicha causa no fue discutido el derecho expectaticio de los otros copropietarios, por lo tanto, dicho proceso no genera cosa juzgada debiendo evaluarse en forma objetiva la manifestación de voluntad del actor del proceso de prescripción adquisitiva plasmada en la citada diligencia preparatoria (CAS. Nº 2904-2002 LIMA. El Peruano 01/08/2005).

VIII. Copropiedad y derecho sucesorio

¿Para la división y partición los herederos deben acreditar su calidad de copropietarios?

Procede la división y partición del inmueble que mantienen en copropiedad los herederos así como de las acciones de la empresa, pues se ha acreditado la referida copropiedad en su calidad de herederos del causante (EXP. Nº 1455-99. 02/09/1999).

¿El heredero puede reivindicar el bien en copropiedad?

Cualquiera de los copropietarios puede reivindicar el bien común y promover todas las acciones pertinentes que le confiere la Ley, siendo ese el caso del demandante, a quien, por la calidad de heredero que ostenta respecto del inmueble sublitis, se le confiere la calidad de copropietario respecto de este y de los demás bienes que forman parte de la masa hereditaria (CAS. Nº 1760-2000 Huaura. 05/10/2000).

¿El albacea tiene facultades para recibir la renta de un bien sujeto a copropiedad?

Las facultades de administración del albacea están referidas únicamente a los bienes que forman la herencia, la cual comprende tanto los bienes como las obligaciones de las que es titular el causante al momento de su fallecimiento. En el caso de que exista copropiedad con respecto a un bien dado en arrendamiento, el albacea no está facultado para recibir el íntegro de la renta abonada por el arrendatario; siendo, de esta manera, inválido el pago que haya recibido (CAS. N° 1888-2000 HUAURA. El Peruano, 30/04/2001).